Cour d'appel, 20 juin 2023. 22/02660

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 20 JUIN 2023 N° RG 22/02660 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VEJ6 AFFAIRE : Mme [I] [O] C/ M. [N], [G], [H],[K] [C] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Septembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de BOULOGNE BILLANCOURT N° RG : 11-21-8 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 20/06/23 à : Me Elodie DUMONT Me Mélina PEDROLETTI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [I] [O] née le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 13] de nationalité Française Chez M. [W] [Adresse 3] [Localité 8] Présente à l'audience Représentant : Maître Elodie DUMONT, Postulant et Plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490 - N° du dossier 22.5557 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/016237 du 11/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** Monsieur [N], [G], [H],[K] [C] né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 14] Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25776 Représentant : Maître Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D'AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0103 - Madame [B], [V] [X] épouse [C] née le [Date naissance 4] 1946 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 14] Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25776 Représentant : Maître Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D'AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0103 INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat de location du 1er février 2011, M. et Mme [C] ont donné à bail à Mme [I] [O] pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement et une cave situés à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel, charges comprises de 980 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2019, M. et Mme [C] ont fait délivrer à Mme [O] un congé pour reprise personnelle pour libération des lieux au 31 janvier 2020. Par acte de commissaire de justice délivré le 30 octobre 2020, M. et Mme [C] ont assigné Mme [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de voir : à titre principal : - constater la validité du congé délivré à la défenderesse le 8 juillet 2019, - constater que la défenderesse est déchue de plein droit de tout titre d'occupation des locaux loués à compter de la date d'effet du congé, soit le 31 janvier 2020, - prononcer l'expulsion pure et simple de la défenderesse ainsi que celle de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et avec le concours de la force publique en cas de besoin, - fixer l'indemnité d'occupation due par la défenderesse à une somme égale au loyer mensuel normalement dû si le bail s'était poursuivi avec une majoration de 10% prévue contractuellement et ce, jusqu'à son départ effectif et la restitution des clés, soit un montant de 1 065 euros, - condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation de 1 065 euros à leur bénéfice et ce, du mois de février 2020 jusqu'à leur départ effectif et restitution des clés, à titre subsidiaire, - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de location conclu le 1er février 2011, - prononcer en conséquence l'expulsion de Mme [O] de l'appartement qu'elle occupe au [Adresse 7], ainsi que celle de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec le concours de la force publique en cas de besoin, - fixer l'indemnité d'occupation due à une somme égale au loyer mensuel normalement dû si le bail s'était poursuivi et ce, jusqu'à son départ effectif et la restitution des clés, soit un montant de 980 euros, en tout état de cause, - condamner la défenderesse à leur payer la somme de 6 794 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2018 à septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2018, - condamner la défenderesse à leur payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral résultant de la remise de faux documents par cette dernière préalablement à la conclusion du contrat, - condamner la défenderesse à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la défenderesse aux entiers dépens, comprenant les coûts de l'assignation. Par jugement contradictoire du 9 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a : - débouté Mme [O] de sa demande de sursis à statuer, - déclaré valable en la forme et au fond le congé délivré par M. et Mme [C] à Mme [O] le 8 juillet 2019 avec effet au 31 janvier 2020, - constaté l'occupation sans droit ni titre par Mme [O] du logement sis à [Adresse 7] depuis le 31 janvier 2020, - ordonné l'expulsion de Mme [O] et de tous occupants de son chef du logement sis à [Adresse 7], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, - dit que le sort des meubles et objets mobiliers sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - dit qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, soit la somme de 1 065 euros sera due par Mme [O] à compter du 21 mai 2021 jusqu'à son départ effectif et la restitution des clés, - condamné Mme [O] à payer la somme de 14 533 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 1 er décembre 2018, - condamné Mme [O] à payer à M. et Mme [C] la somme de 3 000 euros a titre de dommages et intérêts, - condamné Mme [O] à payer à M. et Mme [C] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que l'exécution provisoire du jugement est de droit, - condamné Mme [O] aux entiers dépens. Par déclaration reçue au greffe le 14 avril 2022, Mme [O] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 janvier 2023, elle demande à la cour : - de la dire et juger recevable et bien fondée en son appel, - d'infirmer le jugement rendu le 09 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en ce qu'il : * l'a déboutée de sa demande de sursis à statuer, * a déclaré valable en la forme et au fond le congé délivré par M. et Mme [C] à Mme [O] le 8 juillet 2019 avec effet au 31 janvier 2020, * a constaté son occupation sans droit ni titre du logement sis à [Adresse 7] depuis le 31 janvier 2020, * a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement sis à [Adresse 7], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, * a dit que le sort des meubles et objets mobiliers serait régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, * a dit qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, soit la somme de 1 065 euros sera due par elle à compter du 21 mai 2021 jusqu'à son départ effectif et la restitution des clés, * l'a condamnée à payer la somme de 14 533 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2018, * l'a condamnée à payer à M. et Mme [C] la somme de 3 000 euros a titre de dommages et intérêts, * l'a condamnée à payer à M. et Mme [C] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * a dit que l'exécution provisoire du jugement est de droit, * l'a condamnée aux entiers dépens, et statuant à nouveau, de : - juger nul et de nul effet le congé pour reprise donné par M. et Mme [C] le 8 juillet 2019, - prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu avec M. et Mme [C], relatif au bien situé [Adresse 7], aux torts des bailleurs au 17 juillet 2020, - condamner M. et Mme [C] à lui payer la somme de 5 113 euros correspondant au trop-perçu au titre des loyers après application d'une diminution de 80% en raison du caractère indécent du logement et de la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur, - condamner M. et Mme [C] à lui payer la somme de 172,68 euros en réparation de son préjudice financier, - condamner M. et Mme [C] à lui restituer ses biens, objets et meubles personnels et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, - condamner M. et Mme [C] à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral, - condamner M. et Mme [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, subsidiairement, - ordonner la compensation entre les créances des parties, à titre infiniment subsidiaire, - lui accorder un délai de 36 mois à compter de l'arrêt à intervenir pour payer toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, en tout état de cause, - dire et juger n'y avoir lieu à condamnation à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 11 octobre 2022, M. et Mme [C] demandent à la cour de : à titre principal, de : - confirmer le jugement en date du 9 septembre 2021 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en toutes ses dispositions, - débouter Mme [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à titre subsidiaire, en cas d'infirmation du jugement, - déclarer irrecevables les demandes nouvelles, formulées par Mme [O], suivantes : *juger nul et de nul effet le congé pour reprise qu'ils lui ont donné le 8 juillet 2019, *prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu avec Mme [O] et relatif au bien situé [Adresse 7], à leurs torts au 17 juillet 2020, - débouter Mme [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à titre principal, - constater l'acquisition de la clause résolutoire au 15 janvier 2018, - prononcer l'expulsion de Mme [O], occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 7] à [Localité 10] depuis le 15 janvier 2018, - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [O] à un montant égal au loyer, outre les provisions et charges normalement dues soit 980 euros, - condamner Mme [O] à leur verser l'indemnité d'occupation de 980 euros à compter du 15 janvier 2018 jusqu'au départ effectif et remise des clefs, à titre subsidiaire, - prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 1er février 2011, - juger que Mme [O] est occupante sans droit ni titre à compter de la date de la décision à intervenir, - ordonner l'expulsion de Mme [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l'appartement situé [Adresse 7] à [Localité 10], - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [O] à un montant égal au loyer, outre les provisions et charges normalement dues soit 980 euros, - condamner Mme [O] au paiement de l'indemnité d'occupation de 980 euros à leur bénéfice à compter de la décision à intervenir jusqu'à libération des lieux et remise des clefs, en tout état de cause, - condamner Mme [O] à leur payer la somme de 14 533 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2018 à mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2018, à parfaire au jour de la décision à intervenir. La clôture de l'instruction a été prononcée le 9 février 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de Mme [O]. - Sur la demande de sursis à statuer. Mme [O] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'elle a été déboutée de sa demande de sursis à statuer, alors même que dans les motifs de ses conclusions, elle indique ne pas maintenir cette demande. La cour ne peut que confirmer la décision déférée en ce qu'elle a débouté Mme [O] de sa demande de ce chef. - Sur la contestation par Mme [O] de la validité du congé pour reprise donné par M. et Mme [C] le 8 juillet 2019. Mme [O] poursuit l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré valide le congé qui lui a été délivré le 8 juillet 2019 par M. et Mme [C], faisant essentiellement valoir qu'elle n'a jamais été rendue destinataire du congé qu'ils lui ont fait délivrer le 8 juillet 2019, que le bénéficiaire du congé, à savoir le fils des bailleurs n'a jamais occupé les lieux alors qu'elle en a été expulsée en juillet 2020, qu'il est manifeste que ce congé a été notifié de manière frauduleuse et qu'il doit être de ce fait déclaré nul et de nul effet. M. et Mme [C] répliquent que c'est à juste titre que le juge des contentieux de la protection de Boulogne Billancourt a validé le congé qu'ils ont fait délivrer à Mme [O], faisant essentiellement valoir que le congé est régulier en la forme et justifié par un motif légitime, à savoir la reprise du logement par leur fils, [F] [C], en instance de divorce. Sur ce, L'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l'espèce dispose que : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (....) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des élément sérieux et légitimes (...). Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité, dans sa rédaction applicable à la présente instance, que le congé fondé sur la décision de reprendre le logement doit comporter, à peine de nullité, l'indication du motif allégué par le bailleur pour mettre un terme au bail, ainsi que les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise, avec, en outre, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire et la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, la validité du congé pour reprise ne pouvant plus se satisfaire de la seule manifestation par le bailleur de sa volonté de reprendre son bien. En l'espèce, la cour estime à titre liminaire que Mme [O] n'est pas fondée à soutenir qu'elle n'a jamais eu connaissance du congé qui lui a été notifié le 8 juillet 2019, dès lors qu'il ressort de l'acte extrajudiciaire, que le congé lui a été délivré par ministère de commissaire de justice et signifié par remise à étude dans les conditions des articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile : en effet, Mme [O] étant absente lors du passage du commissaire de justice, la copie de l'acte dont elle était destinataire a été déposé sous enveloppe fermée et un avis de passage a été laissé à son adresse conformément aux dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile. En outre, aux termes d'un procès-verbal daté du 31 janvier 2020, Me [A], commissaire de justice, qui s'est rendu à l'adresse des lieux loués en présence de M. et Mme [C], a rappelé à Mme [O] qu'un congé pour reprise lui avait été délivré le 8 juillet 2019 à effet au 31 janvier 2020. La régularité formelle du congé n'est pas contestable : conformément aux dispositions légales, dans le congé délivré le 8 juillet 2019, les bailleurs indiquent le nom du bénéficiaire de la reprise, à savoir leur fils, M. [F] [C], qui demeure actuellement chez ses parents, [Adresse 5] à [Localité 14], pour cause de séparation avec son épouse. Toutes les mentions exigées par l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 figurent dans le congé, à savoir le motif, le nom du bénéficiaire, son adresse et son lien de filiation avec les propriétaires-bailleurs. Le congé délivré à Mme [O] est donc régulier en la forme et délivré dans le délai légal. M. et Mme [C] justifient du bien fondé de ce congé par les pièces qu'ils versent aux débats : M. [F] [C] était dans une situation précaire de par sa séparation avec son épouse et son instance en divorce, souhaitant pouvoir bénéficier de ce logement pour accueillir ses deux filles en garde partagée. Ils étabissent par les pièces qu'ils versent aux débats (ordonnance de non-concliliation) que le couple s'est séparé en 2018, et que la requête en divorce a été déposée en juillet 2019 soit concommitamment à la délivrance du congé pour reprise. Mme [O] ne peut sérieusement reprocher aux époux [C] de n'avoir pas justifié de la réelle occupation des lieux par leur fils, alors même qu'elle les a mis dans l'impossibilité de reprendre leur logement en s'y maintenant postérieurement à la date de prise d'effet du congé, et qu'elle les a contraints à initier une procédure judiciaire toujours en cours. De même, Mme [O] ne peut utilement se prévaloir, pour tenter de démontrer une fraude dans la délivrance du congé, d'un sms échangé avec Mme [C] aux termes duquel cette dernière lui aurait demandé à quelle date elle envisageait de libérer les lieux car elle souhaitait faire des travaux en août pour installer sa mère en septembre : en effet, il ressort de la pièce, que le sms, non daté, a été adressé avant août 2017, ainsi qu'il ressort du bas du message, qu'il y est évoqué un déménagement de Mme [O] et non d'un congé pour reprise et qu'il est antérieur de plus deux ans à la date du congé délivré en 2019, de sorte que situation des parties était bien différente. Le jugement ne peut donc qu'être confirmé en ce qu'il a validé le congé délivré le 8 juillet 2019 à la requête de M. et Mme [C] à Mme [O], à effet au 31 janvier 2020 et en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, à la fixation de l'indemnité d'occupation et au sort des meubles. - Sur la demande de résiliation aux torts et griefs exclusifs de M. et Mme [C]. Mme [O] demande à la cour de prononcer la résiliation du bail, aux torts et griefs exclusifs de M. et Mme [C], à la date du 16 juillet 2020, invoquant le caractère indécent des lieux loués et l'expulsion 'sauvage' dont elle a fait l'objet. M. et Mme [C] répliquent qu'ils sont intervenus à la demande de Mme [O], en juillet 2020, pour procéder à la désinsectisation de nuisibles (punaises de lit) dans l'appartement, et ce, alors même que le congé avait pris effet depuis le 31 janvier 2020, soit depuis plus de six mois, de sorte qu'ils n'étaient plus tenus à aucune obligation, et que la locataire se maintenait en toute illégalité dans les lieux loués, sans acquitter la moindre somme depuis décembre 2019, qu'ils ont organisé le passage d'une entreprise spécialisée, ce qui nécessitait que la locataire débarrassât toutes les affaires qu'ils ont entreposées dans un box pendant le temps des opérations de traitement. Sur ce, En l'espèce, Mme [O] est irrecevable à solliciter la résiliation, à la date du 16 juillet 2020, aux torts et griefs exclusifs de la locataire, du bail qui a pris fin antérieurement, soit le 31 janvier 2020, par l'effet du congé délivré le 8 juillet 2019, déclaré régulier en la forme et juste au fond et qui par voie de conséquence a été validé. - Sur l'arriéré locatif. Mme [O] poursuit l'infirmation du jugement rendu le 9 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Boulogne-Billancourt l'ayant condamnée à verser à M. et Mme [C] la somme de 14 533 euros au titre de l'arriéré locatif, pour la période comprise entre décembre 2018 et mai 2021, faisant essentiellement valoir d'une part, que le montant du loyer aurait dû être réduit ou suspendu au regard du caractère indécent du logement, que d'autre part, la CAF a cessé de payer l'allocation logement lui revenant mensuellement en juillet 2020 lorsqu'elle a eu connaissance du caractère indécent du logement, qu'enfin et surtout elle a été expulsée du logement par les bailleurs le 16 juillet 2020, sans jamais avoir pu le réintégrer. M. et Mme [C] répliquent que, par jugement en date du 4 septembre 2019, le tribunal d'instance d'Asnières-sur-Seine a constaté que la situation de Mme [O] était irrémédiablement compromise, et qu'il a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, que cette mesure a entraîné l'effacement de toutes les dettes non professionnelles de Mme [O] nées à la date de la décision de la commission, soit le 9 novembre 2028, que le montant des loyers et charges impayés de décembre 2018 à septembre 2020 s'élève à la somme de 6 794 euros, actualisé à la somme de 14 533 euros au 21 mai 2021. Les bailleurs estiment Mme [O] mal fondée à prétendre en cause d'appel qu'ils auraient caché devant le premier juge le caractère indécent du logement et le fait qu'elle n'occupait plus le logement depuis mi-juillet 2020, alors qu'elle était représentée à l'audience et que le jugement a été rendu contradictoirement. Ils prétendent que la situation locative réelle n'est pas celle présentée par Mme [O], qu'ils ne pouvaient imaginer qu'elle n'avait pas repris possession des lieux après qu'ils lui eurent adressé par voie postale les clés après les opérations de traitement des nuisibles, et qu'il ne ressort pas des courriers de la CAF que cette dernière ait cessé de payer les allocations logement en raison du caractère indécent du logement dont elle aurait été informée. Ils soulignent que, durant les opérations de traitement, l'appartement a été vidé et qu'ils ont réglé l'hôtel, afin que Mme [O] puisse y être logée jusqu'à la fin du mois de juillet 2020, qu'elle ne les a jamais informés de son départ des lieux. Sur ce, Au vu des pièces produites par les parties, il ressort que : * suite à la réclamation de Mme [O] relative à la présente de nuisibles dans l'appartement, M; et Mme [C] ont fait intervenir une entreprise spécialisée, * par lettre en date du 18 juillet 2020, les bailleurs ont écrit à la locataire en ces termes : L'intervention de la société Mesnuisibles le 16 juillet 2020 dans l'appartement que vous occupiez au [Adresse 7] à [Localité 10] a révélé la présence d'insectes de bois, mais aussi de punaises attaquant l'homme et les vêtements. Cette intervention qui fera l'objet d'un compte-rendu que nous vous ferons suivre très prochainement, a conclu à la nécessité d'effectuer des assainissements dans un délai de plusieurs semaines, en séparant évidemment ce qui est lié à la construction de ce qui est lié aux vêtements et aux équipements de l'occupant. En conséquence nous avons déménagé vos affaires dans le box 600 de la société Homebox accessible 24/24 et situé [Adresse 6] à [Localité 12], payé jusqu'à fin octobre 2020. Les codes d'accès à ce box dans lequel un tri est conseillé en urgence est (....). Compte tenu de l'incidence rapide de cette situation et pour alléger votre charge pour chercher un nouveau logement, nous avons décidé de vous rembourser les règlements que vous avez injectés sur notre compte bancaire, depuis le 1er février 2020, date à laquelle vous n'aviez plus aucun droit à occuper les lieux, et utiliserons cette somme pour vous assister durant cette période. Nous vous offrons donc l'hôtel jusqu'à fin juillet, charge à vous d'effectuer toutes les démarches auprès des services sociaux et des nombreux loueurs sur le marché pour trouver un nouveau local qui vous permettra de réorienter votre mode de vie en oubliant les insectes (....)'. * Mme [O] a déposé le 23 juillet 2020 une première plainte aucommissariat de [Localité 10] à l'encontre des bailleurs pour avoir procédé au changement des serrures de l'appartement, ainsi qu'une seconde plainte le 5 août 2020 pour signaler qu'après avoir changé les serrures, son propriétaire ne lui a pas remis les clés, qu'il ne répond pas à ses appels, que le CCAS de [Localité 10] a appelé hier son bailleur qui leur aurait répondu qu'il allait redonner à la locataire la clé de l'appartement et retourner ses affaires déménagées dans un box. * M. et Mme [C] ont adressé une lettre à Mme [O] le 15 octobre 2020, soit après les opérations de traitement, dont ils prétendent qu'elle contenait les clés de l'appartement, ce que conteste Mme [O] qui affirme n'avoir jamais pu réintégrer les lieux. Il suit de la chronologie des faits que Mme [O] a quitté les lieux de manière certaine le 16 juillet 2020. M. et Mme [C] ne justifient pas, par la lettre dite 'suivie' qu'ils ont adressée le 15 octobre 2020 à l'adresse des lieux loués que la locataire ne pouvait plus occuper, du fait du changement des serrures, de la restitution effective des clés de l'appartement à Mme [O]. M. et Mme [C] doivent être déboutés comme étant mal fondés à solliciter le paiement des loyers à compter du 16 juillet 2020 jusqu'au mois de mai 2021 inclus. En conséquence, Mme [O] est redevable envers M. et Mme [C] des loyers impayés à compter de décembre 2018 jusqu'au 16 juillet 2020. Le jugement est donc infirmé sur la période durant laquelle Mme [O] est redevable de loyers envers M. et Mme [C]. Mme [O] doit donc être condamnée au paiement de la somme de 5 763 euros au titre de l'arriéré locatif à compter du 1er décembre 2018 et ce, jusqu'au 16 juillet 2020. - Sur les autres demandes formées par Mme [O] (indemnisation du trouble de jouissance, du préjudice moral, restitution des objets et effets personnels). * sur la recevabilité de ces demandes. Pour le cas où le jugement de première instance serait infirmé, même partiellement, M. et Mme [C] soulèvent, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, l'irrecevabilité des demandes en partie reconventionnelles de Mme [O] comme étant nouvelles en cause d'appel. Ils font essentiellement valoir que devant le premier juge, Mme [O], représentée par son conseil, s'est bornée à solliciter le sursis à statuer, dans l'attente du sort réservé à la plainte qu'elle avait déposéele 23 juillet 2020 à l'encontre des propriétaires, et à solliciter le débouté pur et simple des demandes formées à son endroit. Mme [O] réplique que ses demandes sont bien évidemment en lien avec l'objet du litige, puisqu'elles tendent à contester celles des bailleurs, et à se voir indemniser des préjudices résultant de son expulsion 'sauvage' et de ses conséquences. Sur ce, Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'A peine d'irrecevabilité soulevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou la révélation d'un fait'. L'article 566 du code de procédure civile dispose que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'. L'article 567 du même code dispose que 'les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel'. En l'espèce, force est de constater que les demandes présentées par Mme [O] devant la cour sont parfaitement recevables, en ce qu'elles tendent à opposer compensation ou faire écarter les prétentions adverses, et en ce qu'elles sont la conséquence ou le complément des prétentions soumises au premier juge. * sur le préjudice de jouissance invoqué par Mme [O]. Mme [O] ne peut se prévaloir utilement du caractère indécent des lieux loués pour invoquer l'exception d'inexécution, et ce, dans la mesure où les lieux loués n'étaient pas inhabitables. Pour solliciter nénanmoins une réfaction de 80 % sur le montant du loyer, Mme [O] invoque également les nombreux désordres affectant les lieux loués à la suite d'un dégât des eaux survenu en 2016, lié selon elle, à des trous que les bailleurs auraient effectués sans les reboucher, exposant qu'elle a pris attache en 2017 avec les services de la Mairie qui n'ont également jamais donné suite à ses demandes, que le commissaire de justice qu'elle a mandaté mentionne dans le procès-verbal d'état des lieux dressé le 30 janvier 2020 avoir constaté des moisissures sur les murs, parties de plafonds retirées, des structures métalliques apparentes et rouillées, des peintures écaillées, des morceaux de murs sur le sol, des câbles électriques à proximité de points d'eau, une forte humidité, un état général piteux. M. et Mme [C] s'opposent à une telle demande, faisant observer que si les désordres allégués par Mme [O] étaient avérés, elle n'aurait pas attendu un an pour prendre les mesures qui s'imposent, qu'il ressort, en outre, des courriels produits que la demande formée en 2017 auprès des services de la mairie n'avait pas trait à un prétendu dégât des eaux mais à une demande de logement social. Ils soulignent que Mme [O] n'était nullement assurée par une police d'assurance habitation au moment du sinistre, cette dernière n'ayant été souscrite que depuis le 26 janvier 2017. Sur ce, L'article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'. L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....). b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus. c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire. En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée de la locataire n'est versé aux débats, de sorte que la cour n'est pas à même de connaître dans quel état était l'appartement lors de l'entrée en jouissance de Mme [O], quand bien même l'article 1731 du code civil énonce que 's'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives (...)'. Si les parties sont en désaccord sur l'origine du dégât des eaux survenu en 2016 dans les lieux loués et sur les conséquences de ce sinistre, la présence de nuisibles ayant nécessité l'intervention d'une entreprise spécialisée est néanmoins constante. Compte tenu de la durée et de l'intensité de ce trouble, la cour estime à la somme de 1 500 euros le montant de l'indemnisation allouée à Mme [O] qui doit être déboutée de sa demande tendant à voir obtenir une réfaction de 80 % sur le montant de son loyer. * sur l'indemnisation du préjudice moral allégué par Mme [O]. Mme [O] sollicite la condamnation de M. et Mme [C] à lui verser la somme de 50 000 euros à titre d'indemnisation du préjudice moral qu'elle prétend avoir subi du fait de son expulsion 'sauvage' des lieux loués dont elle prétend avoir fait l'objet de la part des bailleurs et de la perte de ses meubles et effets personnels entreposés sans son accord par les bailleurs dans un box, la plaçant ainsi devant le fait accompli. M. et Mme [C] contestent formellement avoir expulsé Mme [O], prétendant lui avoir remis, par courrier du 15 octobre 2020, la clé de l'appartement dont la serrure avait été changée, et lui avoir donné toutes les informations utiles aux fins qu'elle puisse récupérer ses affaires personnelles dans le box dont ils avaient pris la charge des frais de location jusqu'à la fin du mois d'août. Sur ce, Il ressort incontestablement des faits de l'espèce que les bailleurs ont tenté de mettre à profit les opérations de désinsectisation de l'appartement pour interdire définitivement l'accès aux lieux loués à Mme [O]. Il suffit de se reporter à cet effet à la chronologie des faits ci-dessus évoquée pour s'en convaincre. Quand bien même Mme [O] était devenue occupante sans droit ni titre à la date du 16 juillet 2020, par l'effet du congé qui lui avait été délivré le 8 juillet 2019 avec effet au 31 janvier 2020 et qu'ils n'étaient donc plus tenus à aucune obligation envers leur locataire, force est de constater que M. et Mme [C] ont manifestement eu l'intention de se faire justice à eux-mêmes, ainsi qu'il ressort des pièces versées aux débats. En effet : * dans la lettre qu'ils ont adressée le 18 juillet 2020 à Mme [O], les bailleurs lui indiquent expressément que ' compte tenu de l'incidence rapide de cette situation (présence de nuisibles et opérations nécessaires de désinsectisation) et pour alléger votre charge pour chercher un nouveau logement, nous avons décidé de vous rembourser les règlements que vous avez injectés sur notre compte bancaire, depuis le 1er février 2020, date à laquelle vous n'aviez plus aucun droit à occuper les lieux, et utiliserons cette somme pour vous assister durant cette période. Nous vous offrons donc l'hôtel jusqu'à fin juillet, charge à vous d'effectuer toutes les démarches auprès des services sociaux et des nombreux loueurs sur le marché pour trouver un nouveau local qui vous permettra de réorienter votre mode de vie en oubliant les insectes (....)', * les bailleurs ont débarrassé l'appartement de tous les effets personnels de la locataire sans l'en aviser préalablement et en la plaçant ainsi devant le fait accompli, * ils ont procédé au changement de la serrure de la porte d'accès à l'appartement, et ne lui ont remis les clés qu'au cours du mois d'octobre 2020, à supposer ce fait avéré, ce qu'ils ne démontrent pas, et ce, après deux plaintes déposées par Mme [O] au commissariat de [Localité 10] qui a pris contact avec les bailleurs pour leur demander de restituer les clés. Il y a lieu de rappeler à cet égard qu'il appartenait aux bailleurs, après la délivrance du congé, de saisir la justice afin de le faire valider. Les conséquences de tels actes ont été particulièrement préjudiciables à Mme [O] déjà très fragilisée par la perte de deux enfants en bas âge, qui s'est trouvée à la rue, son hébergement à l'hôtel financé par les bailleurs n'étant que provisoire, et qui par ailleurs a perdu à la suite du déménagement de ses effets personnels, partie des souvenirs d'une partie de sa vie. Compte tenu de l'importance du préjudice moral subi par Mme [O], la cour estime devoir lui allouer la somme de 10 000 euros à titre d'indemnisation. * sur la demande de Mme [O] tendant à la restitution de ses objets et effets personnels. Au soutien de cette demande et de celle subsidiaire en remboursement de la somme engagée pour les remplacer, Mme [O] expose essentiellement que les bailleurs ont profité de la réalisation des travaux de désinsectisation pour vider l'ensemble de ses affaires, y compris celles se trouvant dans la cave, ce qui atteste, s'il en est besoin, de l'orchestration de cette expulsion 'sauvage', que ses objets et effets personnels ont été entreposés dans un box dont les bailleurs avaient prévu que la location prendrait fin le 31 août 2020, mais qu'elle en a eu connaissance que bien postérieurement. Elle s'étonne que les bailleurs aient pu soutenir en première instance qu'elle avait abandonné le logement alors qu'ils savaient pertinemment qu'elle n'avait pu le réintégrer par suite du changement de serrures, qu'en février 2022, elle leur a fait délivrer une sommation afin de connaître le lieu où se trouvaient ses effets personnels, afin de les récupérer, mais ce, en vain. Elle souligne que M. et Mme [C] ne peuvent soutenir qu'elle aurait eu connaissance de ce box par les courriers qu'ils lui auraient adressés, dès lors que précisément elle n'avait plus de domicile. Elle ajoute que Homebox lui a confirmé que M. [C] avait lui-même vidé et libéré le box et fait observer qu'il a ainsi procédé immédiatement après le jugement de première instance, sans attendre qu'il soit devenu définitif. M. et Mme [C] répliquent que, dès le 18 juillet 2020, Mme [O] a eu connaissance du lieu où ses affaires avaient été stockées, qu'elle reconnaît d'ailleurs avoir eu accès au box et s'y être rendue, qu' elle aurait pu récupérer ses affaires et ce, d'autant qu'elle les considérait comme étant très 'précieuses'. Ils font observer que la locataire ne peut prétendre sérieusement n'avoir pas reçu les courriers qu'ils lui ont adressés, réexpédiés à sa demande à l'adresse qu'elle avait choisie. Ils ajoutent que sa demande de restitution ne saurait prospérer, dès lors que les affaires ne sont pas clairement identifiées. Sur ce, Mme [O] ne peut sérieusement prétendre n'avoir jamais reçu les courriers que les bailleurs lui ont adressés et notamment : * celui du 16 juillet 2020 aux termes duquel ils l'informaient de l'adresse du box où ses affaires étaient entreposées, ainsi que son code d'accès, puisqu'elle reconnaît elle-même dans une lettre recommandée avec avis de réception adressée aux époux [C] s'y être rendue et ce, dès le mois de juillet 2020, ainsi qu'il ressort d'une photographie qu'elle verse aux débats, * celui qu'ils ont adressé le 15 octobre 2020, expédié en selon les modalités de la 'lettre suivie' de laquelle il ressort qu'il a été réexpédié à l'adresse choisie par la destinataire pour l'informer que la location du box s'achevait le 30 novembre 2020. M. et Mme [C] produisent également une lettre recommandée avec avis de réception qu'ils ont adressée le 11 mars 2021 à Mme [O] pour la mettre en demeure de les contacter pour organiser la reprise de l'ensemble de ses affaires, et pour l'informer que, sans nouvelles dans le délai de 15 jours à compter de la réception du courrier, il sera procédé à leur destruction, l'avis de réception comportant la mention avisé mais non réclamé. Toutefois la cour observe que ce courrier a été adressé à l'adresse des lieux loués que Mme [O] n'occupait plus, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer si celle-ci a eu effectivement connaissance de cette mise en demeure. Enfin, M. et Mme [C] versent aux débats un sms adressé à Mme [O] le 18 novembre 2021 pour lui rappeler les termes du jugement et de sa signification et de son caractère définitif suite à l'expiration du délai d'appel le 29 octobre 2021, et lui demander en conséquence de libérer le box. Ainsi, est-il établi de manière certaine que Mme [O] connaissait l'adresse et le code d'accès au box dès le mois de juillet 2020 et qu'elle disposait d'un délai pour reprendre ses objets et effets personnels au moins pendant plus de 16 mois, ce qu'elle s'est abstenue de faire. En conséquence, Mme [O] doit être déboutée tant de sa demande principale tendant à la restitution de ses affaires qu'en sa demande subsidiaire tendant au remboursement des achats qu'elle prétend avoir dû effectuer en remplacement. * sur la demande d'indemnisation du préjudice financier allégué par Mme [O]. Mme [O] sollicite la condamnation de M. et Mme [C] à lui verser la somme de 137,26 euros à titre d'indemnisation du préjudice financier qu'elle allègue, soit la somme de 21,16 euros au titre d'une facture d'électricité du 17 janvier 2021, celle de 14,26 euros au titre des frais de résiliation de l'abonnement, ainsi que celle de 137,26 euros au titre des frais d'hôtel, du fait qu'elle a été privée de son logement à compter du 16 juillet 2020. Sur, ce Mme [O] ne produit pas le moindre justificatif des frais d'hôtel qu'elle prétend avoir exposés. Par ailleurs, d'une part, les frais de résiliation d'un contrat d'abonnement d'électricité sont toujours à la charge du locataire. Il s'ensuit que compte du départ des lieux de la locataire en juillet 2020, M. et M. Mme [C] doivent être condamnés à lui rembourser la seule facture d'un montant de 21, 16 euros émise le 17 janvier 2021. Sur la demande d'indemnisation du préjudice moral allégué par M. et Mme [C]. M. et Mme [C] poursuivent la confirmation du jugement déféré en sa disposition ayant condamné Mme [O] à leur verser la somme de 3 000 euros à titre d'indemnisation du préjudice moral résultant pour eux du fait que la locataire leur a communiqué de faux documents (faux bulletins de paye et faux avis d'imposition), et ce, afin d'obtenir la conclusion du bail. Mme [O] ne le conteste pas, se bornant à indiquer que c'est à la suite d'événements douloureux de son histoire qu'elle n'a plus été en mesure de régler les loyers qu'elle avait acquittés régulièrement jusque là et que les bailleurs ne justifient pas d'un préjudice distinct de celui réparé par un arriéré de loyers contestable du fait de l'état d'indécence du logement. Sur ce, C'est à juste titre que le premier juge a retenu que 'trompés par des documents falsifiés', M. et Mme [C] ont consenti un bail à Mme [O] alors qu'elle se trouvait dans une situation financière incompatible avec le versement d'un loyer mensuel de 980 euros. Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [O] à verser à M. et Mme [C] la somme de 3 000 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice moral. Sur le compte entre les parties. Mme [O] doit être condamnée à verser à M. et Mme [C] la somme de 5 763 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation à compter de décembre 2018 jusqu'au 16 juillet 2020), ainsi que la somme de 3 000 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice moral. M. et Mme [C] doivent être condamnés à verser à Mme [O] la somme de 1 500 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance, la somme de 21,16 euros au titre de la facture d'électricité émise le 17 janvier 2021. ainsi que la somme de 10 000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice moral. Il y a lieu de prononcer la compensation judiciaire entre les montants des condamnations réciproques des parties. Sur la demande de délais de paiement. Compte tenu du fait qu'après compensation entre les montants des condamnations réciproques des parties, Mme [O] n'est redevable d'aucune somme envers M. et Mme [C], sa demande de délais est sans objet. Sur les mesures accessoires. Il y a lieu d'infirmer le jugement contesté en ses dispositions relatives à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance. En équité, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes des parties formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel. Il y a lieu de faire masse des dépens de première instance et d'appel et de dire qu'ils seront supportés par chacune des parties à concurrence de moitié chacune. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Déclare Mme [O] recevable en ses demandes présentées devant la cour, Confirme le jugement rendu le 9 septembre 2021 par la juridiction de proximité de Boulogne-Billancourt en ses dispositions ayant débouté Mme [O] de sa demande de sursis à statuer, ayant validé le congé délivré le 8 juillet 2019 à la requête de M. et Mme [C] à Mme [O], à effet au 31 janvier 2020 et en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, à la fixation de l'indemnité d'occupation et au sort des meubles, ayant condamné Mme [O] à verser à M. et Mme [C] la somme de 3 000 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice moral, L'infirme sur le surplus, Statuant à nouveau, Condamne Mme [O] à verser à M. et Mme [C] la somme de 5 763 euros au titre de l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation) à compter de décembre 2018 et ce, jusqu'au 16 juillet 2020, Y ajoutant, Déclare Mme [O] mal fondée en sa demande tendant à la résiliation, à la date du 16 juillet 2020, du bail aux torts et griefs exclusifs de M. et Mme [C], Condamne M. et Mme [C] à verser à Mme [O] : * la somme de 1 500 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance, * la somme de 21,16 euros au titre de la facture d'électricité émise le 17 janvier 2021, * la somme de 10 000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice moral, Déboute Mme [O] du surplus de ses demandes, Déboute les parties de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en cause d'appel, Fait masse des dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront supportés par chacune des parties à concurrence de moitié chacune. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,