Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 24/01192

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE Service de proximité ORDONNANCE DE REFERE du 17 Octobre 2024 Minute n° [X] c/ [E] DU 17 Octobre 2024 N° RG 24/01192 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PRSH - Exécutoire : à Me Lucas PANICUCCI - copie certifiée conforme : à Me Léa CHARAMNAC le: DEMANDERESSE: Madame [M] [X] épouse [B] née le 22 Juillet 1966 à [Localité 1] (06) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 1] Rep/Assistant : Me Lucas PANICUCCI, avocat au barreau de Nice DEFENDEUR: Monsieur [P] [E] né le 21 Décembre 1983 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 2] Rep/Assistant : Me Léa CHARAMNAC, avocat au barreau de Nice (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2024-3319 du 07/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE) COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et du délibéré : JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame, Monsieur Madame Stéphanie LEGALL, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président DEBATS : A l’audience publique du 02 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024 DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Madame [M] [X] épouse [B], a loué à Monsieur [P] [E] un appartement sis à [Localité 2] [Adresse 4] selon contrat de location signé le 7 avril 2021. Par acte d'huissier en date du 14 février 2024, Madame [M] [X] épouse [B] a fait assigner Monsieur [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Proximité de Nice, statuant en qualité de juge des référés à l’audience du 27 mai 2024 à 10h30 afin de : - voir constater l'application de la clause résolutoire et de constater la résiliation du bail - ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique - condamner Monsieur [P] [E] à lui payer : - la somme provisionnelle de 2 868,04 euros au titre des loyers et charges impayés - La somme provisionnelle de 3 000 Euros au titre du préjudice subi - une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au loyer et charges jusqu'à son départ effectif des lieux, de 791,50 euros montant actuel du loyer et des charges - outre une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Après un renvoi, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 2 septembre 2024. A cette audience, Madame [M] [X] épouse [B] a actualisé la demande en paiement à la somme de 14 308,49 € euros et s’est opposée à toutes les demandes dont celle visant à l'octroi de délais de paiement formée par Monsieur [P] [E]. Elle s’oppose également aux demandes du défendeur visant à indemniser un préjudice de jouissance et à la désignation d’un expert, estimant qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses. Monsieur [P] [E] représentés par leur conseil, a sollicité de : débouter Madame [M] [X] épouse [B] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusionsDéclarer la demanderesse responsable de troubles de jouissance et la condamner à verser 3 500 Euros au titre de réparationsubsidiairement, ordonner la désignation d’un expertsubsidiairement obtenir des délais de 24 mois pour apurer sa dette, suspendre la clause résolutoire et diminuer le montant de l’indemnité d’occupationcondamner Madame [M] [X] épouse [B] aux dépens et au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION DU BAIL Sur la recevabilité Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Alpes-Maritimes par la voie électronique le 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la présente affaire, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l'espèce, le bail conclu le 7 avril 2021 entre les parties, contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par acte d'huissier en date du 17 février 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2868,04 euros au titre des loyers échus. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et a été notifié à la CCAPEX, pour information, le 17 février 2023. Ce commandement est régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification, au vu du décompte versé. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 avril 2023, d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef et de le condamner à payer à Madame [M] [X] épouse [B] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision sur charges locatives et des impôts et taxes à la date de la résiliation, soit 791,50 euros à compter du 18 avril 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur. Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. II SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, Madame [M] [X] épouse [B] produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [E] reste lui devoir, la somme de 14 308,49 €, à la date du 1er août 2024, loyer d’août 2024 inclus. Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, l’existence d’un éventuel trouble de jouissance étant indépendant des sommes dues au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés. Monsieur [P] [E] sera donc condamné à verser à Madame [M] [X] épouse [B] la somme de 14 308,49 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : Selon les nouvelles dispositions de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989 - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [P] [E] n’a pas repris le paiement des loyers avant l'audience. Dès lors il sera débouté de sa demande de délais de paiement. IV SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, Monsieur [P] [E] reproche au bailleur de subir un trouble de jouissance suite à des dégâts occasionnés par un dégât des eaux survenu dans l’appartement avant la signature du bail et qui aurait causé des dommages dans l’appartement. Il sollicite le versement de 3500 Euros au titre du préjudice de jouissance et explique que c’est pour cette raison qu’il a cessé de payer les loyers. Madame [M] [X] épouse [B] expose que cette demande n’est pas recevable devant le juge des référés car elle implique l’examen du fond du litige. Madame [M] [X] épouse [B] soulève l’incompétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé au profit du même juge statuant au fond. En effet, cette demande de dommages et intérêts qui conduit le tribunal à apprécier l’existence d’un préjudice et les éléments de fond est irrecevable devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé. V SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE Il résulte de l'article 145 du Code de procédure civile qu’une expertise peut être ordonnée s’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige. L’expertise ne peut avoir pour objet de pallier la carence du demandeur dans l’administration de la preuve. En l’espèce le locataire qui a signé un contrat de bail en avril 2021, n’a effectué aucune démarche sérieuse en vue de faire reconnaître son prétendu préjudice de jouissance. Ce n’est qu’à l’occasion de la présente demande en paiement de l’arriéré locatif qu’il se manifeste à cette fin, fort opportunément alors même qu’il n’a pas réglé son loyer depuis de nombreux mois. Cette demande d’expertise n’apparait dès lors pas justifiée, eu égard aux circonstances. VI SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE LA DEMANDERESSE En l’espèce, la demanderesse expose que les impayés de loyer lui causent un préjudice direct et personnel constitué notamment par l’obligation de régler ses mensualités d’emprunt malgré l’absence de paiement des loyers, les incivilités du locataire, la réalisation de travaux dans l’appartement par le locataire sans l’accord de la bailleresse. Cependant, cette demande de dommages et intérêts qui conduit le tribunal à apprécier l’existence d’un préjudice et les éléments de fond est irrecevable devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé. VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [P] [E] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendra notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [X] épouse [B] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprise dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [P] [E] à lui verser une somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 avril 2021 entre Madame [M] [X] épouse [B] et Monsieur [P] [E] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé à [Localité 2] [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 avril 2023 ; CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 24 avril 2023 à effet au 1er avril 2024, ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [P] [E] ainsi que de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés, des lieux occupés sis à [Localité 2], [Adresse 4], en application des articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNONS Monsieur [P] [E] à payer à [M] [X] épouse [B] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 791,50 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives et des impôts et taxes, à la date de la résiliation, à compter du 18 avril 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur. CONDAMNONS Monsieur [P] [E] à verser à Madame [M] [X] épouse [B] à titre provisionnel la somme de 14308,49 euros arrêté au 1er août 2024, comprenant les loyers et charges impayés ; DEBOUTONS Monsieur [P] [E] de sa demande de délais de paiement, RENVOYONS Monsieur [P] [E] à mieux se pourvoir au fond sur ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, DEBOUTONS Madame [M] [X] épouse [B] de leur demande de dommages et intérêts, DEBOUTONS Monsieur [P] [E] de sa demande de dommages et intérêts, CONDAMNONS Monsieur [P] [E] à verser à Madame [M] [X] épouse [B] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [P] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer; REJETONS le surplus des demandes; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Nice Le greffier, Le juge des contentieux de la protection