Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/50667 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZFS
AS M N° : 2
Assignation du :
16 Janvier 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 mars 2024
par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
S.A.S. FITNESS PARK DEVELOPMENT
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Rébecca ICHOUA, avocat au barreau de PARIS - #D0738
DEFENDERESSE
E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0483
DÉBATS
A l’audience du 07 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé en date du 8 juin 2016, l'établissement public industriel et commercial PARIS HABITAT - OPH a consenti à la société par actions simplifiée MOVI'N -devenue FITNESS PARK DEVELOPPEMENT- un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] .
Par acte extrajudiciaire délivré le 16 janvier 2023, la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT a fait assigner l'établissement PARIS HABITAT - OPH devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir, essentiellement, ordonner la suspension des loyers et charges, à titre subsidiaire ordonner la consignation des loyers et charges entre les mains de la caisse des dépôts et consignations.
A l'audience du 7 février 2024, la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT soutient oralement les prétentions et moyens formulés dans ses conclusions, aux termes desquelles elle entend voir :
" RECEVOIR la société FITNESS PARK DEVELOPMENT en ses demandes et la déclarée bien fondée,
A titre principal,
ORDONNER la suspension des loyers et charges dus par la société FITNESS PARK DEVELOPMENT à PARIS HABITAT OPH en application des baux commerciaux qui lient les parties au titre des deux locaux loués à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à la réalisation des travaux requis,
A titre subsidiaire,
ORDONNER la consignation des loyers et charges dus par la société FITNESS PARK DEVELOPMENT à PARIS HABITAT OPH en application des baux commerciaux qui lient les parties au titre des deux locaux loués à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations et jusqu'à la réalisation des travaux requis,
En tout état de cause,
AUTORISER FITNESS PARK DEVELOPMENT à réaliser, en lieu et place de PARIS HABITAT OPH, la réalisation des travaux requis pour procéder à la réparation des fuites d'eau litigieuses, à savoir notamment le décaissement des terres du toit terrasse, aux frais de PARIS HABITAT OPH et condamner cette dernière au remboursement à FITNESS PARK de tous les frais qu'elle devrait avancer à ce titre,
CONDAMNER PARIS HABITAT OPH à payer à FITNESS PARK DEVELOPMENT la somme provisionnelle de 36.000 € TTC au titre des travaux de décaissement sur le toit terrasse,
CONDAMNER PARIS HABITAT OPH à payer à FITNESS PARK DEVELOPMENT la somme de provisionnelle de 10.000 € pour résistance abusive.
CONDAMNER la société FITNESS PARK DEVELOPMENT à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance. "
Par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience du 7 février 2024, l'établissement PARIS HABITAT - OPH sollicite le rejet des prétentions de la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT, outre une indemnité de 3500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
MOTIFS
1. Sur les demandes relatives aux loyers
Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. La seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble, dont l'anormalité s'apprécie in concreto.
Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.
Il dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et d'ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser.
En l'espèce, la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT invoque l'inexécution par le bailleur des obligations lui incombant en application de l'article 1719 du code civil, exposant se trouver dans l'impossibilité d'exploiter les locaux loués en raison de désordres affectant les locaux sis [Adresse 4] résultant d'un défaut d'étanchéité de la terrasse surplombant les locaux loués.
L'article 1719 dispose :
" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. "
1.1 Sur la demande principale tendant à la suspension des loyers
La société demanderesse invoque l'exception d'inexécution tirée du manquement du bailleur à ses obligations tirées de l'article 1719 précité.
Les pièces produites établissent que la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT a signalé à l'établissement PARIS HABITAT - OPH des infiltrations affectant les locaux loués au mois de juin 2021 puis au mois d'octobre 2021, ces dégâts des eaux donnant lieu à l'établissement d'un constat signé par les parties mentionnant que les désordres trouvent leur origine chez l'établissement PARIS HABITAT - OPH. La société demanderesse, qui exploite dans les locaux une salle de sport, verse aux débats un constat d'huissier en date du 25 novembre 2021 établissant l'état d'imprégnation humide de l'espace " abdo-stretch " ainsi que des infiltrations actives affectant la salle " biking " située au sous-sol et sur le sol de laquelle de l'eau est visible.
Par ordonnance de référé du 19 mai 2022, le Président du tribunal de commerce de Paris, saisi sur le fondement des dispositions de l'article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, a enjoint à l'établissement PARIS HABITAT - OPH, sous astreinte, de procéder à la recherche de l'origine des fuites d'eau intervenues dans le local depuis le mois de juin 2021 et de procéder à la réparation desdites fuites d'eau. Cette ordonnance est définitive.
Le constat dressé le 4 janvier 2023 par un commissaire de justice relève des auréoles et marques d'humidité affectant le vestiaire des femmes situé au rez-de-chaussée ainsi que la salle adjacente, situées sous une toiture pavée et partiellement végétalisée. Le constat du 19 septembre 2023 mentionne également des traces caractéristiques d'humidité et d'infiltration visibles sur des dalles de faux plafond, sur des plafonds et la partie supérieure des murs de certains espaces dédiés à la musculation. Ces actes ne mentionnent toutefois pas la persistance de fuites actives.
Affirmant que les infiltrations perdurent, la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT verse aux débats, en premier lieu, un rapport d'intervention de la société LA COMPAGNIE DES TOITS mentionnant " plusieurs infiltrations dans le club ". Elle produit, en second lieu, des échanges de courriels datés du mois de janvier 2024, faisant état de fuites actives dans l'espace détente et dans la salle de musculation.
Toutefois, il n'est aucunement établi que les infiltrations alléguées empêcheraient la société preneuse de jouir des locaux, la teneur des pièces produites démontrant au contraire une exploitation continue de la salle de sport.
En conséquence, il n'est pas démontré, avec l'évidence requise en référé, que le manquement allégué du bailleur à ses obligations contractuelles place la société locataire dans l'impossibilité de jouir des locaux.
Aussi n'y a-t-il pas lieu à référé sur la demande de suspension de l'obligation de régler le loyer.
1.2. Sur la demande subsidiaire de séquestre
La société demanderesse affirme subir un trouble manifestement illicite résultant du manquement du bailleur aux obligations sus-mentionnées, et entend voir ordonner le séquestre des loyers aux fins de préserver son droit à indemnisation de son préjudice de jouissance. Il n'est pas contesté que les locaux dont elle est locataire ont subi des dégâts des eaux ayant occasionné des désordres.
Toutefois, l'établissement PARIS HABITAT - OPH verse aux débats de nombreux devis, rapports d'expertise amiable et factures démontrant qu'elle a sollicité l'intervention de multiples professionnels pour tenter de remédier aux difficultés rencontrées par la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT. De surcroît, si le rapport d'intervention de la société COMPAGNIE DES TOITS en date du 30 novembre 2023 mentionne l'existence de " plusieurs infiltrations dans le club " et préconise une réfection de la terrasse végétalisée, il formule cette recommandation en des termes hypothétiques après avoir relevé la difficulté de pratiquer des investigations. Par ailleurs, un rapport d'expertise dommage ouvrage rédigé le 20 juin 2023 exclut la potentialité d'infiltrations en bordure des espaces végétalisés et impute les manifestations d'humidité visibles aux angles des murs et plafonds des salles de musculation à l'accumulation de condensation résultant de l'insuffisance du système de ventilation, dont la mise en place et l'entretien incombent contractuellement au preneur en application de l'article 15.2.1 du bail.
Les causes des désordres déplorés par la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT apparaissant insuffisamment déterminées, il n'est pas démontré avec l'évidence requise devant la présente juridiction l'existence de manquements du bailleur à ses obligations contractuelles.
Il n'y a en conséquence pas lieu à référé sur la demande de séquestre des loyers.
2. Sur les demandes relatives aux travaux
Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En son second alinéa, le même article dispose que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Contestant les diligences entreprises par l'établissement PARIS HABITAT - OPH, la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT invoque le rapport d'intervention de la société COMPAGNIE DES TOITS en date du 30 novembre 2023. Celui-ci, après reproduction de plusieurs clichés photographiques, énonce :
" Nous avons constaté plusieurs infiltrations dans le club, Une investigation reste très difficile car il y a plus de 40 cm de terre, et les dalles sont scellées au mortier.
Une réfection de la terrasse végétalisée est surement à prévoir.
Concernant la terrasse au-dessus je préconise dans un premier temps de revoir les joints d'étanchéité des couvertines. "
Contrairement à ce qu'allègue la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT, ce rapport n'impute pas en des termes clairs et affirmatifs les désordres à un défaut d'étanchéité des terrasses, sa formulation laissant au contraire transparaître une certaine prudence de son auteur, qui souligne la difficulté de pratiquer des investigations.
La société demanderesse relève à juste titre que l'établissement bailleur s'était engagé à faire procéder au décaissement des terres pour faire procéder à une recherche de fuite, ce par courriel du 13 juillet 2022.
Toutefois, un rapport postérieur d'expertise dommage ouvrage en date du 19 janvier 2023 mentionne, après décaissement partiel des terres et inspection des canalisations d'eaux pluviales, une absence d'eau sous le complexe d'étanchéité excluant une fuite, hypothèse corroborée par l'absence d'infiltrations durant plusieurs mois malgré des pluies abondantes. L'auteur du rapport énonce que les infiltrations procédaient de l'obstruction partielle des réseaux d'évacuation des eaux pluviales par des dépôts de terre, l'entretien de ces canalisations étant rendu impossible par l'oubli de la mise en œuvre de regards de visite.
L'établissement bailleur justifie, par la production d'une facture acquittée en date du 26 mai 2023, avoir fait procéder à l'installation de regards de visite préconisée par l'expert d'assurance. Le rapport de l'expert dommages ouvrage du 20 juin 2023 énonce que les traces d'humidité relevées au droit des angles supérieurs de la salle de musculation ne peuvent résulter d'un défaut d'étanchéité de la couverture et procèdent d'un pont thermique générant un phénomène de condensation en absence d'une installation de ventilation adaptée.
Il ressort de ces éléments que le bailleur a fait procéder à des recherches de fuite dans le cadre d'une expertise dommage ouvrage, et qu'il a réalisé les travaux préconisés par l'expert et relevant de son champ d'intervention contractuel.
En conséquence, il n'est pas démontré que le refus du bailleur de faire procéder à la recherche de fuite après décaissement total des terres, telle que sollicitée par la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT, constitue un trouble manifestement illicite.
Par ailleurs, son obligation de prendre en charge le coût d'une telle intervention se heurte à des contestations sérieuses, tenant aux diligences entreprises par le bailleur et à l'identification d'autres causes potentielles des désordres, relevant du champ d'intervention du preneur.
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT tendant à se voir autoriser à faire réaliser les travaux de décaissement et de recherche de fuite et à voir condamner l'établissement PARIS HABITAT - OPH au paiement provisionnel du coût desdits travaux.
3. Sur la demande de provision formulée au titre de la résistance abusive
En application de l'article 1240 du code civil, l'exercice des droits de la défense constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalant au dol.
Le juge des référés peut statuer sur le dommage causé par le comportement abusif d'une des parties dans la procédure qui s'est déroulée devant lui.
Dès lors que la société demanderesse succombe en ses prétentions, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts provisionnelle pour résistance abusive formée par la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT.
4. Sur les mesures accessoires
L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s'agit d'une obligation, de sorte que toute demande tendant à "réserver" les dépens doit être rejetée. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Succombant en ses prétentions, la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT supportera la charge des dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT ne permet d'écarter la demande de l'établissement PARIS HABITAT - OPH formée sur le fondement des dispositions sus-visées, dont le quantum apparaît cohérent eu égard à la durée et la complexité de la procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT ;
Condamnons la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT à payer à l'établissement PARIS HABITAT - OPH la somme de trois mille cinq cents euros (3500 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société FITNESS PARK DEVELOPPEMENT aux dépens de l'instance ;
Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Fait à Paris le 20 mars 2024
Le Greffier, Le Président,
Anne-Sophie MOREL Marie-Hélène PENOT
