Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/02204

Du 17 décembre 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/02204 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPBV [P] [S] [Z], [N] [I] épouse [Z] C/ [E] [G] Expéditions délivrées à : SELAS DEFIS AVOCATS FE délivrée à : SELAS DEFIS AVOCATS Le 17/12/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 2] [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 17 décembre 2024 JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDEURS : 1°) Monsieur [P] [S] [Z], demeurant [Adresse 4] 2°) Madame [N] [I] épouse [Z], demeurant [Adresse 4] Représentés par Me Souheyl FERSI loco Me Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocat au barreau de Bordeaux DEFENDEUR : Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 1] Ni présent, ni représenté DÉBATS : Audience publique en date du 29 octobre 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE : Par actes sous seing privé du 31 mai 2012, Monsieur [P] [Z] et Madame [N] [I] épouse [Z] ont loué à des fins d’habitation à Monsieur [E] [G] un appartement leur appartenant, situé [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi qu’une place de stationnement située à la même adresse, moyennant un loyer mensuel respectif de 430 € et 55 €, charges comprises. À défaut de congé, ces baux se sont reconduits pour une durée de trois ans et se sont ensuite régulièrement renouvelés. Par acte délivré par Commissaire de Justice le 27 septembre 2023, Monsieur et Madame [Z] ont donné congé à Monsieur [G] pour le 14 juin 2024. Par acte délivré le 31 juillet 2024, Monsieur et Madame [Z] ont fait assigner Monsieur [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX afin que soit déclaré valide le congé pour vendre délivré le 27 septembre 2023 et que soit constatée en conséquence la caducité du contrat de bail accessoire portant sur l’emplacement de stationnement n° 45, que soit ordonnée l’expulsion de Monsieur [G], qu’il soit condamné au paiement d’une somme de 6 940,97 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 22 juillet 2024 avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer charges comprises outre revalorisation légale, jusqu’à libération effective des lieux outre les dépens et une indemnité de 1000 € au titre des frais irrépétibles, sans que soit écartée l’exécution provisoire de droit. L’affaire a été retenue et débattue lors de l’audience du 29 octobre 2024. A l’audience, les époux [Z], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation valant conclusions, pour l’exposé des moyens de Monsieur et Madame [Z]. Monsieur [G], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni personne pour lui. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la validité du congé délivré à Monsieur [G] le 27 septembre 2023 : L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au litige dispose que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux(…).Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ». Il est établi que par acte sous seing privé du 31 mai 2012, Monsieur [P] [Z] et Madame [N] [I] épouse [Z] ont loué à des fins d’habitation à Monsieur [E] [G] un appartement leur appartenant, situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 430 €, charges comprises. Par acte délivré par Commissaire de Justice le 27 septembre 2023, Monsieur et Madame [Z] ont donné congé à Monsieur [G] pour le 14 juin 2024 relativement à l’appartement objet du bail : le congé précise le prix (110 000 €) et les conditions de la vente projetée (versement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire, frais à la charge de l’acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d’usage). Il ressort de ce qui précède que le congé délivré à Monsieur [G] le 27 septembre 2023 a un caractère réel et sérieux et qu’il est justifié au regard des exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité. Monsieur [G] sera donc déclaré occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe actuellement, et ce depuis le 15 juin 2024. Il sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement. Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion comme le sollicitent les demandeurs puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent. Le bail ayant pris fin, Monsieur [G] est redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges en vigueur, soit une somme de 516,73 € par mois, payable à compter du 15 juin 2024, jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation se compenseront avec les versements déjà effectués par Monsieur [G] depuis l’expiration du bail. Sur la demande de caducité du bail portant sur un emplacement de stationnement : Il est établi que par acte sous seing privé du 31 mai 2012, Monsieur [P] [Z] et Madame [N] [I] épouse [Z] ont loué à Monsieur [E] [G] une place de stationnement située à la même adresse que l’appartement donné à bail, moyennant un loyer mensuel de 55 € (emplacement n° 45). Le contrat prévoit expressément que le bail est lié au contrat de bail principal portant sur les locaux d’habitation. Les deux baux sont donc interdépendants, de sorte que la résiliation du bail à usage d’habitation par l’effet du congé pour vente délivré le 27 septembre 2023 entraîne la caducité du bail portant sur l’emplacement de stationnement. Monsieur [E] [G] se trouve en conséquence occupant sans droit ni titre du bail à usage de stationnement à compter du 15 juin 2024 et devra volontairement quitter les lieux à défaut de quoi l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement. Le bail ayant pris fin, Monsieur [G] est en outre redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer en vigueur, soit une somme de 62,27 € par mois, payable à compter du 15 juin 2024. Sur la demande en paiement des loyers et charges : L'article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. En l’espèce, Monsieur [G], bien que régulièrement assigné, n'a pas comparu à l'audience. En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il résulte par ailleurs de l’article 1315 alinéa 1 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, qu'il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. En application des textes susvisés, Monsieur et Madame [Z] doivent démontrer l'existence et le montant de la créance dont ils sollicitent le paiement. Afin de justifier de leur demande en paiement formée au titre des loyers et charges impayés les époux [Z] produisent les deux contrats de location conclus avec Monsieur [G] ainsi qu’ un décompte détaillé de la dette locative qu’ils fixent à la somme de 6940,97 € arrêtée au 22 juillet 2024. Or, comme vu précédemment, à compter du 15 juin 2024, Monsieur [G] est redevable d’une indemnité d’occupation et non plus d’un loyer, dont le montant a été arrêté par le tribunal. La créance des époux [Z] sera donc calculée sur la période antérieure au 15 juin 2024. Le décompte produit en l'espèce par Monsieur et Madame [Z] révèle que la dette locative s’élevait pour cette période à la somme totale de 5960,17€ correspondant à des loyers et charges impayés. De cette somme il convient de déduire celle de 54,98 € prélevée le 10 juin 2024 correspondant à des frais de commissaire de justice lesquels relèvent des dépens ainsi que les charges dont le montant n’a pas été justifié par des pièces (taxe des ordures ménagères et contrat d’entretien chaudière), soit une somme totale à retirer de 1162,33 €. Monsieur [G], non comparant, n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera ainsi condamné à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 4797,84 € au titre de la dette locative arrêtée au 14 juin 2024 (échéance du moi de juin 2024 comprise), assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en application de l'article 1231-6 du code civil. Sur les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile : Sur les dépens : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, Monsieur [G], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du congé pour vendre. Sur l’article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, Monsieur [G], tenu aux dépens, sera condamné à payer aux époux [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L'article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. L’exécution provisoire de droit n'est en l'espèce pas incompatible avec la nature de l'affaire. Il n'y a donc pas lieu de l’écarter. Il sera en conséquence fait application du principe posé par l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE valide le congé pour vendre délivré le 27 septembre 2023 par Monsieur [P] [Z] et Madame [N] [I] épouse [Z] à Monsieur [E] [G] à effet du 14 juin 2024, portant sur le logement donné à bail le 31 mai 2012 situé [Adresse 1] à [Localité 3] ; DIT que le contrat de location accessoire portant sur l’emplacement de stationnement n° 45 situé à la même adresse que le logement donné à bail est caduc ; DIT en conséquence que Monsieur [E] [G] est occupant sans droit ni titre du logement précité et de l’emplacement de stationnement précité à compter du 15 juin 2024 ; ORDONNE à Monsieur [E] [G] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [Z] et Madame [N] [I] épouse [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [N] [I] épouse [Z] une indemnité d’occupation afférente au logement égale à 516,73 € par mois, à compter du 15 juin 2024, jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que les sommes dues à titre d’indemnités d’occupation se compenseront avec les versements déjà effectués par Monsieur [E] [G] depuis l’expiration du bail ; CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [N] [I] épouse [Z] une indemnité d’occupation afférente à l’emplacement de stationnement égale à 62,27 € par mois, à compter du 15 juin 2024, jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que les sommes dues à titre d’indemnités d’occupation se compenseront avec les versements déjà effectués par Monsieur [E] [G] depuis l’expiration du bail ; CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [N] [I] épouse [Z] une somme de 4797,84 € au titre des loyers et charges impayés au 14 juin 2024 (échéance de juin 2024 incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024) ; CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [N] [I] épouse [Z] une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [E] [G] à régler les dépens de l’instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE