Cour de cassation, 27 juin 2019. 18-19.246

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 juin 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10226 F Pourvoi n° S 18-19.246 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. S... H..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 19 avril 2018 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. N... T..., domicilié [...] , 2°/ à M. D... U..., domicilié [...] , 3°/ à la société Le Pommier fleuri d'Elegba société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , sous l'enseigne L..., défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 28 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. H... ; Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à M. H... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. U... et la société Le Pommier fleuri d'Elegba sous l'enseigne L... Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. H... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. H... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. H.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement en date du 13 juillet 2016 rendu par le tribunal de grande instance de Beauvais condamnant M. H... à verser à M. T... la somme de 41.860 euros sur le fondement des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; AUX MOTIFS QUE : « En l'espèce, par acte notarié reçu par Me I... B... Notaire à Bresles, la SCI du Pays de Thelle a vendu à M. S... H... un ensemble immobilier situé à Noailles [...] comprenant au rez-de-chaussée un local commercial donné à bail ainsi qu'un studio et au premier étage un appartement de type F5 duplex, également loués moyennant le prix de 310.000 euros. L'état descriptif de division établi par la SARL Bussy expertise et daté du 5 août 2009, missionnée par M. H... aux fins de procéder à la détermination des millièmes de copropriété de l'immeuble fait ressortir notamment les tantièmes et surfaces suivantes : Lot 1 Rdc Logement T2 tantièmes 243 surface totale 65,68 Lot 2 Rdc Logement T5 tantièmes 519 surface totale 158,04 Lot 3 Rdc Commerce tantièmes 238 surface totale 64,53 Le diagnostic de performance énergétique (DPE) établi à la demande de la SCI du Pays de Thelle par la SARL ACE le 6 février 2008 faisait état d'une surface habitable de 121 m². Souhaitant mettre en vente l'appartement, M. H... a fait établir un nouveau DPE par la SARL ACE le 17 mars 2011, faisant état d'une surface habitable de 121 m². Le 20 juillet 2011, M. H... et la SARL le Pommier Fleur d'Elegba exerçant sous l'enseigne L... ont signé un mandat de vente sans exclusivité de l'appartement type T5 d'une surface loi Carrez de 121 m² au prix de 194.900 euros avec une rémunération du mandataire à hauteur de 9.900 euros. Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2011, M. N... T... a formalisé une offre d'achat du dit bien au prix de 182.000 euros frais d'agence inclus approuvée par M. H... et signée également par le mandataire L.... Le même jour et entre les mêmes parties, un compromis de vente sous conditions suspensives relative au financement d'un « appartement de type 4 situé au 1er étage d'un immeuble situé au [...] [...] » a été signé, le bien étant cependant désigné comme étant d'une surface loi Carrez de 158 m². A cette occasion, le DPE du bien a été remis et signé à M. T.... Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2011, M. H... a conclu avec M. T... une convention d'occupation précaire du dit bien représentant 519/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales avec effet au 22 décembre 2011 à charge pour M. T... de produire, souscrire et d'en justifier une police d'assurance multirisques, de ne faire aucun travaux et de supporter toutes charges locatives ou autres ainsi que les dépenses d'eau, d'électricité et de gaz. Par acte reçu par Me D... U..., Notaire à Noailles le 10 janvier 2012, la vente a été régularisée entre M. H... et M. T... au prix de 182.000 euros, le bien étant désigné comme suit : lot n° 2 situé dans un ensemble immobilier sis à Noailles [...] représentant les 519/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et d'une superficie quant à la partie privative soumise aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 de 158,03 m2. Le paragraphe « GARANTIE DE SUPERFICIE » reprend toute la législation découlant de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 rappelant que : « La superficie de la partie privative des BIENS objet des présentes soumis à la dite loi ainsi qu'à ses textes subséquents est de savoir : 158,03 m² pour le lot numéro DEUX. » Le paragraphe « INFORMATION DE L'ACQUEREUR » se présente comme suit : « L'ACQUEREUR déclare ici expressément avoir pris connaissance préalablement à la signature du présent acte, des anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires dont les rapports demeureront joints et annexés aux présentes. L'ACQUEREUR déclare avoir été informé par le notaire soussigné, préalablement à la signature des présentes, notamment, savoir : - des conséquences de ces anomalies au regard du contrat d'assurance qui sera souscrit la couverture de l'immeuble en question - de la nécessité, soit de faire effectuer par un professionnel compétent les travaux permettant de remédier à ces anomalies, soit de faire état auprès de la compagnie d'assurance, qui assurera le bien, du contenu et des conclusions des dits diagnostics techniques - qu'à défaut d'avoir avisé dans les formes et délais légaux, la compagnie d'assurance, préalablement à la signature du contrat d'assurance, il pourrait être fait application de l'article L 113-8 du code des assurances, ledit article prévoyant la nullité du contrat d'assurance en cas de sinistre. » Après avoir rappelé les termes de l'article 113-8 du code des assurances, il est indiqué que : « L'ACQUEREUR déclare avoir été parfaitement informé et décharge le Notaire soussigné de toute responsabilité à cet égard » suivi de la signature de l'acquéreur. Il convient de noter d'ores et déjà que le dossier de diagnostic technique prévu à l'article L 271-4 I du code de la construction et de l'habitat comprend les documents suivants : 1° Le constat de risque d'exposition au plomb 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante 3° L'état relatif à la présence des termites dans le bâtiment 4° L'état de l'installation intérieur de gaz 5° Dans certaines zones, l'état des risques naturels et technologiques 6° Le diagnostic de performance énergétique (DPE) 7° L'état de l'installation intérieure d'électricité 8° Le rapport de visite établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif 9° L'information sur la présence d'un risque de mérule. Le DPE permet de classer le bien au regard de sa performance énergétique eu égard à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment. S'agissant de l'obligation d'établir un mesurage loi Carrez, le certificat y afférent est souvent joint au dossier de diagnostic technique mais la loi ne prescrit pas que le mesure soit effectué par un professionnel : le vendeur peut très bien y procéder seul, à ses risques et péril. Ainsi, contrairement à ce que prétend Me U..., le paragraphe « INFORMATION DE L'ACQUEREUR » ne correspond pas à la reconnaissance par M. T... de ce qu'il existe une erreur de mesurage mais correspond au dossier de diagnostic technique dans son ensemble, étant rappelé que le certificat de mesurage loi Carrez n'en fait pas partie. En l'état, il n'est pas contesté ni contestable que : - le bien litigieux présente une surface loi Carrez de 121 m² et non 158 m² - les DPE établis le 6 février 2008 pour la vente de la SCI du Pays de Thelle à M. H... et le 17 mars 2011 par la SARL ACE dont état d'une surface habitable de 121 m² et que le dernier DPE est signé par M. T... - M. T... a bénéficié d'une convention d'occupation précaire de la part de M. H... du 22 décembre 2011 à la signature de l'acte devant notaire, à savoir le 10 janvier 2012, soit pendant près de trois semaines - le mandat de vente non exclusif signé le 20 juillet 2011 entre M. H... et L... indique une surface habitable de 121 m² conforme au DPE établi le 17 mars 2011 - le compromis de vente (1er septembre 2011) comme l'acte de vente réitéré devant Notaire (10 janvier 2012) fait état d'une surface « loi Carrez » de 158 m² - Le 3 décembre 2012, M. T... a fait établir le métrage de l'appartement par CEDIMMO faisant ressortir une surface de 121,34 m² - Le 9 janvier 2013, M. T... a assigné M. H... en diminution du prix de vente [ ] Par ailleurs et contrairement à ce qu'ont estimés les premiers juges, bien que paraphé, le DPE ne peut valoir qu'à titre d'information et ne concerne pas directement la surface du bien loi Carrez. De même, le fait d'avoir eu la possibilité d'habiter le bien litigieux, en l'occurrence un duplex, pendant quelques semaines, ne suffit pas à établir la mauvaise foi de M. T..., étant rappelé que la surface loi Carrez ne prend pas en compte notamment, les marches et cages d'escalier et les planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres. [ ] En réalité, rien ne permet de déduire que M. T... aurait été de mauvaise foi et par-là même aurait contrevenu au principe de loyauté contractuelle s'apparentant à une fraude à la loi. Dans ces conditions, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. H... à verser la somme de 41.860 euros sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 » ; 1. ALORS QUE l'article 1156 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que l'on doit, dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ; que le juge doit procéder à une telle recherche lorsque le contrat comporte des mentions contradictoires, ambiguës ou obscures ; que la cour d'appel, qui a constaté l'existence de mentions contradictoires relatives à la superficie au sein du contrat de vente liant M. H... à M. T... sans rechercher de laquelle de ces deux superficies les parties avaient entendu faire l'objet du contrat, a violé les articles 1156 et 1134 du code civil, dans leur version applicable au litige, ensemble l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2. ALORS QUE le champ contractuel s'étend aux documents annexés à l'acte principal lorsque celui-ci y fait référence et que les parties en ont eu connaissance et les ont acceptés ; qu'en retenant que le diagnostic de performance énergétique, qui indiquait la superficie réelle du bien et qui était annexé à l'acte de vente, ne pouvait valoir qu'à titre informatif, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige.