Cour d'appel, 31 mai 2023. 21/13231

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 3 - Chambre 1 ARRET DU 31 MAI 2023 (n° 2023/ , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13231 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEBSX Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2021 - Tribunal Judiciaire de MEAUX - RG n° 20/02080 APPELANT Monsieur [X] [P] né le 11 Décembre 1980 à [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Damien DELAUNAY de la SELAS SAINT YVES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0218 INTIMEE Madame [F] [K] née le 20 Août 1985 à [Localité 10] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Stephan ZITZERMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : R149 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Patricia GRASSO, Président, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Patricia GRASSO, Président Mme Sophie RODRIGUES, Conseiller Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier. *** EXPOSE DU LITIGE : Mme [F] [K] et M. [X] [P] ont vécu en concubinage de 2009 à fin 2012. Par acte en date du 26 juin 2012, pendant leur concubinage, ils ont acheté une maison d'habitation située [Adresse 9], cadastrée section ZB n°[Cadastre 6], l'adresse postale étant [Adresse 3], et ce pour un prix de 413 000 €uros, intégralement financé par deux prêts auprès de la BNP PARIBAS, d'un montant de 330 160 €uros remboursable en 240 mensualités de 2 115,68 €uros, et le second d'un montant de 82 840 €uros remboursable en 228 mensualités de 431,46 €uros. Par acte d'huissier du 23 octobre 2018, Mme [F] [K] a assigné M. [X] [P] aux fins d'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision et de licitation préalable. Le 29 mars 2019, Mme [F] [K] et M. [X] [P] ont conclu un protocole transactionnel relatif à la vente du bien indivis. Par ordonnance du 21 octobre 2019, le juge de la mise en état a ordonné le retrait du rôle. Aucune vente n'est intervenue. L'affaire a été rétablie au rôle le 21 juillet 2020. Par jugement du 25 juin 2021, le tribunal judiciaire de Meaux a notamment statué dans les termes suivants : -ordonne l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision conventionnelle existant entre Mme [F] [K], née le 20 août 1985 à [Localité 11], et M. [X] [P], né le 11 décembre 1980 à [Localité 7], sur le bien immobilier situé à [Adresse 9], cadastrée section ZB n° [Cadastre 6], -commet pour y procéder Maître [I] [N], notaire à [Localité 12], -déclare caduc le protocole transactionnel du 29 mars 2019, -rejette la demande de M. [X] [P] tendant à ordonner la vente du bien indivis à la SCI New Century en application de l'article 4 du protocole transactionnel du 29 mars 2019, -rejette la demande de M. [X] [P] tendant à ordonner la vente amiable du bien indivis dans le délai d'un an, et préalablement à ces opérations de compte, liquidation et partage et pour y parvenir à défaut de vente amiable, -ordonne qu'il soit procédé, à la vente, en un seul lot, sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur du bien immobilier situé à [Adresse 9], cadastrée section ZB n°[Cadastre 6], pour une contenance de 05 a et 34 ca, -fixe la mise à prix à la somme de 350 000 euros, -dit qu'à défaut d'enchère sur le montant de cette mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart et faute d'enchère sur une mise à prix baissée du quart, il sera immédiatement procédé à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix de moitié, -dit que ce cahier des charges devra contenir une clause prévoyant la substitution d'un indivisaire au tiers adjudicataire et précisant que cette faculté devra être exercée par déclaration auprès du greffe de la juridiction dans le délai d'un mois à compter de l'adjudication, -dit que ce cahier des charges fera également mention de ce que le bénéfice de la substitution sera accordé à celui qui en a fait la demande le premier, et de ce que chaque indivisaire devra, pour exercer sa faculté de substitution, préalablement déposer entre les mains de l'avocat poursuivant le montant de l'adjudication, et ce sous peine de nullité de la substitution, -rappelle que l'indivisaire qui a le premier fait la déclaration de substitution se trouve seul substitué comme acquéreur à l'adjudicataire, -renvoie les parties à poursuivre les opérations de partage devant le notaire commis, une fois la licitation intervenue, -rejette la demande de dommages et intérêts de M. [X] [P], -rejette les demandes de Mme [F] [K] et M. [X] [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [X] [P] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 12 juillet 2021. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 mars 2023, l'appelant demande à la cour de : -recevoir M. [X] [P] en ses demandes et le déclarer bien fondé, - réformer le jugement rendu le 25 juin 2021 par la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Meaux, statuant à nouveau, -ordonner l'ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l'indivision conventionnelle existant entre M. [X] [P] et Mme [F] [K], - désigner le notaire chargé de procéder aux opérations de compte liquidation et partage de l'indivision conventionnelle et, à défaut, par la Chambre des Notaires de Seine et Marne, - fixer au notaire la mission complémentaire suivante : *procéder à l'évaluation de la maison d'habitation située [Adresse 9], cadastrée section ZB n°[Cadastre 6], l'adresse postale étant [Adresse 3] pour connaître sa valeur à ce jour, * procéder au calcul des créances de M. [X] [P] à l'encontre de Mme [F] [K], - ordonner la vente de la maison d'habitation située [Adresse 9], cadastrée section ZB n°[Cadastre 6], l'adresse postale étant [Adresse 3] à la SCI New Century au prix de 425 000 euros, frais notariés à la charge de l'acquéreur, par application de l'article 4 du protocole transactionnel du 23 mars 2019, subsidiairement, - ordonner la vente amiable de l'immeuble situé [Adresse 9], cadastré section ZB n° [Cadastre 6], dans un délai d'un an, à l'issue de ce délai, - ordonner la licitation aux enchères publiques par notaire commis qui établira le cahier des charges du bien immobilier situé à [Adresse 9], cadastré section ZB n° [Cadastre 6], sur une mise à prix de 413 000 euros, avec faculté de baisse du quart en cas d'enchères désertes, puis du tiers jusqu'à provocation d'enchères, avec faculté pour les coïndivisaires de se prévaloir du droit de substitution de l'article 815-5 du code civil avec autorisation à M. [X] [P] d'inclure une clause d'attribution dans le cahier des charges et condition de vente afin qu'en qualité de colicitant adjudicataire il en bénéficie et en fasse mention dans sa déclaration d'adjudication ; en ce cas, dire que cette déclaration vaudra engagement de sa part, de se voir attribuer l'immeuble, et de la part des autres colicitants de lui attribuer, dans le partage définitif pour la somme indiquée au jugement d'adjudication, et d'en faire remonter les effets au jour fixé pour l'entrée en jouissance; en ce cas, dire que le colicitant adjudicataire sera redevable du prix de l'immeuble, sous déduction de sa part dans l'indivision, soulte comprise, et sous réserve des droits des créanciers, - condamner Mme [F] [K] à payer à M. [X] [P] la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier, - condamner Mme [F] [K] à payer à M. [X] [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [F] [K] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par chaque avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 mars 2023, Mme [F] [K], intimée, demande à la cour de : -confirmer en toutes ses dispositions le jugement frappé d'appel, -débouter M. [X] [P] de ses demandes, -condamner M. [X] [P] à payer à M me [F] [K] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner M. [X] [P] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 5 avril 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l'indivision conventionnelle existant entre M. [X] [P] et Mme [F] [K] Parce qu'il demande à la cour la réformation du jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision conventionnelle existant entre Mme [K] et M. [P] et désigné un notaire, puis, statuant à nouveau, d'ordonner l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision conventionnelle existant entre Mme [K] et M. [P] et de désigner un notaire, l'appelant acquiesce en réalité sur ce point à la décision dont il demande la réformation, comme il avait d'ailleurs acquiescé à cette demande en première instance. Il n'y a pas donc lieu de statuer à nouveau. Sur l'extension de la mission du notaire L'appelant demande à la cour de « fixer au notaire la mission complémentaire » d'évaluer la maison et de « procéder au calcul des créances de M. [P] à l'encontre de Mme [K]». Cette extension de la mission du notaire n'a pas lieu d'être puisqu'en application de l'article 1368 du code de procédure civile, le notaire a déjà pour mission de dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir. Il est en outre rappelé que le jugement entrepris précise que le notaire pourra s'adjoindre, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d'un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le Juge commis. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande. Sur le protocole et la vente amiable Les parties ont signé un protocole d'accord le 29 mars 2019 qui prévoit la vente du bien indivis à la SCI New century moyennant un prix de 425 000 . Monsieur [P] soutient que l'article 4 du protocole stipule que ce dernier est soumis aux dispositions des articles 1103, 2044 et suivants et 2052 du code civil et prévoit également une exécution forcée du protocole dont il peut se prévaloir. Il demande donc à la cour d'ordonner la vente du bien indivis en exécution du dit protocole et subsidiairement, d'ordonner sa vente amiable dans le délai d'un an et à défaut d'ordonner la licitation. Madame [K] répond que M. [P] n'a jamais communiqué l'offre de prêt de la BNP réclamée à d'innombrables reprises par le notaire ; que par lettre officielle de son avocat du 6 décembre 2019, elle a rappelé à M. [P] que les délais fixés par le protocole étaient expirés et l'a mis en demeure de régulariser la vente avant le 20 décembre 2019, lui précisant qu'à défaut elle se prévaudrait de la caducité prévue par l'article 9 du protocole ; qu'enfin, par lettre officielle de son avocat du 21 janvier 2020, elle a fait part de sa décision « de se prévaloir de la caducité du protocole d'accord du 29 mars 2019, en application de son article 9, dès lors qu'il n'a été régularisé ni promesse de vente, ni acte de cession. ». L'article 2-1 du protocole stipule que « les parties et la SCI New Century s'engagent à prendre attache avec ce notaire sous 15 jours à compter de la signature des présentes, de sorte qu'une promesse de vente puisse être régularisée dans les 45 jours maximum à compter de la signature des présentes. Les parties et la SCI New century s'entendent ensuite pour régulariser dans les 4 mois suivants la signature de la promesse de vente, l'acte réitératif de la cession ». L'article 9 stipule quant à lui que «dans l'hypothèse où pour quelque raison que ce soit, le compromis de vente et/ou l'acte réitératif de vente visés à l'article 2.1 des présentes, ne serait(ent) pas régularisés dans les délais mentionnés audit article, le présent protocole sera frappé de caducité et chacune des Parties reprendra son entière liberté d'action si elle le souhaite, sauf si un accord écrit de prorogation de délai est intervenu entre elles et la SCI New Century et sauf si le non-respect des délais ne résulte pas du fait des Parties et/ou de la SCI New Century ». Suite à la signature de ce protocole d'accord, aucune promesse de vente n'a été signée ni aucun acte réitératif régularisé. Les délais stipulés à l'article 2-1 relatifs à la régularisation d'une promesse de vente dans les 45 jours de la signature du protocole et de régularisation de l'acte de cession dans les 4 mois suivants la signature de la promesse de vente n'ayant pas été respectés, le protocole est devenu caduc en application de son article 9, faute par M. [X] [P], qui ne répond aucunement aux motifs retenus par le tribunal, de justifier d'un accord de prorogation de délai ou de ce que ce non-respect des délais ne résulterait pas du fait des parties ou de l'acquéreur, alors qu'en réalité il impute le non respect des délais à Mme [K]. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré caduc le protocole transactionnel du 29 mars 2019, rejeté la demande de Monsieur [X] [P] tendant à ordonner la vente du bien indivis à la SCI New Century en application de l'article 4 du protocole transactionnel du 29 mars 2019, rejeté la demande de M. [X] [P] tendant à ordonner la vente amiable du bien indivis dans le délai d'un an. Sur la licitation L'appelant demande à la cour de fixer la mise à prix à la somme de 413 000 € mais ne produit aucune estimation du bien. L'intimée demande la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé la mise à prix à 350 000 euros. Elle produit deux estimations de l'agence immobilière L'adresse du 20 juillet 2018 et de l'agence immobilière Citya Immobilier, la valeur du bien étant comprise en 2018 entre 470 000 € et 500 000 € net vendeur, un avis de valeur réalisé le 20 juillet 2018 par la société L'adresse entre 470 000 et 490 000 €, une capture d'écran sur l'évolution des prix de l'immobilier à [Localité 8] estimée à la hausse de 6,5 % par la société Crédit foncier. Aux termes de l'article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Le montant de la mise à prix ne correspond pas à la valeur vénale du bien puisqu'elle doit nécessairement être attractive afin de ne pas dissuader les éventuels acquéreurs de se faire représenter à l'audience de vente, au détriment de l'indivision , et ne préjuge pas du montant auquel le bien vendu à la barre trouvera en réalité preneur acquéreur. Au regard des caractéristiques du bien immobilier, de sa situation matérielle et juridique, des conditions économiques de marché, c'est donc à juste titre que le tribunal a fixé la mise à prix à 350 000 euros et il sera confirmé sur ce point. Sur les demandes accessoires L'équité commande de faire droit à la demande de l'intimée présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; l'appelant est condamné à lui verser à ce titre la somme visée au dispositif de la présente décision. Partie perdante, l'appelant ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement en toutes ses dispositions dévolues à la cour ; Dit n'y avoir lieu d'étendre la mission du notaire ; Condamne M. [X] [P] à payer à Mme [F] [K] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procèdure civile ; Condamne M. [X] [P] aux dépens de l'appel qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,