Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/53135 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PEY
N° : 7-CH
Assignation du :
29 Avril 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 09 août 2024
par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.
DEMANDERESSE
Madame [V] [S], née [B] (venant aux droits de son époux Monsieur [U] [S], décédé le 26 novembre 2023)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS - #D1890
DEFENDERESSE
S.A.R.L. OMEO ARCHITECTURE
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 07 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 10 avril 2015, Monsieur [U] [S], aux droits duquel vient sa veuve Madame [V] [B] épouse [S], a donné à bail commercial à la société VANZELER et SEQUEIRA ARCHITECTURE, devenue après changement de dénomination sociale OMEO ARCHITERCTURE, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel en principal de 12.000,00 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement d’avance pour une destination exclusive d’usage de bureaux pour les activités d’architecte et prestations de service dans les domaines de l’architecture d’intérieure et de la décoration.
Par acte extrajudiciaire délivré le 22 mars 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire d’une part, d’avoir à payer une somme de 7.207,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2024 (échéance du mois de mars inclus) ; et, d’autre part, d’avoir à respecter la clause de destination exclusive des lieux loués.
Par assignation délivrée le 29 avril 2024, Madame [B] a attrait la société OMEO ARCHITECTURE devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :
« - CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du de bail du 10 avril 2015 et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] ;
En conséquence :
- ORDONNER, sous astreinte de 15 euros par jour de retard quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l'expulsion immédiate et sans délai de la SARL OMEO ARCHITECTURE et de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 4], avec l’assistance de la force publique, si besoin est, avec séquestration du mobilier sur place ou au garde meuble à ses frais et risques ;
- CONDAMNER la SARL OMEO ARCHITECTURE à payer à titre provisionnel à Madame [V] [S] née [B] :
-la somme principale de 8.420,06 euros avec les intérêts au taux légal
* sur la somme de 7.207,46 € à compter du 22 mars 2024, date du commandement
* sur le solde à compter de l’assignation
-une somme de 1.211,76 euros (TVA et charges en sus) à titre d'indemnité d'occupation mensuelle avec effet au 1er mai 2024 jusqu'à évacuation effective des lieux loués ;
- une somme de 842,00 euros au titre de la clause pénale ;
- une somme de 2.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dire et juger qu’en application du contrat de bail, Madame [V] [S] née [B] pourra conserver à titre d’indemnité conventionnelle et forfaitaire le montant du dépôt de garantie ;
- CONDAMNER la SARL OMEO ARCHITECTURE en tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux du commandement visant la clause résolutoire. »
Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 656 du code de procédure civile, la société OMEO n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.
A l’audience du 07 juin 2024, Madame [B] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail comprend en son article 8 une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoire audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d'inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux.
Le commandement de payer signifié le 22 mars 2024 à la société OMEO ARCHITECTURE vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 7.207,46 euros, selon décompte annexé à l’acte.
Il ressort du décompte produit par Madame [B] que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société OMEO ARCHITECTURE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes de provision
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par Madame [B], l'obligation de la société OMEO ARCHITECTURE au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 25 avril 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 8.420,06 euros (échéance du mois d’avril 2024 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner cette dernière à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 7.207,46 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté de 10% conformément à la clause pénale présente au bail.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui stipule que l'indemnité d'occupation sera équivalente au loyer courant majoré de 10% s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Le bailleur sollicite par ailleurs la condamnation de la société OMEO ARCHITECTURE au paiement d’une somme provisionnelle de 842,00 euros au titre de cette même clause pénale.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
Enfin, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
Sur les mesures accessoires
L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 22 mars 2024 qui entretient un lien étroit et nécessaire avec la présente instance.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société OMEO ARCHITECTURE ne permet d’écarter la demande de Madame [B] formée sur le fondement des dispositions susvisées, à laquelle il sera fait droit à hauteur de 2 500 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 avril 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société OMEO ARCHITERCTURE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons à titre provisionnel la société OMEO ARCHITERCTURE à payer, à titre d'indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du 23 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société OMEO ARCHITECTURE à payer à Madame [B] épouse [S] la somme 8.420,06 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 25 avril 2024 (échéance du mois d’avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 7.207,46 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;
Condamnons la société OMEO ARCHITECTURE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 22 mars 2024 ;
Condamnons la société OMEO ARCHITECTURE à payer Madame [B] épouse [S] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 09 août 2024
La Greffière, La Présidente,
Célia HADBOUN Cristina APETROAIE
Décision préparée avec le concours de [T] [G], assistant de justice.
