Cour d'appel, 25 septembre 2023. 22/00834

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2023 N° RG 22/00834 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MRRK [D] [N] c/ [V] [P] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 février 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 19-003569) suivant déclaration d'appel du 17 février 2022 APPELANT : [D] [N] né le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 9] (17) de nationalité Française demeurant [Adresse 5] - [Localité 6] Représenté par Maître CHASSANY substituant Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocats au barreau de BORDEAUX INTIMÉ : [V] [P] né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 7] (YOUGOSLAVIE) demeurant [Adresse 4] - [Localité 8] Représenté par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : M. Roland POTEE Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Greffier lors des débats : Mme Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2004, M. [D] [N] a consenti à M. [V] [P] un bail d'habitation sur un logement sis [Adresse 4], [Localité 8]. Par acte extra-judiciaire du 19 mars 2019, M. [N] a signifié à M. [P] un congé pour reprise au 30 novembre 2019. Par acte d'huissier du 20 septembre 2019, M. [P] a assigné M. [N] devant le tribunal d'instance de Bordeaux notamment aux fins de voir prononcer la nullité du congé pour reprise délivré le 19 mars 2019 par M. [N] à M. [P]. Parallèlement, suivant une ordonnance du 4 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection statuant sur requête a fait droit à la demande de M. [N] autorisant l'intervention d'un huissier de justice aux fins de constater la réalisation d'un piscine sur le fonds donné à bail à M. [P]. Suivant ordonnance du 13 août 2021, M. [P] a été débouté de sa demande en rétractation de l'ordonnance du 4 décembre 2020. Par jugement du 4 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté qu'aucune demande tendant à la nullité de l'assignation n'a été formulée par les parties aux termes de leurs dernières conclusions écrites, - rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. [P] sur le fondement de l'article 70 du code de procédure civile à l'encontre des demandes additionnelles de M. [N] portant sur la réalisation du bail pour divers manquements du locataire à ses obligations, - rejeté la demande en nullité du congé délivré le 19 mars 2019 émise par M. [P] pour défaut de renseignement de l'adresse exacte du bailleur, - prononcé l'annulation du congé pour reprise délivré le 19 mars 2019 par M. [N] à l'encontre de M. [P] pour défaut de caractère réel et sérieux, - débouté en conséquence M. [N] de ses différentes demandes portant sur l'expulsion du locataire des lieux loués, du paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts pour préjudice d'immobilisation, - débouté M [N] de sa demande de résiliation du bail pour manquements répétés à l'obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion des lieux loués et de paiement d'une indemnité d'occupation, - dit qu'il n'y a pas lieu à statuer sur une éventuelle demande de résiliation du bail pour manquements graves et répétés à l'obligation de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, non énoncée dans le dispositif des dernières conclusions écrites de M. [N], - condamné M. [N] à payer à M. [P] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de M. [N] émise de ce chef, - condamné M. [N] au paiement des entiers dépens de l'instance, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. M. [N] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 17 février 2022. Par conclusions déposées le 29 mai 2023, M. [N] demande à la cour de : - déclarer recevable et bien fondé en son appel et ses demandes M. [N], - infirmer le jugement du 4 février 2022 en ce qu'il a : * prononcé l'annulation du congé pour reprise délivré le 19 mars 2019 par M. [N] à l'encontre de M. [P] pour défaut de caractère réel et sérieux, * débouté en conséquence M. [N] de ses différentes demandes portant sur l'expulsion du locataire des lieux loués, du paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts pour préjudice d'immobilisation, * débouté M. [N] de sa demande de résiliation du bail pour manquements répétés à l'obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion des lieux loués et de paiement d'une indemnité d'occupation, * dit qu'il n'y a pas lieu à statuer sur une éventuelle demande de résiliation du bail pour manquements graves et répétés à l'obligation de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, non énoncée dans le dispositif des dernières conclusions écrites de M. [N], * condamné M. [N] à payer à M. [P] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * rejeté la demande de M. [N] émise de ce chef, * condamné M. [N] au paiement des entiers dépens de l'instance, En conséquence et statuant à nouveau, A titre liminaire, - rejeter les conclusions d'intimé responsives et récapitulatives de M. [P] ainsi que les pièces n° 23 à 25 notifiées le 25 mai 2023 à 19h56, A titre principal, - constater la déchéance de plein droit de tout titre d'occupation de M. [P] sur le logement donné à bail situé [Adresse 4][Localité 8]c depuis le 1er décembre 2019, - condamner M. [P] à payer à M. [N] une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice d'immobilisation, A titre subsidiaire, - prononcer la résiliation du bail du logement situé [Adresse 4] [Localité 8] pour manquements répétés à l'obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, A titre infiniment subsidiaire, - prononcer la résiliation du bail du logement situé [Adresse 4] [Localité 8] pour manquements à l'obligation de ne pas transformer les locaux et équipements sans autorisation du bailleur, En toute hypothèse, - ordonner l'expulsion de M. [P] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique, - ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur, - condamner M. [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu'à la vidange effective des lieux, - condamner M. [P] à remettre les lieux loués en l'état d'origine : * en déposant, notamment : - la construction au fond du terrain ou « mobil-home » ainsi que la terrasse attenante, - la construction type véranda recouvrant la piscine, - la piscine, - la construction située à l'avant de la véranda, côté rue, dans laquelle est entreposée le système de filtration de la piscine et l'installation électrique, - le brise vue à l'avant de la véranda, côté rue, - l'extension créée à l'avant de la façade arrière de la maison, * en procédant aux réfections qui s'imposent dans le respect des règles de l'art, le tout dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai et sous contrôle d'un maître d'oeuvre choisi par le bailleur dont les frais seront assumés par M. [P], - débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - condamner M. [P] à payer à M. [N] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [P] aux dépens, en ce compris ceux de première instance et les frais d'établissement du PV de constat d'huissier du 26 septembre 2019 et du PV de constat d'huissier du 5 mai 2022. Par conclusions déposées le 13 mai 2022, M. [P] demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux du 4 février 2022 en ce qu'il a : * prononcé l'annulation du congé pour reprise délivré le 19 mars 2019 par M. [N] à l'encontre de M. [P] pour défaut de caractère réel et sérieux, * débouté en conséquence M. [N] de ses différentes demandes portant sur l'expulsion du locataire des lieux loués, du paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages et intérêts pour préjudice d'immobilisation, * débouté M. [N] de sa demande de résiliation du bail pour manquements répétés à l'obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion des lieux loués et de paiement d'une indemnité d'occupation, * dit qu'il n'y a pas lieu à statuer sur une éventuelle demande de résiliation du bail pour manquements graves et répétés à l'obligation de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, non énoncée dans le dispositif des dernières conclusions écrites de M. [N], - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux du 4 février 2022 en ce qu'il a : * rejeté la demande en nullité du congé délivré le 19 mars 2019 émise par M. [P] pour défaut de renseignement de l'adresse exacte du bailleur, * rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. [P] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre des demandes additionnelles de M. [N] portant sur la résiliation du bail pour divers manquements du locataire à ses obligations, En conséquence à titre principal, - prononcer l'annulation du congé pour reprise délivré le 19 mars 2019 par M. [N] à l'encontre de M. [P] pour défaut de renseignement de l'adresse exacte du bailleur, pour défaut de caractère réel sérieux et en raison de l'âge de M. [P], - rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de M. [N] en ce qu'elles n'ont aucun lien avec le litige principal, qu'elles sont nouvelles en appel, qu'elles sont prescrites et en toute hypothèse infondées, En toute hypothèse, - condamner M. [N] à verser à M. [P] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance. L'affaire a été renvoyée à l'audience rapporteur du 12 juin 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de rejet des conclusions de M. [V] [P] du 25 mai 2023 M. [D] [N] sollicite le rejet de ces conclusions et des pièces nouvelles N° 23 à 25 en raison de leur tardiveté. Ces conclusions en date du 25 mai 2023, soit l'avant-veille d'un long week-end précédant le jour prévu pour l'ordonnance de clôture, contiennent une demande nouvelle, y sont annexées trois pièces nouvelles et les nouveaux moyens comme la demande nouvelle ne sont pas surlignés comme le code de procédure civile le prévoit. Leur tardiveté contrevient au principe du contradictoire. Elles seront donc rejetées et seules les conclusions du 13 mai 2022 et les pièces qui y sont annexées seront retenues. Sur la validité du congé M. [D] [N] soutient que le congé porte la mention de sa véritable adresse, que c'est à tort que M. [V] [P] sollicite le régime de protection des locataires âgés sans qu'un relogement lui ait été proposé, puisqu'il ne justifie pas remplir la condition de ressources et qu'il est motivé par le souhait de reprise du logement pour y habiter lui-même. M. [V] [P] réplique que l'adresse figurant sur le congé ne correspond pas à celle où habite actuellement M. [D] [N], qu'il bénéficie de la protection des locataires âgés de plus de 65 ans et disposant de ressources précaires et qu'en outre le motif de reprise pour que le bailleur y habite lui-même est frauduleux. La réalité de l'adresse au [Adresse 1] à [Localité 6] est attestée par un constat d'huissier du 26 septembre 2019, selon lequel ce logement est habité par M. [D] [N] et sa compagne, ce que confirment une voisine et les courriers officiels envoyés à cette adresse : avis d'imposition, lettres émanant du Rsi, d'un laboratoire d'analyses, de l'assureur Mapa ' Il n'est pas contesté que M. [V] [P] est âgé de plus de 65 ans. Si M. [V] [P] justifie percevoir une retraite mensuelle de 473,03 euros, d'une part il s'agit du montant perçu en février 2016 et non au 30 novembre 2019, date d'effet du congé et d'autre part, il n'explique pas comment il peut régler un loyer d'environ 1200 euros, sans ressources complémentaires, étant précisé qu'il est établi qu'il exerce une activité d'architecte sous l'enseigne AECR depuis le 15 janvier 2018 comme cela résulte d'une inscription au répertoire Sirene à la date du 19 février 2021. M. [V] [P] ne démontre donc pas qu'il remplit les conditions cumulatives pour bénéficier de la protection des locataires âgés de plus de 65 ans et ne dépassant pas un certain plafond de ressources. M. [D] [N] soutient qu'il souhaite reprendre son bien pour y habiter en raison de difficultés financières qu'il rencontrerait pour s'acquitter d'une prestation compensatoire à son ex-épouse. C'est par une analyse pertinente des faits qui lui étaient soumis que le premier juge a dit que M. [D] [N] ne produisait pas son jugement de divorce et par conséquent ne justifiait ni du montant ni de la durée de la prestation compensatoire mise à sa charge et qu'il s'accommodait de vivre dans le logement d'[Localité 6] depuis son divorce en 2014. M. [D] [N] qui ne verse pas plus aux débats en appel le jugement de divorce ni aucun autre élément de nature à étayer ses explications sur la nécessité de diminuer ses charges et en quoi un déménagement à [Localité 8] serait de nature à y parvenir, échoue à démontrer le caractère réel et sérieux du motif de reprise pour lui-même du logement revendiqué en 2019, soit 5 ans après son divorce. Le jugement déféré qui a déclaré nul le congé sera confirmé. Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail M. [D] [N] fait valoir que les paiements du loyer ont été irréguliers et que le compte locataire était débiteur jusqu'au 3 décembre 2020, qu'il n'a été régularisé qu'en cours de procédure, qu'en outre M. [V] [P] a transformé les lieux loués sans autorisation de son bailleur en y installant notamment une piscine et une véranda. M. [V] [P] réplique que la demande de résiliation du bail pour retards de paiement est prescrite et en tout état de cause infondée puisqu'il était à jour de ses loyers en septembre 2020, qu'en outre elle est également prescrite s'agissant des aménagements allégués qui datent de 2006 et 2008 et que la construction de la piscine a été autorisée par son bailleur. Il ressort d'une attestation du gestionnaire de la location que M. [V] [P] était à jour de ses loyers au 14 septembre 2020, comme d'une facture de portail d'un montant de 550 euros dont la prise en charge était contestée. Dans ces conditions, de précédents retards de paiement ne peuvent être considérés comme des motifs suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts de M. [V] [P]. S'agissant des aménagements réalisés par le locataire, il ressort d'un courrier adressé par l'agence mandataire du bailleur, en date du 15 novembre 2006, que M. [D] [N] avait connaissance depuis cette date de la construction de la piscine. Il disposait d'un délai de 5 ans à compter de cette date pour agir en résiliation du bail pour ce motif. Il l'a fait pour la première fois en appel, en 2022, soit après l'expiration de ce délai de 5 ans de sorte qu'il est irrecevable comme étant prescrit. En revanche, s'agissant de la véranda recouvrant la piscine de même que la palissade, M. [V] [P] ne démontre pas que M. [D] [N] a eu connaissance de ces constructions, plus de 5 ans avant d'agir en résiliation du bail pour ce motif. Il n'est pas discuté par M. [V] [P] que son bailleur n'a pas autorisé ces constructions. Il ressort en outre d'un constat d'huissier du 5 mai 2022 que M. [V] [P] a percé un mur de façade afin de raccorder un nouveau réseau d'évacuation des eaux pluviales, que la véranda repose sur des larges fondations, recouvre la piscine d'un volume d'environ 35 M3 et d'une superficie d'environ 28 M2, qu'il a été édifié un sauna, un jacuzzi, avec des radiants et des splits, que le réseau d'eau et d'électricité a été détourné pour alimenter ces constructions, qu'un appentis a été construit dans lequel ont été installés une pompe à chaleur et un système de filtration pour la piscine, que le brise-vue en claustra a une hauteur de 4,62 mètres, qu'une annexe a été construire dans le jardin d'une superficie de 41,91 mètres carrés, composée d'un salon, d'une cuisine, d'une chambre et d'une salle de bains et que la maison a été agrandie à l'avant de la façade arrière avec une nouvelle toiture. M. [V] [P] qui n'a pas plus sollicité la permission de son bailleur pour ces autres modifications et constructions, a agi en violation des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme des clauses du bail qui rappellent ces textes et encourt de ce fait la résiliation du bail à ses torts pour avoir transformé les lieux loués sans l'autorisation du bailleur. Il sera ajouté au jugement déféré le prononcé de la résiliation du bail aux torts de M. [V] [P] et en conséquence ordonné son expulsion et fixé une indemnité d'occupation égale aux loyer et charges. Il sera également fait droit à la demande de remise en état des lieux loués conformément à ce qu'ils étaient lors de la prise à bail, hormis la suppression de la piscine, compte tenu de la prescription encourue, dans les conditions précisées ci-après dans le dispositif. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [V] [P], qui succombe en supportera donc la charge. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. M. [V] [P] qui succombe, sera condamné à payer à M. [D] [N] la somme de 2500 euros sur ce fondement. PAR CES MOTIFS LA COUR, Rejette les conclusions de M. [V] [P] en date du 25 mai 2023, Vu les conclusions de M. [V] [P] en date du 13 mai 2022, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Prononce la résiliation du bail pour transformation des lieux loués sans autorisation du bailleur, Condamne M. [V] [P] à remettre les lieux loués en l'état dans lequel ils étaient lors de la prise à bail en retirant : -la construction au fond du terrain ainsi que la terrasse attenante, -la construction type véranda recouvrant la piscine, -la construction située à l'avant de la véranda, côté rue, dans laquelle sont entreposés le système de filtration de la piscine et l'installation électrique, -le brise-vues à l'avant de la véranda, côté rue, -l'extension créée à l'avant de la façade arrière de la maison, -et en procédant aux réfections qui s'imposent dans les règles de l'art, dans le délai de 5 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 300 euros par jour pendant 30 jours passé lequel délai il pourra à nouveau être fait droit, la cour se réservant le droit de liquider l'astreinte, Condamne M. [V] [P] à quitter et libérer les lieux loués situés [Adresse 4], [Localité 8], et ordonne en tant que de besoin son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec restitution des clefs, avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Rappelle que les articles L. 451-1 et R.451-1 et suivants de ce code prévoient que l'huissier de justice chargé de l'exécution procède aux opérations de reprise des lieux lorsqu'il constate que la personne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement quitté les lieux postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 411-1 de ce code, Dit qu'en cas d'expulsion, faute de départ volontaire des lieux, le sort des meubles serait alors régi selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due au montant égal à celui du loyer et des charges qu'aurait payé les locataires en cas de non résiliation du bail et condamne M. [V] [P] à son paiement jusqu'à sa parfaite vidange des lieux, Condamne M. [V] [P] à payer à M. [D] [N] la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [V] [P] aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,