Texte intégral
Du 20 février 2025
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/02351 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4VW
AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE [Localité 8] METROPOLE
C/
[J] [K], [Y] [W]
- Expéditions délivrées aux parties
- FE délivrée à AQUITANIS
Le 20/02/2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025
PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] METROPOLE
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Mme [X] (salariée) munie d’un pouvoir spécial
DEFENDEURS :
Madame [J] [K]
[Adresse 5]
[Adresse 10]
[Localité 4]
Monsieur [Y] [W]
[Adresse 5]
[Adresse 10]
[Localité 4]
Absents
DÉBATS :
Audience publique en date du 19 Décembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Septembre 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par actes séparés des 21/10/2021, 12/08/2022, 18/08/2022, et 22/03/2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 9] ainsi qu'un emplacement de parking extérieur couvert n° DRUPC0021 situé [Adresse 13] à [Localité 9], un autre emplacement de parking extérieur n°DRUPC0025, situé [Adresse 11], à [Localité 9], et un garage n° RGTGA0023, situé [Adresse 7] à [Localité 9].
Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] le 10/06/2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.
Par acte du 03/09/2024, AQUITANIS a fait assigner Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 19 décembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation des contrats, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
L'affaire a été débattue à l'audience du 19/12/2024.
Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, demande :
- de constater l’acquisition des clauses résolutoires, tant pour non-paiement des loyers que pour défaut d’assurance, et la qualité d’occupant sans droit ni titre des défendeurs ;
- d'ordonner l’expulsion de Madame [K] [J] et de Monsieur [W] [Y] et de celle de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique ;
- de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 3.291,14euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.
Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20/02/2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DES BAUX :
- Sur la recevabilité de l'action :
AQUITANIS justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 21/03/2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 05/09/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- Sur l'acquisition des effets des clauses résolutoires :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.
En outre, il résulte de l'article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.
En l'espèce, le bail relatif au logement conclu le 21/10/2021 contient une telle clause résolutoire.
Dans la mesure où les baux relatifs aux emplacements de stationnement et de garage conclus les 12/08/2022, 18/08/2022, et 22/03/2023 sont accessoires au logement, il convient de constater que la clause produit ses pleins effets à l'égard de l'ensemble des baux.
Un commandement de payer a été signifié le 10 juin 2024, pour la somme en principal de 2.400,27 euros. AQUITANIS a également fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère aux clauses de résiliation insérées aux baux et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.
Faute de comparaître, Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] n'établissent pas avoir remis d'attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juillet 2024.
Par conséquent, il convient de constater que les baux ont pris fin.
Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.
- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
AQUITANIS produit les baux ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 3.291,14 euros à la date du 09 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus rappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si les baux n'avaient pas été résiliés de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux.
Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (783,87 euros à la date du 09 décembre 2024).
Faute de comparaître, Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.291,14 euros, à titre provisionnel.
S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
La solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
L'équité et la situation économique de Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 11 juillet 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 21/10/2021, 12/08/2022, 18/08/2022, et 22/03/2023 et liant l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 9] ainsi qu'un emplacement de parking extérieur couvert n°DRUPC0021 situé [Adresse 12], à [Localité 9], un autre emplacement de parking extérieur n°DRUPC0025, situé [Adresse 11], à [Localité 9], et un garage n° RGTGA0023, situé [Adresse 7] à [Localité 9] ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNONS solidairement Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 3.291,14 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 09 décembre 2024, échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS solidairement Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 783,87 euros ;
DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;
CONDAMNONS solidairement Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNONS solidairement Madame [K] [J] et Monsieur [W] [Y] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
