Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 23/14459
N° Portalis 352J-W-B7H-C3ILF
N° MINUTE : 3
Assignation du :
30 Octobre 2023
Jugement avant dire droit
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [E] [C][2]
[2]
[Adresse 2]
[Localité 6]
JUGEMENT
rendu le 11 Septembre 2024
DEMANDERESSE
S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Anne-Laure PASTRÉ, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B710
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. LA CAPITALE GALERIE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Paola PEREIRA-OSOUF, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P154
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats, et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DÉBATS
À l'audience du 12 Juin 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous signature privée en date du 3 décembre 2013, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. LA CAPITALE GALERIE des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée constituant le lot n°5 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 5] cadastré section AT numéro [Cadastre 7] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2014 afin qu'y soit exercée une activité de vente d'antiquités, de galerie d'art, de décoration, de bureau d'import-export et de commerce de luxe, à l'exclusion de produits alimentaires, de restaurant et d'activités créant des nuisances, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 19.140 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.
Par acte d'huissier en date du 21 avril 2022, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES a fait signifier à la S.A.R.L. LA CAPITALE GALERIE un congé pour le 31 décembre 2022, portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2023, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 43.200 euros hors taxes et hors charges.
Par acte d'huissier signifié à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES en date du 30 août 2022, la S.A.R.L. LA CAPITALE GALERIE a déclaré accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2023, mais s'opposer au montant du nouveau loyer suggéré par cette dernière.
À défaut d'accord sur le montant du loyer, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 13 mars 2023 réceptionnée le 15 mars 2023, notifié à la S.A.R.L. LA CAPITALE GALERIE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 54.600 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2023, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 30 octobre 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Aux termes de son assignation ainsi que de son mémoire préalable notifié par lettre recommandée en date du 13 mars 2023 réceptionnée le 15 mars 2023 et remis au greffe le 20 octobre 2023, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-34 et R. 145-30 du code de commerce, de :
à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 54.600 euros hors taxes et hors charges, outre les charges prévues au bail, toutes les autres clauses du bail étant maintenues en leur principe ;à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où, par extraordinaire, le juge des loyers commerciaux considérerait que la valeur locative à laquelle doit être fixé le loyer ne s'élève pas à la somme annuelle de 54.600 euros hors taxes et hors charges, ordonner une mesure d'instruction ;en conséquence, désigner tel expert qu'il plaira à la juridiction avec pour mission de : se rendre sur place ;visiter les lieux ;se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;évaluer la valeur locative des locaux donnés à bail au 1er janvier 2023 ;analyser les motifs de déplafonnement et dire si le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative ;dire que l'expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'en particulier il pourra receuillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts du tribunal de céans ;dire que l'expert pourra, le cas échéant, recueillir la conciliation des parties et, dans ce cas, dresser procès-verbal, ou sinon déposer son rapport au greffe dans le mois de sa saisine ;dire qu'en cas de difficulté, l'expert saisira le président qui aura ordonné l'expertise ou le juge par lui désigné ;fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l'expertise et de l'instance au montant du loyer en cours hors charges et hors taxes ;condamner la S.A.R.L. LA CAPITALE GALERIE aux dépens ;ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l'appui de ses prétentions, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES fait valoir, à titre principal, qu'elle a fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [H] [R] de la S.A.S. [R] EXPERTISES, lequel a établi un rapport en date du 9 juin 2023 dont il ressort qu'au cours du bail expiré, les constructions nouvelles et projets d'envergure ont augmenté dans le quartier, comprenant notamment la réouverture du grand magasin La Samaritaine, l'inauguration de la Bourse de commerce - Pinault Collection, la rénovation du [Adresse 10] avec sa Canopée, l'ouverture du magasin IKEA de [Adresse 12], et la réouverture de la Poste du [Adresse 11], ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant que le montant du loyer de renouvellement corresponde à celui de la valeur locative à la hausse. Elle ajoute que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.365 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 40 m2, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 54.600 euros hors taxes et hors charges.
À titre subsidiaire, la bailleresse souligne que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 7 juin 2024 réceptionnée le 13 juin 2024 et remis au greffe par RPVA le 7 juin 2024, la S.A.R.L. LA CAPITALE GALERIE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, L.145-57 et R. 145-6 du code de commerce, de :
juger que par l'effet du congé qui lui a été signifié le 21 avril 2022, le bail se trouve renouvelé à son bénéfice à compter du 1er janvier 2023 ;à titre principal, juger de l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré présentant une incidence favorable sur le commerce exercé de nature à justifier le déplafonnement du loyer ;en conséquence, débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES de sa demande tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé au montant de la valeur locative ;juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé, à compter du 1er janvier 2023, selon la variation indiciaire et suivant les dispositions de l'article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat, soit à la somme annuelle principale de 21.685,22 euros hors taxes et hors charges ; à titre subsidiaire, pour le cas où une expertise judiciaire serait ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme annuelle principale de 20.384 euros hors taxes et hors charges ; en tout état de cause, condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. LA CAPITALE GALERIE déclare, à titre principal, accepter le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, mais conteste toute modification notable des facteurs locaux de commercialité, précisant que d'une part, la plupart des nouvelles constructions invoquées par la bailleresse sont contemporaines de la date d'expiration du bail précédent, et que d'autre part celles-ci n'ont eu aucune incidence favorable sur le commerce exploité dans les locaux donnés à bail, ainsi qu'en atteste la stagnation de son chiffre d'affaires sur les exercices des années 2019 à 2022, ce qui justifie que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 21.685,22euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné.
À titre subsidiaire, la locataire indique ne pas s'opposer à la mesure d'expertise judiciaire réclamée par la demanderesse.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 12 juin 2024, et la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé
Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L.145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.
Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L.145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 1er janvier 2023, à la suite du congé pour le 31 décembre 2022 signifié par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES à la S.A.R.L. LA CAPITALE GALERIE par acte d'huissier en date du 21 avril 2022 portant offre de renouvellement du bail (pièce n°5 en demande), ce qui n'est pas contesté.
En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023.
Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé
Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.
En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En vertu des dispositions de l'article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
Selon les dispositions de l'article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
L'article R. 145-6 du code susmentionné dispose quant à lui que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
D'après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R.145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
L'article 9 du code de procédure civile prévoit pour sa part qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l'absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d'une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu'il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d'office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433) ; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).
En l'espèce, si la demanderesse produit aux débats un rapport d'expertise non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [H] [R] de la S.A.S. [R] EXPERTISES en date du 9 juin 2023 (pièce n°21 en demande), force est toutefois de constater que celui-ci est insuffisant à établir l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible de justifier que la valeur locative des locaux soit supérieure au montant du loyer plafonné, les quelques articles de presse relatifs à la réouverture du grand magasin La Samaritaine, à l'inauguration de la Bourse de commerce - Pinault Collection, à la rénovation du [Adresse 10] avec sa Canopée et à l'ouverture du magasin IKEA de [Adresse 12] (pièces n°8 à n°13 en demande) ne se révélant pas suffisamment probants pour corroborer ledit rapport.
Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par les parties, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par la bailleresse.
Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux.
Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.
En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.
En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 5.000 euros, que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES, demanderesse à l'action en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, sera chargée de consigner.
En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Madame [E] [C], et de dire que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES devra consigner la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'experte, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.
Sur la fixation du loyer provisionnel
En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, soit à la somme annuelle de 20.384 euros hors taxes et hors charges sur laquelle les parties s'accordent (pièce n°7 en demande), outre les charges et taxes locatives.
En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. LA CAPITALE GALERIE pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 20.384 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives.
Sur les mesures accessoires
Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En outre, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.
En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial conclu entre la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES et la S.A.R.L. LA CAPITALE GALERIE, et portant sur les locaux constituant le lot n°5 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 5] cadastré section AT numéro [Cadastre 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023,
ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,
DÉSIGNE, pour y procéder, l'experte judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :
Madame [E] [C]
S.A.R.L. EUROFLEMMING EXPERTISE
[Adresse 2]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 9]
avec pour mission de :
convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 4], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er janvier 2023, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R.145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;donner son avis circonstancié sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;déterminer le montant du loyer plafonné à la date du 1er janvier 2023, au regard des dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce ; rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'experte au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,
DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'experte devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,
FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'experte, qui devra être consignée par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris - [Adresse 8]), avec copie de la présente décision, avant le 15 novembre 2024 au plus tard,
DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'experte sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,
DIT que l'experte commencera ses opérations d'expertise dès qu'elle sera avertie par le greffe du présent tribunal que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DES PROUVAIRES a consigné le montant de la provision mise à sa charge,
DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,
DIT que l'experte accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,
RAPPELLE que l'experte devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,
RAPPELLE que l'experte devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,
DIT que l'experte devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'elle n'a reçu aucun dire,
DIT que l'experte déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'elle en délivrera copie aux parties,
DIT que l'experte adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu'elle mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés,
FIXE au 12 septembre 2025 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,
DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'experte fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,
DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'experte, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,
FIXE le montant du loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. LA CAPITALE GALERIE pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 20.384 (VINGT MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-QUATRE) euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives,
RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 15 janvier 2025 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'experte,
RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à PARIS, le 11 septembre 2024.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM
