Tribunal judiciaire, 30 janvier 2025. 21/12527

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : à Me DUFFOUR (P0043) Me LEGRIX (T0007) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 21/12527 N° Portalis 352J-W-B7F-CVHQ6 N° MINUTE : 1 Assignation du : 30 Septembre 2021 JUGEMENT rendu le 30 Janvier 2025 DEMANDERESSE S.C.I. 32 OPERA (RCS de PARIS n°813 046 547) [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de la SARL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043 DÉFENDERESSES S.A.S. INTS FRANCE (RCS de PARIS n°491 498 291) [Adresse 2] [Localité 5] S.A.R.L. ABASIC (SIREN n°524 826 906) [Adresse 8] [Localité 1] représentées par Maître Sébastien LEGRIX DE LA SALLE de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0007 Décision du 30 Janvier 2025 18° chambre 2ème section N° RG 21/12527 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHQ6 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier. DÉBATS A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025, délibéré prorogé au 30 Janvier 2025. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2011, la S.C.I. 32 OPERA venant aux droits de la SCI JACQUES BIGNON a donné à bail commercial à la S.A.S. INTS FRANCE (enseigne DESIGUAL), divers locaux à destination de “Prêt à porter Hommes et/ou Femmes et/ou Enfants et à titre accessoire, tous accessoires s’y rapportant”, dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7] et désignés comme suit : “Une grande boutique sur l’[Adresse 6] se prolongeant sur la [Adresse 9] avec ses sous-sols”. Le bail a été conclu pour une durée de douze années à compter du 16 janvier 2012 moyennant le versement d’un loyer annuel fixé à compter de la quatrième année à 500.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance, outre une provision sur charges trimestrielle de 3.500 euros. Suivant un acte sous seing privé du 16 janvier 2012, la S.A.R.L. ABASIC s’est portée garante du preneur envers le bailleur du paiement de toutes les sommes, loyers en principal, intérêts, taxes, charges, accessoires ou indemnité d’occupation que le preneur pourrait devoir au bailleur du chef du bail du 27 octobre 2011 ou de ses suites, à concurrence d’un an de loyer hors taxes. En application de la clause d’indexation, le loyer s’élevait durant l’année 2020, à la somme annuelle de 530.921,64 euros, hors taxes et hors charges. Dans le contexte de la crise sanitaire, la société INTS FRANCE a adressé au bailleur un courrier indiquant que compte tenu de la fermeture des boutiques, elle était contrainte de suspendre temporairement l’application du contrat de bail et le paiement des loyers, charges et accessoires à compter du mois de mars 2020. Par courrier en date du 25 mars 2020, le mandataire du bailleur a répondu que les circonstances n’autorisaient pas la locataire à suspendre unilatéralement le contrat et le paiement des loyers et des charges et a proposé, afin de tenir compte de la situation, un report du paiement d’un tiers de l’échéance du 2ème trimestre 2020 et un échelonnement du paiement de ce tiers, pour moitié au 3ème trimestre et pour solde au 4ème trimestre 2020. Après plusieurs échanges, par acte extrajudiciaire du 24 juin 2020, la SCI 32 OPERA a signifié à la société INTS FRANCE une sommation de payer les sommes de 162.586,93 euros correspondant au loyer du 2ème trimestre 2020, de 16.258,69 euros au titre de la clause pénale contractuelle et celle de 411,03 euros correspondant au coût de l’acte. Par acte extrajudiciaire en date du 8 juillet 2020, la société INTS FRANCE a donné congé à la SCI 32 OPERA pour le 15 janvier 2021, date d’expiration de la troisième période triennale, et les locaux ont été libérés à cette date. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juillet 2020, l’administrateur de biens de la SCI 32 OPERA a mis en demeure la société ABASIC en sa qualité de garante de la société INTS FRANCE, de lui régler la somme de 326.063,43 euros selon les décompte et sommation de payer adressée à la société INTS FRANCE joints. Puis, suivant exploits des 18, 21 et 22 septembre 2020, la SCI 32 OPERA a diligenté une saisie conservatoire de meubles sur le stock de la locataire dans les locaux loués et a, par acte délivré le 24 septembre 2020, fait assigner sa locataire devant le juge des référés de ce tribunal en paiement d’une provision. Par ordonnance en date du 26 mars 2021, le juge des référés a rejeté les demandes de la SCI 32 OPERA et l’a condamnée à verser la somme de 1.000 euros à chacune des sociétés INTS FRANCE et ABASIC en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Soutenant qu’un arriéré locatif était dû, la S.C.I. 32 OPERA a, par actes délivrés les 4 octobre et 30 septembre 2021, fait assigner la S.A.S. INTS FRANCE (enseigne Desigual) et la S.A.R.L. ABASIC devant ce tribunal en paiement. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2022, la S.C.I. 32 OPERA demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134 ancien et 1728 du code civil, de : - dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes et, y faisant droit, - condamner solidairement ou à défaut in solidum la société INTS FRANCE et la société ABASIC à lui payer, sauf à parfaire, la somme de 241.849,26 euros à titre de loyers, charges et accessoires arriérés, en ce compris la clause pénale contractuelle du bail et les frais judiciaires, outre intérêts légaux à compter du 24 juin 2020, subsidiairement, à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, - dire que les condamnations prononcées se compenseront de plein droit avec le dépôt de garantie détenu par la SCI 32 OPÉRA d’un montant de 132.730,41 euros, - débouter les sociétés INTS FRANCE et ABASIC de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner solidairement ou à défaut in solidum la société INTS FRANCE et la société ABASIC au paiement d’une somme de 8.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les coûts de signification, de la sommation de payer du 24 juin 2020, et de la saisie conservatoire du 18 septembre 2020, - rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir. La SCI 32 OPERA conteste l’existence d’un accord intervenu avec la locataire dans la mesure où la société INTS FRANCE s’est prévalue du second confinement pour obtenir une révision du projet de protocole, ce que le bailleur n’a pas accepté. Elle fait valoir que la société INTS FRANCE n’a pas signé le protocole d’accord et que le juge des référés a relevé dans son ordonnance l’inexistence d’un accord transactionnel entre les parties. Elle expose que sa créance de 241.849,26 euros se décompose comme suit : - 218.562,55 euros au titre des loyers et charges, à savoir : - Echéance du 2ème trimestre 2020 : 162.586,93 euros, - Echéance du 3ème trimestre 2020 :163.476,50 euros, - Echéance du 4ème trimestre 2020 :167.477,52 euros, - Echéance du 1er trimestre 2021 : 27.246,10 euros, A déduire, les paiements partiels de la société locataire pour un montant total de 302.224,50 euros intervenus les : - 30 septembre et 31 octobre 2020 : - 200.000 euros - 15 décembre 2020 : - 87.557 euros, - 12 juillet 2021 : - 14.667,50 euros ; - 21.856,25 euros au titre de la clause pénale prévue par l’article 2-8.5 du bail ; - 1.430,46 euros au titre des frais de sommation de payer du 24 juin 2020 et des saisies conservatoires. Elle ajoute que vient en compensation de sa créance, le dépôt de garantie d’un montant de 132.730,41 euros. Elle fait valoir enfin qu’il est désormais constant que les loyers et charges échus pendant la crise sanitaire sont exigibles. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2023, la S.A.S. INTS FRANCE et la S.A.R.L. ABASIC demandent au tribunal de : Vu les articles 1104, 1219, 1231-5, 1719 et 1722 du code civil, Vu l’article 14 de la loi 2020-1379 du 14 novembre 2020, A titre principal : - débouter la société SCI 32 OPERA de l’ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire : - limiter le pourcentage de la clause pénale à 2 % du montant de l’éventuelle créance de société SCI 32 OPERA ; - débouter la société SCI 32 OPERA de sa demande au titre des frais d’huissier ; En tout état de cause : - condamner la société SCI 32 OPERA à payer aux sociétés INTS et ABASIC la somme de 3.000 euros chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Les sociétés INTS FRANCE et ABASIC opposent que les décomptes produits par la bailleresse: - mentionnent des soldes différents sans explication, - imputent parfois le dépôt de garantie de 132.730,41 euros, - ne sont pas actualisés en ce que le règlement de 14.667,50 euros intervenu en juillet 2021 n’est pas pris en compte, - intègrent indûment des sommes relatives à une clause pénale (19.510,43 euros) et des frais “judiciaires” (1.430,46 €) qui n’ont pas été alloués en justice et correspondent en réalité à des frais d’huissier de la bailleresse, - ne prennent pas en compte la somme de 2.000 euros à laquelle la bailleresse a été condamnée par ordonnance du juge des référés du 26 mars 2021 et qui n’a pas été réglée. Au regard de ces éléments, elles estiment que la bailleresse ne serait fondée à réclamer au titre des loyers, après déduction du dépôt de garantie, que la somme de 83.832,14 euros. Par ailleurs, les sociétés INTS FRANCE et ABASIC exposent que si le protocole d’accord n’a finalement pas été formellement signé, il n’en demeure pas moins qu’un accord avait été trouvé avec la bailleresse consistant en un abandon d’un mois de loyer et de charges, un abandon de la clause pénale et des frais “judiciaires” et la compensation du solde avec le montant du dépôt de garantie et que cet accord a été mis en oeuvre par la bailleresse qui a émis des avis d’échéance mentionnant un “Avoir loyer un mois” (- 44.724,37 euros) et un “Avoir provision - charges” (- 1.179,35 euros), soit un avoir global de 45.903,72 euros hors taxes et de 56.514,92 euros toutes taxes comprises. Elles font valoir qu’en raison de la survenance du deuxième confinement, la société INTS FRANCE a sollicité un accompagnement supplémentaire, ce qui n’est pas de nature à remettre en cause l’existence de l’accord pour le premier confinement. Elles demandent au tribunal d’acter l’accord des parties pour l’abandon de la somme de 56.514,92 euros toutes taxes comprises par la bailleresse au titre du premier confinement, ce qui ramène la créance de la partie adverse à 27.317,22 euros. La société INTS FRANCE sollicite en outre l’abandon de 50 % du loyer et des charges du deuxième confinement, c’est-à-dire 15 jours de loyers et charges, soit 28.257,46 euros toutes taxes comprises (56.514,92 € / 2), sur le fondement de l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi qui implique, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. Elle soutient qu’en l’espèce, malgré ses demandes répétées, la SCI 32 OPERA a refusé tout aménagement alors qu’elle pouvait obtenir un crédit d’impôt en contrepartie d’un abandon de loyer et que la locataire, qui appartient à un groupe espagnol, n’a bénéficié d’aucune aide. Les parties défenderesses concluent qu’aucune somme n’est due à la SCI 32 OPERA. Elles demandent au tribunal, dans l’hypothèse où elles seraient redevables d’une somme auprès de la bailleresse, de modérer la clause pénale excessive. * * * Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens. La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance en date du 25 septembre 2023. L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge rapporteur du 7 novembre 2024 et mise en délibéré au 23 janvier 2025 prorogé au 30 janvier 2025. Décision du 30 Janvier 2025 18° chambre 2ème section N° RG 21/12527 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVHQ6 MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement à l’encontre de la société INTS FRANCE Il convient d’examiner préalablement les moyens soulevés par les parties défenderesses sur l’existence d’un accord avec la bailleresse et sur l’exigibilité des loyers pendant le second confinement durant la crise sanitaire. - Sur l’existence d’un accord Aux termes de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. En outre, selon l’article 1118 du code civil, pris en son premier alinéa, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. En l’espèce, sont notamment versés aux débats : - un courrier électronique en date du 21 septembre 2020 adressé par le conseil de la société INTS FRANCE au commissaire de justice ayant signifié la saisie conservatoire aux termes duquel il est proposé le versement de la somme de 200.000 euros au titre des loyers et des charges ne valant pas renonciation de la locataire à contester tout ou partie des sommes réclamées et sous les conditions de suspension de toute procédure de recouvrement et de discussions amiables entre les parties afin de parvenir à un accord dans les 8 jours ; - la réponse du commissaire de justice en date du 22 septembre 2020 indiquant suspendre la saisie conservatoire et attendre le règlement de 200.000 euros. Les parties ne contestent pas avoir initié des discussions et être parvenues à un projet d’accord qui n’a finalement pas été signé. Ce projet, soumis au secret professionnel, n’est pas communiqué au tribunal. Cet accord selon la bailleresse portait sur : - un mois de franchise de loyers et charges au titre de la période de confinement du deuxième trimestre 2020, - l’abandon par la SCI 32 OPERA des honoraires et frais d’huissier relatifs à la saisie, - l’étalement du solde de loyers à payer jusqu’à l’échéance du bail, en déduisant dès à présent le dépôt de garantie. Il ressort des échanges produits que : - le conseil de la société INTS FRANCE a adressé un courrier le 16 novembre 2020 au gestionnaire de biens du bailleur aux termes duquel il a demandé que l’éventuel accord global intègre les effets du second confinement du mois de novembre 2020, - il a réitéré cette demande par un mail adressé le 16 novembre 2020 à l’administrateur de biens et au conseil du bailleur indiquant : “Je reste à votre disposition pour en discuter de bonne foi comme nous l’avons toujours fait. Sans revenir sur le premier confinement sur lequel nous avons un accord, il est incontestable que la nouvelle période de fermeture justifie des discussions complémentaires”, - par un mail du même jour, l’administrateur de biens a répondu : “je ne vous cache pas mon agacement, sans parler de celui de mes clients. Un accord était trouvé, votre tournure de phrase sur ce point se passe de commentaire. Je prends acte de cette position et je saurais parfaitement m’en souvenir à l’égard de chacun des intervenants”, - un mail adressé le 30 novembre 2020 par le conseil de la société INTS FRANCE à l’administrateur de biens et au conseil du bailleur indiquant : “sauf erreur, je n’ai pas eu de retour sur mon mail. Maintenant que le deuxième confinement est fini et que le gouvernement a mis en place un crédit d’impôt en faveur des bailleurs, ne peut-on pas entériner l’accord initial en y ajoutant un accord sur le confinement de Novembre ? Il semble dans l’intérêt de tous d’en finir à l’amiable”, - par un mail adressé le 2 décembre 2020 à l’administrateur de biens et au conseil du bailleur, le conseil de la société INTS FRANCE a écrit en ces termes : “ma cliente me confirme qu’elle est disposée à en finir à l’amiable si le bailleur accepte, d’abandonner pour le second confinement, 50 % du loyer de novembre. Au regard du contexte et des aides gouvernementales octroyées aux bailleurs, une telle proposition, dans la lignée de l’accord relatif au premier confinement, semble équilibrée. En cas d’accord merci de nous adresser le solde de tout compte qui sera réglé en suivant”, - par un mail du 4 décembre 2020, le gestionnaire de biens du bailleur a répondu : “mes clients maintiennent la proposition initiale, à savoir la signature du protocole validé par les parties. Tant que cet acte ne sera pas signé, il ne sera pris aucune décision sur une quelconque demande complémentaire. L’acte régularisé par votre client devra être au plus tard vendredi 11 décembre 2020 à 16h sur mon bureau ou sur celui de Maître [D] en copie du mail. A défaut cette proposition sera caduque et nous retrouverons notre entière liberté”, - le conseil de la société INTS a répondu : “Sauf à soustraire le paiement du mois de novembre du protocole, la signature de ce dernier empêchera ma cliente de négocier avec son bailleur toute aide au titre du mois de novembre. Est-il possible de recalculer le solde hors novembre, mois de novembre sur lequel les parties devront trouver un accord d’ici au 15 janvier ?”. Par mail en date du 7 décembre 2020, le gestionnaire de biens du bailleur a refusé cette proposition et a rappelé que le délai pour signer le protocole expirait le vendredi suivant à 16 heures. Des échanges s’en sont suivis, les parties restant sur leurs positions respectives. Par mail du 15 décembre 2020, le gestionnaire du bailleur a réclamé le paiement des sommes restant dues, sans aucune remise, et a procédé à l’annulation de l’avoir d’un mois de loyer (- 44.724,37 euros) et de provision sur charges (- 1.179,35 euros) consenti dans l’avis d’échéance n°36, suivant facture du 18 décembre 2020. Ces éléments établissent que les parties sont parvenues à un accord, à savoir que le bailleur a accepté une franchise d’un mois de loyer et de charges pour l’échéance du deuxième trimestre 2020, un échéancier de paiement du solde de loyers et charges restant à payer jusqu’à l’échéance du bail, en déduisant le dépôt de garantie, et de ne pas réclamer les honoraires et frais d’huissier relatifs à la saisie. Il est constant que le protocole formalisant cet accord n’a pas été signé. Cependant, cette signature n’est qu’une formalisation de l’accord déjà existant, destinée à servir de preuve de celui-ci. En tout état de cause, cet accord portait sur : - une franchise de loyer et de provision sur charges de 45.903,72 euros, pour laquelle la bailleresse avait émis un avoir dans son avis d’échéance n°36. Il s’agit d’une remise de dette qui est un acte unilatéral et sur lequel la bailleresse ne pouvait revenir au prétexte d’un défaut de signature de l’accord ; - la déduction du dépôt de garantie qui a vocation de toute façon à être déduit de la créance même en l’absence d’accord, - le coût de la saisie conservatoire de 455,67 euros, somme très accessoire en comparaison au quantum de l’arriéré locatif. Il convient donc de constater l’accord des parties intervenu et de déduire du solde réclamé par le bailleur : - la somme de 45.903,72 euros correspondant à la franchise d’un mois de loyer et de provision sur charges, - la somme de 455,67 euros correspondant aux frais de saisie conservatoire, - le dépôt de garantie de 132.730,41 euros. - Sur l’exigibilité des loyers pendant la crise sanitaire Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au bail en date du 27 octobre 2011, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. En vertu des dispositions de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur. Si la bonne foi implique de prendre en compte les circonstances exceptionnelles pouvant rendre nécessaire une adaptation des modalités d’exécution des obligations des parties, le refus de consentir une remise de loyer à un locataire dont l’activité a été affectée par les mesures de fermetures administratives adoptées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de covid-19 n’est pas en soi constitutif d’un comportement déloyal de la part d’un bailleur. Or, en l’espèce, il convient de constater que la SCI 32 OPERA a fait preuve de bonne foi en acceptant de réexaminer les conditions et modalités financières du contrat de bail commercial afin de tenir compte des conséquences économiques négatives liées à l’épidémie de covid-19, tant préalablement à la sommation de payer en date du 24 juin 2020 en proposant, le 8 juin 2020, un report de 50 % des loyers à devoir sur les 12 prochains mois à compter de juillet, le paiement des 50 autres % au 30 juin, la mensualisation du paiement du loyer jusqu’au 31 décembre 2020 et la faculté de résilier annuellement le bail sur la prochaine période triennale, que postérieurement, suite à la saisie conservatoire, en consentant notamment une franchise de loyer et de charges et un échelonnement du solde restant dû après déduction du dépôt de garantie. Par conséquent, la demande de la société INTS FRANCE relative à l’abandon de 50 % du loyer et des charges du second confinement, soit 28.257,46 euros TTC sera rejetée. - Sur les sommes dues par la société INTS FRANCE Au regard des développements qui précèdent et du décompte communiqué par la SCI 32 OPERA (pièce 16 du bailleur), la société INTS FRANCE reste redevable de la somme de 39.928,42 euros calculée ainsi : - Echéance du 2ème trimestre 2020 : 162.586,93 euros, - Echéance du 3ème trimestre 2020 :163.476,50 euros, - Echéance du 4ème trimestre 2020 :167.477,52 euros, - Echéance du 1er trimestre 2021 : 27.246,10 euros, soit 520.787,05 euros A déduire : - les paiements partiels de la société locataire pour un montant total de 302.224,50 euros intervenus les 30 septembre, 31 octobre et 15 décembre 2020 et 12 juillet 2021, - la franchise de loyers et de charges de 45.903,72 euros selon l’avis d’échéance n°36, - le dépôt de garantie de 132.730,41 euros. Par ailleurs, le bail conclu entre les parties stipule une clause pénale en son article 2-8.5 qui énonce : “A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, trente (30) jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de dix pour cent à titre d’indemnité forfaitaire, de frais contentieux”. La SCI 32 OPERA demande l’application de cette clause, tandis que la société INTS FRANCE soutient que le bailleur aurait renoncé à réclamer cette somme dans le cadre de l’accord négocié, qu’il serait de mauvaise foi et que la somme réclamée de ce chef est excessive, sollicitant à titre subsidiaire sa modération à hauteur de 2 % des sommes dues en application de l’article 1231-5 du code civil. La société INTS FRANCE n’apporte pas la preuve que l’accord négocié avec le bailleur incluait la renonciation à l’application de la clause pénale et la mauvaise foi de la SCI 32 OPERA n’a pas été retenue par le tribunal. L’article 1231-5 du code civil est issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et n’est applicable qu’aux contrats conclus après son entrée en vigueur le 1er octobre 2016. L’article 1152 ancien du code civil, applicable en l’espèce, dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. En l’espèce, au regard du contexte dans lequel sont survenus les défauts de paiement de loyers et de charges, à savoir les fermetures administratives des commerces non essentiels - dont fait partie l’activité exploitée par la société INTS FRANCE dans les locaux donnés à bail - décidées par le gouvernement afin de lutter contre la pandémie de covid-19 et des efforts effectués par la locataire pour apurer la dette locative, il y a lieu de modérer la clause pénale contractuelle ainsi que le sollicite la société INTS FRANCE et de la réduire à 800 euros. La société INTS FRANCE sera donc condamnée à régler à la SCI 32 OPERA la somme de 40.728,42 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges restant dû et de la clause pénale. A cet égard, il n’y a pas lieu de déduire de cette somme la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile prononcée dans le cadre d’une autre instance, par ordonnance en date du 26 mars 2021 rendue par le juge des référés de ce tribunal, qu’il appartient à la société INTS FRANCE de faire exécuter à défaut de paiement volontaire de cette somme par la SCI 32 OPERA. S’agissant d’une somme correspondant à des échéances postérieures à la sommation de payer, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 4 octobre 2021 et lesdits intérêts pourront être capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil. - Sur la demande au titre des frais Ainsi que retenu ci-dessus, le tribunal a jugé que la SCI 32 OPERA avait renoncé dans le cadre de l’accord négocié avec la locataire à réclamer la somme de 455,67 euros correspondant aux frais de saisie conservatoire. S’agissant des frais de sommation de payer du 24 juin 2020 de 411,03 euros, ils seront examinés dans le cadre de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus de la demande non justifiée est rejetée. Sur la demande de condamnation solidaire ou in solidum de la société ABASIC Suivant un acte sous seing privé du 16 janvier 2012, la S.A.R.L. ABASIC s’est portée garante du preneur envers le bailleur du “paiement de toutes les sommes, loyers en principal, intérêts, taxes, charges, accessoires ou indemnité d’occupation que le Preneur pourrait devoir au Bailleur, du chef du bail ou de ses suites”, à concurrence d’un an de loyer hors taxes. Il est rappelé que la SCI 32 OPERA a mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juillet 2020, la société ABASIC en sa qualité de garante de la société INTS FRANCE, de lui régler la somme de 326.063,43 euros selon le décompte et la sommation de payer adressée à la société INTS FRANCE joints. La société ABASIC ne conteste pas être tenue au paiement des sommes restant dues par la société INTS FRANCE en sa qualité de garante. Elle sera donc condamnée in solidum, à défaut de clause de solidarité expresse, avec la société INTS FRANCE des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’arriéré locatif et de la clause pénale. Sur les demandes accessoires Succombant principalement à l’instance, la société INTS FRANCE et la société ABASIC seront condamnées in solidum aux dépens qui ne comprennent pas les frais de saisie conservatoire et de sommation de payer, et déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société INTS FRANCE et la société ABASIC seront également condamnées in solidum à verser à la SCI 32 OPERA la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, prenant en compte les frais de sommation de payer de 411,03 euros. Enfin aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, Condamne in solidum la S.A.S. INTS FRANCE et la S.A.R.L. ABASIC à régler à la S.C.I. 32 OPERA la somme de 40.728,42 euros (quarante mille sept cent vingt-huit euros et quarante-deux centimes) au titre de l’arriéré de loyers et de charges restant dû et de la clause pénale après déduction du dépôt de garantie, Assortit cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 4 octobre 2021 et dit que les intérêts pourront être capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil, Condamne in solidum la S.A.S. INTS FRANCE et la S.A.R.L. ABASIC aux dépens qui ne comprennent pas les frais de saisie conservatoire et de sommation de payer, Déboute la S.A.S. INTS FRANCE et la S.A.R.L. ABASIC de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum la S.A.S. INTS FRANCE et la S.A.R.L. ABASIC à verser à la S.C.I. 32 OPERA la somme de 3.000 (trois mille) euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, prenant en compte les frais de sommation de payer de 411,03 euros, Déboute la S.C.I. 32 OPERA du surplus de sa demande au titre des frais, Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 30 Janvier 2025 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA