Cour d'appel, 08 juin 2023. 22/01171

08/06/2023 ARRÊT N° 378/2023 N° RG 22/01171 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OWBV AM/IA Décision déférée du 12 Mai 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 20/00859) P.GUISLAIN [Y] [X] C/ [E] [V] épouse [B] [C] [B] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANT Monsieur [Y] [X] [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE INTIMÉS Madame [E] [V] épouse [B] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 3] Assigné le 28/03/2022 à étude, sans avocat constitué Monsieur [C] [B] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 3] Assigné le 28.03.2022 à étude, sans avocat constitué COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : A. MAFFRE, président O. STIENNE, conseiller E.VET, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - PAR DEFAUT - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par A. MAFFRE, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 19 mai 1999, [F] [X] a donné à bail à [C] [B] et [E] [V] un logement situé Résidence Fleurs [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer initial de 3030 francs, provision sur charges comprise. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et le 21 novembre 2019, [F] [X] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 14408,86 euros au principal et de justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire, en vain. Par acte d'huissier du 27 février 2020, [F] et [Y] [X] ont fait assigner [C] [B] et [E] [V] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins principalement de condamnation des locataires au paiement solidaire et indivis de 16668,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au mois de février 2020, de constat de la résiliation du bail et d'expulsion des occupants. Par jugement réputé contradictoire du 12 mai 2021, le tribunal a, après deux renvois aux fins de régularisation de la procédure, en vain : - constaté le désistement de [F] [X] et [Y] [X] s'agissant des demandes formées à l'encontre de [E] [V] épouse [B], - condamné [C] [B] à payer à [F] [X] la somme de 22.355,64 €au titre de la dette locative arrêtée au [Date décès 2] 2021, - débouté [F] [X] de ses prétentions tendant à la constatation du jeu de la clause résolutoire, à l'expulsion des locataires et toute autre demande accessoire, - débouté [Y] [X] de l'ensemble de ses demandes, - débouté [F] [X] et [Y] [X] en application de l'article 700 du code de procédure civile, - laissé les dépens à la charge de [F] [X] et [Y] [X], - ordonné l'exécution provisoire. Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu en substance que : . [Y] [X] n'apparaît pas au bail objet du litige et doit donc être débouté de l'ensemble de ses demandes, . les deux locataires disposent chacun d'un titre d'occupation dans le logement, mais sont aussi chacun occupants du fait de l'autre, et les demandes formées en résiliation du bail conduiraient à juger [E] [V] épouse [B] sans qu'elle ait été appelée en dépit des deux renvois ordonnés. Par déclaration en date du 22 mars 2023, M. [Y] [X] a interjeté appel de cette décision, critiquée en ce qu'elle a rejeté la demande de résiliation de bail et expulsion. La déclaration d'appel a été signifiée le 28 mars 2023 aux intimés à l'adresse objet du bail avec copie déposée à l'étude. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES M. [Y] [X], dans ses dernières écritures en date du 5 mai 2022, demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de': - confirmer le Jugement dont appel en ce qu'il condamne le locataire au paiement de l'arriéré de loyers impayé, - infirmer le Jugement dont appel et donc par conséquent : - constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l'effet de la clause résolutoire, - ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, - condamner M. [B] [C] au paiement : d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent au dernier loyer mensuel courant indexé charges incluses et ce à compter de la résiliation dudit bail et jusqu'à la reprise effective des lieux par les bailleurs.au paiement (sic), - condamner M. [B] [C] au paiement de l'intégralité des frais et dépens de l'instance en ce compris le coût afférent à la délivrance du commandement de payer outre une somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [Y] [X] fait valoir en substance que : . M. [B] a indiqué à l'audience qu'il était divorcé de son épouse depuis 2013, que le logement lui avait été exclusivement attribué et que l'épouse avait quitté les lieux, d'où le désistement du bailleur de sa demande à l'encontre de celle-ci . M. [B] ne règle toujours pas ses loyers et ce y compris bien avant la délivrance du commandement de payer et la demande de constat formulé à son encontre en tant que seul locataire occupant demeurant dans les lieux lors de la délivrance des actes de procédure reste recevable dès lors que les conditions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées. M. et Mme [B] n'ont pas constitué avocat. Ils se sont vus signifier les conclusions de l'appelant. L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 avril 2023. À l'issue des débats à l'audience de plaidoirie du 10 mai 2023, la décision a été mise en délibéré au 8 juin 2023. Par soit-transmis du 15 mai 2023, il a été demandé à l'appelant de justifier de sa qualité à agir sous huitaine et par note du même jour, M. [X] a produit une attestation notariale en date du 28 septembre 2020 selon laquelle [F] [X] est décédé le [Date décès 2] 2020 et [Y] [X], son fils unique, est devenu propriétaire du bien immobilier objet du bail litigieux. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 954, dernier alinéa, du code de procédure civile, que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs ; cela n'a pas pour effet d'imposer à la cour d'appel d'accueillir obligatoirement celles de l'appelant. La cour ne doit, par application de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de celui-ci que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée, et en examinant les motifs accueillis par le jugement, la cour retient les éléments de fait constatés par le premier juge à l'appui de ces motifs. Par ailleurs, il est relevé que la cour n'a pas à examiner les chefs de décisions non frappés d'appel tels que le sort des dépens de première instance ou la condamnation au paiement de la dette locative, que ce soit pour les infirmer ou les confirmer. Sur le constat de la résiliation et ses conséquences Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; ... g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa....." En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit notamment pour défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer ou des charges justifiées ou défaut d'assurance locative. Et le bailleur a fait délivrer le 21 novembre 2019 aux locataires un commandement de payer la somme de 14408,86 euros au principal et de justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire, et reproduisant les dispositions légales susvisées. Le bailleur n'excipe plus du défaut d'assurance. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit toutefois que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Or, il ressort du décompte locatif arrêté le [Date décès 2] 2021 que les loyers sont restés totalement impayés depuis novembre 2018 et en particulier, que les locataires n'ont versé aucune somme au cours des deux mois suivant le commandement de payer. Dès lors, il apparaît que les causes légitimes du commandement n'ont pas été apurées dans le délai imparti, de sorte que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 22 janvier 2020. La clause résolutoire a donc produit ses effets à cette date. M. [X] ne sollicitant cependant le constat de la résiliation que du bail le liant à M. [B], force est de constater que les liens contractuels l'unissant à Mme [V] perdureront. Pour autant, cette conséquence du désistement d'action du bailleur envers la locataire, si elle prive largement la présente décision d'efficacité, n'est pas de nature à faire obstacle à la demande formée à l'encontre de l'époux de celle-ci, M. [B]. Dès lors, la résiliation du bail liant [Y] [X] à [C] [B] doit être constatée et l'expulsion de ce dernier ordonnée. Par suite, le maintien de l'intimé dans les lieux postérieurement au 22 janvier 2020 justifie l'octroi au bailleur d'indemnités d'occupation dont le montant mensuel doit être égal au loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, ainsi que sollicité. La décision déférée doit donc être infirmée en ce sens. Sur les frais et dépens M. [B] qui succombe sera condamné aux dépens de l'appel, la décision déférée n'étant pas relevée d'appel de ce chef. L'équité commande d'allouer à M. [X] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau, Constate la résiliation du bail liant M. [Y] [X] à M. [C] [B] portant sur un logement situé Résidence Fleurs [Adresse 5] à [Localité 3] à la date du 22 janvier 2020, Ordonne la libération des lieux par M. [C] [B] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous objets mobiliers à défaut de quoi il pourra en être expulsé au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne M. [C] [B] à payer à M. [Y] [X] à compter du 22 janvier 2020, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, et ce jusqu'à complète libération des lieux, Rappelle qu'il est possible pour M. [C] [B] de saisir la commission de médiation de la Haute-Garonne (Direction départementale de la cohésion sociale - [Adresse 1]), conformément aux dispositions de l'article L 441-2-3 du Code de la construction et de l'habitation, Y ajoutant, Condamne M. [C] [B] à verser à M. [Y] [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [C] [B] aux dépens de l'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT M.BUTEL A.MAFFRE