Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00419

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 24/00419 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XQJ N° MINUTE : 3 Assignation du : 04 Janvier 2024 EXPERTISE[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert: [V] [B][2] [2] [Adresse 6] [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 13 Juin 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. L&L W5 [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Maître Nicole-marie POIRIER GALIBERT de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0228 DEFENDERESSE S.A.S. L’ILE DE FRANCE IMMOBILIERE [Adresse 4] [Localité 8] représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 25 Avril 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 8 mars 2012, la société SAS L’Ile de France Immobilière a donné à bail en renouvellement à la société EURL L&L W5 – exerçant son activité sous l’enseigne « Le Paradis du Fruit » – des locaux commerciaux composés, au rez-de-chaussée, d’une boutique aménagée en salle de restauration et d’un espace de préparation comprenant un monte-charge, au 1er sous-sol, de deux locaux techniques, d’une zone sanitaire, d’une cuisine et d’une partie de couloir, et au 2e sous-sol, de cinq caves dont deux ont été réunies et servant de réserves, de vestiaires, d’économat et d’accès aux égouts. Lesdits locaux sont situés au [Adresse 5] à [Localité 8]. Le bail est consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er juillet 2010, moyennant le versement en principal d’un loyer annuel indexé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE de 150.000 euros la première année, de 160.000 euros la deuxième année et de 170.000 euros par la suite. Par le jeu des indexations, le loyer annuel actuel s’élève à 209.145,16 euros hors taxes hors charges. Les lieux ont pour destination l’activité de « salon de thé, glacier, petite restauration, à l’exclusion de tout autre commerce, profession, activité ou industrie ou tout autre utilisation des lieux ». Par avenant au bail du 8 mars 2012, le bailleur a autorisé au preneur la vente des boissons visées par la licence de quatrième catégorie, à charge pour ledit preneur d’être en possession de cette dernière. En l’absence de diligences des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 30 juin 2019. Par actes d’huissier du 28 et 30 mars 2023, la société L&L W5 a sollicité auprès de la société L’Ile de France Immobilière et de son mandataire, la société SAS Henrat & Garin, le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 2023, le preneur a adressé au bailleur un mémoire préalable en demande aux fins notamment, à titre principal, de fixer le loyer en renouvellement au 1er avril 2023 à la somme annuelle de 93.150 euros hors taxes hors charges, et subsidiairement, de désigner un expert ayant pour mission de déterminer ledit loyer en renouvellement. Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, le preneur a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, le bailleur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : « À titre principal : Fixer le loyer de renouvellement au 1er avril 2023 à la somme annuelle en principal hors charges et taxes de 93.150 euros, En conséquence : Condamner la société L’Ile de France Immobilière au paiement des intérêts de retard au taux légal sur les trop-perçus de loyer dus rétroactivement à compter du 1er avril 2023 par application de l’article 1231-6 du code civil, Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière selon la règle de l’anatocisme par application de l’article 1343-2 du code civil, Juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution, À défaut : Désigner, par application de l’article R.145-30 du code de commerce, tel expert qu’il plaira au juge avec pour mission, qui s’accomplira dans le respect du contradictoire, de : Convoquer les parties, Se faire communiquer tous les documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, Visiter les locaux litigieux et les décrire, Entendre les parties en leurs dires et explications, Procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, Rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2023 conformément aux dispositions applicables, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement et les renouvellements amiables, en application des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, Rendre compte du tout et donner son avis motivé,Dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dans cette hypothèse : Fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle en principal hors charges et taxes de 93.150 euros et, à défaut, au montant du loyer en cours, En tout état de cause : Condamner la société L’Ile de France Immobilière à payer à la société L&L W5 une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, en ce compris les frais afférents à l’éventuelle mesure d’expertise. » Au soutien de ses demandes, le preneur fait valoir : que le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative, notamment lorsque celle-ci est inférieure à la valeur du loyer plafonné, du loyer courant et du loyer initial, dès lors qu’il n’existe pas de règle de plancher applicable dans une telle hypothèse, Sur la détermination de la valeur locative : S’agissant des caractéristiques des locaux litigieux, que ces derniers sont correctement entretenus mais pâtissent d’une circulation interne malaisée du fait de l’existence de nombreux décalages de niveaux au rez-de-chaussée et au 1er sous-sol, que les plans côtés en novembre 2010 par un expert géomètre indiquent une surface utile de 260,53 m2 et qu’en vertu de la Charte de l’Expertise de 2017, ladite surface doit être pondérée à 115 m2P, que la zone géographique dans laquelle se trouvent les locaux litigieux est bien desservie par les transports en commun, S’agissant des prix de référence, qu’il convient de retenir une valeur de référence de 900 euros par m2P, S’agissant des divers correctifs, que le transfert au preneur des travaux prescrits par l’autorité administrative justifie un abattement de 5%, qu’eu égard aux travaux réalisés par le preneur depuis le bail d’origine en date de 1992, le report de l’accession en fin de jouissance stipulé conduit à un abattement de 10%, et que l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public engendre une majoration de 5%, Qu’à l’aune de ces considérations, la valeur locative s’élève à 93.150 euros. Par mémoire en réplique du 12 avril 2024 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 17 et 18 avril 2024, la société L’Ile de France Immobilière demande au juge des loyers commerciaux : « la fixation du prix du bail renouvelé à 224.180 euros par an HT/HC à compter du 1er avril 2023, toutes autres clauses du bail restant inchangées, sauf les effets de la loi PINEL, Qu’il soit jugé que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer avec capitalisation annuelle des intérêts, conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, La condamnation du preneur à lui payer une somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, Subsidiairement, la désignation d’un expert pour donner son avis sur le déplafonnement et le montant de la valeur locative au 1er avril 2023, Dans ce cas, que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé au montant du loyer plafonné et que les dépens soient réservés,En tout état de cause, d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ». Au soutien de ses demandes, le bailleur fait valoir : Sur le déplafonnement : qu’en application de l’article L. 145-34 du code de commerce le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative dès lors que la durée du bail excède, du fait de la tacite prolongation, douze années entières et consécutives, Sur la détermination de la valeur locative : S’agissant des caractéristiques des locaux litigieux, que ces derniers sont, premièrement, en très bon état apparent, qu’ils bénéficient deuxièmement d’un important linéaire de façade, facteur de visibilité et luminosité, d’une climatisation réversible et d’une terrasse, vectrice d’attractivité et de rentabilité, qu’ils jouissent, troisièmement, d’une répartition des 260 m2 de surface utile sur trois niveaux reliés et ainsi d’une configuration parfaitement adaptée à l’activité exercée, et qu’enfin, les pondération du preneur de la 2e et 3e zone de vente au rez-de-chaussée, de la salle de restaurant au 1er sous-sol et du 2e sous-sol sont contestables, doivent se voir appliquer respectivement, eu égard à la hauteur sous plafond, un coefficient de 0,7, 0,6, 0,5 et 0,25, et qu’il en résulte que la surface pondérée des locaux litigieux correspond à 131,87 m2P, que les locaux litigieux sont situés dans une zone géographique de premier choix « extrêmement bien » desservie eu égard à sa proximité avec les lignes de métro et de bus RATP, les stations Vélib et de nombreux parkings, et qu’ils se trouvent dans un secteur à la fois résidentiel et de bureaux ayant une forte densité commerciale et démographique, S’agissant de la destination des lieux, que l’avenant au bail du 8 mars 2012 a élargi la destination du bail, permettant au preneur d’exercer également une activité de bar, S’agissant des prix de référence, qu’il convient de retenir comme valeur de référence la somme de 1700 euros par m2P, S’agissant des divers correctifs, qu’alors que le transfert au preneur des travaux de conformité justifie un abattement de 5%, la clause relative à l’accession en fin de jouissance ne peut conduire à une décote qu’à hauteur de 5% si et seulement si le preneur justifie la réalisation de travaux, et que le droit de terrasse engendre une majoration de 10%,Qu’à l’aune de ces considérations, la valeur locative s’élève à la somme en principal de 224.180 euros. L'affaire a été appelée à l'audience du 25 avril 2024 et mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera relevé que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] à compter du 1er avril 2023. En revanche, elles s’opposent sur la surface pondérée des locaux et le montant du loyer du bail renouvelé. Par application des articles L. 145-33 et L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, la règle du plafonnement étant alors écartée. En l’espèce, le bail en renouvellement conclu entre les parties pour une durée de 9 ans à effet au 1er juillet 2010, s’est poursuivi à l'arrivée du terme le 30 juin 2019, la demande de renouvellement ayant effet au 1er avril 2023. Le bail a donc duré 12 ans et 9 mois, de sorte que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative. En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société L&L W5 dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce. Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate, par l’effet de la demande de renouvellement du 30 mars 2023, le principe du renouvellement du bail liant la SAS L’Ile de France Immobilière à l‘EURL L&L W5, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8], à compter du 1er avril 2023, Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans, Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise et désigne, en qualité d’expert : Monsieur [V] [B] [Adresse 6] [XXXXXXXX01] [Courriel 7] Avec mission : de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] à [Localité 8], et les décrire ;entendre les parties en leurs dires et explications ;procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ;de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ;de dresser un rapport de ses constatations et conclusions. Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2025 ; Fixe à la somme de 5.000 euros (cinqmille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par l’EURL L&L W5 à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 9]) avant le 15 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 17 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, Fait et jugé à Paris, le 13 juin 2024 La Greffière La Présidente M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES