Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/04208
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJCQ
Minute : 1043/24
Monsieur [G] [N]
Représentant : Maître Floriane BOUST de la
SCPA GARLIN BOUST MAHI, avocats au
barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : BB192
C/
Madame [O] [W] épouse
[D]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BOUST
Copie délivrée à :
MME [W] éps
[D]
Le 30 Septembre 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Septembre 2024 ;
par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Monsieur [G] [N], demeurant [Adresse 5],
Représenté par Maître Floriane BOUST de la SCPA GARLIN BOUST MAHI, Avocats au Barreau de Seine-Saint-Denis
D'UNE PART
ET DÉFENDERESSE :
Madame [O] [W] épouse [D], demeurant [Adresse 4]
Comparante en personne
D'AUTRE PART
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat du 5 mai 2017, Monsieur [G] [N] a donné à bail à Madame [O] [W] épouse [D] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer de 700 euros, d'une provision sur charges mensuelles de 60 euros, et d'un dépôt de garantie de 700 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [N] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 avril 2023.
Il a ensuite fait assigner Madame [O] [W] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] par un acte de commissaire de justice du 6 mai 2024 aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,
- à défaut, prononcer la résolution judiciaire aux torts exclusifs de la locataire
- en conséquence :
- ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour, à compter du prononcé du jugement à intervenir ;
- rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant actuel du loyer et charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et en subira les mêmes majorations, et qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux dont s'agit matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
- condamner Madame [O] [W] épouse [D] au paiement :
- de l'indemnité d'occupation à compter d'avril 2024 et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs,
- de la somme de 3979,46 € à valoir sur les loyers, charges, et accessoires impayés, terme de mars 2024 inclus et avec intérêts de droit à compter de l'assignation
- de la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de tous les dépens.
A l'audience du 24 juin 2024, Monsieur [G] [N], représenté, a réactualisé la créance locative à un montant de 3579,94 euros. Il a indiqué que la défenderesse a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire si lesdites mensualités s'élèvent à 150 euros.
Madame [O] [W], comparante, a indiqué être en arrêt de travail et percevoir des indemnités journalières à hauteur de 770,66 euros ainsi que des allocations familiales à hauteur de 950,50 euros, allocation personnalisée au logement versée directement au bailleur comprise. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire proposant d'apurer sa dette en mensualités de 150 euros.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [G] [N] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 26 avril 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 5 mai 2017 contient une clause résolutoire (article X). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 avril 2023, pour la somme en principal de 4697,94 €.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 21 juin 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
Monsieur [G] [N] produit un décompte indiquant que Madame [O] [W] reste lui devoir la somme de 3579,94 € à la date du 19 juin 2024.
Il convient toutefois de déduire de cette somme les frais d'avis d'échéance (20x3,50 €), les frais de relance (10 €), les frais d'entretien de la chaudière non contractuellement prévus (145€), la taxe d'ordures ménagères (177,67 €) dont le calcul (533/3) n'est pas explicité par le bailleur.
Madame [O] [W] épouse [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3177,27 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal depuis le 6 mai 2024, date de l'assignation, sur la somme de 2379,46 euros, et sur le surplus à partir de la présente décision.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, Madame [O] [W] épouse [D] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués qu'elle a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Le bailleur en outre n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement si ceux-ci sont de 150 euros minimum par mois.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [O] [W] épouse [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
En outre, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
En effet, il n'y a pas lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer et des charges, le requérant ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges.
Enfin, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [O] [W] épouse [D] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution
Sur les demandes accessoires
Madame [O] [W] épouse [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [G] [N], Madame [O] [W] épouse [D] sera condamnée à lui verser une somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mai 2017 entre Monsieur [G] [N] et Madame [O] [W] épouse [D], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 21 juin 2023 ;
CONDAMNE Madame [O] [W] épouse [D] à verser à Monsieur [G] [N] la somme de 3 177,27 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal depuis le 6 mai 2024 sur la somme de 2379,46 euros, et sur le surplus à partir de la présente décision ;
AUTORISE Madame [O] [W] épouse [D] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 150 € et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,
SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement.
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,
CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [O] [W] épouse [D] sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8],
AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Madame [O] [W] épouse [D] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE EN CE CAS Madame [O] [W] épouse [D] à payer à Monsieur [G] [N] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiées, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
CONDAMNE Madame [O] [W] épouse [D] à verser à Monsieur [G] [N] une somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Madame [O] [W] épouse [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe,
La greffière, Le juge
