Tribunal judiciaire, 07 août 2024. 24/00010

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/00010 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRBS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 AOUT 2024 MINUTE N° 24/02342 ---------------- Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : Madame [P] [O] épouse [L], demeurant [Adresse 6] Madame [F] [L] épouse [C], demeurant [Adresse 2] Monsieur [X] [L], demeurant [Adresse 4] Madame [E] [L], demeurant [Adresse 7] Madame [I] [L] épouse [Z], demeurant [Adresse 8] Madame [W] [L], demeurant [Adresse 1] tous représentés par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0235 ET : La Société MARCHE, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Patrice ITTAH de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0120 (Postulant), Maître Isabelle VIGNOLLE ULDARIC, avocat au barreau de VERSAILLE (Plaidant) EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 24 juillet et 4 septembre 2013, Mme [P] [O] épouse [L], Mme [F] [L] épouse [C], M. [X] [L], Mme [E] [L], Mme [I] [L] épouse [Z] et Mme [W] [L] (ci-après "l'indivision [L]"), ont renouvelé le bail consenti à la société MARCHE portant un local à usage commercial (lot n° 102), situé dans le marché "[9]", [Adresse 3]/[Adresse 10] à [Localité 11]. Par acte sous seing privé du 2 janvier 2014 complété d'un avenant du 15 janvier 2024, l'indivision [L] a donné à bail à la société MARCHE un deuxième local formant le lot n° 105. L'indivision [L] a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire les 5 et 13 octobre 2023 pour le lot n° 102 et les 11 et 13 octobre 2023 pour le lot n°105. Soutenant que lesdits commandements n'ont pas été régularisés, l'indivision [L], par acte du 14 décembre 2023, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société MARCHE pour : Faire constater la résiliation des baux par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement ;Ordonner l'expulsion sans délai de la société et de tous occupants de son chef des locaux loués avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, ainsi que la séquestration du mobilier présent sur place aux frais et risques du preneur ;Fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par le preneur jusqu'à la libération effective des lieux au double du loyer contractuel, outre charges et taxes ; Condamner la société MARCHE à lui payer à titre provisionnel une somme de 90.833,66 euros au titre des arriérés de loyers (soit 60.326,56 euros et 30.507,10 euros) ; Juger en tant que de besoin que les deux dépôts de garantie resteront acquis au bailleur ; Condamner la société MARCHE à lui régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris le coût des deux commandements de payer.Valider en tant que de besoin les deux saisies conservatoires pratiquées sur le compte ouvert par la société MARCHE auprès du Crédit agricole Normandie Seine et juger que les sommes ainsi bloquées pourront être attribuées conformément aux dispositions légales et dans les délais légaux aux demandeurs. Rappeler l'exécution provision de l'ordonnance à intervenir. Après plusieurs renvois, durant lesquels il a été fait injonction aux parties de se rendre à un rendez-vous d'information à la médiation, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 juillet 2024. A cette audience, par conclusions écrites et soutenues oralement, l'indivision [L] maintient ses demandes, en actualisant sa demande de condamnation provisionnelle au titre des arriérés de loyers à la somme de 100.130,85 euros (soit 67.235,84 euros pour le stand 1003 et 32.895,01 euros pour le stand 1006), terme de mai 2024 inclus et en demandant la fixation de l'indemnité d'occupation provisionnelle à la somme annuelle globale de 47.360,00 euros, soit 3.946,66 euros par mois, outre les charges et taxes. En réplique aux moyens soulevés en défense, l'indivision [L], en substance, considère l'exception d'inexécution infondée, affirmant que le preneur a continué d'exploiter le site malgré l'arrêté préfectoral de fermeture administrative au public du 1er février 2021, et s'abstient depuis lors de payer les loyers et les charges, alors même que son chiffre d'affaires est conséquent. Il s'oppose aux demandes reconventionnelles, qui se heurtent à des contestations sérieuses. En défense, la société MARCHE demande au juge des référés : A titre principal, Débouter l'indivision [L] de ses demandes en raison de l'existence de contestations sérieuses. Subsidiairement, Fixer le montant des loyers dus à la somme maximale de : . 9.715,44 euros pour le lot n° 102, d'avril 2021 à novembre 2023, . 18.626,64 euros pour le lot n° 105, d'avril 2021 à novembre 2023, Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de :. 278,02 euros pour le lot n° 102, . 533,03 euros pour le lot n° 105. A titre reconventionnel, condamner l'indivision [L] à régle à la société MARCHE une somme provisionnelle de 150.000 euors correspondant à 43 % des pertes d'exploitation chiffrées par Mme [T], En tout état de cause, juger que les charges ne sont pas dues, le bailleur ne justifiant pas de sa créance, juger qu'il n'y a pas lieu à expulsion, invalider les deux saisies conservatoires pratiquées le 8 décembre 2023 et condamner l'indivision [L] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. En substance, la société MARCHE précise qu'elle est locataire depuis 1998. Elle invoque la mauvaise foi du bailleur, dès lors qu'en 2020, elle l'a mis en demeure de faire réaliser les travaux de mise aux normes de sécurité des locaux, que le bailleur a été négligent, de sorte qu'un arrêté de fermeture administrative a été pris par le préfet le 1er février 2021. Elle admet avoir poursuivi partiellement son activité et fait état d'une importante perte d'exploitation, évaluée par Mme [T], expert près la cour d'appel de Paris. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et soutenues à l'audience. MOTIFS Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, les commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés à la société MARCHE en octobre 2023, alors qu'un arrêté préfectoral du 1er février 2021 a prononcé la fermeture administrative du site, en raison de nombreux manquements aux règles de sécurité déjà relevées depuis 2016, relevant le caractère dangereux du site pour les usagers notamment au regard de la sécurité incendie et que "cet établissement sera encore pour plusieurs années particulièrement dangereux pour les personnes le fréquentant". Il est constant que cet arrêté a été précédé de mises en demeure des autorités administratives, mais également du preneur, qui a demandé au bailleur une mise en conformité des locaux. Il est également établi et non contesté que le preneur a néanmoins maintenu une activité dans les locaux et s'est abstenu de régler les loyers et charges appelés, invoquant une perte d'exploitation. Par ailleurs, les baux indiquent que "les activités autorisées s'exercent uniquement à l'égard de professionnels et qu'il est formellement interdit d'exercer dans les locaux loués une activité de négoce de grand public". Aussi, compte tenu de ces éléments et de l'ensemble des pièces produites de part et d'autre, il est manifeste que l'appréciation de l'étendue des obligations contractuelles respectives des parties et de leurs éventuels manquements dans l'exécution de ces obligations se heurte à d'évidentes contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés. Partant, il existe également une contestation sérieuse quant à la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement et dès lors, quant à la régularité de cet acte. De même, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de trancher la validité des saisies conservatoires pratiquées dans le cadre de ce litige. Le débat doit ainsi être porté dans son ensemble devant le juge du fond. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé. Sur les demandes accessoires L'indivision [L] supportera la charge des dépens. Eu égard aux circonstances de l'espèce, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Déclarons l'action recevable ; Disons n'y avoir lieu à référé ; Rejetons les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons l'indivision [L] à supporter la charge des dépens ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 07 AOUT 2024. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE