Cour de cassation, 19 mai 2009. 08-10.756

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que l'acte de vente stipulait, d'une part, que l'acquéreur prendra le bien vendu dans son état au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment en raison du mauvais état du sol, fouilles, excavations, mitoyenneté, communauté, vue, jour ou passage, défaut d'alignement, erreur dans la désignation ou la contenance ou différence entre cette contenance réelle et, d'autre part, qu'il souffrira les servitudes, passives, apparentes, occultes ou discontinues, sans recours contre le vendeur et que les époux X... ne contestaient pas le contenu et la portée de ces causes, auxquelles ils avaient acquiescé sans réserve, la cour d'appel en a exactement déduit qu'ils ne pouvaient prétendre ni à la restitution d'une surface de cinquante sept mètres carrés ni à aucune indemnisation à ce titre ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu par un motif non critiqué que le préjudice invoqué par les époux X... était hypothétique, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP WAQUET, FARGE et HAZAN, avocat aux Conseils pour les époux X... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes de condamnation de la SCI Chunne, leur vendeur, à exécuter sous astreinte tous travaux de talutage et de soutènement nécessaires à la restitution de la surface correspondant au débordement du chemin de servitude passant sur leur propriété et à leur payer des dommages-intérêts ; Aux motifs qu'en pages 14 et 15 de l'acte d'acquisition des époux X... est stipulé que « l'acquéreur prendra le bien vendu dans son état au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment en raison du mauvais état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, de mitoyenneté, communauté, vue, jour, passage, défaut d'alignement s'il y a lieu, et enfin d'erreurs dans la désignation ou la contenance sus indiquée, toute différence entre cette contenance réelle, excéda-t-elle un vingtième devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur » ; qu'en outre, il est également prévu que l'acquéreur s'engage à souffrir les servitudes passives, apparentes, occultes ou discontinues sans recours contre le vendeur ; que les époux X... ne contestent pas le contenu et la portée de ces clauses ; qu'ils ne peuvent donc prétendre, ayant librement et sans réserve acquiescé à cet acte, ni à la restitution de la surface de 57 m² correspondant au débordement du chemin de servitude sur leur propriété, ni à aucune indemnisation de ce chef ; ALORS D'UNE PART QUE l'acquéreur ne peut être tenu d'accepter une chose différente de celle qui a été convenue ; qu'une clause de non-garantie de contenance ou de désignation ne peut valablement être opposée à l'acquéreur d'un terrain qui, sans contester ses limites matérielles ou sa contenance, demande la condamnation du vendeur à effectuer les travaux nécessaires pour que la servitude de passage constituée par celui-ci sur le bien vendu passe à l'endroit qui a été convenu entre les parties ; qu'en l'espèce, la SCI Chunne a vendu aux époux X... une parcelle de terre grevée d'une servitude de passage dont l'assiette s'est avérée différente de celle indiquée sur un plan annexé au contrat de vente et empiétant de près de deux mètres sur toute la longueur du terrain cédé faute pour le vendeur d'avoir aménagé les lieux pour permettre l'emprise conventionnelle ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande de mise en conformité du bien vendu avec les spécifications contractuelles, sur le fondement d'une clause de nongarantie de désignation et de contenance inapplicable à cette demande, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147, 1184 et 1604 du Code civil ; ALORS D'AUTRE PART QUE le vendeur qui, dans l'acte de vente, a mentionné une servitude contractuelle dont l'assiette est différente de celle qu'il a lui-même constituée au profit d'un fonds voisin doit garantie à l'acquéreur, nonobstant les clauses de pur style excluant sa garantie du chef d'éventuelles servitudes non déclarées à l'acte ; qu'en opposant aux époux X... une telle clause, pour les débouter de leur action en garantie contre le vendeur du fait de la différence substantielle entre la servitude de passage instituée dans leur acte de vente au profit du fonds voisin et l'assiette réelle de cette servitude, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147, 1184 et 1625 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande en réparation du préjudice qu'ils ont subi du fait de la méconnaissance frauduleuse par la SCI Chunne de son obligation d'information et de conseil ; Aux motifs que les époux X... ne rapportent pas la preuve de ce que la SCI Chunne leur a dissimulé la cession de la parcelle limitrophe à leur terrain à l'OPH et qu'ils n'auraient pas, s'ils en avaient été informés, acquis ledit terrain ; qu'au surplus, le fait de vendre un terrain à un office public à caractère social ne peut être considéré comme un nuisance en soi et qu'à ce titre, il ne peut être reproché un défaut d'information à la SCI Chunne ni même une réticence dolosive ; que les époux X... invoquent par ailleurs un préjudice hypothétique ; ALORS QUE la preuve de l'exécution de son obligation de renseignement à l'égard de l'acheteur incombe au vendeur professionnel ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande de réparation du préjudice qu'ils ont subi du fait du manquement de la SCI Chunne, vendeur professionnel de l'immobilier, à son obligation de renseignement à leur égard, faute pour eux de rapporter la preuve du défaut d'information qu'ils invoquaient, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil.