Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Hela KACEM ; Monsieur [K] [Y] ; Madame [P] [S] épouse [Y] ; Monsieur [D] [G]
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/07519 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SXS
N° MINUTE :
8-2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 15 novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220
DÉFENDEURS
Monsieur [K] [Y], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [P] [S] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
Monsieur [D] [G], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 septembre 2024
Délibéré le 15 novembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 24/10/2002 à effet au 01/10/2002, l'indivision [J] a renouvelé le bail de M. [Y] [K] et Mme [Y] [P] sur un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 471.03 euros et 137.20 euros de provisions sur charges mensuelles, outre 0.46 euros d'envoi de quittances.
La ville de [Localité 5] a acquis les lieux loués le 29/06/2006. Une convention entre l'Etat et la SGIM a été conclue le 17/12/2007 pour conventionner l'immeuble de l'immeuble du [Adresse 2], avec acquisition-amélioration de 23 logements en 9 PLAI et 14 PLUS.
Elle a consenti un bail emphytéotique à la SGIM le 20/07/2007 , qui a changé de dénomination sociale le 16/05/2013 pour devenir ELOGIE. Par acte de fusion absorption du 15/12/2006 , il a été regroupé les deux sociétés ELOGIE et SIEMP à effet au 01/01/2016, avec changement de dénomination sociale , la nouvelle société étant la SA ELOGIE SIEMP.
Un sommation interpellative a été signifiée le 18/04/2023 à M. [G] [D] pour justifier de son identité, de sa date d'occupation des lieux loués , de ses liens avec les locataires, du paiement ou non de loyer.
Un constat d'huissier a été établi le 18/08/2023 par Me [I] sur ordonnance du juge des contentieux de la protection sur requête du 23/06/2023 . Il n' a pas été rencontré M. [Y] [K] ni Mme [S] [P] épouse [Y] ni M. [G] [D] dans les lieux et il a été procédé au constat ordonné.
Par acte de commissaire de justice en date du 01/08/2024, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner M. [Y] [K], Mme [S] [P] épouse [Y] et M. [G] [D] sur le fondement de l'article 7b de la loi du 06/07/89, 1728 alinéa 1, 1741 du code civil aux fins de :
- Voir constater que M. [Y] [K] et Mme [S] [P] épouse [Y] n'occupent plus personnellement les lieux loués , actuellement occupés notamment par M. [G] [D] , occupant de leur chef, sans droit ni titre, contrevenant ainsi aux charges et conditions du bail en date du 24/10/2002 et aux dispositions légales et règlementaires régissant les logements conventionnés
- Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation personnelle des lieux
- Voir ordonner l'expulsion immédiate de M. [Y] [K] , Mme [S] [P] épouse [Y] ainsi que tous occupants de son chef , notamment M. [G] [D] du logement , avec le concours du commissaire de police et de la force publique si besoin est,
- Voir dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 , L433-2 et R433-1 à R433-7 , R441-1, R442-1 et R451-1 à R451-4 du code des procédures civiles d'exécution
Décision du 15 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/07519 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SXS
- Voir condamner solidairement M. [Y] [K] et Mme [S] [P] épouse [Y] à payer à la SA ELOGIE SIEMP les loyers et charges le cas échéant impayés et exigibles jusqu'à la résiliation du bail
- Voir condamner solidairement M. [Y] [K], Mme [S] [P] épouse [Y] et M. [G] [D] à payer à la SA ELOGIE SIEMP à compter de la résiliation du bail une indemnité d'occupation mensuelle, qui sera fixée au montant de la quittance locataive prévue si le bail s'était poursuivi et jusqu'à libération effective des lieux ,
- Voir condamner solidairement M. [Y] [K], Mme [S] [P] épouse [Y] et M. [G] [D] à payer à la SA ELOGIE SIEMP une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du procès-verbal de constat et de la sommation interpellative
- Voir rappeler l'exécution provisoire de droit
L'affaire a été retenue le 16/09/2024.
La SA ELOGIE SIEMP maintient toutes ses demandes; elle fait valoir le défaut d'occupation personnelle des lieux par les locataires en titre , ceux-ci disposant d'un logement dans le 95 pour demander le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et les demandes accessoires.
M. [Y] [K] a été représenté par Mme [S] [P] épouse [Y]. Ils exposent que le bail était un bail privé initialement et que désormais, ils sont fiscalement domiciliés dans le Val d'Oise, où ils sont propriétaires et travaillant à [Localité 5], vienennt dans les lieux loués comme pied à terre. Ils précisent que M. [G] [D], neveu de M. [Y] [K], a occupé les lieux à leur demande pour assurer la sécurité de ceux-ci en leur absence et qu'il est domicilié régulièrement chez sa grand-mère, étant étudiant.
Ils ajoutent avoir sollicité un rendez-vous avec le bailleur sur le portail locataire pour exposer leur situation et contestent la demande de prononcé de la résiliation du bail .
M. [G] [D] n'a pas comparu ni été représenté , bien que régulièrement assigné selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile.
DISCUSSION :
Sur la demande de résiliation du bail de la SA ELOGIE SIEMP:
L'article L 442-6 du CCH dispose que les dispositions des chapitres Ier sauf l'article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre 1er, des alinéas 1, 2, 3, 4 et 8 de l'article 70, de l'article 74, des alinéas 1,2 et 3 de l'article 75 et de l'alinéa 1er de l'article 78 de la loi du 01/09/1948 sont applicables aux HLM sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L411-1 al 1er et L442-8.
L'article 78 al 1er de la loi du 01/09/1948 interdit la cession ou la sous -location sauf clause contraire du bail et accord du bailleur et L442-8 prohibe la sous location.
L'article L442-3-5 du CCH qui a trait au rapport des bailleurs HLM et leur bénéficiaire, dispose que :
Dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441 1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86 1290 du 23 décembre 1986.
Il est interdit au locataire de sous louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442 8 1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 précitée.
En cas de non respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.
Il appartient au bailleur qui invoque une inoccupation personnelle des lieux en tant qu'habitation principale, une cession ou une sous-location de bail, de le prouver.
En application des articles 1227 et suivants du code civil , la résiliation d'un contrat peut être prononcée en cas de manquements graves du débiteur à ses obligations.
En vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution, ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
En application de l'article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou à la date de l'assignation .
La SA ELOGIE SIEMP soutient que selon les enquêtes ressources , la sommation et le constat M. [Y] [K] et Mme [S] [P] épouse [Y] M. [B] [R] n'occupent pas personnellement les lieux loués , que seul M. [G] [D] y réside.
Le bail conventionné a trouvé immédiatement application depuis le 17/12/2007 .
En effet, il résulte de l'article L353-14 du code de la construction et de l'habitation dans la section II (dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés) que :
Par dérogation aux dispositions de la section I du présent chapitre, les dispositions de la présente section sont applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2, aux logements apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants, ainsi qu'à ceux appartenant aux collectivités locales et gérés par lesdits organismes.
L'article L353-16 du Code de la Construction et de l'Habitation dispose que :
Une copie de la convention doit être tenue en permanence à la disposition des locataires des immeubles mentionnés à l'article L. 353-14.
A compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.
Les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux.
Et surtout , dans la même section II, l'article L353-19 dispose :
Pour les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte et par dérogation à l'article L353-7, les dispositions de la convention s'appliquent de plein droit, à compter de sa date d'entrée en vigueur ou de la date d'achèvement des travaux lorsqu'elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.
Les enquêtes ressources afférentes au logement mentionnent pour 2019 comme seuls occupants les locataires M. [Y] [K] et Mme [S] [P] épouse [Y] , avec un avis d'imposition 2018 sur revenus 2017 pour une adresse à [Localité 4]. Pour 2021, l'enquête mentionne encore comme seuls occupants les locataires M. [Y] [K] et Mme [S] [P] épouse [Y], avec un avis d'imposition 2020 sur revenus 2019 pour la même adresse à [Localité 4].
Sur sommation interpellative du 18/04/2023 , il n'a pas été trouvé M. [Y] [K] ou Mme [S] [P] épouse [Y] mais seulement M. [G] [D] dans les lieux , qui a précisé y demeurer depuis septembre 2022 à titre occasionnel, le reste du temps étant hébergé chez ses grands-parents, être le cousin de M. [Y] [K] et ne pas payer de loyer, ne pas connaître l'adresse de M. [Y] [K] et Mme [S] [P] épouse [Y].
De plus le constat sur requête du 18/08/2023 a noté la présence d'effets personnels et de documents au nom de M. [G] [D], et d'une tierce personne, mais aucun au nom des locataires.
Il est considéré que les locataires en titre, du moment qu'ils occupent les lieux loués, peuvent héberger leurs proches.
Mais depuis septembre 2022 au moins, il est manifeste que les lieux ne sont pas occupés 8 mois par an par les locataires en titre, cette inoccupation étant même antérieure selon les avis d'imposition versés en annexe des enquêtes ressources.
Mme [S] [P] épouse [Y] a indiqué à l'audience que la résidence fiscale des époux était désormais dans le Val d'Oise.
Si l'article 2 de la loi du 06/07/89 prévoit une dérogation à l'obligation d'habiter les lieux 8 mois par an , pour obligation professionnelle , aucun élément n'a été fourni en ce sens, et Mme [S] [P] épouse [Y] a exposé que le lieu de travail des époux se situe en tout état de cause à [Localité 5].
La SA ELOGIE SIEMP rapporte donc bien la preuve d'une inoccupation des lieux par M. [Y] [K] et Mme [S] [P] épouse [Y] à titre de résidence principale, au moins depuis septembre 2022 selon les pièces produites .
Ce manquement est suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l'obligation d'occuper les lieux à titre de résidence principale 8 mois par an , aux torts de M. [Y] [K] et Mme [S] [P] épouse [Y].
En application de l'article 1229 la résiliation prononcée prend effet à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l'assignation en justice.
Il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l'assignation.
Sur les demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles et indemnités d'occupation :
Il sera ordonné l'expulsion de M. [Y] [K] et Mme [S] [P] épouse [Y] et de tout occupant de leur chef, notamment M. [G] [D], à défaut de départ volontaire des lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et d'un serrurier sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution .
Il y a lieu de dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 , L433-2 et R433-1 à R433-7 , R441-1, R442-1 et R451-1 à R451-4 du code des procédures civiles d'exécution.
La SA ELOGIE SIEMP sollicite une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges.
Celle-ci a nature indemnitaire et compensatoire du préjudice subi par le bailleur en application de l'article 1240 du code civil par celui qui est à l'origine du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre.
M. [G] [D] n'a pas comparu ni apporté de précisions sur la situation d'occupation des lieux occasionnelle qu'il a exposé au commissaire de justice constatant, et notamment sur un hébergement principal chez ses grands-parents. Il est donc démontré qu'il est occupant des lieux, objet du litige.
Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [Y] [K], Mme [S] [P] épouse [Y] et M. [G] [D] de la résiliation, soit à compter du 01/08/2024 et jusqu'à libération effective des lieux, au loyer actuel outre les charges et de condamner in solidum M. [Y] [K], Mme [S] [P] épouse [Y] et M. [G] [D] au paiement de celle-ci au plus tard le 5 du mois .
Il convient de constater l'absence de demande au titre d'un arriéré.
Sur l'exécution provisoire :
L'exécution provisoire est de droit .
Sur les dépens :
Il y a lieu de condamner in solidum M. [Y] [K], Mme [S] [P] épouse [Y] et M. [G] [D] [Z] aux dépens incluant le coût de la sommation interpellative du 18/04/2023 et du constat d'huissier du 18/08/2023 et à payer à la SA ELOGIE SIEMP une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe :
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 2] , aux torts de M. [Y] [K] et Mme [S] [P] épouse [Y] pour inoccupation des lieux à titre de résidence principale depuis septembre 2022 au moins, à compter de l'assignation du 01/08/2024
CONSTATE l'absence de demande au titre d'un arriéré locatif.
DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise est égale au loyer indexé outre les charges révisées , qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi
CONDAMNE in solidum M. [Y] [K], Mme [S] [P] épouse [Y] et M. [G] [D] à payer à la SA ELOGIE SIEMP les indemnités d'occupation dues, au plus tard le 5 du mois, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA ELOGIE SIEMP pourra faire procéder à l'expulsion de M. [Y] [K] et Mme [S] [P] épouse [Y] ainsi que de tous les occupants de leur chef, notamment M. [G] [D], avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
DIT que dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 , L433-2 et R433-1 à R433-7 , R441-1, R442-1 et R451-1 à R451-4 du code des procédures civiles d'exécution
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions
CONDAMNE in solidum M. [Y] [K], Mme [S] [P] épouse [Y] et M. [G] [D] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation interpellative du 18/04/2023 et du constat d'huissier sur requête du 18/08/2023
CONDAMNE in solidum M. [Y] [K], Mme [S] [P] épouse [Y] et M. [G] [D] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile
LE GREFFIER LE PRESIDENT
