Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété définissait dans son article 2 les choses et parties communes à "l'ensemble immobilier", que l'article 3 indiquait que les parties privatives d'un local ou appartement étaient celles qui étaient réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, que l'état descriptif de division procédait à la définition des composantes des différents lots et de la quote-part des parties communes afférente à chacun des lots, qu'il mentionnait que l'immeuble était composé de trois corps d'immeubles dénommés bâtiments A, B et C., la cour d'appel, qui a retenu que la description du bâtiment B comme un ensemble de locaux commerciaux et cour et la création d'un droit de passage sur cette cour au profit d'autres lots conduisaient à retenir que la cour litigieuse faisait partie intégrante du lot 101 propriété de la SCI Tête d'or, en a exactement déduit qu'il convenait de rejeter les demandes de Mme X... et du syndicat secondaire du bâtiment A tendant à se voir rétablis dans les droits de jouissance des parties communes générales auxquelles ils ne pouvaient prétendre ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième, troisième et quatrième branches du premier moyen ni sur le second moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et du syndicat secondaire bâtiment A de l'ensemble immobilier 76 rue Eugène Pons, 37 rue Joséphine Soulary, 7 à 9 rue Mascrany, 69004 Lyon ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour Mme X... et le syndicat secondaire bâtiment A de l'ensemble immobilier 76 rue Eugène Pons, 37 rue Joséphine Soulary, 7 à 9 rue Mascrany, 69004 Lyon
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la cour faisait partie du lot n° 101 et d'AVOIR rejeté toutes les demandes de Madame Ferroudja X... et du syndicat secondaire BATIMENT A DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER 76 RUE EUGENE PONS autres que celle tendant à la condamnation de la société TETE D'OR à retirer sa boîte à lettres du portail, autres que celle tendant à l'annulation des clauses figurant en page 26, alinéas 4, 6 et 7 et page 35 du règlement de copropriété, et autres que celle tendant au remplacement des clauses obsolètes du règlement de copropriété ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « sur le caractère commun ou privatif de la cour, l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; que selon l'article 3, dans le silence ou la contradiction des titres sont réputés parties communes les sols, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; que les dispositions de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 s'entendent par référence au règlement de copropriété ou, plus largement, à la volonté supposée des parties à cette convention ; que si l'état descriptif de division n'a pas de caractère contractuel, il doit néanmoins y être fait référence dans la mesure où les composantes privées de chacun des lots résultent non du règlement lui-même mais de l'état descriptif de division, lequel, même s'il n'est que descriptif et énonciatif, sert de base au règlement de copropriété, est directement en rapport avec ses dispositions et a valeur d'un acte complémentaire d'une convention conformément aux dispositions de l'article 1320 du code civil ; qu'en l'espèce, règlement de copropriété et état descriptif de division sont réunis dans un même document en date du 27 juillet 1981 modifié le 5 novembre 1981 puis le 28 et avril 1982 ; que le règlement de copropriété définit dans son article 2 les choses et parties communes à l'ensemble immobilier; que celles-ci comprennent notamment l'ensemble du terrain, les voies d'accès aux bâtiments ainsi que les dégagements... et d'une façon générale toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un bâtiment ou d'un copropriétaire de ce bâtiment ; que l'article 3 indique que les parties privatives d'un local ou appartement sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire ; que suit une liste d'éléments à caractère privatif avec cette précision que l'énumération faite est énonciative et non limitative ; que, d'autre part, l'état descriptif de division -qui constitue la première partie du document du 27 juillet 1981- procède à la définition des composantes des différents lots et de la quote-part des parties communes afférente â chacun des lots; que dans son chapitre premier (Description générale de l'immeuble) il mentionne que celui-ci est composé de trois corps d'immeubles dénommés bâtiments A, B et C ; que le "bâtiment B" est décrit de la sorte : "Un ensemble de locaux commerciaux et cour délimités au nord est par le bâtiment A, au sud-est par la rue Joséphin Soulary et au sud ouest par le bâtiment C. On accède à cet ensemble par une entrée située 37 rue Joséphin Soulary et il comprend bâtiment élevé sur rez-de-chaussée d'un étage, cour, hangar et dépendances et simple rez-de-chaussée" ; qu'au chapitre troisième consacré à l'état descriptif de division proprement dit, il est indiqué que le bâtiment B constitue un lot unique numéroté 101 ; que, toutefois, dans le document produit par les appelants manque la page 22 laquelle comporte vraisemblablement la description du lot 101 et les millièmes qui lui sont affectés puisque la page 21 décrit les derniers lots de la masse A et que la page 23 se rapporte aux lots de la masse C ; que le chapitre quatrième dispose quant à lui: "1) Il est par les présentes créé sur la cour dépendant de la masse B (lot n° 101) fonds servant un droit de passage au profit des lots 12-17 et 19 fonds dominant. Ce droit s'exercera en tout temps, avec tous véhicules ou à pied. L'entretien de l'assiette de ce droit de passage sera à la charge des fonds dominants à concurrence de moitié et du fonds servant pour l'autre moitié. 2) En outre, chacun des propriétaires de lots des différentes masses bénéficiera de tout droit de passage ou tour d'échelle qui lui serait indispensable pour effectuer tous travaux de réparation ou d'entretien tant des parties communes que privatives" ; que la conjonction de la description du bâtiment B comme un ensemble de locaux commerciaux et cour (chapitre premier) et de la création d'un droit de passage sur la cour dépendant de la masse B (lot 101) au profit d'autres lots (chapitre quatrième) conduit à retenir avec vraisemblance que la cour litigieuse fait partie intégrante du lot 101 propriété de la SCI TETE D'OR ; que cette appréciation est conforme aux mentions du document modificatif de l'état descriptif de division règlement de copropriété établi les 28 et 29 avril 1982 ensuite de la création de deux lots nouveaux et de la transformation de l'affectation de plusieurs lots et qui décrit la masse B (bâtiment B) constituant le lot unique 101 de la manière suivante : "-Un ensemble de locaux commerciaux et cour, délimité au nord est par le bâtiment A, au sud-est par la rue J. Soulary et au sud-ouest par le bâtiment C. On accède à cet ensemble par une entrée située 37 rue J. Soulary et il comprend : Bâtiment élevé sur rez-de-chaussée, d'un étage, cour, hangar et dépendances de simple rez-de-chaussée. Etant fait observer que la cour est grevée d'une servitude de passage ci-après relatée, au profit des lots 12, 17 et 16, -les 2869/10.000 èmes des choses et parties communes générales dont le sol, -les 10.000/10.000 èmes des choses et parties communes particulières à la masse B" ; que conformément aux dispositions de l'article 71 du décret du 14 octobre 1955, les deux documents comportent un tableau résumant l'état descriptif destiné à être reproduit au fichier immobilier; que ce tableau de façon lacunaire mentionne que le lot 101 est en nature de locaux seulement, avec 2.920 millièmes généraux pour le premier tableau et 2.869 pour le second ; que les appelants s'appuient sur cette insuffisance pour prétendre à une contradiction des titres et au caractère commun de la cour par application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le tableau prévu par l'article 71 du décret du 14 octobre 1955 n'est établi que pour les besoins de la publicité foncière et l'information des tiers, l'article 76 du même décret prévoyant que le refus du dépôt ne peut être opposé qu'en l'absence de désignation individuelle des immeubles ou d'omission dans cette désignation de l'indication de la commune de leur situation, de leur situation cadastrale et en outre, pour les fractions d'immeubles, du numéro du lot ; que les clauses du règlement de copropriété et du document complémentaire descriptif de division énoncent de façon précise et sans se contredire que la cour litigieuse fait partie du lot 101 propriété de la SCI TETE D'OR ; que la description du lot unique numéroté 101 composant la masse B montre sans équivoque que ce lot comporte bâtiment et cour, la qualification de "lot" auquel est affecté des millièmes étant caractéristique d'une partie privative ; que le fait que le tableau récapitulatif qui y fait suite comporte une lacune ne peut emporter contradiction des titres comme tentent de le soutenir les appelants ; qu'il en est de même pour la mention "un bâtiment sur cour" qui a été portée sur la fiche d'immeubles ; qu'il convient, en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la cour fait partie du lot 101 et de rejeter, par voie de conséquence, les demandes des appelants tendant à se voir rétablis dans des droits de jouissance de parties communes générales auxquels ils ne peuvent prétendre ; que sur les nuisances imputées à la SCI TETE D'OR, le lot 101 acquis par la SCI TETE D'OR est composé d'un bâtiment élevé sur rez-de-chaussée, d'un étage, cour, hangar et dépendances et que l'état descriptif de division précise que ces locaux sont à .usage commercial; que le locataire de la SCI, la SA L'ACCES & MAZAL, exerce dans ces locaux une activité de serrurerie, quincaillerie industrielle ; qu'il n'est pas discuté que les clients et fournisseurs pénètrent dans la cour avec des véhicules légers et utilitaires ; que les appelants ne peuvent prétendre que, ce faisant, la SCI TETE D'OR (ou son locataire) porterait atteinte aux modalités de jouissance d'une partie commune ; … que les demandes de dommages intérêts formées par le Syndicat Secondaire pour privation de jouissance et par Mme X... pour atteinte à sa tranquillité reposent sur les demandes précédentes et doivent être rejetées de la même manière ; que sur les clauses du règlement de copropriété nulles illicites ou obsolètes, et 1°) le droit de passage et tour d'échelle, à l'appui de leur demande tendant à voir dire nulles ces dispositions, les appelants soutiennent vainement, compte tenu du caractère privatif de la cour dépendant du lot 101, que se trouverait entravé leur droit d'accès à une partie commune générale ; … que sur les autres demandes, les appelants entendent imposer à la SCI TETE D'OR copropriétaire de produire à ses frais la superficie et l'emprise au sol de son lot, notamment après la démolition de sa dépendance et d'une partie de la toiture, et demandent en outre que soient mis à la charge de ce copropriétaire les frais afférents à la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division sur ce point ; qu'ils ne justifient pas du fondement et du bien fondé de cette demande dont ils seront déboutés » ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE : « il est constant que le sol des immeubles constitue, par nature, une partie commune ; que cependant, une cour peut constituer un lot privatif ; qu'il convient de rechercher, dans les actes existants le statut de celle-ci ; que l'état descriptif de division la rattache au lot numéro 101, parlant "d'un bâtiment et cour" et non pas "sur cour" comme allégué par la demanderesse ; que cela est corroboré par la stipulation de servitudes de passage au profit d'autres lots ; qu'il ne résulte pas des pièces versées aux débats que quiconque ait, dans la copropriété, revendiqué un droit de stationnement a son profit, en dehors du propriétaire du lot numéro 101 ; qu'en l'état de ce qui précède, la cour doit être regardée comme faisant partie du lot en question » ;
ALORS 1°) QUE : la détermination des parties privatives et communes est faite par le règlement de copropriété, non par l'état descriptif de division, lequel ne peut, le cas échéant, qu'éclairer le sens des clauses obscures ou ambiguës du règlement ; qu'en retenant, au contraire, pour juger que la cour ferait partie du lot n° 101 et rejeter les demandes des exposants, que les « composantes privées de chacun des lots résultent non du règlement lui-même mais de l'état descriptif de division », la cour d'appel a violé les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
ALORS 2°) QUE : en affirmant, pour statuer comme elle l'a fait, que les clauses du règlement de copropriété du 27 juillet 1981 9 ultérieurement modifié auraient énoncé de façon précise et en conformité avec l'état descriptif de division que la cour ferait partie du lot n° 101, quand aucune stipulation du règlement de copropriété ne formule cette prétendue énonciation, la cour d'appel a dénaturé ledit règlement et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS 3°) QUE : en toute hypothèse, en déniant la contradiction des titres et en refusant d'appliquer à la cour litigieuse la présomption posée par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir relevé que cette cour ferait partie du lot n° 101 selon les clauses du règlement de copropriété, quand le tableau résumant l'état descriptif de division publié à la conservation des hypothèques n'en faisait pas mention et que la fiche d'immeuble délivrée par le conservateur des hypothèques énonçait que le lot n° 101 était « un bâtiment sur cour », la cour d'appel a violé le texte susmentionné ;
ALORS 4°) QUE : au surplus, en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la servitude qui grèverait la cour selon le règlement de copropriété du 27 juillet 1981 ultérieurement modifié, n'était pas contredite par la fiche d'immeuble qui n'en faisait aucune mention, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de Madame Ferroudja X... et du syndicat secondaire BATIMENT A DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER 76 RUE EUGENE PONS tendant à ce que soit ordonnée sous astreinte la cessation de toute activité commerciale, industrielle ou artisanale installée dans la copropriété par la société TETE D'OR ainsi que l'évacuation des lieux par toute personne exerçant ces activités, et d'AVOIR rejeté la demande de Madame Ferroudja X... tendant à ce que la société TETE D'OR soit condamnée à l'indemniser de l'atteinte qu'elle porte à sa tranquillité ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « le lot 101 acquis par la SCI TETE D'OR est composé d'un bâtiment élevé sur rez-de-chaussée, d'un étage, cour, hangar et dépendances et que l'état descriptif de division précise que ces locaux sont à .usage commercial ; que le locataire de la SCI, la SA L'ACCES & MAZAL, exerce dans ces locaux une activité de serrurerie, quincaillerie industrielle ; qu'il n'est pas discuté que les clients et fournisseurs pénètrent dans la cour avec des véhicules légers et utilitaires ; que les appelants ne peuvent prétendre que, ce faisant, la SCI TETE D'OR (ou son locataire) porterait atteinte aux modalités de jouissance d'une partie commune ; qu'ils soutiennent à tort que toute activité commerciale ou industrielle est expressément interdite dans la copropriété ; que le règlement de copropriété tel qu'il résulte de la modification apportée le 5 novembre 1981 comporte une seule clause relative à l'occupation, clause selon laquelle "Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement ou pour l'activité de bureaux commerciaux ou encore pour l'activité de cabinets professionnels sous réserve de l'obtention par l'intéressé des autorisations nécessaires, administratives ou autres " ; que cette clause ne s'applique donc pas au lot 101 qui n'est pas un appartement ; qu'il en est de même poux la clause relative à la location meublée dont la rédaction montre qu'elle ne règle que la location à usage d'habitation ; que les appelants sont donc mal fondés à soutenir que l'installation de professions commerciales dans la copropriété serait prohibée ; que la SCI TETE D'OR qui a acquis un lot composé d'un bâtiment commercial et d'une cour à son usage exclusif ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble en permettant à ses clients ou fournisseurs d'accéder à la cour soit à pied soit avec leurs véhicules ; que les appelants prétendent qu'il résulterait de cet usage de véhicules circulant de jour comme de nuit bruits, "pétarades" de motos, claquements de portail métallique, des portières, des coffres de véhicules, roulements de chariots, constitutifs de nuisances caractérisées ; que de son côté la SCI TETE D'OR indique que l'activité de sa locataire ne trouble en aucun cas la tranquillité et le sommeil des occupants de l'immeuble A car les horaires d'ouverture sont de 8h à 12h et de 13h30 à 18h du lundi au vendredi ; que, d'autre part, les appelants prétendent que la société L'ACCES & MAZAL non seulement a une activité de négoce mais dispose d'un atelier de fabrication, d'où ronflements, claquements et sifflements de machines outils, bruits de moteurs alors que l'intimée soutient que la société est composée de deux salariés à l'atelier qui font du montage et de la réparation de serrures à la main, en n'utilisant que de temps en temps une machine à reproduire les clés, de deux vendeurs en magasin pour la vente des produits montés et réparés et des produits finis commandés chez le fournisseur, et du gérant qui s'occupe de la gestion des commandes ; que le règlement de copropriété impose aux copropriétaires de ne faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine-outil de nature à nuire à la solidité de l'immeuble ou à gêner les voisins par le bruit, aucun moteur ne pouvant être installé dans les parties non communes de l'immeuble sauf les moteurs silencieux pour appareils ménagers avec au besoin dispositif antiparasite ; que, comme 1'a dit à juste titre le tribunal, les appelants n'apportent pas de preuve de l'existence actuelle des nuisances et du caractère gênant de l'exploitation qu'ils invoquent ; qu'à l'appui de leurs allégations largement développées, ils ne produisent en effet à titre de pièces justificatives que les extraits de registre de commerce applicables aux différents locataires de la SCI (cf. leurs pièces à 35), des procès-verbaux d'assemblées générales anciens (2002), quelques courriers dont les plus récents remontent à 2003 ; qu'il n'est donc établi ni infraction à la clause du règlement de copropriété relative au bruit ni inconvénient anormal de voisinage ; que les appelants doivent être, en conséquence, déboutés de leurs demandes tendant à voir interdire l'utilisation de la cour et du "hangar" appartenant à la SCI TETE D'OR comme parking ou aire de circulation, voir insonoriser le portail métallique, voir prononcer la cessation des activités installées dans la copropriété par la SCI TETE D'OR et l'évacuation des entreprises concernées » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « le bâtiment B est à usage commercial ; que l'exploitation d'un fonds de commerce y est donc tout à fait licite, aucune pièce du dossier n'établissant l'existence d'une activité industrielle gênante ; qu'il en va de même concernant l'usage de la cour à titre de parking, durant la période d'ouverture du commerce ; que cela constitue, en milieu urbain, un inconvénient normal du voisinage » ;
ALORS QUE : le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; que l'arrêt attaqué a constaté tout à la fois que la locataire de la société TETE D'OR exerçait une activité de serrurerie et quincaillerie industrielle, que ses clients et fournisseurs pénétraient dans la cour avec des véhicules légers et utilitaires, et que le règlement de copropriété imposait aux copropriétaires de ne faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine-outil de nature à nuire à la solidité de l'immeuble ou à gêner les voisins par le bruit, tout en interdisant l'installation de moteurs dans les parties non communes sauf les moteurs silencieux pour appareils ménagers ; qu'en refusant d'apprécier si l'activité susmentionnée était ou non conforme à la clause précitée, au prétexte que les exposants n'auraient pas prouvé « l'existence actuelle des nuisances et du caractère gênant de l'exploitation qu'ils invoquent », la cour d'appel a commis un déni de justice et violé l'article 4 du code civil.
