Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 24/04388

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04388 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4V5O N° MINUTE : 8/2024 JUGEMENT rendu le 06 septembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. JODE, [Adresse 2] représentée par Me Gilles BENCHETRIT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1] DÉFENDEURS Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 3],non comparant, ni représenté Madame [Z] [V], demeurant [Adresse 3],non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS,juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 04 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 06 septembre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 06 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04388 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4V5O EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 28 novembre 2015 à effet au 1er décembre 2015, la SCI JODE a consenti un bail d'habitation à M. [H] [R] et Mme [Z] [V] sur des locaux meublés situés au [Adresse 3] à[Localité 4]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2400 euros charges comprises. Par actes de commissaire de justice du 19 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 19686 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [R] et Mme [Z] [V] le 22 janvier 2024. Par assignations du 25 mars 2024, la SCI JODE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [H] [R] et Mme [Z] [V], ordonner la séquestration des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -31894,12 euros au titre de l'arriéré locatif et d'indemnité d'occupation arrêté au 1er juin 2024, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal, -3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement, d'assignation, de signification ainsi que tous les frais d'expulsion. Ils soutiennent que le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de six semaines. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 4 juin 2024, la SCI JODE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juin 2024, s'élève désormais à 31894,42 euros. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [H] [R] et Mme [Z] [V] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Aux termes de l'article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l'article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu'aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SCI JODE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002). La clause résolutoire ne peut en conséquence être acquise que deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 19 janvier 2024. Néanmoins, outre ses allégations, la bailleresse ne rapporte pas la preuve que la somme visée par ce commandement de payer n'a pas été réglée par les locataires. Elle n'a ainsi versé aux débats aucun décompte locatif. Par ailleurs, le chèque émis par BR CONCEPT le 28 février 2022, à le supposer établi par M. [R] eu égard à la signature comparable à celle apposée sur le contrat de bail, a été rejeté pour défaut de provision par la banque le 5 mars 2024 de sorte que le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer n'était pas encore écoulé. Ainsi, faute de démonstration de ce que la somme visée par le commandement de payer n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, il n'y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer litigieux. La bailleresse sera en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes, y compris celle en paiement de la dette locative laquelle n'est aucunement justifiée. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire La SCI JODE, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera en outre déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE la SCI JODE de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion et d'indemnité d'occupation ; DEBOUTE la SCI JODE de sa demande en paiement de la dette locative ; CONDAMNE la SCI JODE aux dépens ; DÉBOUTE la SCI JODE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge