Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/06761

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 13 Février 2025 Président : Madame ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024 GROSSE : Le 14 février 2025 à Me FOURRIER-MOALLIC Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/06761 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5UWJ PARTIES : DEMANDERESSE S.A. 3F SUD, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [P] [X], demeurant [Adresse 2] non comparant Madame [G] [S], demeurant [Adresse 2] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé le 12 juin 2023, la SA 3F SUD a consenti à Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 982,89 euros outre 149,42 de provisions sur charges, et la location d’un emplacement de stationnement N° P467P-D070 accessoire au logement, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 67,34 euros, outre une provision sur charges locatives ; Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] le 29 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 449,53 euros en principal. La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 02 octobre 2023 ; Par acte de commissaire de justice du 04 novembre 2024, dénoncé le 05 novembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A 3F SUD a fait assigner en référé Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S], afin de : - juger recevable la demande de la société 3F SUD du fait de la notification préalable de plus de six semaines de la présente assignation à M. le Préfet des Bouches du Rhône, - déclarer recevable la demande de la société 3F SUD du fait de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches-du-Rhône depuis plus de deux mois, - constater que par l’effet du commandement en date du 29 septembre 2023, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement et d’un parking sis [Adresse 4] est acquise et que Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] occupent donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date, - ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S], ainsi que de tout occupant de leur chef du logement et du parking sis [Adresse 4], - condamner solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] à payer à la société 3F SUD, la somme de 9920,08 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 11/10/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir, - condamner solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle totale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que les locataires auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci, - juger que l’indemnité d’occupation mensuelle totale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision des annuelle loyers, - condamner solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] à payer à la société 3F SUD la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024. A cette audience, la S.A 3F SUD a été représentée par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 11 685,84 euros au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 inclus ; la société requérante a précisé que le contrat de bail produit aux débats était complet avec un problème de numérotation ; Cités par actes remis à étude, Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] n’ont pas comparu, et n'ont pas été représentés ; La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». I - Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ; En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 04 novembre 2024 a été dénoncée le 05 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 19 décembre 2024. De surcroît, la S.A 3F SUD justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 02 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 04 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6novembre 2024 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27novembre 2024 2023 entrée en vigueur le 29novembre 2024 2023 ; Enfin, la S.A 3F SUD justifie par la production de la taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et de sa qualité à agir. Par conséquent, la S.A 3F SUD est recevable en ses demandes. II – Sur le fond : Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6novembre 2024 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] le 29 septembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3 449,53 euros en principal ; Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 novembre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail. Le bail liant les parties contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] seront tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers et des charges, soit 1202,01 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux ; La S.A 3F SUD fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 11 685,84 euros au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse ; ce décompte actualisé sera pris en considération même si Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] n'ont pas comparu, la bailleresse ayant sollicité dans l'assignation, le paiement d'indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail ; La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur 11 685,84 euros au 30 novembre 2024, Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] seront solidairement condamnés à payer à la S.A 3F SUD la somme de 11 685,84 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] qui n’ont pas comparu ne sollicitent pas de délais de paiement ; de surcroît ni Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] ni la S.A 3F SUD n’a sollicité la suspension de la clause résolutoire ; De surcroît le décompte produit aux débats établit que la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer au jour de l’audience n’étant pas respecté, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ; En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ; Sur les demandes accessoires Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ; L'équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] à payer à la SA 3F SUD la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence DECLARONS la S.A 3F SUD recevable en ses demandes ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 novembre 2023 ; CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail du 12 juin 2023 liant les parties au 29 novembre 2023 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] de libérer les lieux appartement 4112 situé [Adresse 3], et parking N° P467P-D070, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS que faute par Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ; DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ; RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; FIXONS à la somme de 1202,01 euros, l’ indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due solidairement par Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] à payer à la S.A 3F SUD la somme de 11 685,84 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] à payer à la S.A 3F SUD, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 1202,01 euros, ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] à payer à la S.A 3F SUD la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [X] et Madame [G] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ; REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE