Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 23/01772

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- Site ATHENA 44, Avenue Robert Schuman CS 83047 68061 MULHOUSE CEDEX ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 23/01772 - N° Portalis DB2G-W-B7H-ILRB Section 2 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 24 septembre 2024 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : Monsieur [N] [P], demeurant 22 rue de Bretagne - 68390 BALDERSHEIM représenté par Me Sophie BOURGUIGNON, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57 PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [O] [R], demeurant 5 rue Alfred Engel - 68100 MULHOUSE -non comparant Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Nadia LARHIARI : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier DEBATS : à l’audience du 14 Mai 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er février 2013, M. [P] [N] a loué à M. [O] [R] un local à usage d'habitation situé 37 rue Nordfeld 68200 Mulhouse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 330,00 € outre 35,00 € de provision pour charges. Par un jugement en date du 21 janvier 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a, notamment : constaté que le bail consenti le 1er février 2013 à M. [O] [R] par M. [N] [P], portant sur le logement sis à Mulhouse (68200) – 37 rue Nordfeld, se trouve résilié par l'effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 19 janvier 2020 ;ordonné à M. [O] [R] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;fixé au montant du loyer et des charges en cours, soit 365 €, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [O] [R] à M. [N] [P], au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 19 janvier 2020 et jusqu'à libération des lieux ;condamné M. [O] [R] à payer à M. [N] [P] la somme de 914 € au titre de l'arriéré de loyers et charges ou indemnités d'occupation arrêté au 31 août 2020 (terme du mois d'août 2020 inclus) (...) ; Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, M. [N] [P] a assigné M. [O] [R] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse mais son assignation ne porte que sur un exposé du litige et une discussion. Cela étant, l'acte transmis à la juridiction ne comprenait aucun dispositif portant sur des prétentions. Aussi, par un jugement avant-dire droit du 05 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter le demandeur à produire la dernière page de son assignation ainsi que le justificatif de la signification au défendeur. L’affaire a été rappelée à l’audience du 14 mai 2024, lors de laquelle le demandeur produit la dernière page de son assignation ainsi que le justificatif de la signification au défendeur et demande de : déclarer la demande recevable ;condamner M. [O] [R] à lui payer la somme de 19 249,33 € au titre des réparations locatives, avec intérêt de retard à compter du jugement à intervenir ;condamner M. [O] [R] à lui payer la somme de 5 000 € en réparation du préjudice subi au titre du trouble de jouissance ;condamner M. [O] [R] à la somme de 1 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens y compris d’exécution forcée. M. [O] [R], régulièrement convoqué à l’audience du 14 mai, ne comparait pas. L’affaire est mise en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIVATION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales Sur la demande au titre des réparations locatives Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Selon l'annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s'agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries. Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux. Par ailleurs, s'il est constant que le locataire n'a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l'état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s'il ne résulte pas de sa négligence ou d'un défaut d'entretien. En l'espèce, alors que l'état des lieux d'entrée fait état d’un logement en bon état de réparation à l’exception du plafond de la salle de bain et d’un flexible de douche hors service, le procès-verbal d’expulsion du défendeur fait état d’un appartement encombré. L’état des lieux de sortie, non contradictoire, fait quant à lui état d’un bien sale, en mauvais état, notamment s’agissant des sols, murs et plafonds. Nombreux sont les équipements du logement en état hors service lors de la reprise du bien. Les photos annexées à cet état des lieux confirment le très mauvais état de l’appartement. Enfin, le propriétaire produit aux débats des factures et devis conformes aux réparations à effectuer dans l’appartement au regard de l’état des lieux de sortie et des photos. Au regard de l'ensemble de ces éléments, et notamment de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, il apparaît clairement que le locataire n'a pas pris le soin d'effectuer les menues réparations qui lui incombaient. Les devis et factures fournis couvrent très précisément les travaux rendus nécessaires par la défaillance du locataire. En conséquence, M. [O] [R] est condamné à verser à M. [N] [P] la somme de 19 249,33 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande en dommages et intérêts L'article 231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, le fait générateur de la demande trouve sa source dans le contrat de bail de sorte que la responsabilité du défendeur peut être recherchée sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Il résulte des développements précédents que d’importants travaux ont été rendus nécessaires des suites des dégradations commises par le défendeur. Le demandeur a dès lors été dans l’impossibilité de louer son bien pendant la période desdits travaux. En conséquence, il convient de condamner M. [O] [R] à payer à M. [N] [P] la somme de 730 €, correspondant à deux mois de loyer, en réparation du préjudice subi. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision. Sur les demandes accessoires - Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [O] [R] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. - Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [N] [P] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [O] [R] sera condamné à verser au demandeur la somme de 1 000,00 € en application de l’article précité. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE M. [O] [R] à payer à M. [N] [P] la somme de 19 249,33 € (dix neuf mille deux cent quarante-neuf euros et trente-trois centimes) au titre des réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE M. [O] [R] à payer à M. [N] [P] la somme de 730 € (sept cent trente euros) en réparation du préjudice de jouissance subi, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE M. [O] [R] à payer à M. [N] [P] la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [O] [R] aux dépens ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 septembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,