Texte intégral
Du 10 septembre 2024
5AH
SCI/
PPP Contentieux général
N° RG 23/04098 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YSIL
[L] [R]
C/
[I] [O]
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Le 10/09/2024
Avocats : la SELARL HUNAULT FISCHER
Me Corinne MANCHON
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
JUGEMENT EN DATE DU 10 SEPTEMBRE 2024
JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Françoise SAHORES
DEMANDEUR :
Monsieur [L] [R]
né le 26 Février 1997 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Corinne MANCHON (Avocat au barreau de VERSAILLES)
DEFENDERESSE :
Madame [I] [O]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par la SELARL HUNAULT FISCHER, Diane FISCHER, Avocat au barreau de NANTES
DÉBATS :
Audience publique en date du 17 Juin 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
QUALIFICATION DU JUGEMENT :
Le jugement contradictoire est rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe.
EXPOSE DES FAITS
Par acte sous signature privée en date du 28 février 2022, Madame [I] [O] a consenti à Monsieur [L] [R] un bail d’habitation portant sur un logement meublé situé, [Adresse 6] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel révisable de 610 euros outre des provisions sur charges de 10 euros.
Monsieur [L] [R] a procédé au versement du dépôt de garantie d’un montant de 1.220 euros.
Un état des lieux d’entrée était réalisé le 28 février 2022.
Suite à la délivrance d’un congé le 27 décembre 2022, Monsieur [L] [R] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 27 janvier 2023.
Par courrier du 22 février 2023, Madame [I] [O] a informé Monsieur [L] [R] qu’elle retenait la somme de 805 euros sur le dépôt de garantie au titre des frais de remise en état du logement. La bailleresse, par virement du 4 mars 2023, a restitué la somme de 415 euros au locataire.
Par acte introductif d’instance en date du 6 décembre 2023, Monsieur [L] [R] a assigné Madame [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement :
de la somme de 805 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que leur capitalisation ;de la somme de 120 euros au titre du remboursement des provisions pour charges, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que leur capitalisation ; de la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que leur capitalisation ; de la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux dépens de la présente instance et de ses suites.
Initialement appelée à l’audience du 30 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois afin de permettre de justifier d’une tentative de conciliation préalable et de mettre l’affaire en l’état d’être jugée. L’affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 17 juin 2024.
A l’audience, Monsieur [L] [R], représenté par avocat, maintient ses demandes initiales et sollicite de surcroît que Madame [I] [O] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et qu’il soit rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
Monsieur [L] [R] expose qu’il a saisi un conciliateur près du Tribunal de proximité de POISSY (78). Il fait valoir, en ce qui concerne l’imputabilité des dégradations à son encontre, que l’état des lieux d’entrée est extrêmement moins détaillé que l’état des lieux de sortie de sorte que la comparaison habituelle entre les deux ne peut valablement établir de dégradations à sa charge. Il fait également valoir que les traces de colle sur l’intérieur de la porte d’entrée ne sont pas de son fait. Il expose en outre que pendant son occupation, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement situé au-dessus du logement loué, de sorte que les auréoles sur la tapisserie sont la conséquence directe des suites des travaux réalisés par la bailleresse en décembre 2022. En outre, les éclats sur le mur d’angle de la chambre constituent des traces consécutives à un usage normal, dans un passage très sollicité de l’appartement d’une petite superficie et qu’une baguette d’angle devrait être posée. Les traces sur la peinture sont invisibles à un regard ordinaire. En ce qui concerne le montant des frais de remise en état, Monsieur [L] [R] fait valoir que le devis versé aux débats par le défendeur a été réalisé par la société AN Design, spécialisée dans le design et non par une société artisanale, de sorte qu’il ne peut valablement être retenu pour justifier le montant des travaux.
Monsieur [L] [R] expose que Madame [I] [O] ne justifie pas des charges payées par provision dès lors que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas de relevé de compteur et qu’elle ne justifie pas non plus d’une quelconque facture d’électricité afférente aux parties communes.
En outre, en ce qui concerne les dommages et intérêts Monsieur [L] [R] expose que la posture de Madame [I] [O] constitue une résistance abusive dès lors qu’elle a retenu 65% du dépôt de garantie, sans s’en justifier et en renonçant de s’en expliquer auprès d’un conciliateur alors même qu’il a fait preuve de patience et de clémence en cours de bail.
Monsieur [L] [R] expose enfin que Madame [I] [O] est la seule à l’origine de la présente instance dès lors qu’elle a refusé toute conciliation. En outre le recours à un commissaire de justice aux fins de réaliser l’état des lieux de sortie n’était pas nécessaire, de sorte qu’elle doit être seule tenue aux dépens.
Madame [I] [O], représentée par avocat, sollicite à titre principal que les demandes de Monsieur [L] [R] soient déclarées mal fondées, et,
A titre subsidiaire :
le débouté de Monsieur [L] [R] en l’ensemble de ses demandes ; A titre reconventionnel :
la condamnation de Monsieur [L] [R] à payer à Madame [I] [O] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; la condamnation de Monsieur [L] [R] aux entiers dépens ;
Au soutien de ses prétentions, Madame [I] [O], expose que si le demandeur conteste l’imputabilité des dégradations il n’en conteste pas la réalité. En outre la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie est valable dès lors que le premier, signé et approuvé sans observation de la part du locataire est lisible et explicite. Les dégradations sont imputables à Monsieur [L] [R] dès lors que le logement lors de son entrée dans les lieux était parfaitement entretenu et que son nom figurait sur la boite aux lettres dudit logement lors de l’établissement du constat de commissaire de justice qui fait état de traces de colle sur le côté intérieur de la porte d’entrée, d’auréoles et de salissures sur le mur de la pièce principale, d’éclats sur le mur d’angle de la chambre ainsi que de traces de peinture. En outre, suite aux travaux de reprise réalisés contradictoirement le demandeur n’a pas signalé que les auréoles situées sur la tapisserie de la chambre étaient les conséquences des travaux de reprise. En ce qui concerne l’angle du mur de la chambre, celui-ci est raclé par des frottements consécutifs à un manque de soin de la part du locataire et aucune exigence technique ne justifie de poser une baguette d’angle. Monsieur [L] [R] est en outre tenu des frais de protection des sols et des meubles de l’appartement.
S’agissant de la demande en remboursement des provisions sur charges, Madame [I] [O] fait valoir que tous les justificatifs ont été remis au demandeur.
En ce qui concerne la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, Madame [I] [O] expose qu’il n’est nullement justifié d’une démarche amiable par le demandeur. En outre, ce dernier ne démontre pas l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité. Enfin, elle argue que la demande est mal fondée dès lors que le demandeur fait à la fois état des dispositions des articles 1240 et 1231-1 du code civil, qui sont incompatibles.
S’agissant de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, elle expose que Monsieur [L] [R] n’a pas utilement et valablement chercher à résoudre amiablement le litige dès lors qu’il s’est adressé à un conciliateur exerçant à [Localité 8] alors que ni lui, ni elle-même ne réside dans ce département.
Pour le détail de l’argumentation des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions écrites et maintenues à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 10 septembre 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et les dégradations locatives
Aux termes des alinéas 3, 4 et 7 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Ainsi, la finalité du dépôt de garantie étant de garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, ce sont toutes les sommes dues à un titre quelconque par le fait que le locataire n'a pas exécuté ses obligations locatives qui peuvent être ainsi retenues par le bailleur.
Par ailleurs, l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l'article 22 est applicable aux logements meublés à usage de résidence principale.
Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.
Conformément à l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, lui aussi applicable aux logements meublés, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En vertu de l'article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives sont définies comme étant les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
L'annexe dudit décret fournit une liste des réparations locatives laquelle prévoit notamment en son point III intitulé « Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci. »
Si le preneur est tenu de maintenir en état de propreté les plafonds, murs intérieurs et cloisons, il n'est toutefois pas tenu de la remise à neuf des locaux.
Aussi, même s'il a reçu les lieux à l'état neuf, le locataire n'a pas à les rendre dans le même état à sa sortie mais seulement en état d'usage.
Enfin, il est de jurisprudence constante que l'indemnisation du préjudice subi par le bailleur à raison des dégradations locatives n'est pas soumise à la preuve d'un paiement par le bailleur et qu'elle peut notamment intervenir sur la base d'un simple devis d’un professionnel.
Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.
Il échet en outre de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe en revanche au bailleur d’établir leur existence et leur nature.
En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 28 février 2022 qualifiant l’état de chaque pièce et élément d’équipement par des termes généraux et un état des lieux de sortie a été rédigé avec minutie par un commissaire de justice le 27 janvier 2023. Si l’état des lieux d’entrée est plus succinct que l’état des lieux de sortie, il est lisible, explicite et rapporte l’état des constatations sans ambiguïté, de sorte que la comparaison entre eux est valable pour ce qui concerne les postes d’indemnisation réclamés par la bailleresse.
Sur la réfection des murs de la pièce principale
Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les murs de la pièce de vie sont en très bon état. Le constat dressé par commissaire de justice mentionne la présence d’auréoles ainsi que des traces de salissures sur le pan de mur tapissé.
En ce qui concerne les auréoles, Monsieur [L] [R] expose qu’un dégât des eaux est survenu pendant la période d’occupation dans l’appartement situé à l’étage supérieur, ayant causé des infiltrations dans le logement loué et fait apparaitre des auréoles, notamment sur le mur tapissé de la pièce principale. Monsieur [L] [R] explique avoir déclaré le sinistre auprès de son assurance et que les travaux de remise en état ont été réalisés et pris en charge par le bailleur.
Madame [I] [O], qui ne conteste pas la survenance du dégât des eaux et ses conséquences, verse aux débats une facture de la société S.A.P en date du 9 décembre 2022, ayant pour objet, des travaux de remise en peinture suite à dégât des eaux et notamment le recollage de trois laies de tapisserie pour un montant de 70 euros. La bailleresse expose par ailleurs que les travaux ont été réalisés de manière contradictoire et que le locataire n’a pas signalé que les nouvelles auréoles étaient les conséquences des travaux de reprise.
La facture du 9 décembre 2022 indique que la tapisserie a fait l’objet d’un recollage et non d’une dépose et remplacement, de sorte qu’il n’est pas démontré que les désordres consécutifs aux dégâts des eaux ont été entièrement réparés.
Par ailleurs, il est constant que ni le dégât des eaux ni ses conséquences, n’ont été le fait de Monsieur [L] [R] et que Madame [I] [O], en qualité de propriétaire, a réalisé les travaux de reprise par application de son obligation d’entretenir et de réparer les lieux loués. Par suite, les désordres imputables à des travaux impropres à remédier aux conséquences du dégât des eaux ne constituent pas des dégradations imputables au locataire.
En ce qui concerne les salissures constatées par commissaire de justice, ces désordres sont minimes et on ne peut considérer qu’il y a eu détérioration de la tapisserie justifiant son remplacement à la charge du locataire.
Par conséquent, la somme de 255 euros TTC au titre de la réfection de la tapisserie, avancée par Madame [I] [O] n’est pas justifiée et ne peut être mise à la charge de Monsieur [L] [R].
Sur la réfection de la face intérieure de la porte d’entrée
Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la porte d’entrée était en bon état tandis que le constat de commissaire de justice constate, malgré un bon état général, des traces de colle côté interne de la porte.
Monsieur [L] [R], sans contester la réalité de la présence de colle sur ladite porte d’entrée, fait valoir qu’il n’est pas à l’origine de ces traces et qu’il ne peut, par conséquent, être tenu aux frais de sa remise en état.
Néanmoins par application de l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989, et à défaut de rapporter la preuve que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, Monsieur [L] [R] est responsable des dégradations survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il avait la jouissance exclusive.
Dans ces conditions, le manquement du locataire à son obligation est caractérisé et justifie le droit à réparation de la bailleresse.
Madame [I] [O] verse aux débats un devis de la société AN DESIGN signé par elle le 30 janvier 2023 et établissant un montant de 90 euros en ce qui concerne ce poste d’indemnisation.
Néanmoins, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués. L’état des lieux d’entrée fait en effet état que la porte était en bon état et non en état neuf ou très bon état, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du locataire le coût intégral de la réfection de la totalité de la porte d’entrée. Un coefficient de vétusté doit donc être appliqué aux frais de remise en état de la porte d’entrée imputables au locataire, qu’il convient de fixer à 30%.
Dès lors la bailleresse ne peut retenir de ce chef que la somme de 63 euros TTC.
Sur la réfection du mur droit de la chambre
Des dégradations ont effectivement été constatées puisqu’il est mentionné des éclats sur le mur d’angle, avec photographies à l’appui ainsi que des traces sur la peinture, alors que l’état des lieux d’entrée fait état du très bon état des murs de la chambre.
Il s’agit bien de dégradations qui ne peuvent être la conséquence de l’usure normale, et dont le responsable présumé est le locataire sauf à établir l'existence d'une cause extérieure l'exonérant.
La bailleresse produit un devis en date du 30 janvier 2023 d’un montant de 380 euros pour des travaux de ponçage, aspiration et peinture du mur ainsi que la réfection de l’angle du mur. Les traces et la réparation de l’angle du mur incluent la nécessité de le repeindre, il convient donc de prendre en compte ce devis. Néanmoins, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués. Il convient donc d’appliquer un coefficient de vétusté de 10% puisque les lieux ont été occupés pendant une année.
Dès lors la bailleresse ne peut retenir de ce chef que la somme de 342 euros TTC.
Sur la protection des sols et des meubles
Le devis versé aux débats indique un montant de 80 euros TTC afférant à la protection des sols et du mobilier. Au regard des dégradations et des frais de remise en état du logement imputables à Monsieur [L] [R], la bailleresse ne peut retenir de ce chef que la somme de 40 euros TTC.
Au vu de ce qui précède, Monsieur [L] [R] est redevable au titre des réparations locatives de la somme de 445 euros, de sorte que Madame [I] [O] était tenue de lui restituer la somme de 775 euros au titre du dépôt de garantie à compter du 28 mars 2023, délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur lors de l’état des lieux de sortie du 28 janvier 2023.
Madame [I] [O] ayant restitué la somme de 415 euros le 4 mars 2023 à Monsieur [L] [R], elle sera condamnée à lui restituer la somme de 360 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, date de l’assignation.
En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.
Sur la demande en remboursement des provisions pour charges
En application des articles 25-6 et 23 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est autorisé à demander le paiement de provisions à valoir sur les charges, à condition d’en justifier le montant prévisionnel et au moins une fois par an d’en communiquer le décompte par nature de charges, et le cas échéant le mode de répartition entre les locataires, et d’en tenir le justificatif à la disposition du locataire.
L'annexe du décret 87-713 du 26 août 1987 fournit une liste des charges locatives, laquelle prévoit notamment en son point IV intitulé « Parties communes intérieures : les frais d’électricité » et dans son point VIII intitulé « Imposition la taxe d’ordure ménagère ».
Par application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré d’en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En matière de charges récupérables, il appartient donc au bailleur de justifier sa créance à l’encontre du preneur.
En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties le 28 février 2022 prévoit le paiement d’une provision sur charge d’un montant de 10 euros par mois. Il n’est par ailleurs pas contesté que Monsieur [L] [R] a payé les provisions sur charges pendant le temps d’occupation du logement entre mars 2022 et janvier 2023, soit 110 euros, dans la mesure où l’état des lieux de sortie a été réalisé le 27 janvier 2023 et non le 27 février 2023 comme l’indiquent les parties.
Madame [I] [O] verse aux débats la copie d’un courrier électronique en date du 15 décembre 2022 adressé à Monsieur [L] [R] auquel est annexé :
Un courrier informant le locataire du montant de la taxe d’ordures ménagères 2022 à savoir 32,21 euros et expliquant son mode de répartition entre les quatre logements dont elle est propriétaire à savoir : la valeur locative cadastrale du local loué (425) multiplié par le taux de la taxe d’ordures ménagères (7,58%).Le relevé de propriété du service foncier des impôts au nom de Madame [I] [O]La taxe foncière 2022 au nom de Madame [I] [O]Un décompte informatique informant Monsieur [L] [R] du montant des charges d’électricité des parties communes ainsi que son mode de répartition entre les quatre logements dont la bailleresse est propriétaire à savoir : coût de l’électricité des parties communes divisé par le nombre de logements au sein de l’immeuble. (273,89 / 4 = 68,47).
S’agissant des frais d’électricité des parties communes intérieures Madame [I] [O] n’a communiqué aucun justificatif attestant des frais ou de la consommation réelle d’électricité au locataire et permettant de corroborer le décompte informatique réalisé par elle. En outre, la bailleresse, n’a produit aucun justificatif au cours de la procédure initiée le 6 décembre 2023 et retenue le 17 juin 2024, alors même que les charges litigieuses portent sur l’année 2022.
Dans ces conditions, les provisions sur charges portant sur l’électricité des parties communes ne sont pas justifiées.
En ce qui concerne la taxe d’ordures ménagères, il ressort de ce qui précède que Madame [I] [O] a mis à la disposition du locataire les justificatifs établissant son exigibilité ainsi que son montant et indiqué son mode de répartition, de sorte que le paiement des provisions sur charges est justifié.
Néanmoins, selon l’ensemble des éléments versés au débat, le montant de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2022, dont le paiement est sollicité auprès de Monsieur [L] [R] est de 32,21 euros. Or, celle-ci doit être calculée au prorata du temps d’occupation des lieux loués. Le contrat de bail ayant pris effet le 28 février 2022, le montant de la taxe d’ordures ménagères 2022 à la charge de Monsieur [L] [R] est de 26,84 euros pour mars à décembre 2022 inclus, outre au titre du mois de janvier 2023 une provision sur charges justifiée de ce chef à hauteur de 2,68 euros. Le montant à imputer sur les provisions sur charges d’un montant de 110 euros est donc de 29,52 euros.
Madame [I] [O] sera donc condamnée à payer à Monsieur [L] [R] la somme de 80,48 euros au titre du remboursement des provisions sur charges payées par Monsieur [L] [R] de mars 2022 à janvier 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, date de l’assignation.
En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.
Sur la demande en dommages et intérêts
Monsieur [L] [R] sollicite la condamnation de Madame [I] [O] à lui verser la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il invoque que Madame [I] [O] a retenu plus de 65% du dépôt de garantie sans s’en justifier valablement et en renonçant à s’expliquer auprès d’un conciliateur de justice.
En premier lieu, il convient de souligner que Monsieur [L] [R] réclame cette somme sans aucune précision ou démonstration quant au montant sollicité.
En outre, il échoue à démontrer l’existence d’une résistance abusive imputable à Madame [I] [O]. En effet, il ressort des pièces produites que Madame [I] [O] a informé Monsieur [L] [R] qu’elle retenait la somme de 805 euros sur le montant du dépôt de garantie, par courrier du 22 février 2023, dont copie est versée aux débats par ce dernier. Madame [I] [O] a par ailleurs justifié de cette retenue en joignant les pages 3, 7 et 33 du constat de commissaire de justice faisant état de désordres dans le logement suite au départ du locataire ainsi qu’un devis d’un montant de 805 euros TTC correspondant aux frais de remise en état du logement. Par ailleurs, quand bien même le montant retenu sur le dépôt de garantie était supérieur au montant des frais de remises en état imputables à Monsieur [L] [R], il résulte de ce qui précède que des dégradations sont effectivement imputables à Monsieur [L] [R] de sorte que le comportement de Madame [I] [O] n’est pas abusif.
Il n’est en outre pas démontré que Madame [I] [O] a refusé de s’expliquer auprès d’un conciliateur de justice. En premier lieu, il résulte du mail adressé le 27 mars 2023 à Monsieur [L] [R], que Monsieur [U] [Z], conciliateur auprès du tribunal de proximité de POISSY saisi par le locataire en mars 2023, a échangé avec la bailleresse. En second lieu, il n’est pas démontré que suite à la démission de [U] [Z] le 8 juin 2023, que Monsieur [L] [R] ait sollicité un autre conciliateur aux fins de poursuivre la conciliation et ainsi donner les moyens à Madame [I] [O] de s’expliquer.
Enfin, il ne caractérise pas de préjudice ni de lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice.
Par conséquent, Monsieur [L] [R] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive.
Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Madame [I] [O], condamnée au paiement, supportera la charge des dépens.
L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
Sur le fondement de l’article 700-2° du code procédure civile, une indemnité de 1.200 euros sera allouée à Maître Corinne MANCHON, avocat de Monsieur [L] [R], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en dernier ressort ;
CONDAMNE Madame [I] [O] à payer à Monsieur [L] [R] la somme de 360 euros, au titre du remboursement du dépôt de garantie, après déduction des frais de remise en état imputables à Monsieur [L] [R], assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, date de l’assignation ;
CONDAMNE Madame [I] [O] à payer à Monsieur [L] [R] la somme de 80,48 euros au titre du remboursement des provisions sur charges payées par Monsieur [L] [R] de mars 2022 à janvier 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, date de l’assignation ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
DEBOUTE Monsieur [L] [R] de sa demande en dommages et intérêts ;
DEBOUTE Madame [I] [O] de l’ensemble de ses demandes ;
DEBOUTE les parties en leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Madame [I] [O] au paiement des dépens ;
CONDAMNE Madame [I] [O] à payer à Maître Corinne MANCHON, avocat de Monsieur [L] [R], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 1.200 euros ;
RAPPELLE que l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 prévoit que si l'avocat du bénéficiaire de l'aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'Etat. S'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'Etat. Si, à l'issue du délai de quatre ans à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l'avocat n'a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l'Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci ;
CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision ;
Ainsi jugé les jour, mois et susdits ;
LE GREFFIER LE JUGE des CONTENTIEUX de la PROTECTION
