Tribunal judiciaire, 26 août 2024. 23/01524

1ère chambre civile JUGE DE LA MISE EN ETAT [K] [X] c/ [O] [L] , [T] [H] copies et grosses délivrées le à Me LELEU à Me HERMARY à Me PEIRENBOOM TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE N° RG 23/01524 - N° Portalis DBZ2-W-B7H-HYGK Minute: /2024 ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DU 26 AOUT 2024 A l’audience d’incident du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Béthune de ce 18 Juin 2024 présidée par Blandine LEJEUNE, juge de la mise en état au tribunal judiciaire de Béthune ; assisté de Luc SOUPART, greffier ; a été appelée l’affaire entre : DEMANDEUR AU PRINCIPAL DEFENDEUR A L’INCIDENT Monsieur [K] [X] né le 10 Août 1994 à LIEVIN, demeurant 178 Rue Léon Blum - 62300 LENS représenté par Me Virginie LELEU, avocat au barreau de BETHUNE DEFENDERESSE AU PRINCIPAL DEMANDERESSE A L’INCIDENT Madame [O] [L], demeurant 13 Rue du 4 Septembre - 62800 LIEVIN représentée par Me Adeline HERMARY, avocat au barreau de BETHUNE DEFENDEUR AU PRINCIPAL Maître [T] [H], demeurant 5 Rue Faidherbe - 62802 LIEVIN représenté par Me Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau de BETHUNE DÉBATS: A la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ayant été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 Août 2024. Exposé du litige Par un acte authentique en date du 27 août 2020, M. [K] [X] a acquis auprès de Mme [O] [L] un immeuble à usage d’habitation. M. [X] a souhaité agrandir ledit bien et a déposé auprès des services de l'urbanisme de la ville de Lens une demande et une déclaration préalable de travaux en date du 22 juin 2021. Par une lettre recommandée du 24 août 2021, M. [K] [X] s’est adressé au notaire lui indiquant que le plan cadastral fourni lors de la vente était erroné, et reprochant notamment à Mme [O] [L] de ne pas avoir déclaré les agrandissements à l'administration. Il a sollicité le paiement des taxes requis pour régulariser la situation. Par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2023, M. [K] [X] a assigné Mme [O] [L] et Maître [T] [H] [D], notaire à Liévin, devant le tribunal aux fins de voir celui-ci : -le recevoir en ses demandes et le déclarer recevable et fondé. En conséquence: A titre principal: -dire que la maison acquise par acte notarié du 27 août 2020, n'est pas conforme par rapport au plan cadastral et qu'il est nécessaire de réaliser d'importants travaux pour cette mise en actualisation et mise au jour; -dire que l'immeuble est donc atteint de vices cachés connus de Mme [L] pour les avoir réalisés et les avoir dissimulés; -dire que la maison est atteinte de vices cachés réduisant son utilisation et sa destination; -dire et juger que Mme [L] connaissait les vices et qu'elle s'est abstenue de les révéler; -dire que le notaire est responsable au titre de son devoir d'information et de renseignement et qu'il s'est abstenu de faire les vérifications nécessaires pour parvenir a la conclusion d'un acte juridique vrai et opposable; -condamner Mme [L] solidairement avec Maître [H] à lui payer la somme de 30 000 euros correspondant aux frais nécessaires de travaux de démolition et repose du hall d'entrée et de la dalle en béton et celle de 4 000 euros pour les matériaux consistant a la création de pergolas. A défaut: -dire que Mme [L] est responsable par son silence et de sa réticence dolosive des prejudices qu'il a subis; -la condamner solidairement avec Me [H] ou l'un à défaut de l'autre à lui payer la somme de 30 000 0euros correspondant aux frais nécessaires de travaux de démolition et repose du hall d'entrée et de la dalle en béton et celle de 4 000 euros pour les matériaux consistant a la création de pergolas. A titre subsidiaire: -prononcer la résolution de la vente intervenue entre les parties et remettre les parties en état de ce qu'elles étaient avant la vente soit sur la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil soit au titre du dol et des vices du consentement de l'article 1137 du même code; -condamner solidairement Mme [L] et Maître [H] M. [X] la restitution du prix de vente, les frais notariaux, les embellissements et les frais d'ores et déjà engagés. En tout état de cause: -condamner solidairement Mme [L] et Maître [H] à la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral subi, et au paiement de la somme de 700 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens; -ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Mme [O] [L] et Maître [T] [H] [D] ont comparu à l'instance. L'instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a été saisi par Mme [O] [L] suivant conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024 d'une demande tendant à voir juger irrecevables les demandes formulées par M. [X] à son encontre. L'incident a reçu fixation pour plaidoiries devant le juge de la mise en état le 18 juin 2024. A l’issue des débats, le délibéré a été fixé au 26 août 2024. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après. Aux termes de ses conclusions d'incident notifiées le 8 avril 2024 Mme [O] [L] demande au juge de la mise en état de : -juger irrecevable M. [X] en ses demandes, pour cause de prescription et/ou de défaut d’intérêt à agir; -le condamner au paiement de la somme de 2 700 euros T.T.C sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile: -le condamner aux entiers frais et dépens. Au soutien de sa demande fondée sur la prescription, Mme [L] se prévaut des dispositions des articles 122 du Code de procédure civile et 1648 du Code civil. Elle affirme que M. [X] ne démontre pas la date à laquelle il a eu connaissance du vice. Elle considère au contraire que ce dernier a eu connaissance du vice allégué le jour de la vente, puisque les plans cadastraux lui ont été remis à cette occasion. Mme [L] invoque par ailleurs le défaut d'intérêt à agir du demandeur. Elle précise qu'en vertu des dispositions de l'article L.480-14 du Code de l'urbanisme, il ne peut pas demander de mise en conformité d'un ouvrage achevé plus de dix ans auparavant. Elle ajoute qu'une régularisation a été réalisée auprès de la mairie depuis la vente, et qu'elle a payé à ce titre la somme de 714 euros de taxe d'équipement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 mars 2024 M. [K] [X] demande au juge de la mise en état de: -débouter Mme [L] de toutes ces demandes tendant à voir juger irrecevables les demandes qu'il a présentées au fond; -la condamner au paiement d'une somme de 2 700 euros TTC sur fondement de l'article 700 du code de procédure civile; -la condamner aux entiers frais et dépens. S'opposant au moyen tiré de la prescription de ses demandes, M. [X] précise que c'est à l'occasion du dépôt de la déclaration préalable de travaux qu'il a eu connaissance du défaut de déclarations des travaux d'agrandissement réalisés antérieurement à la vente. Il évoque à ce titre un rendez-vous qui s'est tenu le 13 juillet 2021 à la mairie de Lens, qu'il considère être le point de départ de la prescription prévue à l'article 1641 du Code civil. Il ajoute que c'est à la suite de ce rendez-vous qu'il a écrit au Notaire, et obtenu de Mme [L] le paiement de taxes aux fins de régularisation du cadastre. Il indique néanmoins que c'est à la suite de ces évènements qu'il a eu connaissance de la non-conformité des travaux au plan local d'urbanisme, nécessitant la destruction des ouvrages réalisés par la venderesse. S'agissant du moyen tiré du défaut d'intérêt à agir, M. [X] précise que la difficulté réside dans le fait que le PLU n'a pas été respecté, à l'occasion des travaux réalisés par Mme [L]. Il expose que la date de ces travaux n'est pas établie. Il affirme que la régularisation des plans et le paiement réalisé par Mme [L] n'ont pas permis de régler le problème qu'il rencontre, puisque le défaut de conformité des travaux l'oblige à détruire les ouvrages réalisés, pour toute amélioration ultérieure. Il considère que cette situation rend le bien impropre à la revente, sauf destruction et reprise des travaux réalisés de manière non-conforme par la venderesse. Motifs de la décision Sur les demandes tendant à l'irrecevabilité des demandes présentées par M. [X] Sur la prescription L'article 1648 du Code civil dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. L'article 1353 dudit Code dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte de ces dispositions que la charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir. En l'espèce, il résulte des pièces produites au débat que les plans cadastraux ont été remis à M. [X] en amont de la vente régularisée par acte authentique du 27 août 2020. Il y a en conséquence lieu de considérer que M. [X] a nécessairement eu connaissance de la non-conformité des plans cadastraux avec la réalité au plus tard le jour de la vente. L'analyse de l'assignation et des écritures d'incident de M. [X] permettent de considérer que le vice caché dont il entend en réalité se prévaloir est celui de la non-conformité des travaux réalisés avec le plan local d'urbanisme. M. [X] justifie de la prise de deux rendez-vous au service de l'urbanisme de la ville de Lens, en date des 22 juin et 13 juillet 2021, dont le motif n'est pas apparent. Il est néanmoins constant qu'après ce rendez-vous, le 26 août 2021, M. [X] a écrit au notaire afin d'obtenir le paiement par la venderesse des frais liés à la mise en conformité du cadastre, avec les travaux réellement réalisés. Il expose que c'est à la suite de la réception du chèque de Mme [L], qu'il a eu connaissance des difficultés liés au non-respect des énonciations du plan local d'urbanisme, rendant impossible la réalisation des travaux d'isolation extérieure qu'il prévoyait de réaliser, sauf destruction préalable des ouvrages réalisés par la venderesse. Il y a donc lieu de considérer que le vice dont M. [X] entend se prévaloir a été porté à sa connaissance après le 26 août 2021, date à laquelle il pensait pouvoir régulariser la situation par une simple déclaration et le paiement des taxes y afférentes. L'assignation ayant été délivrée le 4 mai 2023, il y a lieu de rejeter le moyen tiré de la prescription de ses demandes fondées sur les vices cachés. Sur l'intérêt à agir L'article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 31 dudit Code précise que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Il résulte de ces dispositions que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action. Ainsi, l'existence du droit invoqué n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès. En l'espèce, M. [X] démontre avoir acquis le bien de Mme [L], et fait état de difficultés en matière d'urbanisme, justifiant de son intérêt à agir contre la défenderesse. Les moyens avancés par cette dernière, tirés de l'application des règles du code de l'urbanisme et des stipulations contractuelles tendent à contester le bien-fondé de l'action, et sont sans incidence sur l'intérêt à agir du demandeur. En conséquence, M. [X] sera jugé recevable en ses demandes formulées à l'encontre de Mme [L]. Sur les frais du procès En application de l’article 790 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens relatifs à un incident relevant de sa compétence, ainsi que sur les demandes formées à cette occasion en application de l’article 700 du Code de procédure civile En l'espèce, il y a lieu de réserver les dépens et les frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible d'appel ; DECLARE RECEVABLES les demandes formulées par M. [K] [X] à l'encontre de Mme [O] [L] RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 9 octobre 2024 pour les conclusions au fond de Maître Hermary RESERVE les dépens et les frais irrépétibles Le Greffier Le Juge de la mise en état