Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 31 MAI 2023
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03471 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDFCQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 19/05474
APPELANTE
S.C.I. TENNISAVIE agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 314 624 388
Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
Assistée de Me André JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428,
Substituée par Me Ava TAIEB de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428,
INTIMEE
S.A. EURASIA GROUPE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:
[Adresse 1]
[Localité 3]
Immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 391 683 240
Représentée par Me Marie JANET de la SCP SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0249
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 mai 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Nathalie RECOULES, Présidente de chambre
Douglas BERTHE, Conseiller
Emmanuelle LEBEE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, rapporteur
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Laurène BLANCO
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Mme Laurène BLANCO, Greffier présent lors de la mise à disposition.
Exposé du litige
Par acte en date à [Localité 5] du 10 septembre 2015, la société Tennisavie a fait bail et donné à loyer à la société Eurasia Groupe (la société Eurasia) un local commercial situé à [Localité 4] (Seine Saint-Denis), [Adresse 2].
Le bail a été consenti exclusivement pour une activité de stockage de produits non dangereux et non réglementés et de logistique et vente en gros et demi gros et detail, concernant des produits d'équipement de la personne et de la maison.
Les lieux loués sont ainsi désignés :
« -à gauche, un bâtiment de maçonnerie, composé d'un rez-de-chaussée avec comble au-dessus, le tout couvert en fibro-ciment,
- Un bâtiment en maçonnerie faisant suite à celui visé à l'alinéa précédent, élevé sur caves, un rez-de-chaussée, et un étage, le tout couvert en tuile,
- Au fond de la propriété à droite, un hangar métallique avec murs en briques et baies vitrées, clos sur trois faces, le tout couvert en tuile,
- Au fond de la propriété à gauche, un bâtiment en briques couvert en tuile, le tout soutenu par une charpente en fer »
Suite à un procès-verbal de visite avec la direction des bâtiments et de l'architecture de la mairie de [Localité 6] du 12 mai 2017, la commission communale de sécurité et d'accessibilité a émis un avis défavorable à la poursuite de l'activité de la société Eurasia Groupe, en raison de divers manquements aux règles de sécurité et notamment :
' Absence de dépôt de dossier relatif à l'activité et à l'effectif de personnes reçues au titre du public dans l'établissement,
' Absence de rapport de vérification réglementaire après travaux et l'attestation de solidité à froid relatifs aux travaux réalisés sur l'ensemble de l'établissement,
' Absence de documents précisant les garanties de réaction et de résistance au feu des structures et planchers (CO 11 et 12),
' Isolement entre l'établissement A et le bâtiment à usage de stockage ne présentant pas les qualités requises de réaction et résistance au feu (CO 7),
' Absence d'alarme et de dispositif SSI adaptés et fonctionnels (alarme inopérante), absence de consignes incendie affichées pour l'ensemble de l'établissement,
à l'occasion de la visite, il a été constaté l'exploitation dans les lieux loués d'une activité non autorisée dans la destination du bail, à savoir :
' Exploitation d'ERP dédié au culte,
' Exploitation d'une activité de restauration (cuisine alimentée électriquement).
Par sommation en date du 4 août 2017, visant la clause résolutoire, la société Tennisavie a enjoint à la société Eurasia de respecter ses obligations contractuelles, notamment en terme de travaux et de de déclaration administrative, et de cesser toute activité contraire à la destination du bail.
Selon le bailleur, il résulte du procès-verbal des 21 novembre et 2 décembre 2017, dressé par l'huissier de justice désigné par ordonnance du 26 octobre 2017 du président du tribunal de grande instance de Bobigny, que la société Eurasia n'a pas effectué les travaux concernant la sécurité des lieux et qu'elle exploitait dans les lieux loués une activité en contradiction avec la destination du bail.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 25 mai 2018, la société Tennisavie a mis une nouvelle fois en demeure la société Eurasia de cesser toute activité non autorisée par le bail et de faire réaliser les travaux de mise aux normes objet de la visite de la mairie de [Localité 6].
Par lettre du 6 novembre 2018, la société Eurasia indiquait qu'elle allait réaliser les travaux dont s'agit, et qu'elle cessait toute activité non autorisée.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 10 décembre 2018, le conseil de la société Tennisavie sollicitait la transmission du justificatif de la cessation de toute activité illicite dans les lieux loués, outre de la réalisation des travaux de mises aux normes.
Par lettre du 23 janvier 2019, la mairie de [Localité 6], a mis en demeure la société Tennisavie de faire réaliser les travaux de mise aux normes en question et a confirmé qu'une activité de culte était toujours exploitée dans les lieux loués.
Par acte du 7 mai 2019, la société bailleresse a assigné devant le tribunal de grande instance de Bobigny la société Eurasia aux fins, aux termes de ses dernières écritures, à titre principal, de constat d'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion, à titre subsidiaire, de voir juger que les travaux de mises aux normes sont à la charge du preneur aux termes du bail, ordonner la résiliation judiciaire du bail du 10 septembre 2015, en raison des manquements de la société Eurasia à ses obligations contractuelles et ordonner en conséquence l'expulsion de la société Eurasia.
Par jugement assorti de l'exécution provisoire, en date du 16 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a, en substance, constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement du 4 août 2017 étaient réunies, accordé à la société Eurasia des délais d'exécution d'un an à compter de sa décision pour justifier au bailleur du respect de la destination contractuelle des locaux pris à bail et obtenir l'avis favorable de la commission communale de sécurité et d'accessibilité de la ville de Saint-Denis pour l'exploitation des locaux, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le temps des délais ainsi consentis, dit qu'en cas d'exécution par le preneur des obligations précitées, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué, qu'à défaut de justification au bailleur de l'exécution des obligations précitées, la clause résolutoire sera acquise et que la société Eurasia Groupe devra alors quitter les lieux, dit qu'à défaut de départ volontaire, elle pourra être expulsée à la requête de la société civile immobilière Tennisavie, ainsi que tous occupants de son chef, dit qu'elle devra lui payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du dernier loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles, dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après la résiliation, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice des loyers commerciaux (ILC), l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de la résiliation, dit que le bailleur pourra conserver le montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, a condamné la société Eurasia Groupe à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, débouté les parties du surplus de leurs demandes, condamné la société Eurasia Groupe aux dépens comprenant le coût de l'assignation, de la sommation du 4 août 2017 et du procès-verbal de constat des 21 novembre et 2 décembre 2017, dont il a ordonné la distraction.
Le bailleur a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 19 février 2021. Par voie de conclusions le preneur a formé appel incident.
Moyens et prétentions en cause d'appel
Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :
Vu les conclusions récapitulatives de la société civile immobilière Tennisavie, en date du 27 octobre 2021, tendant à voir la cour infirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a jugé acquise la clause résolutoire du bail, jugé qu'elle pourra conserver le montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts et condamné la société locataire aux dépens ainsi qu'à payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau, à titre principal, ordonner l'expulsion de la société Eurasia et de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux de son fait, la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2017, égale au montant du dernier loyer courant majoré de 50 %, charges et TVA en sus jusqu'à libération effective, dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice Insee des loyers commerciaux (ILC) s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance (sic) à intervenir, à titre subsidiaire, juger que les travaux de mises aux normes sont à la charge du preneur aux termes du bail, juger que le bailleur n'a pas failli à son obligation de délivrance, ordonner la résiliation judiciaire du bail, ordonner en conséquence l'expulsion de la société Eurasia et de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux de son fait, la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du jugement à intervenir, égale au montant du dernier loyer courant majoré de 50 %, charges et TVA en sus jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE des loyers commerciaux (ILC) s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir, juger que le montant du dépôt de garantie demeurera acquis à la société Tennisavie, en tout état de cause, débouter la société Eurasia de ses demandes, la condamner aux dépens comprenant le coût de l'assignation, de la sommation du 4 août 2017 et des procès-verbaux de constat des 21 novembre et 2 décembre 2017, qui seront recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du même code.
Vu les conclusions récapitulatives de la société Eurasia, en date du 29 juillet 2021, tendant à voir la cour réformer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, statuant à nouveau, débouter la société civile immobilière Tennisavie de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail jusqu'à la date du 3 juillet 2019, en conséquence, dire que la clause résolutoire n'a pas joué, à titre infiniment subsidiaire, débouter la société Tennisavie de sa demande de résiliation du bail du 10 septembre 2015 et de toutes ses demandes subséquentes, en tout état de cause, réformer le jugement en ce qu'il a dit que le bailleur pourra conserver le montant du dépôt de garantie, statuant à nouveau, réduire le montant de l'attribution du dépôt de garantie au bailleur assimilable à une clause pénale, à la somme symbolique de 100 euros, débouter la société Tennisavie de l'ensemble de ses demandes, la condamner au paiement de la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont la distraction est demandée.
Discussion
Sur la clause résolutoire :
Le preneur soutient, en premier lieu, que la lettre en date du 25 mai 2018 par laquelle le conseil du bailleur le mettait en demeure d'avoir à réaliser sous 10 jours les travaux de mise aux normes des locaux concernant les normes d'hygiène et de sécurité ainsi que de cesser toute activité contraire à la destination du bail et qu'à défaut il avait instruction de l'assigner en résiliation du bail caractérise une renonciation à invoquer l'acquisition de la clause résolutoire, acquise le 4 septembre 2017.
Cependant, comme le soutient à bon droit le bailleur, la renonciation ne se présume pas. Elle peut être expresse ou tacite. Si elle est tacite, elle doit résulter d'actes qui traduisent sans équivoque la volonté de renoncer. Il en est ainsi du droit de demander la résiliation d'un bail ou la mise en 'uvre de la clause résolutoire.
En l'espèce la mise en demeure réitérée d'avoir à effectuer sous 10 jours les travaux de mise aux normes des locaux concernant les normes d'hygiène et de sécurité et de cesser toute activité contraire à la destination du bail ne caractérise pas l'intention de renoncer à l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement du 4 août 2017 visant la clause résolutoire concernant les mêmes infractions au bail et l'assignation en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ayant les mêmes fins que l'assignation en résiliation du bail.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
Si le preneur, aux termes de son dispositif, demande à la cour de réformer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de l'acquisition de la clause résolutoire, il ne développe aucun moyen à l'appui de cette prétention de sorte que la décision sera confirmée sur ce point.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :
Le preneur sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il lui a accordé un an de délai pour justicier du respect de la destination contractuelle des locaux pris à bail et obtenir l'avis favorable de la commission communale de sécurité et d'accessibilité de la ville de [Localité 6] pour l'exploitation des locaux et verse aux débats un procès-verbal de constat d'huissier en date du 16 juillet 2021 qui constate que les lieux sont désormais soit libres de toute occupation, soit utilisés à des fins de stockage de textiles et vêtements c'est-à-dire l'activité autorisée par le bail, qu'il a répercuté aux locataires les demandes de cessation d'activités illicites et ajoute que ce constat est identique à l'état des lieux établi le 3 juillet 2019 par M. [T] [E]. Il précise que sa bonne foi est acquise, qu'il a fait établir en 2019 des devis de mise au norme de la sécurité incendie et déposé, le 5 avril 2019, une demande d'autorisation de construire, d'aménager ou modifier un établissement recevant du public auprès de la mairie de [Localité 6].
Cependant, comme le relève le bailleur, devant le premier juge, plus de trois ans après l'acquisition, le 4 septembre 2017, de la clause résolutoire, le preneur n'avait produit que des devis de mise en conformité des lieux, datés du 28 février 2019 et du 14 mars 2019 et n'avait déposé que 10 avril 2019 une déclaration de travaux auprès de la ville de [Localité 6] alors que le procès-verbal de visite de la commission de sécurité était en date du 12 mai 2017, étant ajouté qu'il ne produit toujours pas à ce jour de factures acquittées relatives aux devis ou leur transmission au bailleur pour remboursement et n'établit pas avoir régularisé sa situation administrative, sa déclaration concernant au surplus une activité interdite au bail, à savoir une salle polyvalente et un centre de conférence. L'état des lieux dressé par M. [T] [E]le 3 juillet 2019, ainsi que l'avait relevé le premier juge constatait la présence dans une pièce de chaises dépliées ainsi qu'une estrade avec divers matériels audio, ainsi que dans une autre pièce, la présence de chaises ainsi que d'instruments de musique, en violation avec la destination du bail. La bonne foi de la société Eurasia n'était donc pas établie et il n'y avait pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire de sorte que l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux un mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.
Sur l'indemnité d'occupation :
La société Eurasia étant occupante sans droit ni titre, elle est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun jusqu'à la libération des lieux par remise des clés.
Le bailleur demande de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer courant majoré de 50 %, charges et TVA en sus.
Cependant, le bailleur ne démontrant pas avoir subi un préjudice nécessitant que l'indemnité d'occupation soit fixée à une somme supérieure à celle du loyer contractuellement prévu, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer tel qu'il aurait été dû aux termes du contrat, outre les charges et la TVA.
Sur le dépôt de garantie :
Le preneur ayant, à ce jour, exécuté son obligation principale de payer le loyer, le montant de la clause pénale destinée à indemniser le bailleur du préjudice résultant de la rupture du bail, équivalent à six mois de loyers, est manifestement excessif, de sorte qu'en application de l'article 1231-5 du code civil, elle sera réduite et le bailleur sera autorisé à conserver à ce titre la somme de 40.000 euros.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement entrepris sera confirmé sur l'indemnité de procédure allouée.
L'intimée qui succombe doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à l'appelante, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement du 4 août 2017 étaient réunies à la date du 4 septembre 2017, condamné la société Eurasia Groupe à payer à la société Tennisavie la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation, de la sommation du 4 août 2017 et du procès-verbal de constat des 21 novembre et 2 décembre 2017 ;
L'INFIRME sur le surplus des dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau,
Dit que le bail est résilié à compter de 4 septembre 2017 ;
Autorise la société Tennisavie à faire procéder, un mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à l'expulsion de la société Eurasia Groupe et tout occupant de son fait, des lieux qu'elle occupe à [Localité 4] [Localité 6] (Seine Saint-Denis), [Adresse 2], avec assistance de la force publique, si besoin est ;
Condamne la société Eurasia Groupe à payer à la société Tennisavie, à compter du 4 septembre 2017, une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer contractuel, outre les charges et la TVA, jusqu'à la remise des clés, indexée sur l'indice des loyers commerciaux (ILC), l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de la résiliation ;
Autorise la société Tennisavie à conserver, à titre de clause pénale, la somme de 40.000 euros à déduire du dépôt de garantie ;
Condamne la société Eurasia Groupe à payer à la société Tennisavie la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
