Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 23/00563

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX [Adresse 7] [Localité 4] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, Minute n° N° RG 23/00563 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HLLH [M] [J] [W] [J] C/ [C] [U] JUGEMENT DU 27 SEPTEMBRE 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 27 Septembre 2024 et signé par Axelle DESGREES DU LOU, Président et Valérie DUFOUR, Greffier DEMANDEURS : Monsieur [M] [J] [Adresse 2] [Localité 6] représenté par Me Valérie LEMAITRE-NICOLAS, avocat au barreau de l'EURE, susbtituée par Me Pauline BROSSEAU avocat au barreau de l'Eure. Madame [W] [E] épouse [J] [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me Valérie LEMAITRE-NICOLAS, avocat au barreau de l'EURE,susbtituée par Me Pauline BROSSEAU avocat au barreau de l'Eure. DÉFENDERESSE : Madame [C] [U] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Quentin ANDRE, avocat au barreau de l'EURE, substituée par Me Pauline COSSE avocat au barreau de l'Eure DÉBATS à l'audience publique du : 12 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Axelle DESGREES DU LOU Greffier : Catherine POSE JUGEMENT : - contradictoire, rendu publiquement et en dernier ressort Copies certifiées conformes délivrées le : Copie exécutoire délivrée le : à : EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié reçu le 1er juillet 2022 par Maître [H] [Z], Monsieur [M] [J] et Madame [W] [E] épouse [J] ont acquis auprès de Madame [C] [U] les lots n°15 et 120 dépendant de la copropriété située [Adresse 3]. Le 31 octobre 2022, le syndic de copropriété a adressé à Monsieur et Madame [J] le décompte de régularisation des charges pour la période allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022. Suivant lettre recommandée avec avis de réception en date du 26 décembre 2022, ils ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis Madame [C] [U] en demeure de leur régler immédiatement la somme de 1.909,64 euros. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 21 juin 2023, Monsieur et Madame [J] ont fait assigner Madame [C] [U] devant le Tribunal judiciaire d’EVREUX aux fins de paiement. L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 juin 2024. Monsieur et Madame [J], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs écritures déposées à l’audience et sollicitent : - La condamnation de Madame [C] [U] à leur payer la somme de 1.909,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022, - Le rejet des demandes de Madame [C] [U], - La condamnation de Madame [C] [U] à leur payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - La condamnation de Madame [C] [U] aux dépens. Se prévalant des dispositions de l’article 1104 du code civil, Monsieur et Madame [J] font valoir qu’en vertu du contrat de vente du 1er juillet 2022 et plus précisément des clauses figurant en pages 30 et 31, le paiement des charges de la période allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 incombe à Madame [C] [U]. Selon eux, le paiement de la somme de 299,31 euros mentionné en page 31 de l’acte de vente correspond au prorata des charges du 3ème trimestre 2022. Ils indiquent avoir cependant effectué eux-mêmes le règlement au titre de la régularisation des charges auprès du syndic de copropriété par virement du 06 janvier 2023. Par ailleurs, les demandeurs s’opposent à l’octroi de délais de paiement au motif que Madame [C] [U] est de mauvaise foi, que le règlement est attendu depuis le mois de décembre 2022 et que sa situation financière lui permet de faire face à cette dette. Egalement représentée par son conseil, Madame [C] [U] se réfère à ses conclusions déposées à l’audience et sollicite : - A titre principal, le rejet des demandes de Monsieur et Madame [J], - A titre subsidiaire, l’autorisation de s’acquitter des sommes dues dans le délai de 24 mois, - La condamnation de Monsieur et Madame [J] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - La condamnation de Monsieur et Madame [J] aux dépens. Madame [C] [U] fonde sa demande principale sur l’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Selon elle, la disposition contractuelle sur laquelle se fondent les demandeurs est ambiguë et n’emporte pas dérogation à la répartition légale des charges non comprises dans le budget prévisionnel entre le vendeur et l’acquéreur. A titre subsidiaire, Madame [C] [U] conteste le montant des charges qu’elle estime excessivement élevé en comparaison des exercices précédents, et ce malgré le bouclier tarifaire mis en place par l’article 1er du décret n°2022-514 du 09 avril 2022. Elle estime ainsi qu’il appartient à Monsieur et Madame [J] de justifier du montant réclamé, en produisant notamment les factures d’eau. Enfin, au soutien de sa demande subsidiaire de délais de paiement, Madame [C] [U] invoque l’article 1343-5 du code civil et expose sa situation personnelle et financière qu’elle estime incompatible avec le paiement immédiat de la somme réclamée. L’affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS I – Sur la demande de Monsieur et Madame [J] en paiement de la somme de 1.909,64 euros Il résulte de l’article 6-2, 3° du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qu’en cas de vente d’un lot dépendant d’une copropriété, le moins perçu sur provision révélé par l’approbation des comptes est à la charge de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. Toutefois, l’article 6-3 du même décret prévoit la possibilité pour les parties de convenir d’une autre répartition. A cet égard, l’article 1104 du code civil donne force obligatoire aux conventions légalement formées. En l’espèce, l’acte authentique de vente signé le 1er juillet 2022 par les parties comporte une clause relative à la répartition des charges de copropriété aux termes de laquelle : « Le VENDEUR règle au syndic par prélèvement sur le prix de la vente : - L’ensemble des provisions exigibles au jour de l’acte, que celles-ci correspondent au budget prévisionnel ou à des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ; - Tout arriéré de provisions ou toutes avances sur ces mêmes charges exigibles antérieurement au jour de l’acte ; - Et plus généralement toute somme devenue exigible à l’égard du syndicat des copropriétaires du fait de la vente ; - Sans omettre les honoraires de mutation incombant au VENDEUR tels que ceux-ci sont indiqués dans l’état daté qui a été délivré par le syndic préalablement aux présentes. L’ACQUEREUR supporte les provisions de budget prévisionnel exigibles postérieurement au jour de la vente ainsi que toutes provisions non comprises dans le budget prévisionnel exigibles postérieurement à cette date, et plus généralement, toute somme qui deviendra exigible à l’égard du syndicat des copropriétaires ». Loin de constituer une dérogation contractuelle au principe fixé par l’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur, cette clause dépourvue de toute ambiguïté ne fait qu’en rappeler la teneur. Il en résulte que l’imputation des charges se fait en fonction, non pas de l’exercice auquel elles se rapportent comme le prétendent les demandeurs, mais de la date d’exigibilité des sommes. Ainsi, la régularisation des charges de copropriété pour l’exercice allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, exigible à compter de la clôture des comptes dont il est constant qu’elle est postérieure à la vente, est à la charge des acquéreurs. Pour démontrer le contraire, Monsieur et Madame [J] se fondent sur la clause particulière intitulée « Règlement définitif des charges » figurant en page 31 de l’acte de vente. Cependant, cette clause, qui règle uniquement les comptes de l’exercice en cours au 1er juillet 2022 soit l’exercice 2022-2023, ne constitue pas non plus une stipulation dérogatoire au principe fixé par le décret pour la répartition du moins perçu révélé par l’approbation des comptes 2021-2022 dont il est question en l’espèce. Par ailleurs, l’interprétation du contrat par un tiers, fût-il notaire, ne constitue pas un élément de preuve de nature à remettre en cause les termes clairs du contrat. En conclusion, Monsieur et Madame [J] ne démontrent pas que les parties avait convenu, au moment de la vente, d’une répartition des charges différente de celle fixée par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, de sorte que le paiement de la régularisation des charges de l’exercice 2021-2022 leur incombe.  Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande en paiement. II – Sur les frais du procès En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens. En outre, compte-tenu des frais que Madame [C] [U] a été contrainte d’exposer pour se défendre dans le cadre de la présente instance, ils seront condamnés à lui payer une somme qui sera fixée à 800 euros, faute de produire les justificatifs du montant réclamé. PAR CES MOTIFS Le tribunal, DEBOUTE Monsieur [M] [J] et Madame [W] [E] épouse [J] de leur demande en paiement de la somme de 1.909,64 euros ; CONDAMNE conjointement Monsieur [M] [J] et Madame [W] [E] épouse [J] à payer à Madame [C] [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE conjointement Monsieur [M] [J] et Madame [W] [E] épouse [J] aux dépens. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier LE PRESIDENT                                                                              LE GREFFIER