Cour d'appel, 05 septembre 2024. 22/05555

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 05 SEPTEMBRE 2024 N° RG 22/05555 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-NAM5 [R] [H] [S] [H] c/ [K] [O] [L] [P] épouse [O] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/01292) suivant déclaration d'appel du 08 décembre 2022 APPELANTS : [R] [H] de nationalité Française demeurant [Adresse 1] [S] [H] de nationalité Française demeurant [Adresse 1] Représentés par Maître Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [K] [O] né le 30 Décembre 1974 à [Localité 4] de nationalité Française demeurant [Adresse 3] [L] [P] épouse [O] née le 06 Novembre 1978 à [Localité 7] de nationalité Française demeurant [Adresse 3] Représentés par Maître Nathalie TARAVEL-HAVARD de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Paule POIREL, président, Emmanuel BREARD, conseiller, Roland POTEE, président, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, Greffier lors des débats : Odile TZVETAN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 7 mai 2015, les époux [K] et [L] [O] se sont vus consentir, par l'intermédiaire de la société SARL la Foret Immobilier, un bail d'habitation sur une maison sise [Adresse 2] à [Localité 4], appartenant à M. [R] [H] et Mme [S] [H]. Par lettre du 23 octobre 2020, le mandataire des bailleurs a notifié aux époux [O], un congé de reprise des lieux au profit de M. [E] [H]-[F], fils des bailleurs. Par actes du 28 avril 2021, M. et Mme [O] ont assigné M. et Mme [H], et la société Laforet Immobilier, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment de voir dire frauduleux le congé délivré et de voir condamner M. et Mme [H] au paiement de dommages et intérêts. Par jugement du 14 novembre 2022 le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - prononcé l'annulation du congé délivré le 23 octobre 2020 par M. et Mme [H], - condamné M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [O] la somme de 9.100 euros en réparation de leur préjudice de jouissance arrêté au mois de septembre 2022, - dit que M. et Mme [H] seront redevables vis-à-vis de M.et Mme [O] de la somme de 2.437,59 euros au titre des travaux de rénovation intérieure, une fois ceux-ci réalisés par ces derniers, - A défaut de règlement de leur part à l'issue de l'exécution des travaux, condamné M. et Mme [H] au paiement de ladite somme au profit de M. et Mme [O], - débouté M. et Mme [O] du surplus de leurs demandes en paiement, - condamné M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [O] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. et Mme [H] de leur demande émise de ce chef, - condamné M. et Mme [H] au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des différents constats d'huissier pour un montant de 1.814,67 euros, - dit en revanche que le coût de l'expertise EXB sera écartée des dépens, - rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision. M. et Mme [H] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 8 décembre 2022, et par dernières conclusions déposées le 7 mai 2024, ils demandent à la cour de : 1. Concernant le congé pour reprise : - réformer le jugement rendu le 14 novembre 2022 en ce qu'il a prononcé l'annulation du congé délivré le 23 octobre 2020 par M. et Mme [H] vis-à-vis de leurs locataires, Et statuant à nouveau : - juger que le fils du bailleur, M.[H]-[F], peut bénéficier de la reprise pour logement, - juger que le congé pour reprise a été délivré régulièrement avant toute procédure de mise en sécurité, En conséquence, - juger que le congé pour reprise délivré par Mme et M. [H] est régulier et ne revêt pas de caractère frauduleux, - débouter Mme et M. [O] de leurs demandes sur ce chef, 2. Concernant la demande d'indemnités pour préjudice de jouissance : - réformer le jugement rendu le 14 Novembre 2022 en ce qu'il a condamné M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [O] la somme de 9.100 euros en réparation de leur préjudice de jouissance arrêté au mois de septembre 2022, Et statuant à nouveau : - juger que Mme et M. [H] n'ont pas manqué à leurs obligations contractuelles, En conséquence, - débouter Mme et M. [O] de leurs demandes d'indemnités pour préjudices de jouissance et de leur demande d'indemnités complémentaire pour préjudices de jouissance de 709.99 euros, 3. Concernant les depens et l'article 700 du code de procédure civile : - réformer le jugement rendu le 14 Novembre 2022 en ce qu'il a condamné M. et Mme [H] à payer M. et Mme [O] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des constats d'huissier pour un montant de 1.814,67 euros, Et statuant à nouveau : - débouter Mme et M. [O] de leur demande de remboursement de la somme de 309,78 euros au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie, - débouter Mme et M. [O] de leurs demandes, - condamner Mme et M. [O] au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions du 24 mai 2024, M. et Mme [O], demandent à la cour de : - confirmer purement et simplement le jugement rendu en ce qu'il a : * prononcé l'annulation du congé délivré le 23 octobre 2020 par M. [R] [H] et Mme [S] [H] vis-à-vis de leurs locataires, * condamné M. [R] [H] et Mme [S] [H] à payer à M. [K] [O] et Mme [L] [O] la somme de 9.100 € en réparation de leur préjudice de jouissance arrêté au mois de septembre 2022, * débouté M. [K] [O] et Mme [L] [O] du surplus de leurs demandes en paiement, * condamné M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [O] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * débouté M. et Mme [H] de leur demande émise de ce chef, * condamné M. et Mme [H] au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des constats d'huissier pour un montant de 1 814,67 euros. Y ajoutant, - condamner solidairement M. et Mme [H] à verser à M. et Mme [O] une somme de 709,99 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance pour la période du mois d'octobre 2022 jusqu'au 3 mai 2023 inclus, - donner acte à M. et Mme [O] de leur renonciation à solliciter la confirmation du jugement déféré s'agissant de la condamnation de M. et Mme [H] à faire réaliser les travaux de rénovation intérieure pour un montant de 2.437,59 euros ou leur condamnation à verser cette somme en remboursement desdits travaux et de leur renonciation à solliciter le remboursement de la moitié du coût de l'état de sortie du 3 mai 2023 à hauteur de 309,78 € - condamner solidairement M. et Mme [H] à verser à M. et Mme [O] une somme de 3 .000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner solidairement aux entiers dépens en ce inclus le procès-verbal de constat du 16 février 2023 (pièce n°50 : 300 euros TTC). Par message RPVA du 13 mai 2024, l'avocat des intimés a sollicité le rabat de la clôture au jour des plaidoiries pour répondre aux conclusions adverses du 7 mai 2024 et par message RPVA du 16 mai 2024, l'avocat des appelants a indiqué ne pas s'y opposer. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 30 mai 2024 avec clôture au 16 mai 2024. A l'audience de plaidoirie, en accord avec les parties, la clôture a été reportée au jour des débats. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la saisine de la cour Bien que les locataires aient quitté les lieux le 3 mai 2023, la question de la validité du congé pour reprise délivré le 23 octobre 2020 par les bailleurs à effet du 6 mai 2021 reste d'actualité dans la mesure où la cour est aussi saisie de la demande des locataires en réparation du préjudice de jouissance qu'ils invoquent pour la période courant jusqu'à leur départ des lieux, la recevabilité de cette demande pour la période posterieure à la date d'effet du congé étant conditionnée à la nullité du congé. Par ailleurs, en raison de ce départ, la condamnation des bailleurs au paiement des travaux de rénovation intérieure, une fois réalisés par les locataires, est devenue sans objet et les époux [O] déclarent d'ailleurs y renoncer. Sur le congé pour reprise Les appelants font grief au premier juge d'avoir considéré que le congé n'avait pas été délivré pour un motif sérieux dans la mesure où la situation de leur fils, à l'époque mineur de 17 ans et étudiant à [Localité 8], ne permettait pas de vérifier que le logement de [Localité 4] pouvait lui servir de résidence principale alors qu'à la date d'effet du congé en mai 2021, [E] [H]-[F] devait intégrer la CPGE commerciale du lycée [5] de [Localité 4], admission à laquelle il a dû renoncer compte tenu de la contestation du congé par les locataires, pour intégrer une autre classe préparatoire au Lycée [6] à [Localité 8] dans laquelle il avait également été admis, obligeant ainsi ses parents à prendre en charge le coût de location d'un studio à [Localité 8]. Les intimés demandent confirmation du jugement pour les motifs retenus par le tribunal et au regard de la minorité du fils des bailleurs qui, sauf émancipation, fait obstacle selon eux à la reprise, le bénéficiaire devant être majeur. Sur ce dernier point, comme l'a exactement retenu le premier juge, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'interdit pas de faire bénéficier du congé un descendant du bailleur encore mineur, même non émancipé, au moment de l'effet du congé pour reprise et il est concevable qu'un mineur de 17 ans puisse gérer son quotifien de manière autonome à son domicile même s'il reste représenté par ses parents pour les actes nécessaires à l'administration ou la conservation du logement. En revanche, il est justifié par la production en appel de la confirmation des voeux Parcoursup établie en juin 2021 ( pièce appelants n° 25), que le fils des bailleurs avait été admis en classe préparatoire ECG-mathématiques appliquées + HGG au lycée [5] de [Localité 4], qu'il avait accepté cette proposition le 5 juin 2021 et que le logement parental pouvait ainsi lui servir de résidence principale. Les locataires ayant assigné leur bailleurs notamment en nullité du congé pour reprise le 28 avril 2021 en se maintenant dans les lieux, il doit être retenu, comme parfaitement congruent avec les explications des bailleurs que leur fils a été amené à modifier ses choix comme le soutiennent les appelants, pour s'orienter vers le lycée toulousain qu'il a finalement choisi et qui offrait exactement la même formation de classe préparatoire dès lors qu'il ne pouvait bénéficier de l'hébergement prévu sur [Localité 4], comme l'indique la confirmation des voeux Parcoursup, au chapitre des éventuels voeux en attente. Dans ces conditions, le congé pour reprise apparaît avoir été délivré pour un motif sérieux et le jugement qui l'a annulé sera en conséquence infirmé de ce chef de sorte que les époux [O] seront réputés occupants sans droit ni titre à compter du 6 mai 2021. Sur le préjudice de jouissance Les époux [O] demandent confirmation du jugement qui a retenu l'indécence du logement et les a indemnisés pour le préjudice subi depuis mai 2018 jusqu'à septembre 2022, en y ajoutant en appel la période d'octobre 2022 au 3 mai 2023, jour de leur départ. Les époux [H] contestent tout manquement à leurs obligations de bailleur en niant d'une part la réalité de certains des désordres dénoncés, en imputant d'autre part le retard invoqué dans l'exécution des travaux et les dégradations en résultant à la faute des locataires refusant de laisser entrer les artisans dans leur logement pour établir les devis et pour réaliser les travaux et enfin, en affirmant avoir accompli toutes les démarches nécessaires dès 2018, quand l'agence immobilière les a informés des désordres invoqués puis en 2021, les derniers travaux étant achevés en octobre 2021. Comme indiqué plus haut, les demandes des locataires au titre du préjudice subi en raison des désordres affectant le logement loué ne sont recevables que pour la période d'occupation licite du logement s'achevant le 6 mai 2021. Il n'est pas contesté que les bailleurs ont été avisés au début du mois de mai 2018 des réclamations des locataires transmises à l'agence Laforet Immobilier, mandataire des bailleurs, par la Ville de [Localité 4] dans un courrier du 30 avril 2018 faisant état d'infiltrations d'eau par la verrière donnant dans la cage d'escalier pendant les épisodes pluvieux, de traces d'humidité dans le plancher du salon et des fenêtres du 1er étage ne semblant pas étanches. Les débats d'appel ne permettent pas de remettre en cause les exacts motifs du premier juge qui, aux termes d'une analyse complète des mêmes pièces que celles soumises à la cour, a retenu la réalité des infiltrations d'air et d'eau avec leurs conséquences en termes de moisissures et fissures aux murs et de mauvaise fermeture des fenêtres, persistant malgré les premiers travaux achevés au 1er mars 2019 et ce jusqu'aux travaux de réfection sur la couverture réalisés par les bailleurs et constatés par la ville de [Localité 4] en juin 2021. De la même manière, le tribunal a constaté à juste titre qu'il n'était pas établi par les pièces produites que les locataires aient cherché à retarder l'exécution des travaux, notamment en ne laissant pas libre accès du logement aux artisans et il a relevé également à bon droit que les époux [H] ne pouvaient échapper à leur responsabilité en se retranchant derrière les manquements imputés à leur agent immobilier, agissant en qualité de mandataire des bailleurs. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'un trouble de jouissance des époux [O] pour l'occupation d'un logement soumis à des infiltrations d'eau dues à une toiture et une verrière dégradées et non entretenues, provoquant de l'humidité et des moisissures dans les pièces, à des infiltrations d'air parasites dues à cette verrière ou à des fenêtres avec une menuiserie dégradée. L'indemnité de 200 euros pas mois fixée par le tribunal au titre du préjudice de jouissance subi du fait des infiltrations depuis le 1er mai 2018 sera confirmée par la cour mais limitée au 6 mai 2021, date d'effet du congé validé par le présent arrêt, soit 7.200 euros pour 36 mois. Il n'y a pas lieu à dommages et intérêts complémentaire pour le préjudice subi au titre des travaux de rénovation intérieure indemnisés à partir de juillet 2021, soit postérieurement à la date du congé. Sur les autres demandes Les locataires ne sont pas fondés à demander le remboursement du coût du procès-verbal de constat d'huissier dressé en février 2023 dans le logement litigieux soit postérieurement à la date d'effet du congé du 6 mai 2021. Pour la même raison, seul le coût des constats des 26 janvier, 1er février et 17 février 2021, nécessaires à l'obtention des preuves des désordres allégués par les locataires, sera mis à la charge des bailleurs pour un coût total de 1038,20 €, les constats posterieurs ne pouvant être pris en compte. Chaque partie succombant en partie en appel supportera la charge de ses propres dépens et il ne sera pas fait droit aux demandes d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau; Valide le congé pour reprise délivré aux époux [O] le 23 octobre 2020 à effet du 6 mai 2021; Condamne solidairement M. [R] [H] et Mme [S] [H] à payer à M. [K] [O] et Mme [L] [O] ensemble: - la somme de 7.200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance arrêté au 6 mai 2021 - le coût des procès verbaux de constats d'huissier des 26 janvier, 1er février et 17 février 2021 pour un coût total de 1038,20 €; Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties; Dit n'y avoir lieu à indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Odile TZVETAN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,