Texte intégral
Du 19 novembre 2024
5AH
SCI/DC
PPP Contentieux général
N° RG 23/04307 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTQX
[I] [C] [G]
C/
[P] [O]
Expéditions délivrées à :
SCP TMV
FE délivrée à :
SCP TMV
Le 19/11/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
JUGEMENT EN DATE DU 19 novembre 2024
JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente
GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE
DEMANDEUR :
Monsieur [I] [C] [G] né le 07 Mars 1961 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Marine RAFFIER loco Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de Bordeaux
DEFENDEUR :
Monsieur [P] [O] né le 20.03.1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne
INTERVENANTE VOLONTAIRE :
Madame [B] [X] épouse [O] née le 15.04.1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
Comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique en date du 8 octobre 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 1er mars 2021, Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [I] [G] et Madame [W] [G], portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer révisable de 850 € et un dépôt de garantie de 850 €. L’état des lieux d’entrée a été établi le 28 février 2021.
Les lieux loués ont été libérés et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30 avril 2023 entre Monsieur [I] [G] et Madame [W] [G] d'une part et, Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] d'autre part.
Par courrier daté du 15 mai 2023, Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] ont informé Monsieur [I] [G] et Madame [W] [G] de l'existence d'autres dégradations outre celles constatées par l'état des lieux de sortie dont le coût des réparations serait déduit du dépôt de garantie.
Par lettre recommandée daté du 8 juin 2023, Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] ont restitué par chèque daté du 24 juin 2023 à Monsieur [I] [G] et Madame [W] [G] la somme de 509 € au titre du dépôt de garantie.
Une tentative de conciliation entre les parties s'est soldée par un échec, constaté le 1er décembre 2023 par le secrétariat de la commission départementale de conciliation.
Par requête réceptionnée le 19 décembre 2023, Monsieur [I] [G] a saisi le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir la condamnation de Monsieur [P] [O] à lui payer :
• la somme principale de 341 € au titre du remboursement du dépôt de garantie ;
• la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts.
Les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception à l'audience du 13 février 2024 et après plusieurs reports successifs l'affaire a été examinée à l'audience du 8 octobre 2024.
Lors de cette audience, Monsieur [I] [G], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
• Juger ses demandes recevables et bien fondées,
• Rejeter les demandes de Monsieur [O],
En conséquence :
• Condamner Monsieur [O] à lui restituer le solde du dépôt de garantie,
• Condamner Monsieur [O] à l'indemniser à hauteur de 1.360 € à titre de dommages et intérêts, à parfaire au jour des plaidoiries,
En tout état de cause,
• Condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
A l’appui de sa demande en restitution du solde du dépôt de garantie, il se fonde sur les articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 et indique qu'il a été convenu entre les parties qu'il pourrait effectuer les réparations de la baignoire mais que Monsieur [O] lui a refusé l'accès au logement. Il ajoute que le bailleur ne pouvait refuser l'exécution de son obligation de réparation en nature. Il conclut que le coût de l'intervention du professionnel, qu'il aurait pu réaliser pour un montant moindre, ne saurait être déduit du dépôt de garantie. Il indique également que le ramonage dont la facture du 4 janvier 2023 est versée aux débats a été fait par une entreprise qui a fermé son établissement le 31 décembre 2022. Il ajoute, conformément à l'article L. 237-2 du code de commerce, que le procès-verbal de dissolution n'a été déposé au registre du commerce et des sociétés que le 24 mars 2023, qu’ainsi la dissolution ne lui était opposable qu'à compter de cette date et que la facture ne peut pas être considérée comme fausse. Il précise qu'il a restitué un lave-linge en bon état à son départ des lieux et ajoute qu'il a rempli son obligation de restitution. Il argue que l'état des lieux de sortie ne fait aucune indication du lave-linge et que Monsieur [O] ne rapporte aucun élément démontrant l'existence de fuites ainsi que leur imputabilité. Il soutient qu'aucun élément ne permet de remettre en cause la validité de la facture relative au changement de vitre de la cheminée ce qui démontre qu'il a rempli son obligation de réparation. Il ajoute que Monsieur [O] ne rapporte pas la preuve de l'existence de panneaux de bois et d'un robinet à l'extérieur au jour de l'état des lieux d'entrée, ni de leur absence au jour de l'état des lieux de sortie et considère que sa demande doit être rejetée. Il indique également que Monsieur [O] ne rapporte pas la preuve des dégradations du cumulus qu'il lui impute.
A l’appui de sa demande de dommages et intérêts qui correspond à l’application de la majoration du dépôt de garantie, il se fonde sur l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et indique Monsieur [O] avait jusqu'au 30 juin 2023 pour lui restituer le montant du dépôt de garantie. Il ajoute que la retenue qu'il a faite n'est pas justifiée et qu'il aurait dû récupérer le solde depuis 16 mois.
Au soutien de sa demande de rejet de la demande reconventionnelle de Monsieur [O], il indique qu'aucune précision n'est apportée concernant l'objet de la somme, le préjudice qu'elle indemnise et le quantum sollicité.
En défense, Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O], intervenant volontairement à la procédure et comparants en personne, ont demandé au juge des contentieux de la protection :
• A titre principal de débouter Monsieur [I] [G] de ses demandes ;
• A titre reconventionnel de condamner Monsieur [I] [G] à leur payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.
Ils indiquent avoir déduit du dépôt de garantie les sommes de 275 € au titre des réparations dans la salle de bains et de 66 € au titre du ramonage. Ils précisent avoir été en droit de refuser l'accès au logement à Monsieur [G] qui avait quitté les lieux et que les travaux ont été réalisés par un professionnel. Ils ajoutent que la société qui a réalisé le ramonage lors de la location de Monsieur [G] a cessé son activité en décembre 2022 et a donc émis une facture fausse en janvier 2023. Ils indiquent également que la vitre de la cheminée a été changée par Monsieur [G] alors que la facture qu'il produit mentionne des frais de pose et de dépose.
Ils ajoutent avoir constaté plusieurs problèmes qui ne figurent pas dans l'état des lieux de sortie dont la machine à laver et le lave-vaisselle que les locataires ont remplacés sans qu'ils en soient informés et qui ont fui dès la première utilisation, le robinet et les panneaux de bois extérieurs qui ont été supprimés et vendus ainsi que le changement du cumulus défectueux qu'ils ont effectué en sachant que l'ancien a été volontairement dégradé par Monsieur [G].
A l’appui de leur demande reconventionnelle, ils indiquent s'être déplacés à plusieurs reprises au tribunal, ce qui a engendré des pertes de salaires ainsi que des frais de déplacement.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT :
Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Madame [B] [O] :
En l’espèce, Madame [B] [O] intervient volontairement à l’instance en sa qualité de bailleur conformément au bail d'habitation consenti le 1er mars 2021 à Monsieur [I] [G] et Madame [W] [G].
Dans ces conditions et en l’absence de contestations, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de Madame [B] [O].
Sur la demande en restitution du solde du dépôt de garantie :
Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au contrat de bail conclu entre Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] et Monsieur [I] [G], le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux doit lui être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que " c) le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;".
Il échet de rappeler que s'il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur nature.
L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.
En l'espèce, les bailleurs ont retenu sur le dépôt de garantie d’une part la somme de 275 € au titre de travaux de réparation du mécanisme de vidage dans la salle de bains, d’autre par la somme de 66 € au titre des frais de ramonage du conduit de fumée d’un insert.
Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 1er mars 2021 et un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 30 avril 2023.
Concernant la baignoire, l'état des lieux d'entrée indique qu'elle était en bon état. A la sortie, elle est indiquée en état moyen et il est précisé que la bonde est cassée. Il s'agit donc d'une dégradation dont les responsables présumés sont les locataires, ce que Monsieur [I] [G] ne conteste pas.
Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] indiquent avoir fait réaliser des travaux de réparation pour la somme de 275 € et versent aux débats la facture n° 26 de la SARL ACTI'REVÊT du 23 mai 2023 pour la dépose et repose d'un mécanisme de vidage de la baignoire.
Monsieur [I] [G] fait cependant valoir que Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] lui avaient donné leur accord pour procéder à cette réparation et ont ensuite refusé l'accès à son ancien logement le 9 mai 2023, et produit à ce titre des échanges de messages entre le 4 et le 6 mai 2023, un courrier qu'il leur a adressé le 9 mai 2023 ainsi qu'un ticket de caisse pour la pièce à changer d'un montant de 17,90 €.
L'existence de cet accord n'est pas contestée par les propriétaires qui expliquent que les déconvenues subies après l’état des lieux de sortie et une consultation auprès de l’ADIL les ont conduits à refuser la réparation après la restitution des clés.
Monsieur [I] [G] était effectivement légalement tenu de faire les travaux et réparations locatives durant le bail qui est arrivé à terme le 30 avril 2023, et avant la date de l'état des lieux de sortie et la restitutions des clés. Ainsi, il ne peut valablement reprocher aux propriétaires de lui avoir refusé l'accès à son ancien logement, en dépit de l'existence d'un accord quant à cette réparation, ce dernier ne détenant plus aucun droit, dont celui de pénétrer dans les lieux, au titre du bail d'habitation depuis la restitution des clés.
Ainsi, la retenue de la somme de 275 € que Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] ont opérée sur le dépôt de garantie est justifiée.
Concernant le ramonage, l'état des lieux d'entrée indique que le dernier ramonage date de janvier 2017. En revanche, l'état des lieux de sortie n'en fait aucune mention.
Monsieur [I] [G] verse aux débats une facture de la société A-C-F AGENCE DE CHAUFFAGE relative au ramonage du conduit de fumée pour un montant de 90 € réglée par chèque le 4 janvier 2023.
Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] arguent du caractère faux de cette facture au motif que la société émettrice a été dissoute et a cessé totalement ses activités à compter du 31 décembre 2022.
Or, il ressort du registre national du commerce et des sociétés du 10 juin 2023 ainsi que du procès-verbal de l'associé unique du 31 décembre 2022 versés aux débats par les propriétaires que Monsieur [J] [M], associé unique de la SARL ACF, a prononcé sa dissolution et sa mise en liquidation amiable. Monsieur [J] [M] est également le liquidateur amiable de la SARL ACF.
En outre, il ressort du procès-verbal précité que Monsieur [J] [M], en qualité de liquidateur amiable, a été investi des pouvoirs les plus étendus pour continuer les affaires en cours et en engager de nouvelles pour les besoins de la liquidation, pour réaliser tous les éléments d'actif, même à l'amiable, pour payer les créanciers et pour attribuer le solde disponible à l'associé unique.
Ainsi, la facture attestant du ramonage du conduit, bien qu'établie dans le temps de la dissolution de la société, n’en est pas pour autant fausse, d’autant qu’elle a été établie lors de la période de liquidation amiable en l'absence d'éléments contraires produits concernant la date de clôture de la liquidation. Dès lors, le caractère faux de la facture n'est pas démontré. En outre, les défendeurs ne produisent aucune pièce qui démontrerait que le ramonage n’avait pas été réalisé et que la facture était une facture de complaisance.
Monsieur [I] [G] prouve donc avoir procédé à l'entretien du système de chauffage du logement qu'il louait.
En conséquence, la retenue de la somme de 66 € que Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] ont opérée sur le dépôt de garantie n'est pas justifiée.
En conséquence, le coût des réparations imputables à Monsieur [I] [G] s'élève à la somme de 275 €.
Le dépôt de garantie s'élevant à 850 €, Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] étaient redevables, après déduction de la somme imputable à Monsieur [I] [G], de la somme de 575 €, alors qu’ils n’ont restitué que la somme de 509 € qu'ils ont adressée à Monsieur et Madame [G] par chèque daté du 24 juin 2023.
Dès lors il y a lieu de condamner Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] à payer à Monsieur [I] [G], la somme de 66 € restant due sur le dépôt de garantie.
Sur la majoration prévue par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
La restitution du dépôt de garantie, déduction faite des sommes qui pouvaient être effectivement retenues, n'étant pas intervenue dans le délai de deux mois suivant l'état des lieux de sortie qui révélait un état non conforme à celui de l'état des lieux de sortie, Monsieur [I] [G] est fondé à réclamer l'application de la majoration de 10% du loyer mensuel en principal, soit une somme de 85 € par mois, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 1er juillet 2023 jusqu'au jour du paiement du solde du dépôt de garantie.
Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] seront donc condamnés à payer à Monsieur [I] [G] la somme de 1.360 € au titre de la majoration arrêtée au 8 octobre 2024, outre la somme de 85 € par mois à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la restitution de la somme de 66 € au titre du solde du dépôt de garantie.
Sur la demande reconventionnelle des défendeurs :
L'article 1240 du code civil indique que " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "
En l'espèce, Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] sollicitent l'indemnisation des déplacements effectués et pertes de salaires en raison des différentes audiences qui se sont tenues et auxquelles ils se sont rendus afin de solutionner leur litige.
Cette demande sera requalifiée et examinée au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Sur les demandes accessoires :
Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O], qui succombent, seront tenus aux dépens.
S’agissant de la demande de condamnation en remboursement des frais d’expertise judiciaire, Monsieur [I] [G] ne produit aux débats aucune décision ordonnant d’expertise judiciaire, il sera donc débouté de cette demande.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] seront condamnés à payer à Monsieur [I] [G] la somme de 400 € et seront donc déboutés de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile dès lors qu’ils sont condamnés aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,
DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [B] [O] ;
CONDAMNE Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] à payer à Monsieur [I] [G] :
• la somme de 66 € au titre de la restitution du dépôt de garantie après déduction des réparations locatives d'un montant de 275 € et imputation de la somme de 509 € déjà restituée,
• la somme de 1.360 € au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 arrêtée au 8 octobre 2024,
• la somme de 85 € par mois commencé à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la restitution du dépôt de garantie au titre de la majoration précitée ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur [P] [O] et Madame [B] [O] à payer à Monsieur [I] [G] la somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE
chargée des contentieux de la protection
