Tribunal judiciaire, 24 janvier 2025. 24/06361

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Arnault GROGNARD M [D] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Yves CLAISSE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/06361 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IPA N° MINUTE : 7 JUGEMENT rendu le vendredi 24 janvier 2025 DEMANDERESSE E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500 DÉFENDEURS Monsieur [N] [R], domicilié chez EPHAD [5], [Adresse 2] représenté par Me Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1281 Fondation ARIANE FALRET - SERVICE MANDATAIRE JUDICIAIRE A LA PROTECTION DES MAJEURS, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1281 Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 janvier 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 24 janvier 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/06361 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IPA EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 18 septembre 2012, PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à M et Mme [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 495,71 euros outre une provision sur charges. Mme [U] [X] épouse [R] est décédée le 18 décembre 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [N] [R], l'association Ariane Falret, en qualité de tuteur de ce dernier et M. [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : prononcer la résiliation du contrat de bail,ordonner l'expulsion de M. [N] [R] et M. [D] [K],autoriser la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux aux risques et périls des défendeurs,condamner, in solidum, M. [N] [R] et M. [D] [K] à lui payer la somme de 15 517,21 euros correspondant à l'arriéré des sommes dues à titre de loyers, charges et indemnité d'occupation, outre les intérêts au taux légal, à compter de la date de délivrance de l'assignation,condamner M. [D] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux,condamner, in solidum, M. [N] [R] et M. [D] [K] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la présente assignation et de tous les actes subséquents tendant à la libération des lieux. A l'audience du 30 octobre 2024, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 18 531,11 euros, selon décompte en date du 29 octobre 2024. PARIS HABITAT-OPH indique demander la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil pour non respect par le locataire de ses obligations légales (articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et suivants du code civil) et contractuelles à savoir l'absence d'occupation personnelle du bien et le non paiement du loyer. M. [N] [R] et l'association Ariane Falret, en qualité de tuteur, représentés par leur conseil, exposent que M. [N] [R] vit en EHPAD depuis le mois de juin 2022 et que c'est son beau-fils, M. [D] [K], qui occupe les lieux. Ils ajoutent que 90% de ses revenus sont utilisés pour payer son hébergement à l'EHPAD, qu'il ne peut payer la dette locative. Ils demandent que M. [D] [K] soit condamner seul au paiement. Bien que régulièrement assigné à étude, M. [D] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il sera référé aux écritures du demandeur déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DÉCISION Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement. Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [N] [R] n'occupe plus personnellement les lieux. PARIS HABITAT-OPH verse aux débats une attestation de l'établissement KORIAN situé [Adresse 2] mentionnant l'accueil de M. [N] [R] depuis le 22 juin 2022. Il n'est cependant pas établi qu'il ait donné congé du logement et restitué les lieux. Ainsi, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner le second manquement allégué. La date de la résiliation du contrat sera fixée au 22 mars 2023, date à laquelle PARIS HABITAT-OPH a eu connaissance du manquement dont elle se prévaut. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement des loyers et charges et au titre de l'indemnité d'occupation Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989. M. [N] [R] est redevable des loyers et charges jusqu'à la date de l’expiration du contrat. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Il est vrai que pèse sur le locataire une obligation de restitution des lieux à l'issue du contrat de bail qui justifie, lorsqu'il ne le fait pas, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation même s'il a quitté les lieux. Cependant, en l'espèce, il résulte des pièces versées par PARIS HABITAT-OPH que l'office a été informé, dès le 22 mars 2023, du placement définitif de M. [N] [R] en maison de retraite ce qui s'analyse en un abandon du logement. Dès lors il lui appartenait de mettre en œuvre rapidement les procédures lui permettant de reprendre possession du logement. Ainsi, M. [N] [R] sera condamné à payer la somme de 3 281,70 euros correspondant à la dette de loyers et de charges à la date de résiliation du contrat le 22 mars 2023 selon le décompte produit, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2024, date de l'assignation valant mise en demeure. L'occupation de M. [D] [K] est établie par les pièces versées aux débats et notamment sa demande de logement social sur laquelle il indique l'adresse du logement objet du présent litige, les échanges de courrier avec M. [I] [K] au mois de mars 2023 et de février 2024, au sujet de la demande de transfert de bail au bénéfice de M. [D] [K] et la sommation interpellative du 6 juin 2023, le commissaire de justice indiquant avoir rencontré M. [D] [K] dans les lieux qui lui a déclaré vivre dans l'appartement de ses parents depuis son plus jeune âge. Il sera donc condamné à payer la somme de 15 137,52 euros correspondant à l'arriéré d'indemnités d'occupation arrêté au 29 octobre 2024, mensualité de septembre incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2024, date de l'assignation valant mise en demeure. M. [D] [K] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [N] [R], l'association Ariane Falret, en qualité de tuteur de ce dernier et M. [D] [K], partie perdante, seront condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprendront le coût des assignations du 20 et du 21 juin 2024. En revanche, les frais d'exécution forcée ne sont à ce stade qu'éventuels et incertains, sans besoin donc qu'il ne soit statué dessus. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 18 septembre 2012 entre PARIS HABITAT-OPH, d'une part, et M. [N] [R], d'autre part, portant sur l'appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 6], DIT que la résiliation prendra effet à la date du 22 mars 2023, ORDONNE à M. [N] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE M. [N] [R] à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 3 281,70 euros arrêtée au 22 mars 2023, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, CONDAMNE M. [D] [K] à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 15 137,52 euros correspondant à l'arriéré d'indemnités d'occupation arrêté au 29 octobre 2024, mensualité de septembre incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2024, CONDAMNE M. [D] [K] à verser à PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 30 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), REJETTE la demande en paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [N] [R], l'association Ariane Falret, en qualité de tuteur de ce dernier et M. [D] [K] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection