Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/00026

Du 26 juillet 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/00026 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YU5E [Z] [O], [B] [O] C/ [E] [N], [M] [P] - Expéditions délivrées à avocat, défendeurs, - FE délivrée à Me Clémence HAUTBOIS Le 26/07/2024 Avocats : Me Clémence HAUTBOIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 juillet 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge GREFFIER : Madame Laétitia DELACHARLERIE, à l’audience, Madame Frédérique HUBERT, lors du délibéré DEMANDEURS : Monsieur [Z] [O] né le 11 Mars 1951 à [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me OKAÎ substituant Me Clémence HAUTBOIS (Avocat au barreau de BORDEAUX) Madame [B] [O] née le 01 Janvier 1951 à [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me OKAÎ substituant Me Clémence HAUTBOIS (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEURS : Monsieur [E] [N] [Adresse 3] [Localité 2] Présent Madame [M] [P] [Adresse 3] [Localité 2] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 07 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Octobre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par un contrat daté du 17 janvier 2021, Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [O] ont donné à bail à Monsieur [E] [N] et Madame [M] [P] une maison sise [Adresse 3] à [Localité 5] avec un loyer mensuel de 1.300 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation et une clause de solidarité. Par exploit d’huissier en date du 10 août 2023, M. et Mme [O] ont fait délivrer à M. [N] et Mme [P] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 5.200 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er août 2023. Par assignation en date du 30 octobre 2023, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 7 novembre 2023, M. et Mme [O] ont saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [N] et Mme [P]. A l’audience du 7 juin 2024, M. et Mme [O], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés, avec exécution provisoire, de : Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [N] et Mme [P] et tous occupants de leur chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;condamner solidairement M. [N] et Mme [P] à leur payer la somme de 4.360 € au titre des loyers et charges échus au 30 avril 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;condamner solidairement M. [N] et Mme [P] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner solidairement M. [N] et Mme [P] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Au soutien de ses prétentions, M. et Mme [O] font valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [N] et Mme [P] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 10 août 2023. Ils soutiennent par ailleurs, que le logement est utilisé par les défendeurs à des fins commerciales. M. et Mme [O] ajoutent qu’en tout état de cause, ils sont fondés à obtenir la condamnation de M. [N] et Mme [P] à leur payer les sommes leur restant dues, ainsi que leur expulsion. Ils précisent en outre qu’ils s’opposent aux délais de paiement demandés par M. [N] et Mme [P], dès lors que leur capacité financière est insuffisante pour assurer le règlement du loyer courant et d’une partie de leur dette, d’autant que ces derniers ont déjà pris de multiples engagements qu’ils n’ont pas tenus. M. [N] et Mme [P], présents à l’audience, contestent la créance alléguée par les demandeurs, en affirmant avoir soldé leur dette. Ils sollicitent, subsidiairement, des délais de paiement, par le biais de versements mensuels de 200 €, en sus du loyer courant, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort. MOTIFS DE LA DECISION  I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges : Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que les locataires doivent verser un loyer mensuel de 1.300 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, outre une clause de solidarité ;   Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par les locataires aux termes contractuellement convenus ; Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats, qui recense l’ensemble des loyers échus et l’ensemble des paiement effectués par les défendeurs et ceux perçus au titre de l’allocation logement, que M. [N] et Mme [P] restent redevables, à la date du 30 avril 2024, de la somme de 4.360 € ; Qu’en réponse, M. [N] et Mme [P] ne produisent aucune pièce qui démontrerait que le décompte en cause serait erroné, en n’intégrant pas, notamment, des versements qui auraient été effectués au bénéfice des demandeurs ; Attendu qu’il convient en conséquence de condamner solidairement M. [N] et Mme [P] à payer à M. et Mme [O] la somme de 4.360 € au titre des arriérés dus au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ; II - Sur la demande de délais de paiement : Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ; Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ; Attendu que ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l’octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant ; Attendu que le décompte produit aux débats par M. et Mme [O] révèle que tel n’est pas le cas, le loyer courant n’étant pas réglé par M. [N] et Mme [P] ; Que, dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée ; III - Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion : Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 17 janvier 2021 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que M. et Mme [O] ont, par communication électronique en date du 7 novembre 2023 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ; Attendu que M. et Mme [O] ont fait signifier, le 10 août 2023, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ; Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ; Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 10 octobre 2023 et d’ordonner l’expulsion de M. [N] et Mme [P] ainsi que de tous occupants de leur chef ; Attendu que la preuve d’une voie de fait ou que les locataires aient refusé une offre de relogement n’étant pas rapportée, il n’y a pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour faire procéder à l’expulsion ; Qu’il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte en l’état, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995), cette demande se confondant par ailleurs avec l’indemnité d’occupation réclamée par M. et Mme [O] ; Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ; Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner in solidum, en tant que besoin, M. [N] et Mme [P] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, dès lors qu’il n’existe aucun motif sérieux justifiant un montant plus élevé, ce qui reviendrait à une indexation fictive du loyer, qui serait alors sans commune mesure avec la valeur locative du bien ; IV - Sur les demandes accessoires : Attendu qu’il est fait droit à la demande de M. et Mme [O], il convient de condamner in solidum M. [N] et Mme [P] à leur payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ; Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LE JUGE DES REFERES, Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort, CONSTATONS que le bail liant Monsieur [Z] [O] et Madame [B] [O] d’une part, et Monsieur [E] [N] et Madame [M] [P] d’autre part, a été résilié à la date du 10 octobre 2023 ; CONDAMNONS solidairement M. [N] et Mme [P] à payer en derniers et quittances à M. et Mme [O] la somme de 4.360 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 30 avril 2024 ; REJETONS la demande de délais de paiement formée par M. [N] et Mme [P] ; ORDONNONS à M. [N] et Mme [P] de libérer de leurs personne, de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef la maison située [Adresse 3] à [Localité 5] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ; DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [N] et Mme [P] et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ; CONDAMNONS in solidum M. [N] et Mme [P] à payer en deniers et quittances à M. et Mme [O] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er mai 2024 jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS in solidum M. [N] et Mme [P] à payer à M. et Mme [O] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS in solidum M. [N] et Mme [P] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ; CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT