Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires à :
- Maître Anne GUALTIEROTTI
-Maître Christophe BELLOC
-Maître Bernard-Claude LEFEBVRE
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 21/08534
N° Portalis 352J-W-B7F-CUV34
N° MINUTE :
Assignation du :
14 Juin 2021
JUGEMENT
rendu le 14 Novembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société MYRABO, S.A.S
[Adresse 5]
[Localité 6]
représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0051
DÉFENDEURS
ASSOCIATION TUTELAIRE DES ALPES DE HAUTE PROVENCE, mandataire judiciaire à la protection des majeurs, prise en la personne de son représentant légal et es qualité de tuteur de Monsieur [E] [U]
[Adresse 10]
[Localité 1]
représentée par Maître Christophe BELLOC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #W0015
Monsieur [V] [W]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Maître Bernard-Claude LEFEBVRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R0031
Décision du 14 Novembre 2024
Charges de copropriété
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COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
DÉBATS
A l’audience publique du 12 Septembre 2024
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
[E] [J] [U] et [V] [W] sont respectivement usufruitier et nu-propriétaire des lots de copropriété n°139, 160, 341 et 342 correspondant à un appartement, deux parkings et une cave d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9].
Par acte d’huissier du 26 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait commandement à l’indivision [W]/[U] de payer les charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 17 mai 2019, d’un montant de 1.551,81 euros.
Par exploit d’huissier de justice signifié le 21 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner l’association tutélaire des ALPES DE HAUTE PROVENCE ès qualité de tuteur de [E] [U] et [V] [W] pour solliciter leur condamnation solidaire au paiement d’arriérés de charges pour un montant 17.757,26 euros.
Estimant [V] [W] seul redevable des charges de copropriété antérieures au 28 mars 2023, le syndicat des copropriétaires, dans ses conclusions récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 16 novembre 2023, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, demande au tribunal de :
- condamner [V] [W] au paiement de la somme de 10.074,13 euros, comptes arrêtés au 27 mars 2023, avec intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation;
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- condamner solidairement l’Association Tutélaire des Alpes de Hautes Provence, en qualité de tuteur de [E] [U], et [V] [W] au paiement de la somme de 1987,83 euros correspondant aux charges dues sur la période du 28 mars 2023 au 1er juillet 2023 ;
A titre subsidiaire :
- condamner [V] [W] au paiement de la somme de 8.923,70 euros comptes arrêtés au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation;
- condamner l’Association Tutélaire des Alpes de Hautes Provence en qualité de tuteur de [E] [U] au paiement de la somme de 1.987,83 euros correspondant aux charges dues sur la période du 28 mars 2023 au 1er juillet 2023;
En tout état de cause :
- condamner solidairement l’Association Tutélaire des Alpes de Hautes Provence en qualité de tuteur de [E] [U] et [V] [W] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts;
- condamner solidairement l’Association Tutélaire des Alpes de Hautes Provence en qualité de tuteur de [E] [U] et [V] [W] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement l’Association Tutélaire des Alpes de Hautes Provence en qualité de tuteur de [E] [U] et [V] [W] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG AVOCATS, société constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- débouter l’Association Tutélaire des Alpes de Hautes Provence en qualité de tuteur de [E] [U] et [V] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Dans ses conclusions n°5 notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, [V] [W] demande au tribunal de :
- dire et juger irrecevable et en tout cas mal fondé le syndicat des copropriétaires ;
- condamner [E] [U] représenté par l’association tutélaire des ALPES DE HAUTE PROVENCE à rembourser à [V] [W] la somme de 5.000 euros au titre des charges payées en ses lieu et place ;
Subsidiairement si le tribunal entrait en voie de condamnation contre [V] [W],
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- condamner [E] [U] représenté par l’association tutélaire des ALPES DE HAUTE PROVENCE à garantir à [V] [W] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et [E] [U] représenté par l’association tutélaire des ALPES DE HAUTE PROVENCE à verser à [V] [W] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bernard Claude LEFEBVRE.
Dans ses conclusions en défense avec demande de révocation de l’ordonnance de clôture notifiées par voie électronique le 28 novembre 2022, l’association tutélaire des ALPES DE HAUTE PROVENCE ès qualité de tuteur de [E] [U] sollicite du tribunal de :
- révoquer l’ordonnance de clôture du 28.10.2022;
Sur les demandes au fond,
- dire et juger que [E] [U] bénéficie d’un plan de surendettement de la Commission de surendettement des particuliers de Haute-Provence du 26.09.2019;
- débouter [V] [W] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes ;
Subsidiairement si le tribunal entre en voie de condamnation contre [E] [U],
- condamner solidairement le nu-propriétaire et l’usufruitier aux sommes sollicitées par le demandeur;
En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1500 euros à Monsieur [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 28 octobre 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 26 janvier 2023.
Par décision du 26 janvier 2023, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 28 octobre 2022 et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 30 mars 2023.
Par jugement du 28 mars 2023, le tribunal de proximité de Manosque a prononcé le rétablissement personnel de [E] [U] correspondant à un effacement de ses dettes non professionnelles, estimant sa situation irrémédiablement compromise au vu de ses seuls revenus issus des loyers provenant de l’appartement loué situé [Adresse 3] à [Localité 9].
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En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 janvier 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 12 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture
Le juge de la mise en état a déjà ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture par décision du 26 janvier 2023, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.
2. Sur les demandes principales en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [E] [J] [U] et [V] [W] sont respectivement usufruitier et nu-propriétaire des lots de copropriété n°139, 160, 341 et 342 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 8].
Sur les charges dues au 27 mars 2023
Sur l’absence de clause de solidarité
[V] [W] oppose que le règlement de copropriété ne contient pas de clause de solidarité entre usufruitier et nu propriétaire.
Le syndicat des copropriétaires soutient que l’article 33 du règlement de copropriété stipule que les obligations sont indivisibles et génère nécessairement une solidarité entre débiteur et que Monsieur [W] ne peut contester sa qualité de copropriétaire.
Sur ce :
Selon les articles 605 et 606 du code civil, « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et les grosses réparations demeurent à la charge du nu propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier est aussi tenu. » « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »
Ainsi, en cas de démembrement de la propriété d’un lot, il n’existe pas de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour toutes les sommes afférentes à ce lot en l’absence de clause de solidarité au paiement des charges stipulée dans le règlement de copropriété.
En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 8] stipule page 147, dans son article 33 alinéa 3 : « Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers, représentants, ou copropriétaires indivis d’un même lot ».
Les obligations du nu-propriétaire sur le bien consistent à prendre encharge les grosses réparations et celles de l’usufruitier d’être tenu aux réparations d’entretien. Bien que ces obligations soient indivisibles, elles ne sont pas solidaires entre elles.
Ainsi il ne peut être réclamé à [V] [W] que le paiement des grosses réparations en sa qualité de nu-propriétaire.
Il n’est pas justifié dans les décomptes produits que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sont dues au titre des grosses réparations.
Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande tendant à condamner [V] [W] au paiement de la somme de 10.074,13 euros, comptes arrêtés au 27 mars 2023, avec intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation.
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Sur les demandes formées à l’encontre de [V] [W]
Au soutien de sa demande principale à l’encontre de [V] [W], le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mars 2017, 06 décembre 2017, 05 décembre 2018, 04 décembre 2019, 23 mars 2021, 13 décembre 2021 et 15 décembre 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 au 30 septembre 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 18 mai 2021, 22 mars 2023 et 27 juin 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires des lots de copropriété n°139, 160, 341 et 342 déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9.639,06 euros au 27 mars 2023.
Il ressort des dispositions des articles 605 et 606 du code civil que seules les grosses réparations sont à la charge de [V] [W], en sa qualité de nu propriétaire.
En l’espèce, « les travaux de ravalement avec isolation thermique extérieur des façades, passage à une ventilation naturelle hygroréglable A, isolation des planchers hauts sur locaux chauffés, équilibrage et désembrouage du réseau de chauffage ainsi que la réfection des toitures terrasse avec isolation, étanchéité des balcons et menuiseries privatives » qui sont mentionnés page 23 du procès-verbal de l’assemblée générale du 05 décembre 2018 et pour lesquels des appels de fonds et des paiement sont demandés ne constituent pas des grosses réparations au sens des articles 605 et 606 du code civil.
Ces travaux consistent essentiellement en des travaux d’entretien ayant pour but essentiel d’isoler et d’étanchéifier le bâtiment.
Ils ne sont donc pas imputables à [V] [W].
En conséquence la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de [V] [W] pour un montant de 8.923,70 euros comptes arrêtés au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, sera rejetée.
Sur les charges dues sur la période du 28 mars 2023 au 1er juillet 2023
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mars 2017, 06 décembre 2017, 05 décembre 2018, 04 décembre 2019, 23 mars 2021, 13 décembre 2021 et 15 décembre 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 au 30 septembre 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 18 mai 2021, 22 mars 2023 et 27 juin 2023.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des lots de copropriété n°139, 160, 341 et 342 est débiteur de 1.987,83 euros entre le 1er avril 2023 et le 1er juillet 2023.
Il ressort des articles 605 et 606 du code civil que seules les grosses réparations sont à la charge de [V] [W], en sa qualité de nu propriétaire.
Les travaux concernant les cabines d’ascenseur et de curage de canalisation sont des travaux d’entretien qui sont uniquement à la charge de [E] [U] en qualité d’usufruitier.
[E] [U], représenté par l’association tutélaire des ALPES DE HAUTE PROVENCE ès qualité de tuteur, ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
Les demandes formées à ce titre à l’encontre de [V] [W], seront rejetées.
3. Sur la demande de paiement de 5.000 euros formée par [V] [W]
[V] [W] soutient qu’il a versé 5.000 euros entre le 12 avril 2021 et le 1er février 2022 pour les travaux de ravalement et de toiture et en sollicite le remboursement par [V] [W].
En l'espèce, il ne justifie pas de ces versements, les relevés de compte individuel de copropriétaires des lots de copropriété n°139, 160, 341 et 342 produits ne mentionnant pas qu’il est à l’origine de certains paiements. Cependant le syndicat des copropriétaires reconnaît que [V] [W] a versé 4.500 euros, deux chèques ayant été rejetés.
Cependant, [E] [U] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel et à ce titre l’ensemble de ses dettes ont été effacées par jugement du 28 mars 2023.
[V] [W] sera par conséquent débouté de sa demande en paiement formée à l’encontre de [V] [W].
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4. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par les défendeurs de leurs obligations.
Il resort des débats et des éléments du dossier que [V] [W] n’est redevable d’aucune obligation envers le syndicat des copropriétaires et que [E] [U] a fait l’objet d’une mesure de rétablissement personnel, sa situation apparaissant irrémédiablement compromise.
Alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que [E] [U], représenté par l’association tutélaire des ALPES DE HAUTE PROVENCE ès qualité de tuteur, a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
5. Sur les demandes accessoires
[E] [U], représenté par l’association tutélaire des ALPES DE HAUTE PROVENCE ès qualité de tuteur, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile qui seront recouvrés par la SCP DPG AVOCATS, société constituée.
Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, de le condamner à verser au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de rejeter les demandes formées par [V] [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande tendant à condamner [V] [W] au paiement de la somme de 10.074,13 euros, comptes arrêtés au 27 mars 2023, avec intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande subsidiaire tendant à condamner [V] [W] au paiement de la somme de 8.923,70 euros comptes arrêtés au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;
CONDAMNE [E] [U], représenté par l’association tutélaire des ALPES DE HAUTE PROVENCE ès qualité de tuteur, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1.987,83 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées entre le 1er avril 2023 et le 1er juillet 2023 ;
DEBOUTE [V] [W] de sa demande tendant à condamner [E] [U] représenté par l’association tutélaire des ALPES DE HAUTE PROVENCE à lui rembourser la somme de 5.000 euros au titre des charges payées en ses lieu et place ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
REJETTE toute autre demande plus ample, ou contraire ;
CONDAMNE [E] [U] représenté par l’association tutélaire des ALPES DE HAUTE PROVENCE aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à la SCP DPG AVOCATS, société constituée, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;
CONDAMNE [E] [U] représenté par l’association tutélaire des ALPES DE HAUTE PROVENCE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024
La Greffière La Présidente
