Texte intégral
Du 15 novembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/01476 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNXX
Société GIRONDE HABITAT
C/
[N] [V]
- Expéditions délivrées à GIRONDE HABITAT
- FE délivrée à GIRONDE HABITAT
Le 15/11/2024
Avocats :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
Société GIRONDE HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Madame: [Y] [T], munie d’un pouvoir spécial
EFENDEUR :
Monsieur [N] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 27 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Juillet 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte du 27 août 2020, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [N] [V] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 4].
Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à Monsieur [N] [V] le 15 septembre 2022 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. L’OPH GIRONDE HABITAT lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.
Par acte du 19 juillet 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé en lui demandant de :
- condamner Monsieur [N] [V] à payer la somme principale 13646,05 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- faire jouer corrélativement la clause résolutoire pour non-paiement et défaut d’assurance insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- prononcer l’expulsion de Monsieur [N] [V], ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit, avec le concours de la force publique si besoin est,
- lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif,
- condamner Monsieur [N] [V] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Monsieur [N] [V] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.
L'affaire a été débattue à l’audience du 27 septembre 2024.
Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 14175,51 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience. Monsieur [N] [V] ayant justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, l’OPH GIRONDE HABITAT indique se désister de sa demande fondée sur ce motif pour ne retenir que celle fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges.
Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens et dans lesquelles il précise que l’indemnité d'occupation a lieu d’être fixée au montant du loyer et des charges avec revalorisation au même titre que le loyer, conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention passée entre elle et l'État.
Monsieur [N] [V], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :
- Sur la recevabilité de l'action :
L’OPH GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 3 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer a été signifié le 15 septembre 2022, pour la somme en principal de 4757,91 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 novembre 2022.
Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.
Monsieur [N] [V], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.
- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L’OPH GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [N] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 14175,51 euros à la date du 26 septembre 2024.
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus rappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.
Faute de comparaître, Monsieur [N] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Monsieur [N] [V] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 592,26 euros à compter de cette date.
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
Monsieur [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.
Le demandeur ne justifiant pas avoir exposé des frais de cette nature, sa demande à ce titre sera rejetée.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS, à la date du 16 novembre 2022, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2020 et liant l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à Monsieur [N] [V], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [V] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (592,26 euros à la date du 26 septembre 2024) ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 14 175,51 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 26 septembre 2024, échéance d'août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
REJETONS la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
