Cour d'appel, 22 juin 2023. 22/06415

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 22 JUIN 2023 N° 2023/ 456 Rôle N° RG 22/06415 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJKRM [M] [O] [S], [J] [T] épouse [O] C/ S.A.R.L. AUTOMOBILES DISTRIBUTION SERVICES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Julia DELEPINE Me Emilie ANDREOZZI Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 08 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00432. APPELANTS Monsieur [M] [O] né le 08 Mars 1963 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] Madame [S] [T] épouse [O] née le 01 Octobre 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Julia DELEPINE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Mathieu POINTUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.A.R.L. AUTOMOBILES DISTRIBUTION SERVICES Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Emilie ANDREOZZI, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 16 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur Madame Myriam GINOUX, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé à effet au 12 juillet 2014, M. [M] [O] et Mme [S] [O] née [T] ont consenti à M. [Z] [V], agissant pour le compte de la société à responsabilité limitée (SARL) Automobiles Distribution Services (société ADS) un bail commercial portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée d'un immeuble comprenant des appartements donnés à bail d'habitation, [Adresse 1] à [Localité 3], pour une activité d'achat et vente de vehicules moyennant un loyer annuel initial de 13 800 euros hors taxes et hors charges, outre 120 euros par trimestre de provisions sur charges. Le 3 juillet 2020, un avenant de révision triennale a été conclu entre les parties afin de porter le montant annuel du loyer à 14 821,60 euros. Faisant grief à la société ADS d'exercer dans les locaux une activité de mécanique, les époux [O] lui ont demandé, par courrier en date du 30 septembre 2020, signifié le 2 octobre 2020, de cesser une telle activité et de justifier de la souscription d'un contrat d'assurance. Le 26 octobre 2020, les époux [O] ont fait délivrer à la société ADS un commandement de payer la somme de 8 394,45 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté à la date du 23 octobre 2010 visant la clause résolutoire. Le 23 avril 2021, les époux [O] ont fait délivrer à la même société un deuxième commandement d'avoir à payer la somme principale de 1 487,10 euros au titre d'un arriéré de charges en visant la clause résolutoire et à se conformer aux stipulations du bail commercial en cessant l'exercice non conforme de l'activité mécanique, de communiquer la preuve de la souscription d'une assurance en responsabilité au titre de son activité professionnelle, de procéder à la dépose du groupe climatiseur installé sans autorisation et de cesser toute sous-location non autorisée. Soutenant que ce dernier commandement de payer est demeuré infructueux, les époux [O] ont, par exploit d'huissier en date du 26 janvier 2022, assigné la société ADS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment d'entendre prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la société ADS et le condamner à lui payer des sommes provisionnelles. Par ordonnance du 8 avril 2022, ce magistrat, relevant des contestations sérieuses tenant, d'une part, à la mauvaise foi manifeste des bailleurs en ce qui concerne la véritable activité exercée dans les locaux loués, au regard des installations lourdes correspondant à une activité de réparation de véhicules et à la signature de l'avenant de révision, démontrant l'acceptation tacite par les bailleurs de l'exercice d'une telle activité pendant plusieurs années, et, d'autre part, au fait que le commandement de payer vise à la fois des loyers impayés et des manquements du preneur à ses obligations contractuelles ne permettant pas un examen distinct de ses effets, a : - dit n'y avoir lieu à référé ; - condamné solidairement Mme [S] [O] et M. [M] [O] à payer à la société Automobiles Distribution Services la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné solidairement Mme [S] [O] et M. [M] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Suivant déclaration au greffe transmise le 2 mai 2022, les époux [O] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Dans leurs dernières conclusions transmises le 22 juin 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, ils sollicitent de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu'elle : - prononce la résiliation du bail à loyer commercial ; - ordonne l'expulsion de la société ADS ; - la condamne à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamne aux dépens, en ce compris les frais de première instance, outre les frais de constat d'huissier et des commandements signifiés. Ils se prévalent, en premier lieu, de l'absence de contestations sérieuses, sur le fondement des articles 834, 835 alinéa 2 et 1728 du code civil, résultant du non-respect par la société ADS des clauses contractuelles insérées au bail. Tout d'abord, ils exposent que si, à l'origine, entre le 1er août 1986 et le 2 août 2006, le local a été donné à bail commercial pour une activité de mécanique générale, d'électricité et toutes activités se rapportant à l'automobile, les parents de M. [O] ont acquis, par acte sous seing privé en date du 2 août 2006, le fonds de commerce de M. [N] pour un montant de 26 000 euros afin que l'exploitation du fonds de mécanique automobile ne soit plus poursuivie, en raison de nombreux conflits avec le voisinage et de risques en termes de sécurité. Ils relèvent que le local a alors été libéré de tout outillage, et notamment du pont élévateur scellé au sol, à l'exception d'un compresseur se situant à plus de 3 mètres de hauteur difficilement démontable et d'une fosse structurelle condamnée par des planches en bois et dépourvue de toute cuve de récupération. Ils exposent que les baux commerciaux qui ont été consentis par la suite, et notamment à M. [H] de 2009 à 2013 et à la société ADS à compter du 12 juillet 2014, mentionnent comme activité exclusive celle de vente et d'achat de véhicules, ce qui exclut toute activité de mécanique, et portent sur des locaux vides. Ils se prévalent de l'annonce de location, ayant donné lieu à la signature du bail commercial litigieux, aux termes de laquelle il est précisé que les locaux sont destinés à 'tous commerces hors nuisances mécaniques carrosserie et métiers de bouche'. Ils soutiennent donc n'avoir jamais admis, même tacitement, l'exercice d'une activité mécanique dans les lieux. Ils indiquent que s'ils ont été d'accord, par la suite, pour vendre à l'intimée le pont élévateur et le compresseur, vente qui a été annulée par la société ADS, c'est uniquement parce que cette dernière leur avait indiqué vouloir utiliser le pont élévateur pour vérifier l'état des véhicules mis en vente et vouloir revendre le compresseur. Ils exposent que les photographies produites en première instance par la société ADS illustrent l'élévateur acheté par ses soins. Ils exposent également que la société ADS ne peut valablement prétendre que l'activité mécanique exercée est une activité accessoire et complémentaire à celle d'achat et de vente de véhicules. Ensuite, ils indiquent que la société ADS ne règle pas ses loyers et charges comme étant encore redevable de la somme de 1 957,53 euros. Par ailleurs, ils exposent que les deux attestations d'assurance finalement communiquées par la société ADS garantissent les véhicules confiés et non pas les risques locatifs tenant aux locaux loués. Enfin, ils relèvent, qu'alors même que toute sous-location est interdite, M. [U] a son siège social dans les locaux louéx en tant qu'entrepreneur individuel inscrit au répertoire SIRENE, ce qui démontre qu'il y exerce une activité indépendante. Ils se prévalent, en second lieu, de l'absence de contestations sérieuses concernant la régularité du commandement de payer du 23 avril 2021 dès lors qu'il est possible de faire état, dans un même acte, de plusieurs manquements distincts et que la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire ne prive pas le bailleur de la possibilité de demander ultérieurement la résiliation du bail. Bien qu'ayant constitué avocat, la société ADS n'a pas notifié de conclusions. La clôture de l'instruction a été prononcée le 2 mai 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur le prononcé de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Si en application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse, la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour manquements graves du preneur à ses obligations contractuelles n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés mais de ceux du juge du fond. En l'espèce, alors même que la cour est tenue par les prétentions des parties formulées dans le dispositif de leurs dernières écritures, il convient de relever que les époux [O] sollicitent l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé et, statuant à nouveau, de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial signé avec la société ADS, et ce, en soutenant que la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire ne prive pas le bailleur de la possibilité de demander ultérieurement la résiliation du bail. C'est ainsi qu'elle se prévaut de plusieurs manquements de la société ADS à ses obligations contractuelles, lesquels résultent du commandement de payer les loyers et d'avoir à se conformer aux stipulations du bail commercial délivré le 23 avril 2021, à savoir l'exercice d'activités non prévues au bail, le non-paiement de charges à hauteur de 1 487,10 euros, le fait de ne pas avoir communiqué son contrat d'assurance portant sur les locaux loués, l'installation d'un équipement bruyant extérieur bruyant et le fait d'avoir sous-loué les locaux à M. [U]. Si ce commandement se réfère à la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail s'agissant du non-paiement des charges, selon laquelle, faute de paiement d'un terme de loyer ou de charges, et un mois après un commandement resté infructueux, le présent bail sera résilié sans aucune formalité de justice, à la volonté du bailleur, il reste que les époux [O] ne demandent pas à la cour de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail en application de la clause résolutoire mais de prononcer la résiliation judiciaire du bail au regard des manquements de la société ADS à ses obligations contractuelles, en ce compris le non-paiement de ses charges, et ce, sans solliciter sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, d'un arriéré de charges. Or, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, d'apprécier la réalité des manquements allégués par les époux [O], et en particulier celui ayant trait à l'activité exercée par le preneur dans les lieux, comme l'a fait le premier juge, pour prononcer la résiliation judiciaire d'un bail. Il y a donc lieu de confirmer, par substitution de motifs, l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par les époux [O]. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les époux [O], succombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a condamnés aux dépens et à verser à la société ADS la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront également condamnés aux dépens de la procédure d'appel. En tant que parties perdantes, ils seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; Déboute M. [M] [O] et Mme [S] [O] née [T] de leur demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ; Condamne in solidum M. [M] [O] et Mme [S] [O] née [T] aux dépens de la procédure d'appel. La greffière Le président