Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 23/01201

15 Novembre 2024 AFFAIRE : S.A.S.U. ON TOWER FRANCE C/ [X] [B], [P] [I] épouse [B] N° RG 23/01201 - N° Portalis DBY2-W-B7H-HGGM Assignation :23 Mai 2023 Ordonnance de Clôture : 28 Novembre 2023 Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS 1ère Chambre JUGEMENT JUGEMENT DU QUINZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE DEMANDERESSE : S.A.S.U. ON TOWER FRANCE [Adresse 4] [Localité 5] Représentant : Maître Corentin CRIQUET de la SCP ANDCO, avocat postulant au barreau d’ANGERS (constitué aux lieu et place de Maître ARIOLA-LEHENAFF par acte de constitution signifié le 13 septembre 2024) - Représentant : Maître Clément MICHAU, avocat plaidant au barreau de PARIS DÉFENDEURS : Monsieur [X] [B] né le 23 Mai 1951 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Véronique PINEAU de la SELARL ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ANGERS - Représentant : Maître Bertrand SALQUAIN de la SELARL ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de NANTES Madame [P] [I] épouse [B] née le 05 Novembre 1955 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Véronique PINEAU de la SELARL ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ANGERS - Représentant : Maître Bertrand SALQUAIN de la SELARL ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de NANTES EVOCATION : L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 Décembre 2023, Composition du Tribunal : Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE Greffier, lors des débats : Valérie PELLEREAU et, lors du prononcé : Séverine MOIRÉ. A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 12 Mars 2024. La décision a été prorogée au 23 Avril 2024, 28 Juin 2024, 22 Octobre 2024 puis 15 Novembre 2024 JUGEMENT du 15 Novembre 2024 rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile) par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, contradictoire signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 mai 2020, M. [X] [B] et Mme [P] [I] épouse [B] ont donné à bail à la société Free Mobile un emplacement d’une surface de 77 m² situé sur une parcelle sise commune de [Localité 3], lieudit [Localité 9], cadastrée section B numéro [Cadastre 2]. Ce bail était conclu pour une durée de douze ans, moyennant un loyer annuel de 2 000 euros, et était destiné à accueillir des équipements techniques de télécommunication, notamment une antenne de téléphonie mobile, appartenant à la société preneuse. Par acte sous signature privée du 30 juin 2021, la société Free Mobile a cédé ce contrat de bail à la société On Tower France et par lettre du 11 août 2021, la société Free Mobile a notifié cette cession aux bailleurs par application de l’article 1216 du code civil, ce qui a été confirmé par une lettre d’information non datée de la société On Tower France. Les 4 et 14 février 2022, un compromis de vente a été signé entre M. et Mme [B] et la société On Tower France portant sur une parcelle d’une surface de 150 m² centrée autour de l’antenne de téléphonie mobile. Cette promesse était consentie pour une durée de 16 mois au terme de laquelle elle devait être considérée comme nulle et non avenue en l’absence d’acquisition par le bénéficiaire. Le prix convenu entre les parties était de 16 017,87 euros hors taxes. Un plan mettant en évidence une parcelle à détacher de 150 m² était annexé à la promesse de vente. Un géomètre-expert mandaté par la société On Tower France ayant estimé que la surface à détacher nécessaire à l’implantation des installations était en réalité de 217 m², celle-ci a adressé à M. et Mme [B] le 5 juillet 2022 un nouveau projet de compromis de vente portant sur une parcelle de 217 m², les autres conditions de la vente étant inchangées. M. et Mme [B] n’ayant pas accepté cette modification, il a été envisagé en août 2022 de détacher une parcelle de 150 m² tout en prévoyant une servitude de passage et de tréfonds sur une surface complémentaire. Le 16 septembre 2022, la société On Tower France a adressé à M. et Mme [B] un projet de division prévoyant cette fois une surface à détacher de 150 m², sans constitution de servitude. Le 28 septembre 2022, M. et Mme [B] ont proposé à la société On Tower France de lui vendre une surface de 217 m² pour la somme de 20 000 euros net vendeur. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 janvier 2023, la société On Tower France a adressé à M. et Mme [B] une dernière relance avant mise en demeure de régulariser la vente sous quinze jours, en joignant à sa lettre un nouveau projet de division délimitant une partie à détacher de la propriété des défendeurs sur une surface de 150 m². Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2023, le conseil de la société On Tower France a mis en demeure M. et Mme [B] de valider sous huitaine le plan de division parcellaire établi par le géomètre et à se rendre disponibles pour un rendez-vous avec ce dernier, sous peine de saisine de la juridiction compétente en vue de la réalisation forcée de la vente. Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2023, la société On Tower France a fait assigner M. et Mme [B] devant le présent tribunal. Dans ses dernières conclusions récapitulatives (n° 2) communiquées par voie électronique le 10 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la société On Tower France demande au tribunal de : - déclarer la vente de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 2] section B, sise à [Adresse 8]), lieu-dit [Localité 9] entre M. et Mme [B] et elle-même parfaite depuis le 14 février 2022 ; A titre principal : - ordonner l’exécution forcée de la vente de la parcelle susvisée ; - condamner M. et Mme [B] à lui rembourser les loyers perçus depuis le 14 février 2022, date de la vente jusqu’à la date du jugement ; - condamner M. et Mme [B] à lui verser la somme de 1 601 euros au titre de la clause pénale ; - condamner M. et Mme [B] à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi sur le fondement des articles 1217 et 1231 et suivants du code civil ; A titre subsidiaire : - condamner M. et Mme [B] à lui verser la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du code civil ; En tout état de cause : - débouter M. et Mme [B] de toutes leurs demandes notamment de nullité et d’indemnisation formées à son encontre ; - condamner M. et Mme [B] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. et Mme [B] aux entiers dépens d’instance ; - débouter M. et Mme [B] et toute autre partie de toutes demandes, fins, prétentions à son encontre. La société On Tower France fait valoir en substance au soutien de sa demande principale que la vente est parfaite en raison de l'existence d’un accord sur la chose et sur le prix au moment de l’échange des consentements des parties, conformément à l’article 1583 du code civil. Elle ajoute que la promesse de vente vaut vente en application de l’article 1589 du même code et qu’il y a bien eu un accord entre les parties pour vendre et acheter une parcelle de 150 m². Elle considère que la modification du tracé de la parcelle est sans incidence puisque la superficie reste la même que celle mentionnée à l’article 3 du compromis de vente. Au soutien de sa demande subsidiaire en dommages et intérêts, la société On Tower France fait valoir que le comportement de M. et Mme [B] s’analyse en une rupture abusive des pourparlers qui justifie une indemnisation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du code civil, compte tenu du manquement des défendeurs à leur obligation de bonne foi. Elle soutient que M. et Mme [B] ont profité de l’inexactitude relative à la surface de la parcelle pour renégocier un compromis de vente qui avait déjà été signé, modifiant à la fois la surface et le prix qui avaient pourtant été acceptés par les deux parties, et qu’ils ont ainsi fait preuve d’une mauvaise foi manifeste pour renégocier le compromis de vente à leur avantage. * Dans leurs dernières conclusions récapitulatives (n° 2) communiquées par voie électronique le 14 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions, moyens et arguments, M. et Mme [B] demandent au tribunal de : À titre principal : - constater l’absence de vente parfaite conclue entre la société On Tower France et eux-mêmes, à défaut d’accord sur la chose et le prix au sens de l’article 1589 du code civil et en conséquence, débouter la société On Tower France de l’intégralité de ses demandes et en particulier de ses demandes d’exécution forcée, de condamnation au remboursement des loyers perçus, au titre de la clause pénale et au titre d’une indemnisation d’un préjudice ; À titre subsidiaire : - prononcer la nullité du contrat conclu le 14 février 2022 et en conséquence, débouter la société On Tower France de l’intégralité de ses demandes et en particulier de ses demandes d’exécution forcée, de condamnation au remboursement des loyers perçus, au titre de la clause pénale et au titre d’une indemnisation d’un préjudice ; À titre infiniment subsidiaire : - déclarer abusives les clauses suivantes figurant dans le contrat du 14 février 2022 : * les clauses prévues à l’article 2 en ce qu’elles prévoient un engagement irrévocable de vendre pour le promettant et un engagement irrévocable d’acheter pour le bénéficiaire ainsi que l’article 4 en ce qu’il semble décharger le bénéficiaire de son obligation, au motif qu’elles sont contradictoires et opèrent une confusion ; * la clause prévue à l’article 6 en ce qu’il existe une contradiction entre le 1er alinéa prévoyant un engagement irrévocable de chacune des parties et le second qui prévoit que la rétractation du seul promettant est privée d’effet ; * la clause prévue à l’article 14 en ce qu’elle donne compétence aux juridictions de Paris ; En conséquence, - les réputer non écrites, - constater que le contrat ne peut subsister sans ces clauses ; - débouter la société On Tower France de l’intégralité de ses demandes et en particulier de ses demandes d’exécution forcée, de condamnation au remboursement des loyers perçus, au titre de la clause pénale et au titre d’une indemnisation d’un préjudice ; - condamner la société On Tower France à leur verser à chacun la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral résultant de la présence de ces clauses abusives dans leur contrat; En tout état de cause : - débouter la société On Tower France de sa demande d’indemnisation fondée sur l’article 1240 du code civil ; - condamner la société On Tower France à leur verser à chacun la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; - juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir ; - débouter la société On Tower France de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société On Tower France à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. À l’appui de leur demande principale, M. et Mme [B] soutiennent en substance que l’acte du 14 février 2022 ne constitue pas un accord définitif sur la chose et sur le prix mais n’avait que la valeur d’un projet dès lors que la chose désignée dans le contrat pouvait être modifiée, ce qui a été le cas puisque la société On Tower France a considéré postérieurement à la signature de la promesse qu’il convenait de détacher une parcelle de 217 m² et non plus de 150 m². Ils soulignent que la demanderesse admet elle-même qu’il existe une divergence entre la parcelle désignée dans l’acte du 14 février 2022 et son annexe, impliquant une détermination incertaine de la chose et donc une absence d’accord la concernant, cette divergence ne pouvant être considérée comme une simple erreur matérielle comme le prétend la société On Tower France. Ils considèrent que la difficulté subsiste dans la dernière version qui leur a été communiquée puisque la légende du projet de division fait état d’une partie à détacher de 217 m² environ. * L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 novembre 2023 MOTIFS DE LA DÉCISION : - Sur la demande principale : Selon l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. L’article 1589, alinéa 1er, du même code dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente (intitulée “compromis de vente”) signée par les parties ne comporte aucune condition suspensive spécifique et seulement des conditions suspensives types tenant, d’une part, à l’absence de servitude ou de vice pouvant affecter la propriété ou la jouissance de l’immeuble ou encore le rendre impropre à sa destination, ou, d’autre part, à l’absence de droit de préemption ou de droit de préférence. L’article 4.02 prévoit que la réalisation de la promesse aura lieu par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix, et qu’en toute hypothèse, le transfert de propriété effectif est reporté au jour de la constatation de la vente en forme authentique et du paiement du prix et des frais, même si l’échange de consentement nécessaire à la formation de la convention est antérieur à la vente. Les parties n’ont donc pas entendu faire de la réitération par acte authentique une condition de formation de la vente, c’est-à-dire un élément constitutif de leur consentement, mais simplement un terme suspensif à l’arrivée duquel se réalisera le transfert de propriété. Il convient toutefois de s’assurer qu’il existait bien dès l’origine un accord ferme et définitif entre les parties sur la chose et sur le prix. L’article 3 de la promesse intitulé “Désignation du bien objet de la promesse” est ainsi rédigé : “Le promettant promet de vendre au bénéficiaire une portion de la parcelle d’une surface de 150 m² centrée autour de l’antenne de téléphonie mobile et figurant en vert sur les plans ci-joints (“l’Annexe”) et dont la description est la suivante : - surface de 150 m² ; - contenant a minima l’intégralité de l’infrastructure télécom accueillant la structure et les antennes de téléphonie mobile et prenant en tout état de cause l’intégralité des espaces occupés par l’infrastructure télécom et les équipements nécessaires à son bon fonctionnement ; et contenant la surface en tréfonds occupée par la terre triangulée, la liaison équipotentielle et la descente paratonnerre illustrée en annexe”. Cette clause est imprécise et ambiguë en ce qu'elle comporte une potentielle contradiction entre la surface cédée, à savoir 150 m², et les contours exacts du terrain vendu qui doit contenir l’intégralité des espaces occupés par l’infrastructure télécom et les équipements nécessaires à son bon fonctionnement. En outre, l’emploi de la locution “a minima” laisse entendre que la surface cédée pourrait excéder 150 m² dès lors que celle-ci serait insuffisante pour contenir la totalité de l’infrastructure. Il en résulte une incertitude sur la chose vendue puisque la surface de 150 m² apparaît en définitive n’être qu’un minimum qui pourrait être dépassé s’il se révélait être insuffisant pour contenir l’intégralité de l’infrastructure. Cette incertitude a été confirmée par le fait que le projet de division n° 2 établi par le cabinet de géomètre-expert Geocé le 4 juillet 2022 a prévu que la partie à détacher de la propriété de M. et Mme [B] était de 217 m² environ et qu’une nouvelle version du compromis de vente prévoyant la cession de cette surface a été adressée par la société On Tower France à M. et Mme [B] par un courrier envoyé le 5 juillet 2022 (mais daté du 17 décembre 2021, sans doute par suite d’une erreur matérielle). La société On Tower France a ensuite renoncé à la signature d’un nouveau compromis de vente et a demandé au cabinet de géomètre-expert de procéder à une nouvelle délimitation de la parcelle à extraire. Le projet de division n° 5 annexé à la lettre de la société On Tower France du 11 janvier 2023 est revenu à une surface de 150 m², conformément à celle prévue initialement dans la promesse de vente. La configuration de la surface à extraire figurant sur ce projet n° 5 présente toutefois des différences manifestes avec celle figurant en annexe du compromis de vente du 14 février 2022. Si la demanderesse peut soutenir qu’il existe un accord sur le prix et sur le fait que la vente devait porter sur une surface de 150 m², l’accord sur la chose n’est cependant pas total dans la mesure où il existe une discussion sur l’assiette exacte de la parcelle de 150 m² qui devait être extraite de la propriété de M. et Mme [B] et que cette assiette a évolué entre la signature de la promesse de vente et la demande de réitération de la vente par acte authentique. Or une parcelle de terrain, fût-elle d’une surface modeste comme c’est le cas en l’espèce, ne peut être considérée comme un bien fongible au sens de l’article 1347-1 du code civil. Il ne peut donc être soutenu que l’obligation portant sur la vente d’une surface de 150 m² a pour objet une quantité de choses de même genre alors que la parcelle vendue doit être clairement identifiée et localisée. Autrement dit, une parcelle de 150 m² de terrain n’est pas un bien interchangeable et doit avoir une assiette bien définie. Cela est en réalité implicitement admis par la société On Tower France puisque dans le courrier de mise en demeure adressé par son conseil le 14 février 2023, il est fait injonction à M. et Mme [B] de valider le nouveau plan de division parcellaire établi par le géomètre-expert, ce qui revient à considérer que la promesse synallagmatique de vente nécessitait encore un élément complémentaire pour être parfaite, alors que, de surcroît, l’établissement d’un nouveau plan de division parcellaire ne figurait pas au titre des conditions suspensives de l’acte. Pour dire qu’un accord sur la chose et sur le prix était intervenu, les parties auraient dû procéder à la délimitation exacte des 150 m² vendus préalablement à la signature de la promesse synallagmatique de vente. En tout état de cause, il résulte de ce qui précède qu’il n’existe pas d’accord entre les parties sur la consistance exacte de la chose vendue et que la vente n’est donc pas parfaite. La demande principale tendant à déclarer la vente parfaite et à ordonner l’exécution forcée de la vente doit par conséquent être rejetée. Par voie de conséquence, la clause pénale prévue à l’article 18 du compromis de vente ne peut trouver à s’appliquer puisqu’elle est destinée à sanctionner l’absence de régularisation de l'acte authentique alors que toutes les conditions permettant celle-ci seraient remplies, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La demande en condamnation au paiement du montant de cette clause doit donc être rejetée. La demande en exécution forcée de la vente n’étant pas justifiée en raison de son caractère imparfait, la société On Tower France ne peut prétendre avoir subi un quelconque préjudice en raison de son inexécution, de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande de condamnation de M. et Mme [B] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. - Sur la demande subsidiaire en dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers : Le refus de M. et Mme [B] de considérer la vente parfaite et de la réitérer par acte authentique ne peut être considéré comme fautif dès lors que la consistance exacte du bien vendu n’était pas suffisamment précisée dans la promesse synallagmatique de vente, ce que la société On Tower France reconnaît au moins indirectement dans ses écritures lorsqu’elle reproche aux défendeurs d’avoir profité de l’inexactitude relative de la surface de la parcelle pour renégocier le compromis de vente à leur avantage. A cet égard, il ne peut non plus être reproché à M. et Mme [B] d’avoir fait preuve de mauvaise foi en essayant d’obtenir un prix plus élevé dans la mesure où c'est la société On Tower France qui a elle-même proposé la signature d’un nouveau compromis de vente portant cette fois sur une surface de 217 m² et que l’accroissement de la surface vendue rendait légitime une demande d’augmentation du prix. Il n’était pas anormal que les changements de la délimitation de la parcelle susceptible d'être vendue donnent lieu à des discussions et aucun élément sérieux ne permet de dire que M. et Mme [B] ont adopté un comportement abusif à l’origine d’une rupture fautive des pourparlers. La demande en dommages et intérêts doit par conséquent être rejetée. - Sur les demandes annexes : La société On Tower France étant déboutée de ses demandes principale et subsidiaire et n’étant pas propriétaire de la parcelle louée, il n’existe aucun motif de nature à justifier le remboursement des loyers versés à M. et Mme [B] depuis la signature du compromis de vente et elle doit par conséquent être déboutée de cette prétention. M. et Mme [B] ne démontrant pas en quoi l’échec des pourparlers avec la société On Tower France aurait engendré pour eux un préjudice moral, ils doivent par conséquent être déboutés de leur demande en dommages et intérêts. La société On Tower France, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens. Il est en outre justifié de la condamner à payer à M. et Mme [B] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa propre demande sur ce même fondement. PAR CES MOTIFS : Le TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DÉBOUTE la société On Tower France de l’ensemble de ses demandes ; DÉBOUTE M. [X] [B] et Mme [P] [I] épouse [B] de leur demande en dommages et intérêts pour préjudice moral ; CONDAMNE la société On Tower France aux entiers dépens de l'instance ; CONDAMNE la société On Tower France à payer à M. [X] [B] et Mme [P] [I] épouse [B] la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le QUINZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER LE PRESIDENT