Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/01402 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GKJC
NAC : 30B
JUGEMENT CIVIL
DU 24 SEPTEMBRE 2024
DEMANDEUR
M. [E] [I] [B]
Né le 29 Juin 1966 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR
S.A.R.L. AVE MARIA
Immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 493 309 843, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Frédéric CERVEAUX, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le : 24.09.2024
CCC délivrée le :
à Me Frédéric CERVEAUX, Maître Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN AVOCAT
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 Août 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 24 Septembre 2024.
JUGEMENT : Contradictoire, du 24 Septembre 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Suivant acte sous signature privée en date du 26 mai 2010, monsieur [E] [F] a consenti à la SARL AVE MARIA un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 000 euros hors charges, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010. Depuis le 1er juillet 2019, le bail fait l’objet d’une tacite prorogation.
Par ordonnance du 19 août 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis a prononcé la nullité de la sommation interpellative du 20 octobre 2020 et a débouté monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la SARL AVE MARIA.
Le 16 novembre 2022, monsieur [F] faisait délivrer à la SARL AVE MARIA un commandement de payer les loyers et les charges pour un montant de
1 569,56€, de remettre les lieux en état et de justifier d’une assurance.
C’est dans ce contexte que Monsieur [E] [F] a, par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2023, assigné la société AVE MARIA devant le tribunal judiciaire afin notamment d’obtenir la résiliation du bail commercial en date du 26 mai 2010, aux torts exclusifs de la société preneuse, ainsi que son expulsion.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 5 avril 2024, Monsieur [E] [F] demande au tribunal de:
A titre principal,
- JUGER que le bail commercial en date du 26 mai 2010 est résilié de plein droit par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 novembre 2022 pour défaut d'assurance contre les risques locatifs, et travaux réalisés sans autorisation du bailleur, et ce à compter du 16 décembre 2022 ;
- CONDAMNER la société AVE MARIA à payer à Monsieur [I] [B] la somme de 281€ au titre de la taxe d'ordures ménagères de 2023 résultant du commandement en date de janvier 2024 ;
A titre subsidiaire,
- PRONONCER la résiliation du bail commercial en date du 26 mai 2010 aux torts exclusifs du preneur ;
- JUGER que la société AVE MARIA est à compter de la décision à intervenir un occupant sans droit ni titre ;
En tout état de cause,
- JUGER que depuis le 16 décembre 2022 la société AVE MARIA est un occupant sans droit ni titre ;
- JUGER que depuis la résiliation du bail la société AVE MARIA est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'a complète libération des lieux;
- FIXER cette indemnité à la somme de 1 153,89€ par mois ;
- CONDAMNER la société AVE MARIA à payer à Monsieur [I] [B] la somme mensuelle de 1 153,89€ à titre d'indemnité d'occupation ce jusqu'à totale libération des lieux ;
- ORDONNER la libération totale des lieux par l'expulsion de la SARL AVE MARIA et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 300€ par jour de retard, avec, au besoin, le concours de la force publique ;
- ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues;
- ORDONNER à la SARL AVE MARIA à ses frais et, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, de remettre en état la façade du bien donné en location en procédant à l’enlèvement du distributeur automatique de pizzas, au rebouchage du trou en façade à l'installation de la fenêtre initiale et au volet roulant, ainsi qu'à l’enlèvement du caisson en métal situé sur le domaine public ;
- CONDAMNER la SARL AVE MARIA a verser à Monsieur [I] [B] la somme de 5.000€ au titre du préjudice moral subi ;
- CONDAMNER la SARL AVE MARIA à verser à Monsieur [I] [B] la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SARL AVE MARIA aux entiers dépens, en ce qu'ils comprennent notamment les frais de sommations (d'un montant de 96.66€ + 150€+ 49.86€), de signification de courriers (d'un montant de 300€ + 146.85€), de commandement de payer (d'un montant de 103.15€ + 73.15€), de PV de constat d'huissier (d'un montant de 554.15€) et de signification de la présente assignation).
Au soutien de ses demandes, qu’il fonde à titre principal sur les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, il fait valoir que la société preneuse a installé un distributeur de pizzas, réalisant ainsi des démolitions et transformations des locaux sans son autorisation préalable et écrite, ce en violation de l’article 6.a du bail, et ajoute qu’elle n’a jamais justifié d’une assurance au titre de l’année 2022 ni même 2023 (nouveau commandement délivr le 15 mars 2023). Elle invoque d’autres manquements aux obligations contractuelles de la société preneuse susceptibles de justifier le prononcé de la résiliation, demandé à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1229 du code civil: le non-paiement de la taxe d’ordures ménagères pour 2023 et la mise en location-gérance des locaux entre le 23 juin 2016 et le 21 septembre 2020.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 3 mai 2024, la SARL AVE MARIA demande au tribunal de:
A titre principal,
- DEBOUTER Monsieur [F] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la société AVE MARIA,
A titre subsidiaire,
- CONDAMNER, dans le cas où la remise en état serait ordonnée, Monsieur [F], à transmettre à la société AVE MARIA le permis de construire de l’immeuble donné à bail, ensemble les plans annexés au permis afin de déterminer la nature des travaux de remise en état primitif des lieux donnés à bail.
- ACCORDER un délai de trois mois à compter de la remise par le bailleur du permis de construire de l’immeuble donné à bail ensemble les plans annexés à la demande de permis pour permettre la remise en l’état des lieux primitif par la société AVE MARIA,
En tout état de cause,
- CONDAMNER M. [E] [F] à payer à la SOCIETE AVE MARIA la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les clauses du bail concernant les travaux réalisés par le preneur seraient contradictoires, et soutient que les travaux litigieux ont consisté à installer un distributeur automatique de pizzas dans l’ouverture de la fenêtre du local, relevant de l’obligation de garnir le fonds d’appareils nécessaires à son exploitation. Elle reproche au bailleur de mettre en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi, après qu’elle ait réalisé des travaux d’entretien et de réparation du local qui augmentent sa valeur. Elle dit avoir informé le bailleur des travaux réalisés par un courrier du 26 octobre 2020, mais réclamé. Elle affirme justifier de son attestation d’assurance pour les locaux loués, de sorte que la clause résolutoire ne saurait pas jouer. Elle invoque sa bonne foi concernant le contrat de location-gérance auquel elle a mis fin avant même que son bailleur ne lui signifie un courrier à ce sujet.
Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.
Par ordonnance du 10 juin 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et autorisé les parties à déposer leur dossier le 12 août 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce: “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”
L’article 6 h) du bail commercial signé par les parties stipule que le preneur a l’obligation de ne faire aucun changement, démolition, percement, transformation, sans le consentement préalable, exprès et écrit du bailleur.
L’article 6 j) stipule que le preneur a l’obligation de souscrire un contrat d’assurance couvrant tous les risques locatifs, pour un montant équivalent à la valeur des locaux remis ou reconstruits à neuf.
En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à la SARL AVE MARIA, par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2022, un commandement :
- de remettre les lieux en état dans un délai d’un mois, se référant à la sommation en date du 19 septembre 2022 visant les travaux réalisés sans l’autorisation du bailleur (démolition du mur en façade et installation d’un distributeur automatique de pizzas, suppression de la fenêtre et du rideau métallique, découpe et élargissement du mur côté droit, démolition du mur sous la fenêtre),
- de justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur, dans le délai d’un mois.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, vise les dispositions de l’article L. 145-41 précité et mentionne bien le délai d’un mois prévu à cet article.
Il est suffisamment établi par les pièces du dossier - en particulier par le courrier versé par la défenderesse en pièce 35, dans lequel elle indique au bailleur avoir dû “enlever le volet roulant se situant à droite de l’entrée et un bout du mur de 2 (mètres) de longueur sur 40cm de hauteur, pour placer un distributeur automatique de pizza”, et par la comparaison des photographies figurant sur les pièces 11 et 12 du demandeur - que la société preneuse a réalisé des travaux consistant en une démolition, une transformation des lieux, sans l’accord préalable, exprès et écrit du bailleur.
Il est en outre établi que la preneuse n’a jamais justifié auprès de son bailleur d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs pour l’année 2022 dans le délai d’un mois visé au commandement, en l’absence de toute pièce en ce sens. D’ailleurs aucune attestation d’assurance concernant l’année 2022 n’a jamais été versée aux débats, la pièce 37 de la défenderesse étant relative à l’année 2023.
Ainsi, le commandement visant la clause résolutoire est bien resté infructueux pendant un délai d’un mois.
Il reste néanmoins à vérifier si la clause résolutoire a été mise en oeuvre de bonne foi par le bailleur. En l’espèce, la mauvaise foi invoquée par la défenderesse, qui résiderait dans le fait de délivrer un tel commandement en sachant que la locataire avait fait réaliser des travaux d’amélioration, n’est nullement établie: les travaux d’amélioration (carrelage, peinture, rénovation des sanitaires et de l’installation électrique) ayant porté sur l’intérieur des locaux, n’étaient pas forcément connus du bailleur. Même si cela avait été le cas, cette circonstance est indifférente par rapport à l’infraction reprochée à la locataire, le bailleur n’ayant manqué, lui, à aucune de ses obligations contractuelles.
Par conséquent, il sera constaté que la clause résolutoire était acquise au 16 décembre 2022.
Il y aura lieu également d’ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef et de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 153,89 euros par mois (correspondant au montant du loyer actuel).
Passé un délai d’un mois, l’expulsion sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, ce qui, ajouté à la possibilité de solliciter le concours de la force publique, qui devrait constituer une mesure suffisamment incitative pour la libération des locaux. Cette astreinte provisoire sera prévue pour trois mois.
Les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ont vocation à s’appliquer pour le sort des meubles laissés dans les locaux.
Enfin, il sera fait droit à la demande de remise en état, mais il sera laissé un délai d’un mois à la défenderesse pour y procéder, ce délai apparaissant suffisant. Une astreinte de 100 euros par jour de retard sera également prévue sur ce point du jugement, pour un délai de trois mois.
La demande reconventionnelle tendant à exiger qu’il soit produit les plans du permis de construire initiale, outre qu’elle n’est pas fondée juridiquement, ne présente aucune utilité, la demande à laquelle le tribunal fait droit étant exécutable sans ces plans.
Sur la demande indemnitaire
Le demandeur, qui ne justifie nullement du préjudice moral qu’il allègue, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui ne sauraient néanmoins comprendre que le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 16 novembre 2022, le seul acte extra-judiciaire constituant un préalable nécessaire à la présente action en justice.
La défenderesse sera également condamnée à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au demandeur.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial consenti à la SARL AVE MARIA à la date du 16 décembre 2022,
ORDONNE la libération des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] et l’expulsion de la SARL AVE MARIA, de tous occupants de son chef et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
DIT que la libération totale des lieux devra intervenir dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,
ASSORTIT cette obligation, passé le délai d’un mois, d’une astreinte provisoire de 100 (cent) euros par jour de retard, pour une durée de trois mois,
RAPPELLE que le sort des biens laissés dans les locaux est réglé par les articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE l’indemnité d’occupation à la somme de 1 153,89€ (mille cent cinquante trois euros et quatre-vingt-neuf centimes) par mois à compter du 16 décembre 2022;
CONDAMNE la SARL AVE MARIA à payer à Monsieur [E] [I] [B] la somme mensuelle de 1 153,89€ (mille cent cinquante trois euros et quatre-vingt-neuf centimes) à titre d'indemnité d'occupation ce jusqu'à totale libération des lieux;
ORDONNE à la SARL AVE MARIA de remettre en état la façade des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], précédemment donnés en location, en procédant à l’enlèvement du distributeur automatique de pizzas, au rebouchage du trou en façade, à la réinstallation de la fenêtre initiale et du volet roulant initial, ainsi qu'à l’enlèvement du caisson en métal situé sur le domaine public, et ce, à ses frais ;
DIT que cette remise en état devra intervenir dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,
ASSORTIT cette obligation, passé le délai d’un mois, d’une astreinte provisoire de 100 (cent) euros par jour de retard, pour une durée de trois mois,
CONDAMNE la SARL AVE MARIA aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire délivré le 16 novembre 2022,
CONDAMNE la SARL AVE MARIA à payer à monsieur [E] [I] [B] la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
REJETTE toutes les autres demandes des parties,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,
La greffière La présidente
