Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 24/02648

MINUTE N° : 24/00246 JUGEMENT DU 25 Septembre 2024 N° RG 24/02648 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JIOV SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE “76° SUD” ET : [S] [D] [F] GROSSE + COPIE le à COPIE le à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS Au siège du Tribunal, 2 Place Jean Jaurès à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : C. FLAMAND DÉBATS : A l'audience publique du 26 juin 2024 DÉCISION : Annoncée pour le 25 SEPTEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE “76° SUD”, représenté par son syndic en exercice la SAS IM VALORIS immatriculée au RCS de TOURS N° 751 635 855, demeurant [Adresse 2] non comparante, représentée par Maître COIRON substituant Maître BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS - 27 # D’une part ; DEFENDEUR Monsieur [S] [D] [F] né le 12 Octobre 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] Non comparant, ni représenté D’autre part ; EXPOSE DU LITIGE : M. [S] [F] est propriétaire des lots n°14, 75 et 98 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Le 30 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence 76° SUD a donné assignation à M. [S] [F] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 : condamner ce dernier à lui payer :la somme de 2552,70 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au17 janvier 2024;la somme de 108 € au titre des frais de recouvrement,la provision de 441,18 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l'exercice en cours ;la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés/à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ; condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens;rappeler que le jugement à intervenir sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 17 janvier 2024 la somme de 2552,70 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété. A l’audience du 26 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence 76° SUD, représenté par son Conseil, maintient ses demandes. Il réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 1766,93 € selon décompte en date du 20 juin 2024 au regard de versements réalisés. Le défendeur, régulièrement cité par remise de l'acte à sa personne, ne comparait pas et n'est pas représenté. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée. 1- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence 76° SUD verse aux débats : - le relevé de propriété du bien litigieux; - le contrat de syndic ; - le procès-verbal d'assemblée générale du 14 mars 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; - les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; - les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée. - l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 20 juin 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant : Charges sollicitées 1514,93 Frais sollicités 252,00 TOTAL = 1766,93 Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [S] [F] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 20 juin 2024 à hauteur de la somme de 1514,93 €. La lettre de mise en demeure présentée le 24/02/2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. M. [S] [F] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1514,93 au titre des charges et fonds de travaux échus au 20 juin 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 augmentée(s) des intérêts au taux légal à compter de l'assignation 2- Sur les frais de recouvrement sollicités Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 252 € (3 x84 €). M. [S] [F] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 252 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 3- Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées L'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 (...) » Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 24/02/2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence 76° SUD a mis en demeure M. [S] [F] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours. Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l'année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles. Le 3ème trimestre a déjà été pris en compte lors de la réactualisation du décompte M. [S] [F] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 220,59 € à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges à venir pour le 04ème trimestre en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 4- Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire du 15 mai 2018 ), M. [S] [F] a mis en péril la gestion de l'immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 500 €. 5- Sur les mesures de fin de jugement Perdant le procès, M. [S] [F] sera tenu aux dépens. Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement à intervenir est exécutoire par principe non “à titre provisoire”,puisqu’il ne s'agit pas d'une action en référé mais d'une action au fond. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort Condamne M. [S] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence 76° SUD les sommes suivantes : 1.514,93 € (MILLE CINQ CENT QUATORZE EUROS QUATRE-VINGT-TREIZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 20 juin 2024; 252,00 € (DEUX CENT CINQUANTE-DEUX EUROS) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; 220,59 € (DEUX CENT VINGT EUROS CINQUANTE-NEUF CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour la période du 01er juillet au 30 septembre 2024 (4ème trimestre de l'année comptable). augmentée(s) des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Condamne M. [S] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence 76° SUD la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ; Condamne M. [S] [F] aux dépens; Condamne M. [S] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence 76° SUD la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile; Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LE GREFFIER LE PRESIDENT