Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/00166

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2024 N° RG 24/00166 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GXBC N° minute : 24/00299 Dans l’affaire entre : DEMANDERESSE Madame [D] [X] épouse [H] née le 09 Janvier 1936 à [Localité 5] demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] représentée par Madame [J] [H], sa fille, munie d’un pouvoir de représentation et DEFENDEURS Madame [F] [R] née le 05 Octobre 1962 à [Localité 2] demeurant [Adresse 4] - [Localité 3] comparante Monsieur [T] [V] né le 01 Avril 1999 demeurant [Adresse 4] - [Localité 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente Greffier : Madame TALMANT, Greffier Débats : en audience publique le 20 Juin 2024 Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024 copies délivrées le 05 SEPTEMBRE 2024 à : Madame [D] [H] Madame [F] [R] Monsieur [T] [V] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 SEPTEMBRE 2024 à : Madame [D] [H] EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 31 octobre 2020, Madame [D] [X] épouse [H] a consenti un bail d'habitation à Madame [F] [R] et à son fils Monsieur [T] [V] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé dans le [Adresse 4] à [Localité 3] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 884,08 euros, provision sur charges incluse. Par acte délivré par commissaire de justice le 19 janvier 2024, Madame [D] [H] a fait commandement à Madame [F] [R] et à Monsieur [T] [V] d’avoir à payer la somme en principal de 4.597,08 euros au titre des loyers et charges. Par acte délivré par commissaire de justice le 18 avril 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 22 avril 2024, Madame [D] [H] a fait assigner Madame [F] [R] et Monsieur [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir : - la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, - le prononcé de la résiliation du bail, - l'expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique, - la condamnation solidaire des défendeurs au paiement : - de la somme de 8.476,93 euros au titre des loyers et charges impayés à fin avril 2024 (et frais), outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, - d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, - d'une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, - d'une indemnité de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. A l'audience du 20 juin 2024, Madame [D] [H], représentée par sa fille Madame [J] [H] dûment munie d'un pouvoir, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers et charges à la somme de 10.102,08 euros arrêtée au 21 juin 2024. Elle a précisé que le dernier paiement datait du mois d'octobre 2023. Elle a contesté avoir reçu le moindre congé de la part de Monsieur [T] [V]. En défense, Madame [F] [R], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. En outre, elle a déclaré avoir fait les démarches pour obtenir un autre logement et avoir obtenu un label prioritaire. Elle a affirmé que son fils Monsieur [T] [V] avait quitté le logement depuis plus de deux ans et qu’il avait rédigé un courrier au bailleur pour l'en informer. Elle a refusé de donner la nouvelle adresse de son fils. Assigné à domicile, Monsieur [T] [V] n'a pas comparu. Le diagnostic social et financier prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas été communiqué par la Préfecture au tribunal avant la clôture des débats. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur l'absence du défendeur En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Monsieur [T] [V] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond. Sur la demande en constatation de la résiliation du bail L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil. Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis. Cette analyse a été rappelée suivant avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 13 juin 2024. Or, en l'espèce, le contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, ne contient aucune clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Le commandement de payer délivré le 19 janvier 2024 à Madame [F] [R] et à Monsieur [T] [V] ne reproduit d’ailleurs pas de clause contractuelle. Il ne peut donc être constaté la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire et cette demande sera rejetée. Sur les demandes en prononcé de la résiliation du bail et d'expulsion L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. Les articles 1227 et 1228 du code civil rappellent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires et leur expulsion des lieux. Madame [F] [R] a déclaré ne plus travailler depuis octobre 2023 et percevoir 900 euros par mois d’indemnités chômage. Elle a précisé avoir à rembourser deux crédits à la consommation. En outre, elle a indiqué avoir fait les démarches pour trouver un autre logement et s’être bénéficier d'un label prioritaire. Elle souhaite également déposer un dossier de surendettement. Elle a déclaré que son fils travaille et qu'il vit sur [Localité 2] chez sa compagne mais elle a refusé de donner son adresse. Madame [F] [R] et Monsieur [T] [V] ne se sont pas acquittés de plusieurs mois de loyers. En outre, ils n'ont nullement réagi au commandement de payer qui leur a été délivré le 19 janvier 2024. Le dernier règlement date du mois d'octobre 2023 et la dette est désormais d'un montant conséquent. Le paiement du loyer courant n’a pu être repris avant l’audience. Un tel manquement des locataires à leur obligation de paiement du loyer constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, sans que l'octroi de délais de paiement ne puisse y faire obstacle. Sur la demande en paiement des loyers et charges En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 31 octobre 2020 et un décompte faisant état à la date du 21 juin 2024 d'une dette de 10.102,08 euros. En l’absence de contestation, il y a donc lieu de condamner Madame [F] [R] et Monsieur [T] [V] à payer à Madame [D] [H] la somme de 10.102,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 juin 2024, mois de juin 2024 inclus. L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail et M. [V] ne justifiant pas avoir délivré son congé à la bailleresse. Sur le paiement des indemnités d’occupation La résolution judiciaire anéantissant le contrat de bail, le fait pour les locataires de se maintenir dans les lieux postérieurement à celle-ci constitue une occupation sans titre de nature à causer au bailleur un préjudice certain dans la mesure où elle les prive de la jouissance de son bien. Or, il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. En l’espèce, Madame [F] [R] affirme que son fils a quitté le logement. Il ne sera donc pas tenu au paiement d’une indemnité d’occupation. En revanche, si Mme [F] [R] se maintient dans les lieux après le prononcé du jugement et donc après la résiliation du bail, elle devra verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion). Sur la demande de dommages et intérêts                                                                              L'article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Madame [D] [H] ne démontrant pas la mauvaise foi des locataires, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée. Sur les demandes accessoires La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance. Madame [F] [R] et Monsieur [T] [V], succombant, devront supporter in solidum les dépens, qui comprendront les frais de l'assignation du 18 avril 2024. Ceux-ci ne comprendront toutefois pas les frais de commandement de payer du 19 janvier 2024, acte non imposé par loi pour engager une procédure en prononcé de la résiliation du bail. Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Madame [D] [H] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Rejette la demande de constatation de résiliation du bail, Prononce la résiliation du bail signé le 31 octobre 2020 entre Madame [D] [H] d’une part et Madame [F] [R] et Monsieur [T] [V] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] (01) à la date du 19 mars 2024, EN CONSEQUENCE, Ordonne à Madame [F] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, Dit qu'à défaut pour Madame [F] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [H] pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, Condamne solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [T] [V] à payer à Madame [D] [H] la somme de 10.102,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 juin 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus, Condamne solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [T] [V] à payer à Madame [D] [H] les loyers et charges du 1er juillet 2024 au jour du présent jugement prononçant la résiliation du bail, Condamne Madame [F] [R] à payer à Madame [D] [H] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter de la présente décision et jusqu'à la date de libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion), Condamne in solidum Madame [F] [R] et Monsieur [T] [V] à payer à Madame [D] [H] la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Madame [F] [R] et Monsieur [T] [V] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de l'assignation du 18 avril 2024, mais qui ne comprendront toutefois pas les frais de commandement de payer du 19 janvier 2024, Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit, Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, Rejette les demandes plus amples ou contraires. AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS, LE GREFFIER, LE JUGE