Cour d'appel, 27 juin 2023. 22/01425

ARRET N°310 CL/KP N° RG 22/01425 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GR2Q [S] C/ [D] [P] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 27 JUIN 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01425 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GR2Q Décision déférée à la Cour : jugement du 30 mars 2022 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de NIORT. APPELANTE : Madame [L] [S] née le 27 Juin 1994 à NIORT (79) 41 Route de Ruffec 79190 SAUZE VAUSSAIS Ayant pour avocat plaidant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS. (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/3080 du 24/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de POITIERS) INTIMES : Madame [V] [D] née le 26 Juin 1981 à LISBOA 4 rue des Lilas lieu-dit 'Ré' 79170 PAIZAY LE CHAPT Ayant pour avocat plaidant Me Guillaume FAUROT de la SELARL FAUROT & ENOS, avocat au barreau de DEUX-SEVRES. Monsieur [G] [P] né le 15 Septembre 1989 à NIORT 1rue des Deux Lavoirs 79170 PERIGNE Ayant pour avocat plaidant Me Guillaume FAUROT de la SELARL FAUROT & ENOS, avocat au barreau de DEUX-SEVRES COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Le 1er octobre 2018, Monsieur [G] [P] et Madame [V] [D] (les consorts [Y]) ont donné à bail à Madame [L] [S] un logement situé 8 chemin des meuniers à Lussais (79) moyennant un loyer mensuel de 575 euros et 15 euros de provision sur charges. Le 1er février 2021, la preneuse a signifié aux bailleurs son intention de quitter les lieux et de résilier le bail. Les 4 mars et 8 avril 2021, les bailleurs ont adressé à la locataire deux mises en demeure, se plaignant de loyers impayés depuis le mois de mai 2019. Le 15 juin 2021, les bailleurs ont attrait la preneuse devant le juge des contentieux de la protection de Niort. Dans le dernier état de ses demandes, les bailleurs ont demandé de: - condamner Madame [S] à leur payer la somme de 7.879,03 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts de retard au taux légal ; - condamner Madame [S] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - débouter Madame [S] de l'ensemble de ses demandes. Par jugement contradictoire en date du 30 mars 2022, le tribunal judiciaire de Niort a : - condamné Madame [S] à payer aux consorts [Y] la somme de 6.090 euros ; - autorisé Madame [S] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 250 euros et une dernière de 340 euros, la première échéance devant être payée avant le 10 du mois suivant la date de la signification du présent jugement et ensuite chaque mois avant le 10 ; - débouté Madame [S] de sa demande de réduction du loyer ; - condamné Madame [S] à payer aux consorts [Y] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles. Le 3 juin 2022, Madame [S] a relevé appel de ce jugement, en intimant les consorts [Y]. Le 25 avril 2023, Madame [S] a demandé de : - confirmer la décision en ce qu'elle a fixé à 6.090 euros le montant des loyers restés impayés ; - infirmer le jugement entrepris sur les autres chefs et statuer comme suit : A titre principal, - fixer le montant de la réduction de loyer à la proportion de 40 % soit un loyer réduit de 354 euros à compter de la date d'effet du bail d'habitation et jusqu'à sa résiliation ; - condamner solidairement les consorts [Y] à lui payer la somme de 1652 euros au titre des loyers trop versés en suite de la réduction du loyer pour la période d'octobre 2018 à avril 2019 ; Subsidiairement, - condamner solidairement les consorts [Y] à lui payer la somme de 7.742 euros à titre d'indemnité en réparation de son préjudice de jouissance; - ordonner la compensation entre les deux créances ; - condamner en conséquence solidairement les consorts [Y] à lui payer la somme de 1652 euros au titre du solde restant en faveur de cette dernière après compensation ; A titre extrêmement subsidiaire, - confirmer la décision en ce qu'elle a fixé à 6090 euros le montant des loyers restés impayés ; - confirmer la décision déférée en ce qu'elle lui a accordé les plus larges délais de paiement en vertu de l'article 1343-5 du code civil ; - l'infirmer pour le surplus et débouter les consorts [Y] de toute demande de dommages-intérêts au titre des frais irrépétibles, - débouter les consorts [Y] de toutes leurs demandes. Le 23 novembre 2022 à 15 heures 43, les consorts [Y] ont demandé de confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions, et de condamner Madame [S] à la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties déposées aux dates susdites. Le 25 avril 2023, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire. MOTIVATION : Sur le montant de l'arriéré locatif : Les conclusions respectives des parties, concordantes sur ce point, n'élèvent aucun critique à l'encontre du jugement qui a retenu que l'arriéré locatif de Madame [S] était de 6090 euros. Sur la réduction de loyer : Selon l'article 20-1 de la loi numéro 89- 462 du 6 juillet 1989, Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteint à la validité du contrat en cours. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Selon l'article 6 de la même loi, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteint à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le manquement suffisamment grave d'un cocontractant à une de ses obligations peut dispenser l'autre partie d'exécuter les siennes. C'est à celui qui se prévaut d'une exception d'inexécution d'en rapporter la preuve. Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l'obligation de délivrer un logement décent s'il s'agit de l'habitation principale du preneur, ainsi que d'assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail. Mais le preneur ne peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaire, sauf à démontrer une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination. Madame [S] entend voir obtenir une réduction de son loyer de 40 %, ou bien encore une indemnité, motif pris de l'indécence du logement donné à bail. Madame [S] produit à cet égard des échanges par sms selon elle entre son compagnon et Monsieur [P], bailleur, mais rien ne permet de retenir la valeur probante de telles pièces, que les bailleurs contestent en substance. Au surplus, ces sms ne font que reprendre les allégations de leurs auteurs, sans comporter d'élément qui leur sont extérieurs, de telle sorte qu'ils n'établissement pas en eux-mêmes la preuve des désordres allégués. Madame [S] avance qu'au début de la période de location, aucune des chambres ne bénéficiait d'un système de chauffage, et qu'à la fin de la location, la chambre de son premier enfant et la salle de jeu étaient toujours sans chauffage. L'ensemble des attestations des témoins, proches membres de la famille des preneurs, établissent que cette maison de 160 m2 comportant seulement au départ un radiateur dans la cuisine, un dans le salon, un autre ayant été rajouté dans la chambre parentale quelques mois après l'entrée dans les lieux, et l'absence constante de système de chauffage dans la chambre de l'enfant, rendant le logement froid pendant la période hivernale, Monsieur [Z] [S] précisant même avoir mesuré une température de 8°C dans les toilettes du bas. Ce premier désordre, tenant à l'insuffisance de système de chauffage du logement, ainsi est suffisamment établi. Madame [S] soutient que le chauffe-eau est tombé en panne pendant 5 mois. S'il ressort des attestations de Madame [H] l'évocation d'une telle durée, il n'est pas établi que celle-ci procède des vérifications personnelles de son auteur, plutôt que du rapport que lui a fait les locataires. Mais les témoignages de Madame [H] et de Madame [U] établissent l'inertie des propriétaires quant à la réparation de la chaudière, la seconde indiquant avoir vu Madame [S] faisant la vaisselle à l'eau froide sur une longue période de temps. Ce second désordre est ainsi établi. La preneuse avance s'être vue contrainte de payer plus de 1000 euros de factures d'eau à la suite d'une fuite d'un robinet extérieur. Elle produit à cet égard ses factures d'eau, mettant en évidence une consommation de 834,09 euros en 2019 (contre un prévisionnel de 41,18 euros) et de 1360,19 euros en 2020. Mais par la production de ce seul élément, elle défaille à démontrer tant la fuite invoquée que l'imputabilité d'une telle consommation d'eau à d'éventuels manquements des bailleurs. Ce troisième désordre n'est pas établi. Madame [S] émet de doléances quant à une infiltration d'eau par temps de pluie sur le spot lumineux de l'étage, entraînant un risque de court-circuit électrique. Elle produit à cet égard une photographie, dont rien ne permet de déterminer la date et le lieu de prise, et qui est ainsi dépourvue de valeur probante. Mais il ressort de l'attestation de Madame [N] [S] que celle-ci déclare avoir déjà vu dans les lieux donnés à bail plusieurs fois de l'eau couler par les câbles électriques de l'ampoule dans la salle de jeux en temps de pluie. Ce quatrième désordre est ainsi établi. Madame [S] avance que le logement ne dispose pas de vmc, dont l'absence a généré de l'humidité dans les pièces. Ce manquement est uniquement relevé par Madame [H], mais sans que celle-ci y évoque une quelconque humidité en résultant, ni de quelconques désagréments associés. Ce cinquième désordre n'est pas établi. La preneuse soutient que les toilettes de l'étage étaient souvent bouchées en raison d'un problème de canalisation. Si les attestations des témoins conduisent à ce constat matériel, elles n'établissent en rien l'imputabilité de ce désordre à un problème de canalisation, dont devraient répondre les bailleurs. Ce sixième désordre n'est donc pas établi. L'insuffisance de chauffage d'0au moins d'une des chambres, et la fuite d'eau par temps de pluie donnant sur une ampoule électrique portent atteinte, au moins pour partie, à la décence du logement et l'inertie du bailleur quant à la réparation de la chaudière a affecté la jouissance paisible des preneurs. Mais pour autant, Madame [S] ne démontre pas que les éventuels manquements du bailleur l'ont totalement empêchée de jouir des locaux donnés à bail conformément à leur destination. Et l'invocation des textes figurant plus haut, relatifs à la décence du logement, ont pour objet et pour effet d'imposer au bailleur leur éventuelle mise aux normes, et non de fournir aux preneurs une exception légale d'inexécution. Il y aura donc lieu de débouter Madame [S] de sa demande en réduction du loyer, de la condamner à payer aux bailleurs la somme de 6090 euros, et le jugement sera confirmé de ces chefs. Sur la demande indemnitaire de la preneuse : Le non-respect de l'obligation de délivrance est sanctionné par une action en réparation du dommage causé par la délivrance de locaux en mauvais état. Les éléments recueillis plus haut établissent le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, qui, par leur nature et leur durée, a généré un trouble de jouissance du chef de la preneuse, qui sera entièrement réparé par une indemnité de 1000 euros. * * * * * Il y aura lieu d'ordonner la compensation entre les créances respectives des parties. Eu égard aux conclusions des parties, concordantes sur ce point, il y aura lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a octroyé à Madame [S] des délais des paiements, tout en la condamnant à payer aux consorts [Y] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Madame [S] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance, et l'issue du litige à hauteur de cour conduira à débouter les parties de leurs prétentions respectives au titre des frais irrépétibles d'appel. Il y aura lieu de condamner Madame [S] aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Condamne solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [V] [D] à payer à Madame [L] [S] la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ; Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ; Déboute Madame [L] [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance ; Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne Madame [L] [S] aux entiers dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,