Cour de cassation, 21 septembre 2010. 09-70.258

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que l'appartement litigieux était desservi par un escalier en bois non conforme aux documents techniques unifiés (DTU ) dont la pose et les ancrages étaient aléatoires, que les conduits de fumée étaient dangereux et que les installations électriques n'étaient pas conformes aux règles de l'art, que ces vices rendaient l'immeuble impropre à sa destination, que les mentions portées à l'acte authentique étaient imprécises et insuffisantes et qu'il n'était pas établi que les rapports amiables d'octobre 2001 et de mars 2002 aient été portés à la connaissance de l'acquéreur avant la vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que sa décision rendait inopérant et répondant aux conclusions, a pu en déduire que les époux X... n'avaient pas rempli l'obligation d'information loyale qui pesait sur eux et que l'existence de vices cachés justifiait le prononcé de la résolution de la vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour les époux X... Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir ordonné la résolution de la vente et condamné en conséquence solidairement les époux X... à restituer à Yannick Y... le prix de vente, soit 241.000 €, ainsi que 12.508 € au titre des frais occasionnés par la vente, 3.000 € de dommages intérêts et une indemnité de procédure de 2.000 €, AUX MOTIFS QU' il ressort de différentes pièces, soit d'expertises amiables et judiciaire, que l'appartement acquis par Yannick Y... est doté de menuiseries non conformes « aux normes du chauffage électrique » en ce qu'elles ne permettent pas un renouvellement suffisant de l'air ; que le logement est dépourvu d'un système de ventilation mécanique contrôlée ; qu'il est équipé d'installations électriques, non conçues ni réalisées dans les règles de l'art, qui ne présentent pas toutes garanties de sécurité pour les personnes et les matériels ; que l'expert judiciaire Venturini indique, en page 10 de son rapport déposé le 30 mars 2009, qu'il y a risque d'incendie et de court-circuit ; que l'appartement litigieux est desservi par un escalier en bois qui n'est pas conforme au DTU et dont la solidité des ancrages dans la maçonnerie et la pose sur la structure sont aléatoires et doivent être modifiés en urgence ; que les conduits de cheminée sont dangereux et doivent être rectifiés en urgence dans l'appartement de Yannick Berly ; qu'enfin, n'ont pas été respectées les règles de construction parasismiques s'agissant de la structure de la charpente alors que l'immeuble est situé dans une zone où l'observation de telles normes est obligatoire ; que cependant, ce vice relatif à la charpente n'a pas été caché lors de la vente dès lors que l'acquéreur a été informé d'investigations en toiture ainsi qu'il ressort des actes de vente ; qu'il apparaît en revanche, s'agissant des autres désordres, que le logement est atteint de vices cachés dont l'appelant, acheteur profane, n'a pas été en mesure de se convaincre lors de visites d'usage de l'appartement préalables à l'achat ; que ces vices rendent le logement impropre à destination dans la mesure où les installations électriques dont il est équipé sont dangereuses et le sont d'autant plus que le local, chauffé à l'électricité, est exposé à des phénomènes anormaux de condensation, que les huisseries inadaptées ne permettent pas un renouvellement suffisant de l'air, et qu'il est dépourvu de ventilation mécanique contrôlée de sorte que les risques d'incendie apparaissent réels étant observé que les conduits de cheminée sont dangereux ; que l'escalier en bois d'usage nécessairement fréquent dans un appartement en triplex, mal ancré dans la maçonnerie et posé de façon aléatoire sur la structure, est d'utilisation hasardeuse et expose à des risques de chute les utilisateurs ; que la clause figurant en page 10 de l'acte authentique par laquelle le vendeur «attire l'attention de l'acquéreur sur le fait qu'il existe actuellement une procédure opposant le syndic de copropriété au promoteur» et qu'une expertise judiciaire a été réalisée «pour faire le bilan précis des vices existants, notamment concernant la toiture», est trop imprécise pour valoir information de l'acquéreur quant à ces vices ; qu'il n'est pas établi qu'ont été portés à la connaissance de ce dernier les rapports Midroit du 22 octobre 2001 et Gestek du 11 mars 2002 établis antérieurement à la vente conclue le 6 juin 2006 qui contiennent la description de plusieurs des désordres de l'appartement litigieux, spécialement au plan de la dangerosité des installations électriques, des conduits de cheminée et de l'escalier en bois ; que n'est pas plus explicite la mention figurant en annexe dans l'acte authentique de vente au terme de laquelle sont en cours et en attente du passage de l'expert judiciaire « des recherches de désordres concernant les parties communes et les parties privatives » ; que les vendeurs ne sauraient sérieusement plaider qu'ils se sont ainsi libérés de leur obligation d'information loyale de l'acquéreur ; qu'en conséquence, la vente doit être résolue et le prix restitué à l'acquéreur ; ALORS QUE, D'UNE PART, l'indication dans un acte de vente que des procédures sont en cours afin de rechercher des malfaçons et non-conformités qui affectent notamment les parties privatives est suffisamment précise pour permettre à l'acquéreur d'être informé desdites malfaçons et non-conformités ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'il était précisé à l'acte de vente qu'une procédure était en cours à l'encontre du promoteur pour des désordres affectant l'immeuble et qu'une expertise judiciaire avait été réalisée pour faire le bilan précis des vices existants, notamment concernant la toiture ; qu'elle a constaté par ailleurs qu'était annexé à l'acte de vente un document informatif délivré par le syndic précisant l'existence de procédures en cours ayant pour objet la recherche de désordres, malfaçons et non-conformités affectant tant les parties communes que les parties privatives ; qu'il appartenait à l'acquéreur, au regard de telles mentions, de s'informer plus précisément, s'il le souhaitait, des procédures en cours et de leur objet ; qu'en estimant cependant, pour prononcer la résolution de la vente, que les vendeurs ne s'étaient pas libérés de leur obligation d'information loyale vis-à-vis de l'acquéreur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1641 du code civil ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, Monsieur et Madame X... ont soutenu que Monsieur Y... avait eu une parfaite connaissance des rapports d'expertise MIDROIT et GESTEK dressés en 2001 et 2002 qui faisaient état, en détail, des désordres affectant l'appartement vendu puisque Monsieur Y... avait produit ces rapports à l'appui de son assignation en résolution de la vente ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE, PAR AILLEURS, les premiers juges avaient retenu que le désordre tenant à l'absence de ventilation était parfaitement apparent, Monsieur Y... ayant pu s'en convaincre lors de la vente ; qu'en infirmant le jugement et en affirmant que le logement était atteint de vices cachés dont l'acheteur n'avait pas été en mesure de se convaincre lors de visites d'usage, sans réfuter les motifs du jugement en ce qui concernait l'absence de ventilation visible à l'oeil nu par une personne normalement attentive, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QU'ENFIN, les exposants avaient fait valoir que Monsieur Z..., expert judiciaire, avait chiffré les travaux de réparation de l'installation électrique à la somme globale de 6.500 € pour l'ensemble des parties communes et parties privatives de l'immeuble composé de quatre appartements, et à la somme de 800 € pour les travaux concernant les escaliers, d'où il suivait que les désordres allégués ne pouvaient être d'une gravité telle qu'ils auraient rendu le bien vendu impropre à sa destination ; qu'en se bornant à retenir l'existence d'une telle impropriété sans répondre au moyen des exposants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.