Texte intégral
Du 15 novembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/01479 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNX2
Société GIRONDE HABITAT
C/
[V] [H], [J] [K]
- Expéditions délivrées à
GIRONDE HABITAT
- FE délivrée à GIRONDE HABITAT
Le 15/11/2024
Avocats :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
Société GIRONDE HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Madame [G] [I] munie d’un pouvoir spécial,
DEFENDEURS :
Madame [V] [H]
[Adresse 4] -
[Adresse 4] -
[Localité 5]
Absente
Monsieur [J] [K]
[Adresse 4] -
[Adresse 4] -
[Localité 5]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 27 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Juillet 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
les défendeurs ne comparaissent pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte du 22 mai 2017, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Madame [V] [H] et Monsieur [J] [K] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 5].
Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à Madame [H] et Monsieur [K] le 20 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. L’OPH GIRONDE HABITAT leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.
Par acte du 15 juillet 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Madame [V] [H] et Monsieur [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé en lui demandant de :
- condamner solidairement Madame [H] et Monsieur [K] à payer la somme principale 1713,32 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- faire jouer corrélativement la clause résolutoire pour non -paiement et défaut d’assurance insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- prononcer l’expulsion de Madame [H] et Monsieur [K], ainsi que celle de toute personne vivant sous leur toit, avec le concours de la force publique si besoin est,
- lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif,
- Les condamner solidairement à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Les condamner solidairement aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.
L'affaire a été débattue à l’audience du 27 septembre 2024.
Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2100,15 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.
Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens et dans lesquelles il précise que l’indemnité d'occupation a lieu d’être fixée au montant du loyer et des charges avec revalorisation au même titre que le loyer, conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention passée entre elle et l'État.
Madame [V] [H] et Monsieur [J] [K], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu.
Madame [H] et Monsieur [K] n'ont pas déféré à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :
Il résulte de l'article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.
En l'espèce, le bail conclu le 22 mai 2017 contient une telle clause résolutoire.
Par acte en date du 20 mars 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.
Faute de comparaître, Madame [H] et Monsieur [K] n'établissent pas avoir remis d'attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 avril 2024.
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce en l'absence de clause de solidarité expresse entre les cotitulaires du bail, Madame [V] [H] et Monsieur [J] [K] ne sauraient être déclarés solidaires dans le paiement de leur dette.
Madame [H] et Monsieur [K], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.
- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L’OPH GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [H] et Monsieur [K] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2100,15 euros à la date du 17 septembre 2024.
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus rappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Madame [H] et Monsieur [K] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (815,71 euros à la date du 17 septembre 2024).
Faute de comparaître, les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 2100,15 euros, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Madame [H] et Monsieur [K] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
Les défendeurs, parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.
Le demandeur ne justifiant pas avoir exposé des frais de cette nature, sa demande à ce titre sera rejetée
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS, à la date du 21 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2017 et liant l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à Madame [V] [H] et Monsieur [J] [K], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 5] ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [H] et Monsieur [J] [K] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [H] et Monsieur [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (815,71 euros à la date du 17 septembre 2024) ;
CONDAMNONS Madame [V] [H] et Monsieur [J] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2100,15 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 17 septembre 2024, échéance d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS Madame [V] [H] et Monsieur [J] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
CONDAMNONS Madame [V] [H] et Monsieur [J] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
