Cour d'appel, 27 février 2025. 24/02635

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 27 FEVRIER 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02635 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QH3F Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 MARS 2024 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 12-23-1139 APPELANTE : Madame [G] [Z] [J] née le 29 Juin 1997 à [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me BENTIVEGNA substituant Me Bryan GANDOLFO, avocat au barreau de MONTPELLIER (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C341722024004068 du 15/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) INTIMES : Monsieur [E] [S] né le 27 Septembre 1954 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur [R] [B] né le 18 Juillet 1967 à [Localité 6] - GABON [Adresse 2] assigné en l'étude d'huissier le 03/06/24 Ordonnance de clôture du 26 Novembre 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Madame Nelly CARLIER, Conseillère Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA Le délibéré de l'affaire prévu le 23 janvier2025 a été prorogé au 24février 2025 puis au 27 février 2025 ; les parties ont été avisées. ARRET : - Rendu par défaut ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat du 27 novembre 2018 à effet au 3 décembre 2018, M. [E] [S] a donné à bail à Mme [G] [Z] [J] un immeuble à usage d'habitation avec garage (n° 85) situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 521,73 euros outre une provision mensuelle sur charges de 87 €. Par acte sous seing privé du 26 novembre 2018, M [R] [B] se portait caution solidaire des engagements de Mme [G] [Z] [J] dans le cadre du bail précité. Des loyers étant demeurées impayées, M. [E] [S] a fait signifier à Mme [G] [Z] [J] par acte de commissaire de justice du 10 août 2023 un commandement de payer la somme principale de 1308,88 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtés au premier août 2023 et visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, M. [E] [S] a dénoncé le dit commandement à M [R] [B] en sa qualité de caution solidaire. Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023 concernant Mme [G] [Z] [J] et du 16 octobre 2023 concernant M [R] [B], M. [E] [S] a fait assigner Mme [G] [Z] [J] et M [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé demandant notamment que soit constatée la résiliation du bail avec toutes ses conséquences. Par ordonnance de référé du 13 mars 2024, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier a : -Déclaré recevable l'action en référé. -Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2018 ayant pris effet le 3 décembre 2018 entre M. [E] [S] et Mme [G] [Z] [J] concernant l'immeuble à usage d'habitation avec garage (numéro 85) situé [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 22 septembre 2023. -Déclaré en conséquence Mme [G] [Z] [J] occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 22 septembre 2023. -Dit qu'à défaut pour Mme [G] [Z] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et bien s'y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, et il sera procédé conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laisser dans les lieux, à ses frais, dentelles garde-meubles désignées par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur. -Fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, l'indemnité mensuelle d'occupation que Mme [G] [Z] [J] et M [R] [B] devront payer solidairement à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 22 décembre 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles. -Condamné solidairement Mme [G] [Z] [J] et M [R] [B] à payer à M. [E] [S] la somme provisionnelle de 1775,28 euros représentant l'arriéré de loyer, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 19 février 2024 mensualité du mois de février compris. -Débouté M. [E] [S] de ses autres demandes. -Condamné in solidum Mme [G] [Z] [J] et M [R] [B] aux dépens. -Dit que s'il devait être exposé des dépens pour l'exécution de la décision ils seraient à la charge de Mme [G] [Z] [J] et M [R] [B]. -Condamné in solidum Mme [G] [Z] [J] et M [R] [B] à payer à M. [E] [S] 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 21 mai 2024, Mme [G] [Z] [J] a relevé appel de cette décision. Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions Mme [G] [Z] [J] demande à la Cour de : -Juger l'appel recevable en la forme. -Infirmer l'ordonnance dont appel. -Fixer le montant de la dette actualisé au titre des loyers et charges à la somme provisionnelle de 530,87 euros. -Constater que la concluante est en état de se libérer de sa dette. -Juger que Mme [G] [Z] [J] pourra s'acquitter du paiement de cette dette en 23 mensualités de 22,11€, le versement des dites mensualités devant intervenir en sus des loyers et charges en est en même temps que leur paiement, outre une 24e mensualité pour le solde de la dette. -Juger que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies mais que ses effets sont suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que cette clause sera réputée ne pas avoir joué si elle se libère dans les délais et selon les modalités fixées et si elle paye son loyer courant. -Autoriser Mme [G] [Z] [J] à se libérer de sa dette en sus du loyer courant en 24 versements mensuels de 22,11 euros dont le 24e versement représentant le solde de la dette. -Statuer ce que de droits s'agissant des éventuelles demandes formées à l'encontre de [R] en sa qualité de caution. -Rejeter toutes demandes adverses. -Juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. -Juger que chaque partie conservera les dépens exposés. Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [E] [S] demande à la Cour de : -Confirmer l'ordonnance en ce que à la date d'audience et conformément au texte de l'article 24 V le paiement n'avait pas repris excluant donc l'ouverture du droit à l'octroi de délais de paiement. -Débouter en conséquence Mme [G] [Z] [J] de toutes ses demandes de délai. Quoi faisant -Confirmer l'ordonnance déférée. -Condamner Mme [G] [Z] [J] au paiement des entiers dépens outre 1800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ensuite de la condamnation de première instance. M [R] [B] n'a pas constitué avocat. MOTIFS Sur la recevabilité de l'appel. Interjeté dans les formes et délais de la loi l'appel est recevable. Sur les différentes demandes. Aux termes de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 : ' Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'. Aux termes du paragraphe V du même article : '  le juge peut même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation aux délais prévus au- premier alinéa de l'article 1345 du Code civil au locataire en situation de régler sa dette locative'. Aux termes du paragraphe VII du même texte : 'pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiements accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet'. En l'espèce il est constant qu'à la date du 22 septembre 2023 les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient acquises. Toutefois, Il résulte du dernier décompte produit qu'à la date du 24 septembre 2024, Mme [G] [Z] [J] avait non seulement repris le paiement des loyers courants mais que la dette locative ne s'élevait plus qu'à la somme de 530,87 euros. Il résulte de la situation financière de Mme [G] [Z] [J] telle que justifiée par les pièces produites par cette dernière que celle-ci est en situation de régler sa dette locative. En conséquence il sera fait droit à sa demande de délai et jugé qu'elle pourra se libérer de sa dette en 24 mensualités les 23 premières d'un montant de 22,11 euros et la dernière pour le solde. L'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposées. PAR CES MOTIFS La Cour, Reçoit l'appel de Mme [G] [Z] [J]. Réforme la décision entreprise et statuant à nouveau. Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2018 ayant pris effet le 3 décembre 2018 entre M. [E] [S] et Mme [G] [Z] [J] concernant l'immeuble à usage d'habitation avec garage (numéro 85) situé [Adresse 3] à [Localité 5] étaient réunies à la date du 22 septembre 2023 Dit et juge que Mme [G] [Z] [J] reste devoir au 24 septembre 2024 la somme de 530,87 euros au titre des arriérés de loyer. Condamne solidairement Mme [G] [Z] [J] et M [R] [B] à payer à M [E] [S] la dite somme. Accorde à Mme [G] [Z] [J] un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette. Dit que Mme [G] [Z] [J] devra s'acquitter de cette somme en 23 mensualités de 22,11 euros et la 24e pour le solde. Dit que ces mensualités seront exigibles en sus du loyer et des charges courant le premier jour ouvrable du mois suivant la signification du présent arrêt. Dit et juge que si Mme [G] [Z] [J] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités telles que ci dessus fixées la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprendra son plein effet. Dit qu'en ce cas et à défaut pour Mme [G] [Z] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et bien s'y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, et il sera procédé conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans le garde-meubles désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur. Fixe en ce cas au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, l'indemnité mensuelle d'occupation que Mme [G] [Z] [J] et M [R] [B] devront payer solidairement à compter de la date de résiliation de plein droit du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles. Déboute M [E] [S] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposée. Le greffier La présidente