Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 21/05908

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre civile N° RG 21/05908 N° Portalis 352J-W-B7F-CUJ6Z N° MINUTE : Assignation du : 19 Avril 2021 JUGEMENT rendu le 26 Septembre 2024 DEMANDEURS Madame [S] [V] [Adresse 4] [Localité 11] Monsieur [R] [H] [Y] [Adresse 4] [Localité 11] représentés par Maître Bernard LAMORLETTE de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0205 DÉFENDEURS S.C.P. NENERT ET ASSOCIES NOTAIRES [Adresse 6] [Localité 8] MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES [Adresse 3] [Localité 7] Maître [X] [W] [Adresse 6] [Localité 8] représentées toutes les trois par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499 Décision du 03 octobre 2024 2ème chambre civile N° RG 21/05908 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUJ6Z S.C.P. [K] [P] [I] [N] et [J] [L] [Adresse 1] [Localité 5] Maître [K] [P] en sa qualité de notaire de la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] [L] [Adresse 1] [Localité 5] représentées tous deux par la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de Bordeaux, avocats plaidants et Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0848 Monsieur [E] [T] [O] [Adresse 2] [Localité 9] représenté par Maître Benoît BRUTSCHI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P242 ****** COMPOSITION DU TRIBUNAL Jérôme HAYEM, Vice-Président Claire ISRAEL, Vice-Présidente Caroline ROSIO, Vice-Présidente assistés de Sylvie CAVALIE, Greffière DEBATS A l’audience collégiale du 04 Juillet 2024 présidée par Jérôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Claire ISRAEL, en application de l’article 804 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024. JUGEMENT Prononcé en audience publique Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 6 août 2020, reçu par Maître [X] [W], exerçant au sein de la société Nenert et Associés – Notaires, et avec la participation de Maître [K] [P], notaire des promettants, Mme [S] [V] et M. [R] [Y] (ci-après les époux [Y]) ont unilatéralement promis de vendre à M. [E] [O], leur maison située [Adresse 4] à [Localité 11] (92), moyennant un prix de 4 600 000 euros dont 34 000 euros pour les meubles et objets mobiliers. L’acte stipulait que la vente devrait être réalisée au plus tard le 16 octobre 2020. Aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt n’était stipulée et il était prévu une indemnité d'immobilisation d’un montant de 460 000 euros, cette somme devant être versée par le bénéficiaire au plus tard le 14 août 2020, entre les mains de Maître [K] [P] désigné comme séquestre. Par exploit d’huissier du 23 novembre 2020, les époux [Y] ont fait sommation à M. [E] [O] d’avoir à se présenter en l’étude de Maître [X] [W] le 30 novembre 2020 pour signer l’acte authentique de vente. Le 30 novembre 2020, Maître [X] [W] a dressé un procès-verbal de carence, M. [E] [O] n’ayant pas comparu. M. [E] [O] n’a pas versé la somme de 460 000 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation. Par exploits d’huissier en date des 19, 20, 21 et 22 avril 2021, les époux [Y] ont fait assigner M. [E] [O], Maître [X] [W], Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] Festal, la société Nenert et Associés – Notaires et la société MMA Iard Assurances Mutuelles devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir condamner M. [E] [O] à leur verser l’indemnité d'immobilisation outre des dommages et intérêts et les notaires à le garantir de ses condamnations ainsi qu’à leur verser des dommages et intérêts. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, Mme [S] [V] et M. [R] [Y] demandent au tribunal de : - CONDAMNER [E] [O] au versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 460 000 € ; - CONDAMNER [E] [O] au versement de la somme de 182.284,14 + pour mémoire (intérêts de placement : calculé du 16 octobre 2020 jusqu’au jour de la vente) au titre des frais liés au déménagement, aux travaux et frais accessoires ; - CONDAMNER in solidum Maître [X] [W], en sa qualité de notaire, la SCP Nénert et associés et Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] [L] et leur assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir les éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur [E] [O] ; - CONDAMNER in solidum Maître [X] [W], en sa qualité de notaire, la SCP Nénert et Associés et Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] [L] et leur assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser la somme de 30.000 € à Madame et Monsieur [Y], au titre du préjudice moral subi. En tout état de cause : - CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [O], Maître [X] [W], en sa qualité de notaire, la SCP Nénert et Associés, Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] [L] et leur assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à Madame et Monsieur [Y] la somme de 8 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [O], Maître [X] [W], en sa qualité de notaire, la SCP Nénert et Associés, Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] [L] et son assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 janvier 2023, M. [E] [O] demande au tribunal de : A TITRE PRINCIPAL, Débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [E] [O]. A TITRE SUBSIDIAIRE, Condamner Maître [X] [W], la SCP NENERT ET ASSOCIES et leur assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à relever et garantir Monsieur [E] [O] de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, accessoires, intérêts et frais au profit des époux [Y] sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil ou, à défaut, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil. Condamner Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] [L] et leur assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à relever et garantie Monsieur [E] [O] de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, accessoires, intérêts et frais au profit des époux [Y] sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil. Débouter les époux [Y] de leurs demandes formées au titre des frais de location, des frais de déménagement, des frais qualifiés d’accessoires, des travaux, sauf à les réduire à de plus justes proportions. EN TOUT ETAT DE CAUSE, Débouter Maître [X] [W], la SCP NENERT ET ASSOCIES et leur assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] [L] et leur assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions en ce que celles-ci sont dirigées à l’encontre de Monsieur [E] [O]. Condamner les époux [Y] à payer à Monsieur [E] [O] une somme de 7.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner in solidum Maître [X] [W], la SCP NENERT ET ASSOCIES et leur assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] [L] et leur assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur [E] [O] la somme de 12.500€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum les époux [Y], Maître [X] [W], la SCP NENERT ET ASSOCIES et leur assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] [L] et leur assureur, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 janvier 2023, Maître [X] [W], la société Nenert et Associés – Notaires et la société MMA Iard Assurances Mutuelles demandent au tribunal de : - DEBOUTER les époux [Y] de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre du notaire concluant. - DECLARER Monsieur [E] [O] mal fondé en ses demandes dirigées à l’encontre du notaire concluant et de son assureur. EN CONSEQUENCE : - LE DEBOUTER purement et simplement de ses demandes dirigées à l’encontre du notaire concluant et de son assureur. - CONDAMNER les époux [Y] et Monsieur [E] [O] à payer à Maître [W], la SCP NENERT & ASSOCIES, et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. - DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire. - LES CONDAMNER aux entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er février 2023, Maître [K] [P] et la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] Festal demandent au tribunal de : - DEBOUTER Madame [S] [Y] et Monsieur [R] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre Maître [K] [P] et de la S.C.P. [K] [P] [I] [N] et [J] [L], - DEBOUTER Monsieur [E] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre Maître [K] [P] et de la S.C.P. [K] [P] [I] [N] et [J] [L], - CONDAMNER in solidum Madame [S] [Y] et Monsieur [R] [Y] à verser à Maître [K] [P] et la S.C.P [K] [P], [I] [N] ET [J] [L] une somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 7 mars 2024 puis renvoyée au 4 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’indemnité d'immobilisation Les époux [Y] demandent la condamnation de M. [E] [O] à leur verser la somme de 460 000 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation. Ils font valoir sur le fondement de l’article 1124 du code civil, que : - Par courriel du 19 août 2020, l’étude de Maître [X] [W] a écrit à l’agence qu’il lui aurait été communiqué une preuve du virement de l’indemnité d'immobilisation alors que l’indemnité d'immobilisation n’a pas été versée par le bénéficiaire, - Un procès-verbal de carence a été dressé le 30 novembre 2023, qui constate que l’ensemble des conditions suspensives sont réalisées et que le bénéficiaire n’a pas exercé son droit de rétractation, - Ils n’ont eu connaissance de l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation qu’au 1er décembre 2020, lors de la transmission du procès -verbal de carence, - En application des stipulations contractuelles, l’indemnité d'immobilisation est due aux promettants en cas de défaillance du bénéficiaire, - En application des clauses de l’acte, en l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation, la promesse n’est caduque que si bon semble aux promettants, de sorte que le bénéficiaire ne peut s’en prévaloir, - L’acquéreur pouvait user de son droit de rétractation jusqu’au 18 août 2020, la promesse lui ayant été notifiée le 7 août 2020 et n’a pas fait usage de ce droit, - Maître [X] [W] a lui-même confirmé que son client est redevable de l’indemnité d'immobilisation. En réponse aux moyens soulevés en défense, ils font valoir qu’il n’est pas démontré que le bénéficiaire soit un incapable, qu’il a au contraire abusé d’eux en fabriquant et utilisant un faux virement bancaire, que ses parents et sa compagne ont également participé aux négociations et que Maître [X] [W] a agi de concert avec eux pour laisser croire que l’opération irait à son terme. M. [E] [O] oppose que : - A la date du 14 août 2020, la promesse est devenue caduque à défaut de versement de l’indemnité d'immobilisation, - Le courriel du clerc de notaire de Maître [X] [W] en date du 19 août 2020 informant du versement de l’indemnité d'immobilisation se base sur un simple ordre de virement, - Il est insolvable, il a pour seules ressources l’allocation de solidarité spécifique, il vit chez ses parents et il est demandeur d’emploi, de sorte qu’il n’était pas en mesure d’acquérir le bien, - Il ne se prétend frappé d’aucune incapacité civile, - L’existence d’une faute morale, qui n’est pas contestable, doit être distinguée d’une faute civile qui n’est pas caractérisée en l’espèce, - Les demandes des époux [Y] trouvent en réalité leur fondement dans la faute des notaires et le défaut d’information sur l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation, aucune faute susceptible de leur avoir porté préjudice ne lui étant imputable. Sur ce, Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de la promesse du 6 août 2020, les parties ont fixé le montant de l’indemnité d'immobilisation à la somme de 460 000 euros et prévu que cette somme devait être versée par le bénéficiaire au plus tard le 14 août 2020 à 18 heures, « sous peine de caducité des présentes sans indemnité de part ni d’autre si bon semble au promettant ». Il résulte ensuite de la clause « 3. Sort de ce versement » que cette somme restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci, en cas de non-réalisation de la vente promise, les conditions suspensives étant réalisées et sauf exercice par le bénéficiaire de sa faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. En l’espèce, il est constant que la vente ne s’est pas réalisée du fait du bénéficiaire et que ce dernier n’a pas exercé sa faculté de rétractation, la promesse de vente lui ayant été régulièrement notifiée par lettre recommandée électronique avec avis de réception le 7 août 2020. Il résulte également du procès-verbal de carence du 30 novembre 2020 que toutes les conditions suspensives stipulées à l’acte étaient, à cette date, réalisées, ce que M. [E] [O] ne conteste pas. Dès lors, en application de la clause relative au sort de l’indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire est redevable de l’indemnité d'immobilisation à l’égard des promettants, la vente ne s’étant pas réalisée par son fait, alors que les conditions suspensives étaient réalisées. M. [E] [O] ne saurait se prévaloir du défaut de versement de l’indemnité d'immobilisation pour se libérer de son obligation, seuls les promettants pouvant, si bon leur semble, invoquer ce défaut de paiement et partant, la caducité de la promesse, pour retrouver leur liberté de vendre leur bien à un tiers. Il ne peut davantage invoquer la faute reprochée aux notaires par les demandeurs à l’instance pour se libérer de son obligation qui résulte des stipulations contractuelles, le fait que les notaires aient ou non informé les promettants du versement de l’indemnité d'immobilisation étant indifférent dès lors que les promettants n’ont en tout état de cause pas décidé de la caducité de la promesse pour ce motif, seule hypothèse dans laquelle aucune indemnité n’était due. Enfin, le moyen selon lequel il serait insolvable est inefficace s’agissant de son obligation au paiement de l’indemnité d'immobilisation, en application de la promesse de vente. M. [E] [O] sera donc condamné à payer aux époux [Y] la somme de 460 000 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation. Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [E] [O] Les époux [Y] demandent ensuite la condamnation de M. [E] [O] à leur verser à titre de dommages et intérêts la somme totale de 182 284,14 euros correspondant aux « frais de déménagement, travaux et frais et accessoires » outre une somme correspondant aux intérêts de placement du prix de vente de la maison à compter du 16 octobre 2020 jusqu’au jour de la vente. Ils font valoir qu’outre le fait qu’ils n’ont pas pu vendre leur bien à d’autres acquéreurs potentiels, ils ont dû réaliser des travaux exigés par le bénéficiaire et libérer les lieux et organiser leur déménagement pour un coût de15 344,23 euros (frais de déménagement, de déménagement de leur piano, de la télévision et frais de casse non indemnisée, frais de transfert du courrier) après avoir été informés par Maître [W] de la date de signature au 16 octobre 2020. Ils exposent avoir également dû payer un loyer d’un montant mensuel de 4 600 euros à compter du 1er octobre 2020 pour douze mois, soit un total de 55 200 euros et font valoir en réponse aux moyens en défense qu’en raison du report de la date de signature, il ne leur était pas possible de réemménager dans leur maison. S’agissant des travaux, ils font valoir que : La promesse stipulait une clause mettant à leur charge l’obligation de réaliser des travaux, à la demande du bénéficiaire, qu’ils ont respectée pour un coût total de 54 239,91 euros, Ils n’auraient pas réalisé ces travaux s’ils avaient été informés de l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation dès lors qu’ils n’avaient personnellement pas l’intention de démolir la maisonnette. Enfin, ils soutiennent qu’informés du non versement de l’indemnité d'immobilisation, ils auraient repris leur liberté et immédiatement revendu à un autre acquéreur, de sorte qu’ils auraient pu placer le prix de vente, dans une SCPI, dès le 16 octobre 2020, dont le rendement moyen est de 7,35% par an et qu’en l’absence de vente du bien, ils vont être obligés de le déclarer au titre de l’impôt sur la fortune immobilière et de payer une somme de 57 000 euros dont ils demandent réparation. M. [E] [O] oppose aux demandes de dommages et intérêts des demandeurs que : Leur demande au titre des loyers est infondée dès lors que le bailleur, la SCI Pack, dont ils sont les uniques cogérants est détenue par eux à 84,80% et a en réalité eu pour fonction de porter une résidence secondaire pour la famille [Y], le bail étant d’ailleurs signé par eux-mêmes et ils ne justifient pas du versement de loyers, l’attestation comptable ne prouvant pas la réalité des versements, L’assignation mentionne comme domicile l’adresse du bien litigieux, ce qui établit qu’ils ne l’ont pas quitté, sauf pendant la période estivale, Le bien a été vendu le 9 juillet 2021 de sorte que les loyers dont l’indemnisation est réclamée ne sauraient concerner une période postérieure, Aucune des pièces produites n’établit la réalité d’un déménagement ni de la casse à cette occasion, seul le transport du piano étant prouvé mais est sans lien avec l’impératif prétendu de déménagement, S’agissant des travaux, les époux [Y] ne justifient pas de leurs demandes et la promesse ne prévoyait ensuite que la poste d’un enduit ciment et d’une peinture blanche sur le mur du fond et la pose d’un grillage, ces seuls travaux pouvant éventuellement être indemnisés, la démolition de la maisonnette étant obligatoire en application du PLU de la commune de [Localité 11], Ces travaux ont en tout état de cause valorisé leur bien, S’agissant ensuite des « frais accessoires », et ne particulier de la perte de chance de placer le prix de vente, ils ne démontrent pas qu’ils avaient envisagé ce placement, Enfin ils ne justifient d’aucune démarche pour poursuivre la vente de leur maison, or ils ont vendu leur bien le 9 juillet 2021 pour un prix supérieur. Sur ce, Les demandeurs ne précisent pas le fondement de leurs demandes de dommages et intérêts mais en tout état de cause, il résulte des articles 1240 à 1242 et 1231-4 du code civil qu’est contractuellement ou délictuellement responsable toute personne à laquelle peut être imputée un fait générateur de responsabilité ayant causé un préjudice. En l’espèce, il ressort de leurs écritures que les époux [Y] reprochent essentiellement aux notaires mais également à M. [E] [O] de ne pas les avoir informés du non-versement de l’indemnité d'immobilisation. S’agissant du bénéficiaire, cette seule absence d’information n’est pas constitutive d’une faute. Toutefois, les époux [Y] se prévalent plus généralement de la faute de M. [E] [O] qui, par son attitude, leur a fait croire sérieusement qu’il allait acquérir leur bien et réaliser la vente alors qu’il n’en avait ni les moyens ni l’intention et alors qu’il n’avait en effet pas versé l’indemnité d'immobilisation. Si le simple fait pour le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente de ne pas lever l’option et ne pas réaliser la vente ne constitue en soi ni une faute délictuelle ni un manquement à une obligation contractuelle, en revanche, le fait pour le bénéficiaire de tromper volontairement les promettants et de leur faire croire de façon réitérée et délibérée, sur une longue période, et au moyen de manœuvres mensongères qu’il va lever l’option, alors qu’il sait ne pas pouvoir acquérir le bien ou ne pas en avoir l’intention, constitue bien une faute délictuelle à l’égard des promettants dès la signature de l’acte. Or, M. [E] [O] reconnaît dans ses conclusions qu’il a signé la promesse de vente qui engageaient les époux [Y], sans avoir l’intention ni les moyens d’acquérir leur bien. Il indique avoir engagé des démarches pour l’acquisition de leur maison, d’une valeur de 4 600 000 euros « pour des motifs qui échappent à la raison puisqu’il ne disposait d’aucun moyen à cet effet » et « se borne à exposer se trouver dans l’incapacité de fournir au tribunal une explication raisonnable ou rationnelle à son comportement ». En outre, alors qu’il ne pouvait acquérir le bien des époux [Y], M. [O] a signé la promesse de vente à son bénéfice en déclarant pouvoir payer le prix de vente comptant le jour de la vente. Il s’est abstenu de verser l’indemnité d'immobilisation, mais il reconnaît avoir passé un ordre de virement à partir d’un compte bancaire dont il savait qu’il ne présentait pas une provision suffisante et par courriel du 19 août 2020 adressé à Maître [W] il a indiqué « voici la preuve de virement », alors qu’il savait que les fonds ne seraient pas virés, ce qui caractérise une certaine malice. De même, il ressort des nombreux échanges entre M. [O] et Maître [W] versés aux débats par ce dernier et par les demandeurs à l’instance qu’avant la signature de la promesse, il a demandé la réalisation de travaux et l’insertion d’une clause à ce sujet dans l’acte, qu’il a ensuite constamment confirmé son intention d’acquérir le bien, qu’il a sollicité la fixation d’une date de signature de l’acte authentique de vente puis plusieurs fois le report de cette date en rassurant le notaire et donc les promettants, à de nombreuses reprises, sur le fait que la somme correspondant au prix de vente et aux frais d’acquisition allaient lui être versée avant le rendez-vous de signature du 16 octobre 2020 mais également après le report de ce rendez-vous. Ainsi, M. [E] [O] a écrit au notaire le 6 octobre 2020 : « le virement apparait enfin dans mes opérations à venir au débit il sera sur votre compte rapidement ». Le 17 octobre 2020, il lui a adressé une copie d’un message en anglais lui confirmant le transfert de la somme de 5 118 000 euros sur le compte du notaire. Le 21 octobre, il a écrit : « l’argent est là demain » ; le 22 octobre : « je suis tombé d’accord avec eux (la banque) sur le prêt et les conditions (…) je vous téléphone dans la journée pour le virement en urgence » ; le 26 octobre 2020 : « j’ai rendez-vous demain matin à la banque pour signer le document tout va rentrer dans l’ordre » ; le 29 octobre 2020 : « j’ai rendez-vous demain 11h à mon agence (…) nous ferons un VGM instantané (…) je pourrai être chez vous à 13h et nous pourrons signer à 14h comme je l’ai dit à M. [Y] ». Le 30 octobre 2020, il a adressé au notaire la copie d’un ordre de virement vers le compte de l’étude de 5 121 800 euros qui n’a pas été effectué alors que le 3 novembre 2020 il a pourtant écrit : « le virement est passé de en cours d’exécution à exécuté » et le 4 novembre 2020 : « tout est ok les fonds seront sur votre compte demain ». Le 9 novembre 2020 il a évoqué un échange et un rendez-vous avec « le service de compliance et du risque éthique » de la banque et le 12 novembre 2020, il a confirmé la validation de sa demande et un virement en urgence. Le 13 novembre 2020, alors que le virement n’était pas effectué, il a indiqué au notaire relancer la banque et le 30 novembre 2020, alors qu’il était mis en demeure de signer la vente par les promettants, il a encore écrit : « je vais passer par mon père (…) il va m’avancer les fonds via un virement en urgence qui devrait être fait aujourd’hui ». Après l’établissement du procès-verbal de carence, il a poursuivi ses échanges avec les promettants et continué d’affirmer auprès d’eux et de son notaire, effectuer les démarches nécessaires au virement des fonds, indiquant à Maître [W] que son avocat était en relation avec la banque Emirates, TRACFIN et la DGFIP avant finalement le 3 février 2021 d’indiquer que ce dernier ne l’assistait plus. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [E] [O], par une mise en scène qui a duré plusieurs mois, a entretenu faussement et délibérément la conviction des promettants qu’il allait signer l’acte authentique de vente alors qu’il savait qu’il n’en serait rien. Ce faisant il a commis une faute délictuelle à leur égard. Pour autant, il appartient aux époux [Y] de démontrer l’existence des préjudices qu’ils allèguent et d’un lien de causalité avec cette faute. S’agissant des frais de déménagement qu’ils soutiennent avoir exposés, ils ne sont pas en lien avec la faute du bénéficiaire dès lors qu’ils avaient l’intention de déménager et auraient dû, en tout état de cause exposer des frais, même si leur déménagement aurait pu être décalé dans le temps. De même, le fait que l’assurance n’ait pas indemnisé la casse de certains objets n’est pas la conséquence de la faute de M. [O]. Leur demande d’indemnisation de ces frais sera donc rejetée. Les dépenses de loyers que les époux [Y] ont dû exposer du fait de ce déménagement pour le rendez vous du 16 octobre 2020, alors qu’ils pensaient légitimement que la vente allait se réaliser, sont en revanche en lien de causalité avec la faute du bénéficiaire. Toutefois, à défaut de toute pièce bancaire démontrant l’effectivité des paiements, les seules pièces versées aux débats n’établissent pas la réalité du paiement de loyers, notamment le contrat de bail signé le 1er octobre 2020 avec la société SC Pack et l’attestation de l’expert-comptable de cette société qui indique seulement qu’au titre de l’exercice 2021 le montant total des loyers « comptabilisés » dans la SC Pack est de 10 387 euros, ce qui ne signifie pas que ces loyers ont été effectivement perçus par elle. Cette demande sera donc également rejetée. S’agissant des travaux réalisés par les époux [Y], il ressort en effet de l’acte du 6 août 2020, qu’ils se sont engagés à la demande du bénéficiaire, pour lequel il s’agissait d’un « élément essentiel et déterminant » à réaliser divers travaux au plus tard le 15 septembre 2020, soit : pose d’enduit, ciment et peinture sur le mur du fond et pose d’un grillage sur la limite nord de la parcelle vendue. Toutefois, ils versent aux débats un devis de la société PRS Travaux d’un montant de 35 019,60 euros qui correspond à la démolition d’une maisonnette dans le jardin qui, outre le fait qu’il n’est pas signé et qu’il ne s’agit pas d’une preuve de paiement, porte sur des travaux non exigés par la promesse de vente. Leur demande à ce titre ne saurait dès lors être accueillie. Par ailleurs, les autres pièces communiquées sont des factures de trois sociétés différentes qui sont toutes datées antérieurement à la signature de la promesse. Il en résulte que les travaux concernés ont été réalisés par les promettants, avant même la signature de l’acte qui les y obligeait. Ils ont donc fait procéder à ces travaux alors qu’ils n’y étaient pas encore tenus et alors même qu’à ce stade précontractuel il existait en tout état de cause un aléa sur la signature de la vente avec le bénéficiaire de la promesse, s’agissant d’une promesse unilatérale de vente. Le lien de causalité avec la faute du bénéficiaire n’est donc pas établi et la demande de dommages et intérêts des époux [Y] au titre des travaux sera rejetée. S’agissant de leur demande au titre du rendement du placement dans une SCPI qu’ils auraient pu réaliser s’ils avaient perçu plus tôt le prix de vente, il est exact que le comportement de M. [O] a fait perdre aux époux [Y] la chance de reprendre leur liberté et de remettre en vente leur bien pour en obtenir plus rapidement un prix. Cependant, ils forment en premier lieu une demande d’indemnisation de leur préjudice correspondant aux loyers qu’ils ont dû exposer dès le mois d’octobre 2020, ce dont il se déduit nécessairement que s’ils avaient pu vendre leur bien, ils auraient utilisé le prix de vente pour se reloger et n’auraient pas dû exposer des loyers. Ils ne peuvent donc en même temps et de façon contradictoire, soutenir qu’ils auraient placé la totalité du prix de vente, dès octobre 2020. Dès lors, à défaut de démontrer qu’ils avaient effectivement l’intention de placer le prix de vente dans une SCPI avec la rentabilité alléguée, leur demande à ce titre sera rejetée. Enfin, les demandeurs ne versent aux débats aucune pièce relative à leur imposition sur la fortune immobilière de sorte que leur demande de condamnation du bénéficiaire à leur verser la somme de 57 000 euros à ce titre sera rejetée. Sur la responsabilité des notaires - Sur la demande des époux [Y] de condamnation des notaires à garantir M. [E] [O] Les époux [Y] indiquent n’avoir aucune certitude quant à la solvabilité de M. [E] [O] et sollicitent la condamnation des notaires à le garantir de toutes condamnations, aussi bien à payer l’indemnité d'immobilisation que les dommages et intérêts. Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ils soutiennent que les notaires ont manqué à leur devoir de conseil pour ne pas les avoir informés de l’absence de versement, ne pas avoir vérifié que le versement était effectué et de ne pas les avoir éclairés sur les conséquences juridiques et financière du défaut de versement de l’indemnité d'immobilisation ce qui les a privés de cette garantie. Plus spécifiquement, ils font valoir s’agissant de Maître [X] [W] que : Il a rédigé la promesse et confirmé par courriel de son clerc de notaire à l’agence en date du 19 août 2020 avoir adressé la preuve du virement de l’indemnité d'immobilisation à leur propre notaire, Il n’a jamais informé de l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation ou de la non-réception des fonds, Ils ont accepté le report de la signature de l’acte de vente parce qu’ils pensaient que l’indemnité d'immobilisation avait été réglée, Maître [W] savait que son client n’était pas sérieux. Et s’agissant de Maître [K] [P] ils soutiennent que : Il ne s’est jamais préoccupé du versement de l’indemnité d'immobilisation, Il ne les a jamais informés de l’absence de versement, alors que M. [R] [Y] l’a interrogé par courrier du 21 août 2020 pour vérifier que tout était en ordre. Maître [X] [W], la SCP Nenert et Associés et la société MMA Iard Assurances Mutuelles contestent toute faute de leur part et font valoir en défense que : Les époux [Y] étaient informés dès le 20 août 2020 par leur notaire de ce que l’indemnité d'immobilisation n’était pas versée puisqu’il leur a été indiqué que l’étude Nenert et Associés ne disposait que de la preuve du virement de l’indemnité d'immobilisation, ce dont il se déduisait évidemment que l’indemnité d'immobilisation n’était toujours pas parvenue sur les comptes de l’étude, la collaboratrice de l’étude ayant d’ailleurs indiqué au bénéficiaire qu’elle lui confirmerait la réception des fonds, Les promettants ont entretenu des échanges directs avec le bénéficiaire de la promesse jusqu’en février 2021 et étaient donc informés de l’absence de versements de fonds, Leur propre notaire désigné comme séquestre n’a jamais confirmé la réception des fonds, Le non-versement de l’indemnité d'immobilisation ne peut leur être imputé dès lors que Maître [W] a multiplié les démarches auprès de son client, Ils ont eux-mêmes négocié avec le bénéficiaire l’octroi d’un délai pour le versement de l’indemnité d'immobilisation, fait générateur du litige alors que le projet établi par le notaire prévoyait le versement au jour de signature de la promesse, Le préjudice allégué n’est pas indemnisable, le seul préjudice résultant du manquement au devoir de conseil étant la perte de chance, et le risque allégué d’insolvabilité de M. [E] [O] n’est pas établi, Cette perte de chance est nulle en raison du maintien des échanges entre les promettants et le bénéficiaire, les premiers ayant maintenu leur intention de vendre. Maître [K] [P] et la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] Festal ne contestent pas avoir omis d’informer leurs clients, les promettants, de l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation. Cependant, ils soutiennent que les demandes des époux [Y] à leur encontre ne peuvent prospérer en l’absence de lien de causalité avec les préjudices invoqués. Ils font valoir que : En tout état de cause, le retard d’information ou le défaut de vérification reproché est sans lien avec l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation, de sorte qu’il n’y pas de lien de causalité avec l’absence de versement par le bénéficiaire des sommes contractuellement dues, En outre le notaire ne peut être tenu au versement de l’indemnité d'immobilisation qui est un engagement personnel des parties, Il n’est pas établi qu’informés du non-versement de l’indemnité d'immobilisation ils auraient fait jouer la clause de caducité de la promesse alors qu’ils ont poursuivi leurs échanges après octobre 2020, tout en ayant connaissance de l’absence de versement des fonds, les promettants en ayant été informés au mois d’octobre 2020 et non le 30 novembre 2020 lors de l’établissement du procès-verbal de carence, Malgré l’absence de versement des fonds et après le 30 novembre 2020, ils ont continué d’échanger en direct avec le bénéficiaire jusqu’en février 2021,Même s’ils avaient décidé de rendre caduque la promesse, ils n’auraient pas obtenu le paiement de l’indemnité d'immobilisation, le défaut d’information ne les ayant pas privés du recouvrement de l’indemnité d'immobilisation. Sur ce, Les époux [Y] demandent au tribunal de condamner les notaires in solidum entre eux, à garantir M. [E] [O] de ses condamnations. S’agissant des dommages et intérêts, leur demande est devenue sans objet, leurs demandes dirigées contre M. [O] ayant été rejetées. S’agissant de l’indemnité d'immobilisation, le tribunal interprète la demande comme tendant en réalité à la condamnation in solidum des notaires avec M. [E] [O] à leur verser le montant de cette indemnité. Si le paiement de l’indemnité d'immobilisation par le bénéficiaire ne constitue pas en lui-même un préjudice indemnisable au titre de la responsabilité civile du notaire, dès lors qu’il trouve son origine dans les stipulations contractuelles, le notaire peut néanmoins être condamné à « garantir », c’est-à-dire en fait à payer in solidum avec le bénéficiaire le montant de cette indemnité s’il est établi que le bénéficiaire est insolvable et si le notaire a commis une faute à l’origine de l’obligation de paiement de cette indemnité. Il en va ainsi dans l’hypothèse où le notaire, en n’informant pas les promettants de l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation dans le délai stipulé à la promesse de vente, a privé les promettants de la chance d’invoquer la caducité de l’acte et ainsi de se libérer rapidement, sans que l’indemnité d'immobilisation ne soit due. En l’espèce, il n’est toutefois pas démontré que M. [E] [O] soit insolvable. En effet, la preuve de l’insolvabilité du bénéficiaire ne peut résulter de ses seules déclarations. Par ailleurs, la seule attestation de pôle emploi datée du 30 avril 2021 qui indique son admission au bénéfice de l’allocation de solidarité spécifique en date du 7 juillet 2020, est insuffisante à démontrer son insolvabilité actuelle ou au moins au jour de la clôture, soit au 7 juin 2023, alors qu’il est mentionné « vous avez atteint la fin de votre droit ASS et nous étudions son renouvellement » et qu’aucun élément complémentaire et actualisé n’est versé aux débats sur la situation financière et patrimoniale de M. [O]. Les attestations des parents de M. [O] ne renseignent pas davantage le tribunal dès lors qu’ils indiquent, non pas que leur fils est insolvable, mais qu’ils ont été dupés par leur fils s’agissant de sa situation réelle. En conséquence, la demande des époux [Y] de condamnation des notaires à garantir le paiement de l’indemnité d'immobilisation par M. [E] [O] sera rejetée. - Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre des notaires Les époux [Y] demandent également la condamnation des notaires à les indemniser à hauteur de 30 000 euros de leur préjudice moral lié à l’incertitude « quant à la suite donnée à la vente ». Les notaires contestent toute faute de leur part, selon les mêmes moyens que ceux exposés ci-dessus et ajoutent essentiellement que : Les demandeurs avaient conscience de l’incertitude de la vente qui trouve exclusivement sa source dans le comportement déloyal de l’acquéreur, Ce préjudice n’est pas indépendant des préjudices indemnisés par l’indemnité d'immobilisation. Sur ce, En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Il en résulte que commet une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle, le notaire qui manque à son obligation d’assurer l’efficacité des actes auxquels il prête son concours et qui ne procède pas aux vérifications et informations nécessaires pour permettre aux parties d’exercer leurs droits. En l’espèce, il résulte de la promesse de vente du 6 août 2020 que l’indemnité d'immobilisation devait être versée par le bénéficiaire, au plus tard le 14 août 2020 et que cette somme devait être versée au notaire participant, notaire des promettants, c’est-à-dire Maître [P]. Il est constant que l’indemnité d'immobilisation n’a pas été versée par M. [E] [O] et Maître [P] reconnait ne pas avoir informé ses clients de l’absence de réception des fonds. Il n’est pas contesté par Maître [W] par ailleurs, que M. [E] [O] devait lui verser cette somme en premier lieu. Il reconnait à cet égard qu’interrogé par Maître [P], il a répondu le 19 août 2020 avoir reçu la preuve de virement de l’indemnité d'immobilisation. Par courriel du même jour, Mme [M] [U], exerçant au sein de l’étude de Maître [W] a écrit à l’agence immobilière : « je vous confirme avoir transmis au notaire de Monsieur et Madame [Y] la preuve de virement de l’indemnité d'immobilisation ». Maître [W] ne peut soutenir sérieusement que cette formulation signifiait de façon univoque que seule une preuve de virement avait été réceptionnée mais que les fonds n’étaient pas versés alors qu’au contraire, la lecture de ce courriel permettait légitimement à l’agence, au notaire des promettants et à ces derniers, de considérer que l’indemnité d'immobilisation avait effectivement été versée. Il appartenait à Maître [W] de préciser qu’il était encore en attente du versement des fonds ou d’informer ultérieurement les promettants de ce que le virement n’avait pas fonctionné. Dans son courriel du 1er décembre 2020, lendemain de la signature du procès-verbal de carence, M. [Y] écrit d’ailleurs à son notaire, Maître [P] : « à la lecture de ce pv, je suis ébahi par le fait que le notaire n’avait dans les faits effectivement pas reçu le dépôt de garantie et ne nous en avait pas fait part, me conduisant ainsi dans la situation très préjudiciable dans laquelle je me retrouve ce jour ». Maître [W] ne démontre donc pas avoir averti son confrère, ni les promettants de l’absence de non versement de l’indemnité d'immobilisation et Maître [P] ne s’est pas inquiété de ne pas recevoir les fonds alors que la promesse le constituait séquestre de cette somme. C’est par ailleurs de mauvaise foi que Maître [W] soutient que les promettants étaient informés de l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation en se prévalant des échanges des mois de septembre, octobre et novembre 2020 avec le bénéficiaire alors qu’à l’évidence, ces échanges portent sur le virement du prix de vente et des frais de vente et non sur l’indemnité d'immobilisation ainsi que cela ressort du courriel du 25 août 2020 adressé à M. [O]. Les notaires ne démontrent enfin pas que les promettants avaient été, autrement que par leur intermédiaire, informés de l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation. Partant, par leur négligence et leur manquement à leur obligation d’information, les notaires ont privé les promettants de la possibilité d’exercer la faculté qui leur était octroyée par l’acte de se prévaloir de sa caducité dès le 14 août 2020 ou à tout le moins dès la fin du mois d’août après avoir constaté l’absence de versement effectif après le virement annoncé, et partant, de retrouver immédiatement leur liberté de vendre le bien à un tiers. Le fait que les promettants aient poursuivi des échanges avec le bénéficiaire après le 16 octobre 2020 ne peut leur être opposé dès lors qu’à cette date, ils croyaient encore légitimement que l’indemnité d'immobilisation avait été versée, qu’ils bénéficieraient à tout le moins de cette indemnité en cas d’échec de la vente et, ainsi que cela a été démontré ci-dessus, alors que par son comportement, le bénéficiaire leur assurait que la vente allait se réaliser. De même, il ne peut leur être opposé le fait qu’ils ont poursuivi leurs échanges jusqu’en février 2021 avec M. [O] pour parvenir à la réalisation de la vente après le 30 novembre 2020, une fois informés du défaut de versement de l’indemnité d'immobilisation, alors qu’ils avaient déjà déménagé, que les négociations se poursuivaient depuis plusieurs mois, que Maître [W] lui-même poursuivait ses échanges avec son client pour obtenir le versement du prix de vente et des frais de vente et qu’ils espéraient pouvoir faire enfin aboutir la vente, leur situation à cette date ne pouvant être comparée à la situation qui aurait été la leur s’ils avaient été informés dès le 14 août 2020, soit sept jours seulement après la signature de l’acte, de l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation. La faute des deux notaires est donc bien à l’origine d’un préjudice moral pour les demandeurs qui résulte de l’ensemble des tracas importants liés à la procédure qu’ils ont dû introduire pour être indemnisés et à la déception et au sentiment d’avoir été mal conseillés et trompés par eux. En conséquence, Maître [K] [P] et la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] Festal, d’une part, et Maître [X] [W], la SCP Nenert et Associés et la société MMA Iard Assurances Mutuelles, d’autre part, seront condamnés in solidum à verser aux époux [Y] pris ensemble la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral. - Sur la demande de garantie formée par M. [E] [O] M. [E] [O] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1 et subsidiairement, 1240 du code civil, de condamner les notaires et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à le relever et garantir de l’intégralité de ses condamnations. Il soutient que la faute des deux notaires est démontrée par les époux [Y] et que le manquement des notaires à leur obligation d’information est également fautif à son égard et génère pour lui une perte de chance de ne pas avoir à répondre des préjudices des époux [Y], ainsi qu’une perte de chance de ne pas être redevable de l’indemnité d'immobilisation. Enfin, il fait valoir que l’adage selon lequel “nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude” n’est pas applicable, dès lors qu’il ne s’applique qu’aux actions consécutives à la nullité d’un contrat. Maître [X] [W], la SCP Nenert et Associés et la société MMA Iard Assurances Mutuelles opposent que M. [E] [O] est à l’origine exclusive du préjudice des époux [Y] et ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. A aucun moment le notaire n’a pas pu déceler qu’il n’était pas en mesure d’acquérir le bien, son insolvabilité n’étant pas prouvée alors qu’il a déclaré être gérant de fonds et résider à [Localité 10], le notaire n’étant pas tenu de se livrer à des investigations sur la solvabilité des parties. Maître [K] [P] et la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] [L] concluent également que M. [E] [O] reconnait avoir abusé les promettants et les notaires, qu’il a multiplié les manœuvres frauduleuses et qu’il est seul responsable de ses graves fautes. Sur ce, M. [E] [O] ne peut soutenir que la faute des notaires, c’est-à-dire l’absence d’information des promettants, est à l’origine de sa condamnation et constitue une faute également à son égard. En effet, si l’acte prévoit que les promettants peuvent décider de la caducité de l’acte en l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation et qu’en cette hypothèse, aucune indemnité ne sera due, de part et d’autre, seuls les promettants peuvent se prévaloir de cette clause et partant du manquement des notaires à leur obligation de les informer de l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation, M. [E] [O] n’ayant lui-même pas informé les promettants de l’absence de versement de l’indemnité d'immobilisation mais au contraire, entretenu délibérément leur croyance légitime dans la réalisation prochaine et certaine de la vente par ses manœuvres déloyales. Sa condamnation à verser l’indemnité d'immobilisation aux promettants ne résulte donc pas des fautes des notaires et sa demande de garantie sera en conséquence rejetée. Sur les demandes accessoires M. [E] [O], Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] Festal, Maître [X] [W], la SCP Nenert et Associés et la société MMA Iard Assurances Mutuelles, parties succombant à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens. Ils seront également condamnés in solidum à payer aux époux [Y] pris ensemble la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce, Maître [X] [W], la SCP Nenert et Associés et la société MMA Iard Assurances Mutuelles ne justifiant en quoi elle serait incompatible avec la nature de l’affaire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Condamne M. [E] [O] à payer à Mme [S] [V] épouse [Y] et M. [R] [Y] pris ensemble la somme de 460 000 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation, Rejette les demandes de dommages et intérêts de Mme [S] [V] épouse [Y] et M. [R] [Y] dirigées contre M. [E] [O], Rejette la demande de Mme [S] [V] épouse [Y] et M. [R] [Y] de condamnation de Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] Festal, Maître [X] [W], la SCP Nenert et Associés et la société MMA Iard Assurances Mutuelles in solidum à garantir M. [E] [O] de ses condamnations, Condamne Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] Festal, Maître [X] [W], la SCP Nenert et Associés et la société MMA Iard Assurances Mutuelles in solidum à verser à Mme [S] [V] épouse [Y] et M. [R] [Y] pris ensemble la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral, Rejette la demande de M. [E] [O] de condamnation de Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] Festal, Maître [X] [W], la SCP Nenert et Associés et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à le relever et garantir de ses condamnations, Condamne Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] Festal, Maître [X] [W], la SCP Nenert et Associés et la société MMA Iard Assurances Mutuelles in solidum aux dépens, Condamne Maître [K] [P], la SCP [K] [P], [I] [N] et [J] Festal, Maître [X] [W], la SCP Nenert et Associés et la société MMA Iard Assurances Mutuelles in solidum à payer à Mme [S] [V] épouse [Y] et M. [R] [Y] pris ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024 Le Greffier Le Président