Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/06421

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 25 MAI 2023 N° RG 22/06421 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VPI3 AFFAIRE : S.A.R.L. MARTRE PAIN CHAUD C/ S.A. LOGIREP Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 21 Septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE N° RG : 22/00582 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 25.05.2023 à : Me Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. MARTRE PAIN CHAUD N° Siret : 815 001 912 (RCS Pontoise) [Adresse 2] [Localité 4] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Cindy FOUTEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 - N° du dossier 2022102P Ayant pour avocat plaidant Me Naziha MAYOUFI, du barreau de Paris APPELANTE **************** S.A. LOGIREP Anciennement dénommée « LOGISTART » venant, par suite d'une fusion-absorption, aux droits et actions de LA SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE - LOGIREP N° Siret : 393 542 428 (RCS Nanterre) [Adresse 1] [Localité 3] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20220408 Ayant pour avocat plaidant Me Elisabeth UZAN-PERRIN, du barreau de Paris INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE Par acte en date du 11 mai 2015, la société Martre Pain Chaud est devenue locataire de la S.A. d'H.L.M. Logirep pour un fonds de commerce sis [Adresse 2]. Le 1er avril 2022, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme de 10 475,85 euros, visant la clause résolutoire. Par acte d'huissier de justice délivré le 1er juin 2022, la société Logirep a fait assigner en référé la société Martre Pain Chaud aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la locataire et sa condamnation à lui payer une provision au titre de l'arriéré locatif et une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire du 21 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er mai 2022, - rejeté la demande de délais de paiement, - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai de 15 jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la S.A.R.L. Martre Pain Chaud et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, - fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. MARTRE PAIN CHAUD, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, des charges et accessoires, et condamné la S.A.R.L. Martre Pain Chaud au paiement de cette indemnité, - condamné la S.A.R.L. Martre Pain Chaud à payer à la SA D'H.L.M. Logirep la somme provisionnelle de 14 585,03 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés au 29 août 2022, - condamné la S.A.R.L. Martre Pain Chaud à payer à la SA D'H.L.M. Logirep la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SA D'H.L.M. Logirep du surplus de ses demandes. Par déclaration reçue au greffe le 21 octobre 2022, la société Martre Pain Chaud a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 6 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Martre Pain Chaud demande à la cour, au visa de l'articles 1343-5 du code civil, de : - déclarer l'appel de la société Martre Pain Chaud bien fondé, - infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - accorder à la société Martre Pain Chaud des délais de paiement de 24 mois, par conséquent, - rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire formulée par la SA D'H.L.M. Logirep, - rejeter la demande d'expulsion de la société Martre Pain Chaud, et les demandes subséquentes, - rejeter la demande de paiement d'un montant de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SA D'H.L.M. Logirep à verser la somme de 1 500 euros à la société Martre Pain Chaud au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 13 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société d'H.L.M. Logirep demande à la cour, au visa des articles 834, 835 et 836 du code de procédure civile, 1103 et 1728 civil, L.145-1 et suivants et L.145-41 du code de commerce, de : '- confirmer l'ordonnance de référé contradictoire rendue le 21 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ; - confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la S.A.R.L. Martre Pain Chaud et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier des locaux situés [Adresse 2]; - confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la S.A.R.L. Martre Pain Chaud à titre provisionnel à payer la somme de 14 585, 03 euros au titre des loyers, charges accessoires et indemnité d'occupation au 29 août 2022, 3ème trimestre 2022 inclus, à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif égale au loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. Y ajoutant, - en actualisation, condamner la S.A.R.L. Martre Pain Chaud à payer à titre provisionnel à la SA d'H.L.M. Logirep la somme de 11 045, 60 euros, 4ème trimestre 2022 inclus, sauf à parfaire en actualisation de la dette, - condamner la S.A.R.L. Martre Pain Chaud à payer à titre provisionnel à la SA d'H.L.M. Logirep une indemnité d'occupation égale au loyer plus charges, taxes et impôts divers et indexations éventuelles telle qu'elle l'aurait payée si le bail n'avait pas été résilié à compter du 1er janvier 2023 jusqu'au départ effectif, - condamner la S.A.R.L. Martre Pain Chaud à payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la cour et les entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement d'avoir à justifier de l'assurance, les frais de levée des états et de K BIS qui s'élèvent à 46, 91 euros, la totalité du droit proportionnel dû à l'huissier de justice, le droit de timbre de 225 euros, qui seront recouvrés par la Selarl Minault - Teriitehau agissant par Maître Stéphanie Teriitehau, avocat au Barreau de Versailles, - débouter la S.A.R.L. Martre Pain Chaud de toutes ses demandes, fins et conclusions notamment au titre de l'article 700 du code de procédure civile'. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La société Martre Pain chaud expose justifier de sa situation financière compliquée, arguant notamment de l'existence de dettes sociales. Elle soutient avoir effectué des règlements en cours de procédure afin de commencer à apurer sa dette, justifiant ainsi selon elle sa bonne foi. Elle sollicite en conséquence la suspension de la cause résolutoire et l'octroi de délais de paiement. S'opposant à cette demande, la société Logirep indique en réponse que la société Martre Pain Chaud n'a pas justifié de son assurance et que l'attestation produite a posteriori démontre que le local recevant du public n'était pas assuré avant le 8 septembre 2022. Elle en déduit que la suspension de la clause résolutoire n'est pas possible dans ce cas de résiliation du bail. L'intimée conteste ensuite la possibilité financière pour l'appelante de s'acquitter de sa dette dans le délai légal de 2 ans et conclut au rejet de la demande de délais de paiement à ce titre. Sur ce, Il convient de considérer que, si la société Martre Pain chaud n'indique pas expressément dans le dispositif de ses conclusions qu'elle sollicite la suspension de la clause résolutoire, la cour est cependant saisie de cette demande dès lors que celle-ci est implicitement comprise dans la demande de délais et qu'il est expressément mentionné dans le corps de ses conclusions 'l'appelante demande à la cour de rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire formulée par la société Logirep'. Le trouble manifestement illicite qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer, est caractérisé par "toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit". Il est admis qu'une occupation sans droit ni titre qui résulterait de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour défaut d'assurance, constitue un trouble manifestement illicite susceptible de permettre l'expulsion sollicitée pour y mettre fin, en application de l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile selon lequel : '(le juge) dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.' Le défaut d'assurance à la date du commandement et dans le mois qui a suivi, constitutif du trouble manifestement illicite, doit être apprécié en fonction des éléments produits par les parties, y compris à hauteur de cour. Il est constant qu'un commandement de justifier de l'attestation d'assurance a été délivré à la société Martre Pain Chaud le 1er avril 2022 et que la première attestation d'assurance n'a été établie que le 8 septembre suivant aux dires de l'intimée (cette attestation n'étant au surplus pas versée aux débats par l'appelante), soit plus d'un mois après, pour une période comprise entre le 8 septembre et le 31 décembre 2022. La société Martre Pain Chaud produit devant la cour une 2ème attestation pour l'année 2023. Il n'est donc pas démontré que l'appelante était assurée à la période de délivrance du commandement de payer et la clause résolutoire est donc acquise depuis le 1er mai 2022. Aucune suspension de la clause résolutoire ne peut être accordée en cas de défaut d'assurance, seule la résiliation pour défaut de paiement des loyers pouvant donner lieu à l'application de ces dispositions. En conséquence, l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, rejeté la demande de suspension et ordonné l'expulsion de la locataire ainsi que son paiement à une indemnité d'occupation. Sur la demande de provision L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La société Logirep verse aux débats un décompte qui fait apparaître une dette locative de 12 942, 40 euros à la date du 31 janvier 2023. La locataire n'allègue d'aucun autre paiement que ceux figurant dans cette pièce, la dette locative ayant effectivement diminué depuis l'ordonnance attaquée. Le montant non sérieusement contestable de la dette s'élève donc à la somme de 12 448, 10 euros, déduction faite des différents frais mentionnés au décompte (494, 30 euros), qui relèvent pour certains de dépens et ne constituent pas la dette locative. L'ordonnance entreprise sera infirmée sur le montant de la provision et la société Martre Pain Chaud sera condamnée à verser à titre provisionnel à la société Logirep cette somme au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 31 janvier 2023. Sur les demandes accessoires Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront également confirmées. Partie perdante, la société Martre Pain Chaud sera condamnée aux dépens d'appel, avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. En équité, il y a lieu de la condamner à verser à la société Logirep la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance entreprise sauf sur le montant de la provision accordée à la société Logirep, Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ; Condamne la société Martre Pain Chaud à verser à la société Logirep à titre provisionnel la somme de 12 448, 10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 31 janvier 2023 ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne la société Martre Pain Chaud à verser à la société Logirep la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que la société Martre Pain Chaud supportera les dépens d'appel, avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,