Cour d'appel, 14 décembre 2023. 22/01484

ARRET N° S.C.I. FLAV C/ S.A. ALLIANZ IARD CJ/DK/SGS/VB/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/01484 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IMTA Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : S.C.I. FLAV agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Immatriculée au RCS de BEAUVAIS sous le n° 478 544 455 [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Francois MUHMEL de la SELARL CABINET MUHMEL, avocat au barreau de COMPIEGNE APPELANTE ET S.A. ALLIANZ IARD agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Alexis DAVID substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS Plaidant par Me Marine de BOURQUENEY substituant Me Philippe-Gildas BERNARD du CABINET NGO JUNG & PARTNERS, avocats au barreau de PARIS INTIMEE DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 12 octobre 2023 devant la cour composée de Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Madame Diénéba KONÉ, greffière. Sur le rapport de Mme Clémence JACQUELINE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 14 décembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. * * * DECISION : La SCI Flav est propriétaire d'un bâtiment situé à [Adresse 2] assuré auprès de la société Allianz. Un incendie criminel a partiellement détruit le bâtiment le 16 mai 2019. A la date du sinistre, les trois cellules commerciales du bâtiment étaient louées à trois entreprises distinctes, à savoir la société Next Ditribution, la société Eliez et la société Melagom. Par un courrier officiel de son conseil en date du 17 septembre 2019, la société Allianz, a indiqué qu'elle entendait appliquer la règle proportionnelle de l'article L. 113-9 du code des assurances en précisant qu'elle n'acceptait pas de couvrir le sinistre à hauteur de 27,62 % en raison d'une fausse déclaration concernant la surperficie du bâtiment. Par actes d'huissier de justice des 25 et 28 octobre 2019, la SCI Flav a fait assigner la société Allianz et le cabinet Goudard Delayen devant le tribunal judiciaire de Beauvais aux fins d'obtenir la prise en charge à 100 % du sinistre par la compagnie d'assurances. Par un courrier officiel du conseil de la société Allianz en date du 30 avril 2020, la compagnie d'assurance a finalement accepté de prendre en charge à hauteur de 100 % le sinistre sans pour autant accepter de régler la totalité de la perte des loyers et des aménagements intérieurs, et ce en acceptant d'indemniser la SCI Flav à hauteur de 1 507 727,86 euros HT. Les demandes de la SCI Flav devant le tribunal judiciaire ont donc évolué aux fins de prise en charge de la totalité de la perte de loyers et des aménagements intérieurs. Par un jugement du 28 février 2022, le tribunal judiciaire de Beauvais, a : rejeté la demande de la SCI Flav concernant le complément de la perte de loyers relative aux baux consentis aux sociétés Next Distribution et Eliez au titre de la garantie des loyers ; dit que la société Allianz est responsable de l'allongement des opérations d'indemnisation d'une durée de 6,5 mois ayant généré un préjudice financier subi par la SCI Flav correspondant à une perte de 6,5 mois de loyers concernant les sociétés Next Distribution et Eliez ; condamné en conséquence la société Allianz à payer à la SCI Flav la somme de 40 950 euros au titre de la réparation de son préjudice financier résultant du retard dans les opérations d'expertise et d'indemnisation de son bâtiment sis à [Localité 4] avec intérêts légaux à compter de la signification du jugement ; sursis à statuer sur la demande de la SCI Flav concernant le complément de la perte de loyers relative au bail consenti à la société Melagom au titre de la garantie perte de loyers et au titre de la réparation de son préjudice financier résultant du retard dans les opérations d'expertise et d'indemnisation de son bâtiment ; rabattu l'ordonnance de clôture et invité la société Allianz à communiquer le rapport d'expertise des deux experts concernant le sinistre subi par le bâtiment de la SCI Flav à l'effet de vérifier si la société Melagom pouvait ou non continuer à exercer son activité dans le local loué à la SCI Flav et invité la SCI Flav à justifier du paiement des loyers par la société Melagom de juillet 2019 au 31 octobre 2019 ; invité la SCI Flav et la société Allianz à faire valoir leurs observations sur la demande de la SCI Flav concernant le complément de la perte de loyers relative au bail consenti à la société Melagom ; dit que cette demande sera réexaminée à l'audience du juge de la mise en état du 25 avril 2022 ; dit que l'indemnisation de 1 507 727,86 euros portera intérêts légaux entre le 28 octobre 2019 et le 5 mai 2020 ; rejeté la demande de la SCI Flav de condamner la société Allianz à garantir le coût de la remise en état des installations et aménagements immobiliers intérieurs de son bâtiment; rejeté la demande de dommages-intérêts de la SCI Flav contre la société Allianz pour résistance abusive ; rejeté les demandes de la société Goudard Delayen contre la SCI Flav ; rejeté la demande de la SCI Flav contre la société Goudard Delyen au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; sursis à statuer sur les dépens et sur les demandes de la SCI Fav et de la société Allianz au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Flav a interjeté appel du jugement par une déclaration du 30 mars 2022. Seule la société Allianz a été intimée. Par ses dernières conclusions signifiées le 25 octobre 2022 par voie dématérialisée, la SCI Flav demande à la cour, en application des dispositions des articles L. 113-9, L. 122-2 et L. 511-1 IV du code des assurances, des dispositions des articles 1103, 1104, 1231,1231-1 et 1240 du code civil, demande à la cour : d'infirmer le jugement du 30 mars 2022, en ce qu'il a statué de la manière suivante : - Rejette la demande de la SCI Flav concernant le complément de la perte de loyers relative aux baux consentis aux sociétés Next Distribution et Eliez au titre de la garantie des loyers ; - Dit que la société Allianz est responsable de l'allongement des opérations d'indemnisation d'une durée de 6,5 mois ayant généré un préjudice financier subi par la SCI Flav correspondant à une perte de 6,5 mois de loyers concernant les sociétés Next Distribution et Eliez ; - Condamne en conséquence la société Allianz à payer à la SCI Flav la somme de 40 950 euros au titre de la réparation de son préjudice financier résultant du retard dans les opérations d'expertise et d'indemnisation de son bâtiment sis à [Localité 4] avec intérêts légaux à compter de la signification du jugement ; - Sursoit à statuer sur la demande de la SCI Flav concernant le complément de la perte de loyers relative au bail consenti à la société Melagom au titre de la garantie perte de loyers et au titre de la réparation de son préjudice financier résultant du retard dans les opérations d'expertise et d'indemnisation de son bâtiment ; - Rabat l'ordonnance de clôture et invite la société Allianz à communiquer le rapport d'expertise des deux experts concernant le sinistre subi par le bâtiment de la SCI Flav à l'effet de vérifier si la société Melagom pouvait ou non continuer à exercer son activité dans le local loué à la SCI Flav et invite la SCI Flav à justifier du paiements des loyers par la société Melagom de juillet 2019 au 31 octobre 2019 ; - Invite la SCI Flav et la société Allianz à faire valoir leurs observations sur la demande de la SCI Flav concernant le complément de la perte de loyers relative au bail consenti à la société Melagom ; - Dit que cette demande sera réexaminée à l'audience du juge de la mise en état du 25 avril 2022 ; - Rejette la demande de la SCI Flav de condamner la société Allianz à garantir le coût de la remise en état des installations et aménagements immobiliers intérieurs de son bâtiment ; - Rejette la demande de dommages-intérêts de la SCI Flav contre la société Allianz pour résistance abusive ; - Sursoit à statuer sur les dépens et sur les demandes de la SCI Flav et de la société Allianz au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Et, statuant à nouveau, Condamner la société Allianz à verser à la SCI Flav, à titre principal, la somme de 126600 euros, et, à titre subsidiaire, la somme de 95 100 euros, à titre de dommages et intérêts liés au préjudice financier subi du fait de l'allongement des opérations d'indemnisation et du refus partiel de prendre en charge les pertes de loyers, consécutivement au sinistre incendie en date du 16 mai 2019, Subsidiairement, si, par extraordinaire, la juridiction de céans s'estimait insuffisamment renseignée s'agissant de l'état résiduel du local commercial loué par la société Melagom après le sinistre incendie du 16 mai 2019, Ordonner, avant dire droit s'agissant de l'indemnisation de la perte des loyers pour le local commercial exploité par la société Melagom, une expertise judiciaire aux frais avancés de la société Allianz, Dire et juger que l'expert judiciaire aura pour mission de : ' se rendre sur les lieux du litige sis [Adresse 2] à [Localité 4]; ' convoquer les parties ' se faire communiquer l'ensemble des documents nécessaires à sa mission ; ' évaluer le coût des travaux de démolition et d'évacuation des aménagements intérieurs qui étaient présents dans la cellule commerciale louée par la société Mélagom au moment du sinistre incendie du 16 mai 2019 ; ' chiffrer le coût des aménagements intérieurs qui étaient présents dans la cellule commerciale louée par la Société Melagom au moment du sinistre incendie du 16 mai 2019 ' faire au besoin un historique précis des rapports entre les parties ; ' rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ; ' dire que pour procéder à sa mission, l'expert devra convoquer les parties et leurs avocats, entendre les parties, recueillir leurs observations, se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, s'adjoindre au besoin tout sachant ; ' du tout, dresser le pré-rapport afin de permettre aux parties d'effectuer leurs dires ; ' à l'issue d'une réunion d'expertise de synthèse, dresser son rapport définitif ; Sursoir à statuer sur l'indemnisation relative à la perte des loyers du local commercial exploité par la société Mélagom, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, Condamner d'ores et déjà la société Allianz à verser à la SCI Flav, à titre principal, la somme de 95 100 euros et, subsidiairement, la somme de 59 850 euros à titre de dommages et intérêts liés au préjudice financier du fait du refus d'indemnisation pour les pertes de loyers, consécutivement au sinistre incendie du 16 mai 2019, uniquement pour les cellules commerciales exploitées par les sociétés Next Ditribution et Eliez, Dire et juger que la société Allianz est tenue de prendre en charge le coût des travaux de démolition et d'évacuation, ainsi que le coût de reconstruction, des aménagements intérieurs présents dans les locaux loués par la société Melagom au moment du sinistre incendie en date du 16 mai 2019, Ordonner, avant dire droit s'agissant du quantum de l'indemnisation due par la société Allianz de ce chef, une expertise judiciaire aux frais avancés de la SCI Flav, Dire et juger que l'expert judiciaire aura pour mission de : ' se rendre sur les lieux du litige sis [Adresse 2] à [Localité 4] ; ' convoquer les parties ' se faire communiquer l'ensemble des documents nécessaires à sa mission ; ' évaluer le coût des travaux de démolition et d'évacuation des aménagements intérieurs qui étaient présents dans la cellule commerciale louée par la société Melagom au moment du sinistre incendie du 16 mai 2019 ' chiffrer le coût des aménagements intérieurs qui étaient présents dans la cellule commerciale louée par la société Melagom au moment du sinistre incendie du 16 mai 2019 ' faire au besoin un historique précis des rapports entre les parties ; ' rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ; ' dire que pour procéder à sa mission, l'expert devra convoquer les parties et leurs avocats, entendre les parties, recueillir leurs observations, se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, s'adjoindre au besoin tout sachant ; ' du tout, dresser le pré-rapport afin de permettre aux parties d'effectuer leurs dires ; ' à l'issue d'une réunion d'expertise de synthèse, dresser son rapport définitif ; - Condamner la société Allianz à verser à la SCI Flav une somme de 150 000 euros à titre de provision, liée au coût des travaux de démolition et d'évacuation ainsi que le coût de reconstruction des aménagements intérieurs présents dans les locaux loués par la société Melagom au moment du sinistre incendie en date du 16 mai 2019, Condamner la société Allianz à verser à la SCI Flav la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Majorer l'intégralité des condamnations des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2019, Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Beauvais, en ce qu'il a prononcé la condamnation suivante : « Dit que l'indemnisation de 1 507 727,86 euros HT portera intérêts légaux entre le 28 octobre 2019 et le 05 mai 2020 », Débouter la société Allianz de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, Condamner la société Allianz à verser à la SCI FLav la somme de de 5 000 euros, tant pour la procédure de première instance que pour la procédure d'appel, soit 10 000 euros au total, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner la société Allianz aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de François Muhmel, avocat au barreau de Compiègne, aux offres de droit. Elle demande à titre principal l'indemnisation de son préjudice financier à hauteur de 126 600 euros car elle a perçu avec près d'un an de retard les sommes lui permettant de procéder à la reconstruction du bâtiment incendié. Elle indique que l'incendie étant intervenu le 16 mai 2019, la société d'assurance aurait dû lui transmettre son offre d'indemnisation au plus tard le 15 août 2019, ce qui lui aurait permis de commencer les travaux de reconstruction dès le début du mois de septembre 2019. Elle souligne que l'offre d'indemnisation n'a été transmise que le 6 mai 2020. Elle indique qu'elle n'a pu débuter les travaux qu'à compter de l'été 2020 au lieu de l'été 2019. Elle remet en cause les calculs opérés par les premiers juges qui ont évalué le décalage à 6,5 mois. S'agissant de la Société Melagom, elle met en avant qu'elle a demandé la résiliation amiable du bail commercial au motif qu'elle ne pouvait pas exploiter le local commercial, selon un premier courrier en date du 2 octobre 2019, confirmé par un second courrier du 19 octobre 2019 et un courrier d'avocat du 3 décembre 2019. Elle indique que le local commercial était inexploitable. Elle sollicite une indemnisation pendant 23,5 mois, entre la date de résiliation amiable du bail le 1er novembre 2019 et le 15 octobre 2021, date de reconstruction de la cellule commerciale. Elle soutient que la note technique établie unilatéralement par le cabinet d'expertise de la société Allianz qui retient que le local était exploitable n'a aucune valeur probante. Elle relève que son propre conseil technique a retenu le contraire. Elle expose que le règlement par la société Melagom, le 2 octobre 2019, des loyers pour les mois de mai à octobre 2019, n'a aucune conséquence sur l'appréciation du litige puisqu'elle lui a écrit le même jour pour lui dire que le local était inexploitable et qu'il fallait procéder à la résiliation amiable du bail commercial. Elle ajoute que le procès-verbal de constat d'huissier versé aux débats démontre que le local ne pouvait plus être exploité. Elle relève qu'elle ne pouvait faire l'avance des frais de décontamination si bien que l'exploitation du fonds ne pouvait reprendre. Elle ajoute que le rapport « ISER » (spécialisé dans l'ingénierie des structures et la réhabilitation des bâtiments) a confirmé, dans son rapport de diagnostic du 31 octobre 2019, que la cellule commerciale Melagom a subi des dommages nécessitant de réaliser des travaux de reconstruction. Sur l'aménagement intérieur de la cellule commerciale louée à la société Melagom, la SCI Flav expose que le tribunal judiciaire, pour la débouter de sa demande, s'est fondé sur un moyen qui n'était pas invoqué par la société Allianz, et a au surplus ajouté une condition ne figurant pas dans les conditions générales en ce qu'il a retenu que l'assuré devait être propriétaire des aménagements intérieurs au moment de la souscription du contrat pour pouvoir être assuré. Elle note que la soiété Allianz ne soutient toujours pas ce moyen en appel. Elle met en avant qu'elle avait un intérêt légitime à assurer les aménagements intérieurs dans la mesure où les aménagements étaient neufs puisque le bail avait récemment été signé. Elle note qu'elle n'a pas été indemnisée par le locataire et qu'elle ignore s'il a pour sa part été indemnisé par son assureur. Elle relève que dans les conditions générales du contrat de la société Allianz, les biens assurés ne sont pas désignés comme les biens dont le souscripteur est propriétaire, que le contrat vise l'immeuble désigné aux conditions particulières et les aménagements sans s'intéresser à la question de savoir si le souscripteur en est ou non le propriétaire si bien que le contrat garantit les aménagements, non pas à raison de la qualité de propriétaire du souscripteur mais de leur lieu de situation géographique. Elle met en avant que le propriétaire bailleur a un intérêt à la conservation des aménagements réalisés par son locataire qui ont vocation à devenir sa propriété en fin de bail. Par ses dernières conclusions signifiées par voie dématérialisée le 11 avril 2023, la société Allianz demande à la cour au visa de l'article 1103 du code civil, A titre principal : ' Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Beauvais le 28 février 2022 en ce qu'il : - « rejette la demande de la SCI Flav de condamner la société Allianz à garantir le coût de la remise en état des installations et aménagements immobiliers intérieurs de son bâtiment » ; - « rejette la demande de dommages-intérêts de la SCI Flav contre la société Allianz pour résistance abusive » ; - « rejette la demande de la SCI Flav concernant le complément de la perte de loyers relative aux baux consentis aux société Next Distribution et Eliez au titre de la garantie des loyers » ; En conséquence : - Juger que la SCI Flav n'était pas propriétaire des aménagements de la société Melagom au jour du sinistre ; - Juger que la SCI Flav n'est pas assurée auprès d'Allianz pour la destruction des aménagements dont elle n'était pas propriétaire au moment du sinistre ; - Juger qu'aucune perte de loyers n'est due à la suite de la résiliation du bail effectuée par la société Melagom six mois après le sinistre ; - Débouter la SCI Flav de sa demande subsidiaire d'expertise judiciaire ; - Juger qu'Allianz ne doit aucune indemnisation supplémentaire au titre de la garantie des loyers pour les sociétés Eliez et Next Distribution ; - Juger que la SCI Flav ne démontre pas la résistance abusive d'Allianz ; - Débouter la SCI Flav de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre d'Allianz ; ' Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Beauvais le 28 février 2022 en ce qu'il a : - « Dit que la société Allianz est responsable de l'allongement des opérations d'indemnisation d'une durée de 6,5 mois ayant généré un préjudice financier subi par la SCI Flav correspondant à une perte de 6,5 mois de loyers concernant les sociétés Next Distribution et Eliez ; Condamne en conséquence la société Allianz à payer à la SCI Flav la somme de 40 950 euros au titre de la réparation de son préjudice financier résultant du retard dans les opérations d'expertise et d'indemnisation de son bâtiment sis à [Localité 4] avec intérêts légaux à compter de la signification du jugement » ; - « Dit que l'indemnisation de 1 507 727,86 euros portera intérêts légaux entre le 28 octobre 2019 et le 5 mai 2020 ». En conséquence : - Juger qu'Allianz n'est pas responsable de l'allongement des opérations d'indemnisation pour les sociétés Eliez et Next Distribution ; - Débouter la SCI Flav de l'ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire : - Limiter l'indemnisation due au titre de l'allongement des opérations d'indemnisation à la somme de 12 600 euros ; En tout état de cause : - condamner la SCI Flav à verser à Allianz 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - la débouter de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - la condamner aux entiers dépens. La société Allianz fait valoir qu'au moment de l'incendie, la SCI Flav n'était pas propriétaire des aménagements réalisés par son locataire, ce dernier demeurant propriétaire des aménagements tant que n'a pas joué l'accession au profit du propriétaire. Elle relève que le contrat de bail prévoyait que le preneur devait assurer les aménagements. Elle soutient que l'article L. 121-6 du code des assurances permet seulement à toute personne physique ou morale, si elle dispose d'un intérêt, de pouvoir souscrire un contrat d'assurance, peu importe sa qualité de propriétaire ou de locataire. Elle met en avant que la SCI Flav n'est pas assurée auprès d'Allianz pour la destruction des aménagements dont elle n'était pas propriétaire au moment du sinistre mais uniquement pour les dommages au bâtiment qui lui appartient. Elle relève que le preneur était tenu de s'assurer pour les dommages aux agencements et embellissements et qu'il a été indemnisé à ce titre, si bien qu'il est exclu d'indemniser également le bailleur qui bénéficierait d'un enrichissement sans cause. Elle expose que l'absence d'indemnisation des pertes de loyers pour la société Melagom résulte, d'une part, de la chronologie des faits et, d'autre part, des constats réalisés par les experts mandatés par les parties, tels que relatés dans le rapport d'expertise établi par le cabinet TGS missionné par Allianz. Elle relève que le sinistre a au lieu le 16 mai 2019, que le bail n'a été résilié que le 1er octobre 2019 avec effet au 1er novembre 2019 et que le loyer a été réglé par la société Melagom jusqu'au 30 octobre 2019. Elle conteste que la résiliation soit la conséquence du caractère inexploitable du fonds. Elle relève que plusieurs incendies sont survenus ce qui explique le choix du gérant de la société de résilier le bail. Elle ajoute que les rapports d'expertise établissent que la cellule commerciale en cause, indépendante des autres, n'était pas détruite. Elle ajoute que le rapport d'expertise établi par l'expert technique d'Allianz est un élément de preuve que la cour devra analyser comme les pièces produites par l'appelant. Elle s'oppose à la mise en 'uvre d'une expertise alors que des travaux ont été effectués dans les locaux depuis lors. Elle soutient que le tribunal a, à tort, considéré qu'Allianz était responsable d'un allongement des opérations d'indemnisation, d'une durée de 6,5 mois, ayant généré un préjudice financier pour la SCI Flav correspondant à la somme de 40 950 euros. Elle note que la SCI Flav a attendu le versement de l'indemnité par Allianz pour entamer toutes démarches administratives pour l'obtention du permis de construire, alors même que ces démarches n'exigeaient pas le versement d'une quelconque somme aux entrepreneurs si bien que les travaux ont nécessairement pris du retard. Elle conteste être tenue de proposer une offre d'indemnisation dans un délai de trois mois et note qu'elle n'avait même pas reçu la réclamation de l'assuré à l'issue de ce délai. Elle indique qu'elle a accepté de financer les travaux dès le 24 septembre 2019, soit 4 mois après le sinistre, délai nécessaire pour regrouper les informations pour permettre l'évaluation des travaux à accomplir, et ce alors même que la SCI Flav a mis plus de trois mois pour remettre son état de pertes à Allianz. Elle indique qu'un débat est né sur la superficie du bâtiment loué et qu'elle a renoncé à se prévaloir de la règle proportionnelle. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 juin 2023 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 12 octobre 2023. Autorisé à le faire par la cour, le conseil de la SCI Flav a justifié en cours de délibéré par un message RPVA du 12 octobre 2023 de la clôture de la procédure devant le tribunal judiciaire de Beauvais à la suite de la mise en état du 25 avril 2022, le juge de la mise en état estimant être dessaisi au profit de la cour d'appel d'Amiens. MOTIFS Sur l'effet dévolutif de l'appel Au vu de la déclaration d'appel et des conclusions des parties, le jugement est définitif s'agissant de ses dispositions relatives à la société Goudard Delayen qui n'est pas intimée. Sur la garantie perte de loyers en application du contrat d'assurance Au regard de la date de la signature du contrat d'assurance, il y a lieu de faire application des dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016. Selon l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, le contrat d'assurance prend en charge, au titre de la garantie incendie, les pertes de loyers dont l'assuré se trouve privé pour le temps nécessaire à la remise en état des locaux sinistrés pendant une durée maximale de deux ans. Les dommages et intérêts sont évalués d'un commun accord entre l'assuré et l'assureur. En cas de désaccord, l'évaluation est réalisée par deux experts désignés, l'un par l'assureur et l'autre par l'assuré. En l'espèce, les deux experts se sont accordés sur la fixation d'une indemnité de perte de loyers concernant la cellule louée par la société Eliez à 13 mois et concernant le local loué par la société Next Distribution à 14,5 mois, pendant la période de reconstruction. S'agissant de ces deux cellules commerciales, la SCI Flav n'apporte aucun élément pour remettre en cause l'évaluation opérée par les deux experts de la durée des travaux de reconstruction et donc de la perte de loyers. En ce qui concerne le local loué à la société Melagom, il ressort des pièces produites que le gérant de la SCI Flav a indiqué aux gendarmes le 17 mai 2019 que la cellule louée par la société en question avait été touchée par l'incendie en raison de la propagation du feu si bien que le toit en a été partiellement brûlé en superficie au-dessus. En outre, par courrier du 2 octobre 2019 adressé à la SCI Flav, la société Melagom a manifesté son intention de résilier le bail car « le local non clos et non couvert était inexploitable ». Par courrier du 3 décembre 2019, l'avocat de la société Melagom a précisé que toute exploitation commerciale étant interdite, la société ne pouvait réintégrer les lieux et poursuivre son activité. Le bail a finalement été résilié le 23 juin 2020 avec effet rétroactif au 1er novembre 2019. La société Melagom a néanmoins réglé le 2 octobre 2019 les loyers des mois de mai à octobre 2019. Elle n'a pas entendu se prévaloir de la résiliation du bail au lendemain de l'incendie motif pris de la destruction du local loué mais six mois plus tard après avoir réglé les loyers dus. La SCI Flav se prévaut d'un procès-verbal de constat du 2 mars 2020 qui conduit l'huissier de justice mandaté par ses soins à constater la présence de plusieurs bâtiments, « plusieurs étant complètement ou en partie calcinés et dans un état de délabrement ». Il note qu' « il existe ainsi pour le bâtiment auparavant occupé par la société Eliez, des bureaux dont la charpente, le plafond et une partie des murs sont effondrés et calcinés », tandis que « pour l'entrepôt, une partie de la charpente en bois du bâtiment est visible et complètement calcinée ». « L'entrepôt » évoqué par l'huissier correspond en réalité au local loué à la société Next Distribution si bien que l'huissier ne décrit pas le local commercial loué à Melagom. Dans ces conditions, la retranscription de ses constatations visuelles ne permet pas de solutionner le litige. En outre, les photographies annexées au procès-verbal laissent apparaître un long bâtiment partiellement dégradé par l'incendie dans la partie gauche mais intact en façade en partie droite. Aucune des photographies produites ne précise quel local est photographié. L'association des photographies du constat d'huissier avec la photographie vue du ciel de l'intégralité du bâtiment en page 3 du devis de la société ADS, chargée de la décontamination après l'incendie, permet d'établir que le local de la société Melagom se trouve un peu sur la droite du bâtiment à l'arrière du local alors loué à Next Distribution et non dans la zone détruite par l'incendie qui apparaît sur la gauche des photographies. Dans ces conditions, ce procès-verbal n'est pas probant et ne permet pas d'établir comme le soutient l'appelant que le bâtiment loué à la société Melagom n'était « plus clos ni couvert et totalement inexploitable ». La SCI Flav a par ailleurs sollicité de la société ADS qu'elle devise le coût des opérations de décontamination de la société Melagom le 23 mai 2019 en raison de propagations de suie. Il n'est cependant pas démontré que la présence de suie interdisait l'exploitation de la cellule commerciale. La garantie perte de loyers n'est mobilisable qu'en cas de perte de loyers pendant la période de remise en état des locaux. La seule production du devis, qui ne précise pas les conditions de réalisation des travaux et leur durée, ne démontre pas que la SCI Flav serait privée de la perception des loyers pendant les opérations de décontamination. En outre, le rapport de diagnostic ISER dont se prévaut également la SCI Flav établit que la cellule 2 comporte un mur de parpaings qui s'est fissuré à la suite de l'incendie tandis que la charpente métallique et les poteaux raidis par la maçonnerie et protégés en tête par le bardage présent sur la même file ont été épargnés par la montée en température. Il précise que le bac acier sur le rampant A1/Ab4 révèle quelques traces d'échauffement. S'agissant des travaux à effectuer, il est mentionné la reprise de la couverture sur le rampant au droit de la cellule 2 et la reprise de la paroi maçonnée entre les cellules 1 et 2. Les conclusions du rapport et les photographies annexées établissent l'existence de désordres mineurs nécessitant des reprises sans caractériser l'impossibilité d'exploiter le local commercial. La note technique de la société TGS, qui a assisté la compagnie d'assurance, exploite les données du rapport final du bureau d'étude ISER mandaté par les experts des deux parties. Elle a été soumise au contradictoire et doit être analysée au même titre que les pièces produites par la SCI Flav. Il en ressort que le bâtiment totalement sinistré, exploité par la société Eliez, est indépendant du bâtiment principal si bien que les murs en parpaing de la cellule Melagom ne présentent pas de désordres et que la charpente métallique a été épargnée sans déformation des cornières de contreventement. Dans ces conditions, il résulte de l'ensemble des rapports et procès-verbaux que les locaux de la société Melagom n'ont pas subi de dommage structurel à la suite du sinistre et qu'il n'existait pas d'impossibilité totale d'exploiter la cellule. Une structure provisoire permettait d'assurer la couverture du local et la société Melagom s'est acquitté du paiement du loyer sans pouvoir se prévaloir de la destruction du local pour solliciter une résiliation immédiate du bail. En outre, la réfection partielle du bardage côté Eliez et la reprise partielle de la couverture sur rampant n'étaient pas incompatibles avec un maintien de l'activité de Melagom dans le local. Compte tenu de ces éléments, il n'est pas démontré que la SCI Flav allait été privée de loyers le temps nécessaire à la remise en état des locaux loués. La cour est parfaitement éclairée par les pièces produites sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une expertise sur ce point. La SCI Flac sera donc déboutée de sa demande d'indemnisation d'une perte de loyers concernant le local commercial loué par la société Melagom et de sa demande subsidiaire d'expertise. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a ordonné un sursis à statuer sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts en raison du retard d'indemnisation Aux termes de l'article L. 122-22 du code des assurances, si, dans les trois mois à compter de la remise de l'état des pertes, l'expertise n'est pas terminée, l'assuré a le droit de faire courir les intérêts par sommation ; si elle n'est pas terminée dans les six mois, chacune des parties peut procéder judiciairement. Il résulte du contrat d'assurance que l'assuré doit faire parvenir dans les trente jours du sinistre un état estimatif des biens assurés détruits ou endommagés et ne pas faire procéder aux réparations ou reconstructions sans en avoir préalablement avisé l'assureur. En cas de désaccord sur le montant de l'indemnité, les dommages sont évalués par deux experts désignés l'un par l'assuré et le second par l'assureur. La SCI Flav prétend qu'elle a subi un retard d'indemnisation d'une année au motif qu'elle aurait dû recevoir une offre d'indemnisation au plus tard le 15 août 2019 ce qui lui aurait permis de commencer les travaux de reconstruction dès le début du mois de septembre 2019. Comme le relève à juste titre la compagnie d'assurance Allianz, la SCI Flav ne justifie cependant pas de la date à laquelle elle a envoyé l'état estimatif des biens assurés détruits qui fait courir le délai de trois mois ouvert à l'assureur pour terminer l'expertise sous peine que l'assuré fasse courir les intérêts à compter d'une sommation. Il convient de déterminer si la société Allianz a adopté un comportement fautif qui a retardé les opérations d'expertise et l'indemnisation de la SCI Flav, à l'origine d'une perte de loyers. Le sinistre est en l'espèce survenu le 16 mai 2019. La compagnie d'assurance a suspendu les opérations d'expertise le 16 juin 2019 en raison d'une incertitude sur la garantie portant sur le bâtiment en cause. Le 21 juin 2019, l'avocat de la SCI Flav a adressé au conseil de la compagnie d'assurance un courrier argumenté et produit les justificatifs nécessaires pour démontrer que l'agent général de la compagnie Allianz a commis une erreur en mentionnant que le bâtiment était assuré pour une superficie de 1500 m2 au lieu de 2500 m2. Il a alors demandé à la compagnie d'assurance de reprendre les opérations d'expertise au plus tard le 1er juillet 2019. Le 12 juillet 2019, un procès-verbal a été établi par un huissier de justice pour constater que, dans un message téléphonique du 20 mai 2019 adressé sur le portable du gérant de la SCI Flav, l'agent d'assurance reconnaissait avoir commis une erreur relative à la surface assurée du bâtiment et indiquait que la surface garantie était bien de 2500 m2. La société Allianz a accepté le 24 septembre 2019 de financer les travaux de la société Expertise 3D chargée de déterminer le périmètre du sinistre vis-à-vis des structures et de définir les préconisations de réparation. La première réunion d'expertise s'est déroulée fin septembre 2019. Il ressort de ces éléments que la société Allianz disposait en juillet 2019 de tous les éléments lui permettant de décider si elle assurait ou non le sinistre et appliquait ou non la réduction proportionnelle. Elle a ensuite attendu plus de deux mois pour prendre en charge les travaux de la société Expertise 3 D. Les experts de chacune des deux parties se sont réunis les 13 et 27 novembre à la suite du dépôt du rapport de la société Expertise 3 D fin octobre 2019. Ils ont déposé leurs conclusions conformes fin décembre 2019. L'accord sur le montant de l'indemnité à hauteur de 1 507 727,86 euros HT est intervenu le 5 mai 2020 sous réserves des réclamations de la SCI Flav au titre des loyers et de la prise en charge des aménagements intérieurs effectués par la société Melagom. Le tribunal a retenu à bon droit que la société Allianz aurait dû reprendre les opérations d'expertise mi-juillet au lieu de fin septembre 2019 et aurait dû proposer une indemnité de reconstruction même partielle fin décembre 2019 au lieu de mai 2020 d'où l'évaluation d'un allongement des opérations d'expertise à 6,5 mois. La faute de la société Allianz s'avère caractérisée en ce qu'elle n'a formulé son accord pour l'indemnisation de la SCI Flav que fin septembre 2019 alors qu'elle disposait de toutes les informations nécessaires dès la mi-juillet 2019 pour y faire droit. La décision aurait dû intervenir au plus tard fin juillet, d'où un retard d'indemnisation de deux mois environ. En revanche, une fois sa décision prise, les opérations d'expertise ont suivi leur cours et il n'est pas démontré que la compagnie d'assurance a tardé à indemniser la SCI Flav. Les deux experts ont formalisé leur rapport fin décembre, des négociations s'en sont suivi et l'offre d'indemnisation date de mai 2019. La SCI Flav ne justifie d'aucun élément qui pourrait démontrer qu'un retard fautif a été pris par la compagnie d'assurance au cours de cette période. Dans ces conditions, il convient d'infirmer le jugement et de limiter à deux mois l'indemnisation au titre du retard fautif de la compagnie d'assurance. Le préjudice financier pour la SCI Flav correspond à une perte de deux mois de loyers concernant les sociétés Eliez et Next Distribution soit 3600 euros pour la première et 9000 euros pour la seconde. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société Allianz à verser à la SCI Flav la somme de 40 950 euros et la société Allianz sera ainsi condamnée à verser 12 600 euros à la SCI Flav. S'agissant de la société Melagom, il a été précédemment démontré que son local n'était pas inexploitable si bien que le jugement sera infirmé en ce qu'il a sursis à statuer sur la demande de dommages et intérêts complémentaires lié au retard d'indemnisation et la SCI Flav sera déboutée de sa demande sur ce point. Sur la demande d'indemnisation des frais d'aménagement intérieur Selon l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article L. 121-6 du code des assurances, toute personne ayant intérêt à la conservation d'une chose peut la faire assurer. Tout intérêt direct ou indirect à la non-réalisation d'un risque peut faire l'objet d'une assurance. En l'espèce, les conditions générales du contrat d'assurance de la compagnie Allianz qui lie les parties prévoient dans la partie sur les biens assurés qu'est assuré « l'immeuble désigné aux dispostions particulière du contrat, c'est-à-dire l'ensemble des bâtiments y compris les dépendances, les installations et aménagement immobiliers, les murs de soutènement indispensables à la stabilité des bâtiments, les murs de clôture ou d'enceintre et les antennes et paraboles ». Il n'est certes pas explicitement mentionné dans ces conditions générales que seuls sont assurés les aménagements qui sont la propriété de l'assuré. La SCI Flav produit un contrat de la société Axa qui démontre que cette compagnie d'assurance prend soin de mentionner dans ses contrats que sont assurés les aménagements qui sont la propriété de l'assuré. Il ne peut cependant pas en être déduit comme le soutient la SCI Flav que la formulation du contrat de la société Allianz implique que les aménagements que les preneurs sont amenés à réaliser et qui leur appartiennent tant que n'a pas joué la clause d'accession à la propriété sont assurés par l'assureur du bailleur. En application du contrat de bail signé par la SCI Flav avec la société Melagom, le bailleur n'avait vocation à accéder à la propriété des aménagements réalisés qu'à la fin du contrat de bail. A supposer que des aménagements aient été réalisés par la société Melagom puis détruits par l'incendie (ce qui n'est absolument pas démontré par les pièces produites), la SCI Flav n'a pas pu accéder à leur propriété. La SCI Flav exigeait en outre dans le contrat de bail signé avec son preneur qu'il assure les aménagements qu'il était amené à réaliser pour exercer son activité notamment contre les risques d'incendie. La SCI Flav n'avait donc pas d'intérêt à faire assurer les aménagements intérieurs inexistants au jour de la signature des baux et qui, une fois réalisés par le preneur, devaient être assurés par ses soins. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Flav de sa demande d'indemnisation des aménagements intérieurs du bâtiment. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Compte tenu de l'issue du litige, la résistance abusive de la société Allianz n'est pas caractérisée. La compagnie d'assurance a opposé à la SCI Flav son refus d'indemnisation motivé s'agissant des aménagements intérieurs en se fondant sur la police d'assurance et les dispositions applicables concernant les baux commerciaux. L'indemnisation des pertes de loyer et du retard a donné lieu à un litige soumis au tribunal mais la société Allianz a néanmoins versé la somme de 1 507 727,86 euros. Le jugement sera ainsi confirmé s'agissant du rejet de la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive. Sur les intérêts Aux termes de l'article L. 122-22 du code des assurances, les dommages matériels résultant directement de l'incendie ou du commencement d'incendie sont seuls à la charge de l'assureur, sauf convention contraire. Si, dans les trois mois à compter de la remise de l'état des pertes, l'expertise n'est pas terminée, l'assuré a le droit de faire courir les intérêts par sommation ; si elle n'est pas terminée dans les six mois, chacune des parties peut procéder judiciairement. Comme l'ont retenu à bon droit les premiers juges et conformément à la demande, la condamnation au paiement de la somme de 12 600 euros portera intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement compte tenu du caractère indirect du préjudice subi, les dispositions de l'article L. 122-2 du code des assurances n'étant applicables qu'aux dommages matériels directs. S'agissant des intérêts sur l'indemnisation à hauteur de 1 507 727,86 euros HT, la mise en 'uvre de l'article L. 122-22 du code des assurances suppose qu'il soit démontré que l'expertise n'était pas terminée dans les trois mois de la remise de l'état des pertes. Or la SCI Flav ne justifie pas de la date de la remise de l'état des pertes. Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'indemnisation de 1 507 727,86 euros portera intérêts légaux entre le 28 octobre 2019 et le 5 mai 2020. Sur les autres demandes Le jugement sera infirmé en ce qu'il a ordonné un sursis à statuer s'agissant des dépens et des frais irrépétibles. La société Allianz, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile et à verser à la SCI Flav la somme de 2 000 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile englobant les frais irrépétibles de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l'appel, Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a : Rejeté la demande de la SCI Flav concernant le complément de la perte de loyers relative aux baux consentis aux sociétés Next Distribution et Eliez au titre de la garantie des loyers ; Rejeté la demande de la SCI Flav de condamner la société Allianz à garantir le coût de la remise en état des installations et aménagements immobiliers intérieurs de son bâtiment ; Rejeté la demande de dommages-intérêts de la SCI Flav contre la société Allianz pour résistance abusive ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Déboute la SCI Flav de sa demande d'indemnisation d'une perte de loyers concernant le local commercial loué par la société Mélagom et de sa demande subsidiaire d'expertise ; Condamne la société Allianz à verser 12 600 euros à la SCI Flav à titre de dommages et intérêts à la suite de l'allongement des opérations d'indemnisation avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du jugement entrepris ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne la S.A. Allianz aux dépens de première instance et d'appel recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne la SA Allianz IARD à verser à la SCI Flav la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel en application des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ; LA GREFFIERE LA PRESIDENTE