Tribunal judiciaire, 30 janvier 2025. 24/07219

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025 Président : Madame ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025 GROSSE : Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 28 mars 2025 à M. [Y] et Mme [Y] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/07219 - N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 4] PARTIES : DEMANDEURS Monsieur [F] [Y] né le 29 Mars 1965 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] comparant en personne Madame [H] [I] épouse [Y] née le 20 Mai 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] comparante en personne DEFENDEURS Monsieur [M], [S] [O] né le 03 Juillet 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] non comparant Madame [R] [O] née le 19 Mars 1978, demeurant [Adresse 2] non comparante EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé signé le 1er mai 2015, Monsieur [F] [Y] et Madame [H] [Y] ont consenti à Monsieur [M] [S] [O] et Madame [R] [O], un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer initial de 530 euros outre, 30 euros de provisions sur charges ; Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un premier commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux a été délivré à Monsieur [M] [S] [O] et Madame [R] [O] le 11 février 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3490 euros en principal. La situation d’impayées a été signalée à la CCAPEX le 14 février 2022 ; Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [M] [S] [O] et Madame [R] [O] le 16 septembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 8010 euros en principal. Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [M] [S] [O] et Madame [R] [O] le 16 septembre 2024 ; Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, dénoncé à la même date par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [F] [Y] et Madame [H] [Y] représentés par leur conseil ont fait assigner en référé Monsieur [M] [S] [O] et Madame [R] [O] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, afin d’obtenir : - la conciliation des parties si faire ce peut et à défaut : - le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ; -l'expulsion de Monsieur [M] [S] [O] et Madame [R] [O] et de tous occupants de leur chef, des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; - la condamnation solidaire de Monsieur [M] [S] [O] et Madame [R] [O] au titre des loyers et charges de 1 8010 euros en principal arrêté à septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers du 16/09/2024 ; - la condamnation solidaire de Monsieur [M] [S] [O] et Madame [R] [O] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et sur charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; - la condamnation solidaire de Monsieur [M] [S] [O] et Madame [R] [O] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer, de l’assignation ainsi que des notifications à la Préfecture ; L'affaire a été appelée a été retenue à l’audience du 30 janvier 2025 ; A l'audience, Monsieur [F] [Y] et Madame [H] [Y] représentés par leur conseil ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant leur créance à la somme de 20 250 euros au 1er janvier 2025. Les requérants indiquent que les locataires ont quitté les lieux sans restituer les clés et sans qu’un état des lieux de sortie n’ait été effectué, qu’ils ne peuvent pas accéder à leur appartement; Monsieur [M] [S] [O] et Madame [R] [O], dont les citations ont été transformées en procès-verbaux de recherches infructueuses n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés ; La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée. En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». I - Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ; En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 novembre 2024 a été dénoncée à la même date à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 30 janvier 2025 ; Par ailleurs, il est rappelé que lorsque le bailleur est une personne physique le signalement de la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité. Enfin, Monsieur [F] [Y] et Madame [H] [Y] justifient, par l’attestation notariée établie le 30 septembre 2011 par Maître [G], être propriétaires du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir ; Par conséquent Monsieur [F] [Y] et Madame [H] [Y] sont recevables en leurs demandes. II – Sur le fond : Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, le bail conclu le 1er mai 2015 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux a été délivré à Monsieur [M] [S] [O] et Madame [R] [O] le 11 février 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3490 euros en principal Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 avril 2022 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ; Les requérants indiquent que les locataires ont quitté les lieux sans restituer les clés et sans qu’un état des lieux de sortie n’ait été effectué ; Il s’ensuit que la demande tendant à obtenir l’expulsion des requis est devenue sans objet ; Monsieur [F] [Y] et Madame [H] [Y] font valoir qu’ils ne peuvent pas accéder à leur appartement les défendeurs n’ayant pas restitué les clés; Toutefois, il est relevé que depuis le 11 février 2022 date du commandement d’avoir à justifier de l’occupation des lieux, soit depuis près de 3 ans, les requérants n’ont procédé à aucune démarche aux fins de faire constater l’inoccupation des lieux par commissaire de justice, ce qui leur aurait permis de solliciter la reprise des lieux ; Il ressort en outre du décompte produit qu’au mois de juin 2022, après paiement de la somme de 3400 euros par Monsieur [M] [S] [O] et Madame [R] [O], le solde du compte des locataires était créditeur de 2840 euros ; Il s’ensuit qu’au regard de la durée écoulée entre commandement d’avoir à justifier de l’occupation des lieux et l’assignation, les demandes en paiement formulées par Monsieur [F] [Y] et Madame [H] [Y] se heurtent à l’existence d’une contestations sérieuses de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ; Sur les demandes accessoires Les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [F] [Y] et Madame [H] [Y] qui seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Il est rappelé qu'aux termes de l'article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. PAR CES MOTIFS Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent : DECLARONS Monsieur [F] [Y] et Madame [H] [Y] recevables en leurs demandes; CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties, par l’effet de la clause résolutoire au 11 avril 2022 ; Vu l’existence de contestations sérieuses ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes sur les demandes en paiement de Monsieur [F] [Y] et Madame [H] [Y] ; LAISSONS les dépens à la charge de Monsieur [F] [Y] et Madame [H] [Y] ; DEBOUTONS Monsieur [F] [Y] et Madame [H] [Y] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE