Texte intégral
2ème Chambre
ARRÊT N°601
N° RG 23/02947
N° Portalis DBVL-V-B7H-TYXF
M. [V] [U]
C/
Mme [L] [G]
S.A.S.U. ASPEN PROMOTION
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me NICOLAS
- Me GARNIER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 22 DECEMBRE 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Joël CHRISTIEN, Président de Chambre,
Assesseur : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,
Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,
GREFFIER :
Monsieur Pierre DANTON, lors des débats, et Mme Ludivine BABIN, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Novembre 2023
devant Monsieur Joël CHRISTIEN, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Décembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
Monsieur [V] [U]
né le 29 Avril 1971 à [Localité 10]
[Adresse 4]
[Localité 13]
Représenté par Me Eve NICOLAS de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉES :
Madame [L] [G]
née le 17 Mai 1957 à [Localité 12]
[Adresse 3]
[Localité 13]
S.A.S.U. ASPEN PROMOTION
[Adresse 8]
[Localité 7]
Toutes deux représentées par Me Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN LE BASTARD ET ASSOCIES, postulant, avocat au barreau de RENNES
Toutes deux représentées par Me Mathilde AUFFRET de la SELARL GUILLOTIN LE BASTARD & ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de SAINT BRIEUX
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 15 avril 2022, la société Aspen Promotion (la société Aspen) a vendu à M. [V] [U] une maison d'habitation située [Adresse 4] cadastrée section BK n° [Cadastre 6] à [Localité 13] (44), moyennant le prix de 460 000 euros.
La société Aspen s'était engagée à réaliser un certain nombre de travaux stipulés à l'avant-contrat et repris dans l'acte de vente, Mme [L] [G], propriétaire du fonds voisin, s'étant quant à elle engagée auprès de l'acquéreur à ce que ces travaux soient réalisés au plus tard dans les deux mois de la signature de l'acte.
Cet acte prévoyait en outre la constitution d'une servitude de passage de canalisation souterraine des eaux potable, pluviales et usées sur le fonds de Mme [G] cadastré BK n° [Cadastre 5].
Prétendant que la société Aspen n'avait pas réalisé les travaux convenus, M. [U] a, par actes des 2 et 7 février 2023, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes, la société Aspen et Mme [G] aux fins d'obtenir la condamnation sous astreinte de la société Aspen à achever et mettre en conformité ces travaux et sa condamnation, in solidum avec Mme [G], au paiement d'une provision correspondant aux travaux de réparation et de mise en conformité des réseaux d'eaux, ainsi que du regard d'évacuation des eaux pluviales et usées, et, subsidiairement, aux fins d'organisation d'une expertise judiciaire.
Par ordonnance du 13 avril 2023, le juge des référés a :
condamné la société Aspen, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du premier jour du deuxième mois suivant la signification de l'ordonnance et pendant un délai maximal de trois mois, à installer, au domicile de M. [U] situé à [Adresse 4], un portail électrique équipé d'un visiophone, une attente électrique à implanter le long à gauche de la voie d'accès privative au fonds de M. [U], un revêtement destiné à couvrir ladite voie d'accès, dont la photographie constitue la pièce n° 20 du demandeur,
rejeté le surplus des prétentions,
condamné la société Aspen aux dépens, et à payer à M. [U] une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [U] a relevé Appel de cette décision le 23 mai 2023, pour demander à la cour de :
confirmer l'ordonnance de référé attaquée, sauf en ce qu'elle a rejeté le surplus de ses prétentions,
à titre principal, condamner in solidum Mme [G] et la société Aspen à faire réaliser les travaux consistant à déplacer la clôture séparant les parcelles cadastrées BK n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6] afin de faire cesser l'empiétement de celle-ci sur la propriété de M. [U],
condamner in solidum Mme [G] et la société Aspen à lui verser à titre provisionnel la somme de 12 804 euros TTC, correspondant au coût des travaux de réparation et de mise en conformité des réseaux d'eaux potable, pluviales et usées de la maison de M. [U],
à titre subsidiaire, désigner un expert, avec pour mission de, notamment :
constater l'ensemble des désordres, vices et non-conformités affectant les réseaux d'eaux potable, pluviales et usées ainsi que le regard d'évacuation des eaux pluviales et usées,
en déterminer le cas échéant les causes et indiquer à qui ils sont imputables,
indiquer la date à laquelle la société Aspen était en mesure de réaliser les travaux ci-dessus,
dire si la clôture mitoyenne posée par la société Aspen est conforme aux limites de propriété telles qu'elles ressortent du plan de géomètre-expert du 21 novembre 2022 et si elle empiète sur la propriété de M. [U],
indiquer si les désordres, vices et non-conformités constatés sont de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination ou à porter atteinte à sa solidité ou à celle de l'un de ses équipements indissociables,
dire si ces désordres, vices et non-conformités préexistaient à la vente du 15 avril 2022,
préciser la date à laquelle l'acquéreur a eu connaissance de ces désordres, vices et non-conformités, s'il pouvait les déceler lors des visites avant la vente et en apprécier l'entière portée,
fournir tous éléments concernant la connaissance de ces désordres, vices et non-conformités par le vendeur au moment de la vente,
dans l'hypothèse où l'acquéreur entendrait demander une restitution d'une partie du prix de vente, fournir tous éléments d'appréciation de la diminution de la valeur de l'immeuble et ce pour chacun des désordres, vices et non-conformités constatés,
déterminer les travaux à réaliser afin de remédier aux désordres, vices et non-conformités constatés, en évaluer le coût à l'aide de devis et indiquer la durée desdits travaux,
dire si des mesures urgentes sont nécessaires et, le cas échéant, les chiffrer et autoriser leur mise en 'uvre,
plus largement fournir tous éléments permettant au tribunal de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis au titre du présent litige.
en tout état de cause, débouter la société Aspen et Mme [G] de l'intégralité de leurs demandes présentées à titre d'Aspenpel incident,
condamner in solidum la société Aspen et Mme [G] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Formant appel incident, la société Aspen et Mme [G] demandent quant à elles à la cour de :
réformer la décision attaquée, sauf en ce qu'elle a rejeté le surplus des prétentions,
à titre subsidiaire, dans l'hypothèse d'une expertise ordonnée, leur décerner acte de leurs protestations et réserves d'usage quant à la mesure d'instruction sollicitée,
débouter M. [U] de tous les chefs de mission relatifs aux désordres allégués des canalisations, et à la conformité de la clôture mitoyenne posée par la société Aspen,
confier à l'expert la mission de dire si la clôture empiète sur le fonds de Mme [G],
en tout état de cause, condamner M. [U] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées pour M. [U] le 1er septembre 2023, et pour la société Aspen et Mme [G] le 3 août 2023, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 12 octobre 2023.
EXPOSÉ DES MOTIFS
Sur l'injonction prononcée par le juge des référés
Pour demander la réformation de l'ordonnance de référé l'ayant condamnée à exécuter sous astreinte trois postes de travaux, la société Aspen fait valoir que ces derniers ont été partiellement réalisés, sauf à finaliser certains points.
Elle souligne que, si la pose du portail n'a pu être effectuée, ce serait en raison du défaut d'accord de M. [U] sur la réalisation de la tranchée, qui constitue un préalable à la pose du portail, et que, d'autre part, la pose du revêtement serait inexécutable en l'état, aucune précision n'existant quant aux contours de cette prestation et les parties ne s'étant pas accordées sur le type de revêtement à mettre en place.
Elle en conclut que ces condamnations sous astreinte seraient injustifiées, la société Aspen n'ayant jamais refusé de tenir ses engagements mais étant empêchée de les réaliser avant que les deux parties s'entendent sur la chronologie des interventions ainsi que sur le contours précis de celles-ci.
Cependant, s'il ressort de l'échange des courriers officiels entre les parties que celles-ci sont en discussion sur le descriptif des travaux envisagés, il ressort de la pièce jointe au courrier officiel du conseil de la société Aspen du 17 juillet 2023 que M. [U] a validé, dès le 15 avril 2022, le devis de l'entreprise Charier et le plan faisant apparaître un revêtement ocre.
C'est donc à juste titre que le juge des référés a condamné sous astreinte la société Aspen à réaliser les travaux consistant dans la pose d'un portail électrique équipé d'un visiophone, une attente électrique à implanter le long à gauche de la voie d'accès privative au fonds de M. [U], et un revêtement destiné à couvrir ladite voie d'accès.
La cour observe cependant qu'aux termes du courrier officiel du 17 juillet 2023, il a été transmis au conseil de M. [U], outre les attestations d'assurance de responsabilité civile des entrepreneurs, un nouveau devis de la société Charier et le schéma de réalisation des travaux signé par M. [U] et le devis de la société Presqu'île Terrassement, et qu'il était demandé à ce dernier de faire le choix définitif du revêtement en fonction des devis transmis à l'effet d'arrêter définitivement les travaux à réaliser et l'entreprise concernée.
La cour considère ainsi, afin de favoriser la bonne exécution de l'injonction de l'ordonnance de référé du 13 avril 2023, de ne fixer le point de départ de cette astreinte, dont le taux journalier sera fixé à 200 euros, qu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, et ce pendant une période de trois mois à l'issue de laquelle il pourra être à nouveau fait droit par le juge de l'exécution en cas d'inexécution.
Sur le déplacement de la clôture mitoyenne
M. [U] fait grief au juge des référés d'avoir rejeté sa demande de déplacement de la clôture séparant les parcelles cadastrées BK n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6] afin de faire cesser, selon lui, son empiétement sur sa propriété, au motif que les pièces complémentaires versées aux débats, passablement obscures, ne caractérisaient nullement l'indice d'une pose possiblement non conforme de la clôture dite mitoyenne, alors que la pièce n° 8, produite au cours de la procédure de première instance, à savoir le plan d'état des lieux établi par expert-géomètre du 21 novembre 2022, ferait ressortir de manière claire et précise que la clôture, dessinée en bleu, se trouverait décalée vers la droite de 0,23 à 0,24 mètre de la limite séparative de propriété, dessinée en rouge, et que le décalage de cette clôture se prolongerait sur toute la longueur de la parcelle de Mme [G], soit sur 27,60 mètres de long.
De la lecture du visa du dispositif des conclusions de M. [U], il s'en déduit que celui-ci fonde cette demande sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Or, M. [U] ne caractérise nullement dans ses conclusions l'urgence à procéder au déplacement de la clôture pour mettre fin à l'empiètement qui en résulterait, selon lui, sur sa propriété.
D'autre part, aux termes du premier alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il en résulte que, si l'existence d'une contestation sérieuse n'interdit pas à la juridiction des référés de prendre les mesures prévues par ce texte, il demeure cependant que le juge doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble causé.
À cet égard, la société Aspen et Mme [G] font valoir que les documents auxquels fait référence l'appelant ne permettent aucunement de déterminer avec précision un emplacement, les bornes présentes sur le terrain correspondant à l'emplacement de la clôture, et que cette demande nécessiterait l'organisation d'une expertise judiciaire ou d'un bornage judiciaire.
Or, les pièces produites par M. [U], notamment le plan établi par le géomètre-expert le 21 novembre 2022, ne permettent pas de caractériser le trouble manifestement illicite qui résulterait de l'empiètement de la clôture sur sa propriété, les intimés contestant au contraire les conclusions de ce document qui mettraient également en lumière la situation inverse, à savoir que la clôture serait ainsi située, non pas en limite de propriété, mais sur la propriété de Mme [G].
C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande qui ne relève pas de l'évidence.
Sur la demande de provision
M. [U] demande à la cour de condamner in solidum Mme [G] et la société Aspen à lui verser à titre provisionnel la somme de 12 804 euros TTC correspondant au coût des travaux de réparation et de mise en conformité des réseaux d'eaux potable, pluviales et usées de sa maison.
Il soutient que les réseaux d'eaux potable, pluviales et usées, ainsi que le regard d'évacuation des eaux pluviales et usées, seraient affectés de plusieurs désordres et non-conformités, que les pièces produites justifieraient suffisamment de leur matérialité, et que, compte tenu des dispositions de l'acte authentique selon lesquelles, en cas de détériorations apportées à la canalisation du fait du propriétaire du fonds servant, ce dernier devra en effectuer à ses seuls frais la réparation sans délai, il n'existerait aucune contestation sérieuse sur l'obligation de Mme [G] de supporter le coût des réparations des réseaux d'eaux usées et pluviales dont il a dû s'acquitter auprès de la communauté d'agglomération de la région nazairienne et de l'estuaire (la Carène) afin d'obtenir un avis favorable au raccordement.
La société Aspen et Mme [G] font valoir de leur côté que les documents produits par M. [U] n'ont pas été établis de manière contradictoire, que la société Aspen a vendu un bien immobilier ancien, en l'état, avec l'ensemble des justificatifs nécessaires concernant l'assainissement, un certificat de conformité de la Carène étant joint à l'acte de vente, qu'il a réalisé des travaux après la vente, que l'avis défavorable de la Carène serait lié à ces nouveaux travaux et non à la situation existant au moment de la vente, et que, dans ces conditions, aucun lien de causalité ne serait établi entre la nécessité de réaliser les travaux et les manquements qui auraient été commis par les intimés.
Le juge des référés ne peut, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, accorder une provision au créancier que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Or, si M. [U] établit qu'il a dû régler à la Carène la somme de 12 804 euros TTC pour obtenir le 12 juin 2023 un avis de conformité au raccordement des réseaux d'eaux usées et pluviales, il ne démontre pas, avec un degré de certitude suffisant, que ces travaux étaient nécessaires au jour de la vente.
Il était en effet annexé à l'acte de vente un contrôle effectué par la Carène le 22 juin 2020 concluant à un avis favorable de raccordement des réseaux d'assainissement, tandis que l'avis défavorable émis ultérieurement par la Carène était notamment lié à des travaux de construction d'une piscine effectués postérieurement à la vente.
M. [U] n'établit pas non plus l'existence d'un lien de causalité entre la nécessité de réaliser ces travaux au jour de la vente et les manquements qui auraient été commis par les intimés.
Il en résulte qu'il existe une contestation sérieuse sur l'obligation du règlement de la somme de 12 804 euros, et que cette contestation excède ainsi les pouvoirs de la juridiction des référés.
L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle rejeté la demande de provision.
Sur la demande d'expertise
Il résulte de l'article 145 du code de procédure civile que le juge des référés peut ordonner à la demande de tout intéressé les mesures d'instruction légalement admissibles s'il existe un motif légitime d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.
Au soutien de sa demande d'expertise, M. [U] fait valoir qu'il justifie d'un intérêt légitime au regard de l'ensemble des pièces produites à réclamer devant le juge des référés une expertise judiciaire afin de vérifier l'existence d'un empiètement de la clôture qui aurait dû être posée en limite séparative des parcelles KB n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], ainsi que les désordres et non-conformités des réseaux d'eaux passant sous la maison de Mme [G] et pour lesquels il bénéficie d'une servitude de passage des canalisations.
Il souligne du reste que les intimés ne s'étaient pas opposés en première instance à la mise en oeuvre d'une telle mesure concernant le déplacement de la clôture, et que les recours envisagés au fond à l'encontre de la société Aspen, que ce soit sur le fondement de l'article 1217 du code civil, du trouble anormal de voisinage ou de la garantie des vices cachés, n'apparaissent pas irrémédiablement voués à l'échec.
S'agissant de la mesure portant sur les limites séparatives, les intimés, tout en contestant l'empiétement de la clôture sur le fonds de M. [U], admettent cependant que ce point nécessite l'organisation, soit d'une expertise judiciaire pour constater les limites de propriété et vérifier le bon positionnement de la clôture, soit un bornage judiciaire contradictoire.
Les intimés font également valoir que le document produit par M. [U] (pièce n°8) mettrait en lumière la situation inverse de celle décrite par ce dernier, à savoir que la clôture empiéterait non pas sur la propriété de M. [U], mais sur celle de Mme [G].
Il existe dès lors un motif légitime de vérifier à dire d'expert que la clôture litigieuse est bien posée en limite séparative des parcelles BK n° [Cadastre 5] et N° [Cadastre 6].
S'agissant de la mesure portant sur la vérification des réseaux d'eaux, les parties débattent de l'utilité d'une telle mesure, les intimés soutenant que M. [U] ayant fait réaliser des travaux sur les réseaux, il en résulterait une impossibilité de procéder à un constat contradictoire des désordres dont il se plaint.
Cependant, les travaux effectués par M. [U] sur les réseaux ne constituent pas un obstacle insurmontable pour procéder à des investigations afin de vérifier les défauts de conformité allégués ayant conduit M. [U] à procéder à des travaux complémentaires sur les réseaux d'eaux usées et pluviales afin d'obtenir de la Carène un avis favorable de mise en raccordement.
Rien ne s'oppose également à ce qu'il soit procédé à un examen sur pièces des désordres et défauts de conformité allégués de ces réseaux d'eaux, pour lesquels le fonds de M. [U] bénéficie d'une servitude de passage des canalisations sur le fonds de Mme [G] cadastré BK n° [Cadastre 5].
Il sera donc, après infirmation de ce chef de l'ordonnance attaquée, fait droit à la demande de désignation d'expert, avec la mission définie au dispositif du présent arrêt.
Cependant, en application de l'article 964-2 du code de procédure civile, la cour juge opportun de confier le contrôle de la mesure d'instruction qu'elle ordonne au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction de la juridiction dont émane l'ordonnance.
D'autre part, M. [U] devra, en l'état du litige et de l'impossibilité de préjuger au fond, supporter l'avance des frais de l'expertise.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les dispositions de l'ordonnance attaquée concernant les dépens et les frais irrépétibles étaient justifiées et seront maintenues.
En revanche, chacune des parties, partiellement succombante en cause d'appel, conservera la charge des dépens exposés devant la cour.
Enfin, il n'y a pas matière à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de quiconque en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Infirme l'ordonnance rendue le 13 avril 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu'elle a débouté M. [V] [U] de sa demande d'expertise ;
Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [Z] [X], demeurant [Adresse 9] (tel [XXXXXXXX01], portable [XXXXXXXX02]), courriel : [Courriel 11], lequel aura pour mission de :
se rendre sur les lieux [Adresse 3] et [Adresse 4] après avoir convoqué les parties,
se faire communiquer par les parties tous documents utiles et notamment, les titres de propriété, les plans, les pièces contractuelles, les documents techniques,
en décrire le contenu, en précisant les limites et les contenances y figurant,
dire si la clôture mitoyenne posée par la société Aspen Promotion est implantée conformément aux limites de propriété, ou si elle empiète sur le fonds de M. [U] ou sur celui de Mme [G],
6. examiner les désordres et non-conformités allégués affectant les réseaux d'eaux potable, pluviales et usées desservant la propriété de M. [U], ainsi que le regard d'évacuation des eaux pluviales et usées implanté sur sa propriété, les décrire et en rechercher les causes,
7. dire si les désordres et non-conformités constatés sont de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination, et si ceux-ci préexistaient à la vente conclue entre la société Aspen Promotion et M. [U] le 5 avril 2022,
8. décrire, le cas échéant, les travaux propres à y remédier et en chiffrer le coût,
9. dire si des mesures urgentes sont nécessaires et, le cas échéant, en chiffrer le coût,
10. faire toutes constatations et recherches, et donner tous éléments techniques et de fait permettant, le cas échéant, à la juridiction compétente éventuellement saisie d'apprécier les responsabilités encourues et de déterminer les préjudices subis,
Fixe à la somme de 4 000 euros, la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que M. [V] [U] devra consigner au moyen d'un chèque CARPA émis a l'ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Nantes, dans le délai de deux mois a compter du jour du présent arrêt ;
Dit qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque ;
Autorise l'expert à s'adjoindre tout sapiteur de son choix à condition de le nommer, notamment, le cas échéant, pour déterminer la limite des propriétés ;
Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Nantes dans le délai de quatre mois à compter de l'avis de consignation ;
Dit qu'avant de déposer son rapport, l'expert fera connaître aux parties ses premières conclusions, et leur impartira un délai pour formuler dires et observations qu'il annexera avec ses réponses à son rapport ;
Désigne le magistrat en charge du service des experts de la juridiction du premier degré pour contrôler les opérations d'expertise ;
Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance de ce magistrat rendue sur simple requête ou même d'office ;
Confirme l'ordonnance attaquée en ses autres dispositions, sauf à dire que le taux de l'astreinte provisoire prononcée à l'encontre de la société Aspen Promotion au bénéfice de M. [V] [U] sera fixé à 200 euros par jour de retard et que celle-ci courra à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, pendant une période de trois mois à l'issue de laquelle il pourra être à nouveau fait droit en cas d'inexécution ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel ;
Rejette toutes autres demandes, contraires ou plus amples.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
