Tribunal judiciaire, 28 août 2024. 24/00176

Min N° 24/00638 N° RG 24/00176 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMF2 M. [X] [D] C/ M. [F] [M] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 28 août 2024 DEMANDEUR : Monsieur [X] [D] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant DÉFENDEUR : Monsieur [F] [M] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière lors de l’audience de plaidoirie et Madame Véronique SABBEN lors du prononcé. DÉBATS : Audience publique du : 29 mai 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sophie MATEOS-PARDOS, Copie délivrée le : à : Monsieur [F] [M] FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 9 décembre 2022, avec prise d'effet le 12 décembre 2022, Monsieur [X] [D] a donné à bail à Monsieur [F] [M] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 550 euros et 45 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [D] a, par acte d'huissier du 9 novembre 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant au principal de 2.425,36 euros. Par notification électronique du 10 novembre 2023 Monsieur [X] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte d'huissier du 29 décembre 2023, Monsieur [X] [D] a ensuite fait assigner Monsieur [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, - ordonner son expulsion immédiate, - ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur, - le condamner au paiement de la somme de 3.004,09 euros au titre de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, la somme de 2.500 euros au titre des dommages et intérêt pour résistance abusive outre une somme de 793 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, incluant le coût du commandement de payer du 09 novembre 2023 et de la dénonciation à la CCAPEX. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 3 janvier 2024. A l'audience du 29 mai 2024, Monsieur [X] [D], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation, actualise la dette locative à la somme de 1.590,31 euros arrêtée au 17 mai 2024. Il indique que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant, et s'opposer à l'octroi de délais de paiement. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à personne, Monsieur [F] [M] n'est ni présent, ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [F] [M] assigné à personne, ne comparait pas et n'est pas représenté à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 3 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. En conséquence, la demande de Monsieur [X] [D] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement : Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 décembre 2022, avec prise d'effet le 12 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 9 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 17 mai 2024 que Monsieur [X] [D] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés, pour un montant total de 1.590,31 euros. En conséquence, Monsieur [F] [M] sera condamné au paiement de la somme de 1.590,31 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 17 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article n°VIII) qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 novembre 2023. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 21 décembre 2023 à 24 heures, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 décembre 2022, avec prise d'effet le 12 décembre 2022, à compter du 21 décembre 2023. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [F] [M] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 décembre 2023, Monsieur [F] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] [M] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le titulaire d'une créance de somme d'argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s'il établit que son débiteur lui a, par sa mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard dans le paiement de la créance. Il convient de rappeler que la bonne foi est présumée. Or, en l'espèce Monsieur [X] [D] ne rapporte aucun élément de preuve de la mauvaise foi du locataire, cette mauvaise foi ne pouvant être caractérisée uniquement par un manquement aux obligations contractuelles. En outre, Monsieur [X] [D] ne justifie pas d'un préjudice distinct que les intérêts moratoires ne suffiraient pas à réparer. Monsieur [X] [D] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [F] [M] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 09 novembre 2023. En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner Monsieur [F] [M] à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de Monsieur [X] [D] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 décembre 2022, avec prise d'effet le 12 décembre 2022, entre Monsieur [X] [D], d'une part, et Monsieur [F] [M], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] [Localité 3] sont réunies à la date du 21 décembre 2023 ; CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [F] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [F] [M] à compter du 21 décembre 2023 date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [F] [M] à verser à Monsieur [X] [D] la somme de 1.590,31 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 17 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 17 mai 2024, échéance du mois de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, DEBOUTE Monsieur [X] [D] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [F] [M] à verser à Monsieur [X] [D] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [F] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 novembre 2023 ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision. LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE