Cour d'appel, 27 février 2025. 23/00103

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 23/00103 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F4KX Minute n° 25/00053 [R] C/ [R], [I], [Y] Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de METZ, décision attaquée en date du 23 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 51-21-25 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - Baux Ruraux ARRÊT DU 27 FEVRIER 2025 APPELANT : Monsieur [A] [R] [Adresse 6] Non comparant et représenté par Me Claire LALLEMENT-HURLIN, avocate au barreau de THIONVILLE substituée par Me Séréna KASTLER, avocate au barreau de THIONVILLE INTIMÉS : Monsieur [S] [R] [Adresse 2] Non comparant et représenté par Me Jean-Charles SEYVE, avocat au barreau de METZ substitué par Me Richard ROBIN, avocat au barreau de METZ Monsieur [A] [I] [Adresse 1] Non comparant et représenté par Madame [Z] [F], en vertu d'un pouvoir général Madame [E] [Y] épouse [I] [Adresse 1] Non comparante et représentée par Madame [Z] [F], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions de l'article 945-1 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller Mme DUSSAUD, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing-privé du 31 décembre 1986, M. [V] [R] et Mme [M] [P] épouse [R] ont consenti à M. [G] [R] et Mme [D] [L] épouse [R], un bail à ferme portant sur diverses parcelles situées à [Localité 7], [Localité 10] et [Localité 11] d'une superficie totale de 21 hectares, 44 ares et 78 centiares. [G] [R] est décédé le 31 août 1989. [V] [R] est décédé le 31 juillet 2016 et son fils M. [S] [R] est devenu propriétaire des terrains loués. Par acte d'huissier signifié le 10 septembre 2020, Maître [N], notaire, a fait part au fils de [G] [R], M. [A] [R], en qualité de preneur, de l'intention du propriétaire de vendre une parcelle située à [Localité 10], [Adresse 8], cadastrée préfixe [Cadastre 3], section [Cadastre 4] n° [Cadastre 5], lieudit '[Localité 9]', faisant partiellement l'objet du bail à ferme et l'a invité à lui indiquer dans le délai de deux mois s'il entendait faire valoir son droit de préemption aux prix et conditions de la vente envisagée. Par lettre recommandée du 4 novembre 2020, M. [A] [R] a proposé d'acquérir la parcelle pour un prix inférieur à celui sollicité par le propriétaire. Le 11 janvier 2021, il a engagé une action en contestation du prix devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Metz qui l'a débouté de sa demande par jugement rendu le 17 décembre 2021. Le 3 mai 2021, M. [A] [I] et Mme [E] [Y] épouse [I] ont acheté la parcelle située au lieudit '[Localité 9]'. Le 5 novembre 2021, M. [A] [R] a fait remettre une assignation par huissier de justice à ' M. le greffier près le tribunal judiciaire de Metz en son parquet, où et étant et parlant à M. [C] [O], substitut-greffier, chargé de mission près le procureur de la République de Metz', tendant à la comparution de M. [S] [R] et de M. et Mme [I] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Metz à l'audience du '18 janvier 2021" notamment aux fins de voir annuler la vente du 3 mai 2021. Au dernier état de la procédure, il a demandé au tribunal paritaire des baux ruraux de Metz de: - dire et juger que la vente conclue par l'entremise de Me [N] entre M. [S] [R] et M. et Mme [I] portant sur les parcelles situées sur [Adresse 8] sur la commune de [Localité 10], cadastrées préfixe [Cadastre 3], section [Cadastre 4] n° [Cadastre 5], lieudit '[Localité 9]', d'une contenance de 10 hectares, 24 centiares, est nulle et de nul effet. - à titre principal, condamner M. [S] [R] à signer l'acte authentique de vente à son profit sur les parcelles situées sur [Adresse 8] sur la commune de [Localité 10], cadastrées préfixe [Cadastre 3], section [Cadastre 4] n° [Cadastre 5], lieudit '[Localité 9]', d'une contenance de 7 hectares, 70 centiares, en l'étude de Me [N], au plus tard le 8 ème jour suivant la signification de la décision à intervenir - à titre subsidiaire, condamner M. [S] [R] à signer l'acte authentique de vente à son profit sur les parcelles situées sur [Adresse 8] sur la commune de [Localité 10], cadastrée préfixe [Cadastre 3], section [Cadastre 4] n° [Cadastre 5], lieudit '[Localité 9]', d'une contenance de 10 hectares, 84 centiares, en l'étude de Me [N], au plus tard le 8 ème jour suivant la signification de la décision à intervenir - à défaut, à titre principal, dire et juger que le jugement à intervenir tiendra lieu d'acte de vente sur les parcelles situées sur [Adresse 8] sur la commune de [Localité 10], cadastrée préfixe [Cadastre 3], section [Cadastre 4] n° [Cadastre 5], lieudit '[Localité 9]', d'une contenance de 7 hectares, 70 centiares, à son profit - à titre subsidiaire, dire et juger que le jugement à intervenir tiendra lieu d'acte de vente sur les parcelles situées sur [Adresse 8] sur la commune de [Localité 10], cadastrée préfixe [Cadastre 3], section [Cadastre 4] n° [Cadastre 5], lieudit '[Localité 9]', d'une contenance de 10 hectares, 24 centiares, à son profit - dire et juger qu'il sera autorisé à procéder aux transcriptions au livre foncier - en tous les cas, à titre principal, lui donner acte que le prix de vente de 41.619,82 euros sur les 7 hectares 70 centiares sera consigné dans les 8 jours du prononcé de la décision entre les mains de Me [N] - à titre subsidiaire, lui donner acte que le prix de vente de 44.000 euros sur les 10 hectares 24 centiares sera consigné dans les 8 jours du prononcé de la décision entre les mains de Me [N] - à titre subsidiaire condamner in solidum M. [S] [R] et M. et Mme [I] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droit à compter de la demande - en tous les cas condamner in solidum M. [S] [R] et M. et Mme [I] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. M. [S] [R] a conclu à l'irrecevabilité de la demande comme étant prescrite, en tout état de cause à son rejet et a sollicité la condamnation de M. [A] [R] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [I] ont demandé au tribunal de déclarer les demandes de M. [A] [R] irrecevables, en tout état de cause l'en débouter, dire et juger la vente parfaite, condamner M. [A] [R] à leur verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre une indemnité en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, et à titre subsidiaire, en cas d'annulation de la vente, le condamner à leur payer la somme de 60.000 euros en principal au titre du prix de vente initialement consenti outre les frais de notaire et les dépens. Par jugement du 23 novembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Metz a : - déclaré M. [A] [R] irrecevable en sa demande - débouté M. et Mme [I] de leur demande au titre de la procédure abusive - condamné M. [A] [R] aux dépens et à payer à M. [S] [R] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile - débouté M. et Mme [I] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par lettre recommandée adressée au greffe de la cour le 12 janvier 2023, M. [A] [R] a interjeté appel de ce jugement. A l'audience du 24 octobre 2024, l'appelant a repris oralement les conclusions déposées au greffe le 17 avril 2023 dans lesquelles il demande à la cour de : - infirmer le jugement du 23 novembre 2022 en toutes ses dispositions - dire et juger que la vente conclue par l'entremise de Me [N] entre M. [S] [R] et M. et Mme [I] portant sur les parcelles situées sur [Adresse 8] sur la commune de [Localité 10], cadastrées préfixe [Cadastre 3], section [Cadastre 4] n° [Cadastre 5], lieudit '[Localité 9]', d'une contenance de 10 hectares, 24 centiares, est nulle et de nul effet - en conséquence, condamner M. [S] [R] à signer l'acte authentique de vente à son profit sur les parcelles situées sur [Adresse 8] sur la commune de [Localité 10], cadastrées préfixe [Cadastre 3], section [Cadastre 4] n° [Cadastre 5], lieudit '[Localité 9]', d'une contenance de 10 hectares, 84 centiares, en l'étude de Me [N], au plus tard le 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir - dire et juger que le jugement à intervenir tiendra lieu d'acte de vente sur les parcelles situées sur [Adresse 8] sur la commune de [Localité 10], cadastrées préfixe [Cadastre 3], section [Cadastre 4] n° [Cadastre 5], lieudit '[Localité 9]', d'une contenance de 10 hectares, 24 centiares, à son profit - dire et juger qu'il sera autorisé à procéder aux transcriptions au livre foncier - condamner in solidum M. [S] [R] et M. et Mme [I] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure. Il expose que sa demande tendant à l'annulation de la vente est désormais fondée sur l'article L.412-10 du code rural et de la pêche maritime. Il fait valoir que le bailleur n'a pas tenu compte de son intention de préempter dont il lui a fait part en émettant une contre proposition, qu'en outre, il a été avisé d'une cession portant sur 10 hectares alors que dans le cadre de son fermage, il n'exploite que 7,7 hectares, le reste étant exclu du contrat de bail et en friches et qu'en élargissant de la sorte la vente à des terres annexes, il a été fait obstacle l'exercice de son droit de préemption. Il ajoute que la vente aurait dû être notifiée au GAEC [R], seul preneur des terres litigieuses et qu'en conséquence, elle est totalement irrégulière pour l'avoir privé de l'exercice de son droit de préemption. Il indique que le notaire instrumentaire l'a avisé de la vente le 5 mai 2021en sorte qu'à compter de cette date, il disposait d'un délai de 6 mois qui a été respecté puisque l'assignation a été délivrée au greffier du tribunal judiciaire le 5 novembre 2021, soulignant que l'acte doit être signifié au greffier chargé ensuite de convoquer les parties et non à celles-ci comme l'indique de manière erronée le premier juge. Il précise que du fait de la fermeture prématurée du greffe du tribunal paritaire des baux ruraux, l'assignation a été délivrée à un greffier du parquet et que sa demande a été publiée au bureau du livre foncier, concluant à l'infirmation du jugement et à la condamnation de M. [S] [R] à signer l'acte authentique de vente à son profit. M. [S] [R] a repris oralement les conclusions déposées au greffe le 27 mars 2024 aux termes desquelles il demande à la cour de : - à titre principal confirmer le jugement du 23 novembre 2022 en ce qu'il a déclaré M. [A] [R] irrecevable en sa demande - subsidiairement débouter M. [A] [R] de l'ensemble de ses demandes - en tout état de cause le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il soutient que la demande est irrecevable faute pour le preneur d'avoir saisi le tribunal paritaire des baux ruraux dans les formes prévues par l'article 885 du code de procédure civile, en ce que son assignation fixe une date d'audience (18 janvier 2021) et a été délivrée à une entité non compétente en la matière. Il précise que le défaut de saisine régulière constitue non un vice de forme mais une fin de non recevoir qui ne nécessite pas la preuve d'un grief et en déduit que 'l'assignation' n'a pas valablement interrompu le délai de forclusion de 6 mois prévu par l'article L.412-12 du code rural, observant que l'acte n'a été réceptionné par les services civils du tribunal judiciaire que le 8 novembre 2021. Sur le fond, il fait valoir que les conditions de l'article L.412-10 ne sont pas réunies, le droit de préemption ayant été respecté, que l'appelant a notifié son intention de préempter pour une surface et un prix moindre que ceux proposés et que le fait de lui avoir demandé de se positionner sur la vente de la totalité de la parcelle et non sur la seule surface louée, n'a pas fait obstacle à l'exercice du droit de préemption dans la mesure où le terrain ne peut matériellement faire l'objet d'une division sauf à enclaver la partie boisée et en friches, en l'absence de chemin d'accès. Il observe que l'argumentation développée à hauteur de cour selon laquelle la vente aurait dû être notifiée au GAEC [R], seul preneur des terres litigieuses, est contraire à celle adoptée depuis l'origine de l'affaire par l'appelant qui déclare notamment dans ses conclusions devant la cour, exploiter depuis 1991 les terres objet de la vente litigieuse suite au décès de son père. Il souligne que dans les différentes procédures dont il a pris l'initiative, l'appelant se présente comme le 'preneur du bail' et que c'est lui qui à titre individuel a souhaité exercer le droit de préemption et qui sollicite l'annulation de la vente ainsi que sa substitution aux acheteurs. Il ajoute que l'apport du bail au GAEC ne peut être entériné en l'absence de justificatif de l'agrément donné par le bailleur M. et Mme [I] représentés à l'audience par Mme [F], membre d'une organisation professionnelle agricole (Fédération Départementale des Syndicats Exploitants Agricoles de Meurthe et Moselle) au sens de l'article 884 du code de procédure civile, ont repris oralement les conclusions déposées le 28 mars 2024 aux termes desquelles ils demandent à cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré M. [A] [R] irrecevable en sa demande - subsidiairement débouter M. [A] [R] de l'ensemble de ses prétentions - à titre infiniment subsidiaire, si la vente est annulée, condamner M. [A] [R] à leur payer la somme en principal de 60.000 euros au titre du prix de vente initialement consenti, outre les frais de notaire et les dépens - en tout état de cause, le condamner à leur verser la somme de 2.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Sur la recevabilité de la demande, ils font valoir que la saisine du tribunal est irrégulière, la demande n'ayant pas été présentée dans les formes prescrites par l'article 885 du code de procédure civile. Ils ajoutent que la demande n'a pas non plus été formée dans le délai de 6 mois prévu par l'article L.412-12 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime à peine de forclusion, expliquant que le preneur reconnaît avoir été informé de la vente le 5 mai 2021, que l'acte par lequel il prétend avoir interrompu ce délai, a été délivré à un représentant du parquet qui n'a aucunement qualité pour recevoir une demande d'annulation de vente et qu'il n'a été réceptionné par les service du tribunal judiciaire que le 8 novembre 2021, après expiration du délai de forclusion. Sur le fond, ils soutiennent que conformément à l'article L.412-10 du code rural, la vente est intervenue plus de deux mois après le courrier d'information du notaire notifié au preneur aux fins de purge du droit de préemption et qu'elle a été régularisée au prix figurant dans ce courrier (60.000 euros). Ils prétendent que le fait d'avoir informé le preneur de la cession de la parcelle en sa totalité (10 hectares) alors qu'il n'en exploite qu'une partie (7 hectares), n'a pas fait obstacle à l'exercice de son droit de préemption, faisant valoir que le propriétaire bailleur ne peut être contraint à diviser son fonds pour le vendre s'il présente les caractéristiques d'un bien indivisible et qu'en l'espèce en raison de sa configuration, la parcelle vendue qui n'a qu'une seule configuration cadastrale, ne peut faire l'objet d'une division et doit être considérée comme un tout indivisible. Ils contestent l'affirmation de l'appelant selon laquelle la vente aurait dû être notifiée au GAEC [R] qui serait le seul preneur des terres litigieuses, au motif que la preuve de l'agrément du bailleur pour consentir à l'apport du bail à ce GAEC n'est pas rapportée. Ils observent qu'en tout état de cause, si le GAEC est preneur, il appartient à ses gérants d'agir en justice alors que tel n'est pas le cas, M. [A] [R] exerçant les différentes actions en justice à titre individuel et sollicitant en suite de la demande d'annulation de la vente la substitution à son profit. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande Selon l'article 885 alinéa 1 du code de procédure civile, en matière de baux ruraux, la demande est formée et le tribunal saisi par requête remise ou adressée au greffe du tribunal ou par acte de commissaire de justice adressé à ce greffe conformément aux dispositions des articles 54, 56 à l'exception de ses deuxième et cinquième alinéas et 57. Dans tous les cas, la demande doit indiquer, même de façon sommaire, les motifs sur lesquels elle repose. Les demandes soumises à publication au fichier immobilier sont faites par acte de commissaire de justice. L'acte du commissaire de justice n'est pas une assignation, il doit être adressé au greffe et non au défendeur. L'action en nullité de la vente faite par un propriétaire en fraude du droit de préemption du preneur fondée sur l'article L.412-10 du code rural et de la pêche maritime, doit être exercée à peine de forclusion, dans le délai de six mois à compter du jour où le preneur à connaissance de la date de la vente, prévu par L.412-12 du même code. En l'espèce, l'appelant a été informé du jour de la vente litigieuse par lettre recommandée du notaire instrumentaire dont il a accusé réception le 5 mai 2021, date à laquelle il indique en avoir pris connaissance. Il lui appartenait alors d'exercer l'action en nullité dans un délai de 6 mois, donc au plus tard le 5 novembre 2021. Toutefois, si l'acte par lequel M. [A] [R] a entendu engager la procédure en nullité a bien été signifié par voie d'huissier le 5 novembre 2021, il n'est pas à destination du greffe mais des défendeurs et consiste en une assignation comportant les mentions expressément exclues par l'article 855 du code de procédure civile, notamment la date d'audience ou encore les modalités de comparutions (alinéa 2 et 5 de l'article 56 du même code). En outre, les modalités de signification font apparaître qu'il a été remis au parquet à une personne désignée comme 'substitut greffier, chargée de mission par le procureur de la République' . Il n'a donc pas été adressé au greffe du tribunal et il n'est justifié par aucune pièce de la fermeture prématurée de ce greffe alléguée par l'appelant, l'acte ne comportant aucune indication à cet égard, ni même d'ailleurs l'heure à laquelle s'est présenté l'huissier. S'il ressort du cachet apposé sur sa première page, qu'en suite de sa remise au parquet, l'assignation a été transmise au bureau d'ordre civil du tribunal judiciaire le 8 novembre 2021, cette transmission est sans emport dès lors qu'elle est intervenue après l'expiration du délai de 6 mois prévu par l'article L. 412-12. Faute par le preneur d'avoir régulièrement saisi le tribunal au plus tard le 5 novembre 2021, l'action en nullité est forclose. Il s'ensuit que le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré la demande de [A] [R] irrecevable. Sur la demande de dommages et intérêts Si l'appelant sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, il ne présente aucun moyen à l'encontre de la disposition ayant débouté M. et Mme [I] de leur demande de dommage et intérêts pour procédure abusive et les intimés ne forment aucun appel incident. Il s'ensuit que la cour ne peut que confirmer la disposition susvisée. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées. M. [A] [R] partie perdante, est condamné aux dépens d'appel et à payer la somme de 1.500 euros à M. [S] [R] d'une part et à M. et Mme [I] d'autre part en application de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel. Il est par ailleurs débouté de sa demande présentée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, CONDAMNE M. [A] [R] aux dépens d'appel ; CONDAMNE M. [A] [R] à payer la somme de 1.500 euros à M. [S] [R] et la somme de 1.500 euros à M. [A] [I] et Mme [E] [Y] épouse [I] en application de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT