Tribunal judiciaire, 02 septembre 2024. 24/05672

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 10] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/05672 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQLZ Minute : 24/00914 Madame [F] [I] [C] Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 S.A. SEYNA C/ Madame [O] [L] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me LACOME D’ESTALENX Marion SA SEYNA Copie délivrée à : Mme [L] [O] Le JUGEMENT DU 02 Septembre 2024 Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 02 Septembre 2024; par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; ENTRE DEMANDEUR : Madame [F] [I] [C] [Adresse 6] [Localité 7] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 S.A. SEYNA [Adresse 5] [Localité 8] non comparante D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [O] [L] [Adresse 4] [Localité 10] comparante D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 27 avril 2023, Madame [F] [I] [C] a donné à bail à Madame [O] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10]. Suivant acte sous signature privée en date du 27 avril 2023, la SA SEYNA s’est portée caution du locataire à l’égard du bailleur dans la limite de 36 mois de loyer et charges ou 90.000 euros. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 février 2024, Madame [F] [I] [C] a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 1.522,10 euros. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, Madame [F] [I] [C] et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Madame [O] [L] à verser la somme de 119,53 euros au bailleur et 3.830,47 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits du bailleur à cette hauteur, au titre de la dette locative,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2024. A cette date, Madame [F] [I] [C] et la SA SEYNA représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elles précisent que le loyer courant n’est pas intégralement payé. Elles ajoutent s’opposer à l’octroi de délais quels qu’ils soient. Elles actualisent la dette à hauteur de 6.330,47 euros, terme de juin 2024 inclus, ventilée comme suit : 3.830,47 euros à la SA SEYNA, produisant les quittances subrogatoires, et 2.500 euros au bailleur. Madame [O] [L] comparaît en personne. Elle indique ne pas pouvoir régler le loyer et sollicite un délai d’un an avant de quitter les lieux. A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 2 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 mai 2024 soit au moins six semaines avant l’audience. En conséquence, l’action introduite par Madame [F] [I] [C] est recevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 6 février 2024, pour la somme en principal de 1.522,10 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 7 avril 2024. Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il ressort du décompte produit à l’audience et des déclarations des parties à la barre que la locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’expulsion de la locataire sera donc ordonnée. La demande de délai sera rejetée au visa des dispositions des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, la locataire ayant bénéficié d’un délai de fait depuis l’acquisition de la clause résolutoire et bénéficiant par ailleurs des délais légaux posés par ce même code pour la mise en œuvre effective de la procédure d’expulsion. Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite. Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées. Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 6.330,47 euros, terme de juin 2024 inclus, ventilée comme suit : 3.830,47 euros à la SA SEYNA, produisant les quittances subrogatoires, et 2.500 euros au bailleur. La locataire sera condamnée à verser ces sommes aux demanderesses, outre une indemnité d’occupation mensuelle due au bailleur à compter du mois de juillet 2024, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux. Sur les autres demandes Madame [O] [L], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. Madame [F] [I] [C] et la SA SEYNA ont nécessairement engagé des frais pour faire valoir leurs droits, qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge. Madame [O] [L] sera condamnée à leur verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation à compter du 7 avril 2024 du contrat de bail conclu le 27 avril 2023 entre Madame [F] [I] [C] et Madame [O] [L], ORDONNE à Madame [O] [L] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, DIT qu’à défaut pour Madame [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [I] [C] ou la SA SEYNA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur, RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale, CONDAMNE Madame [O] [L] à verser à Madame [F] [I] [C] la somme de 2.500 euros au titre de sa dette locative, terme de juin 2024 inclus, CONDAMNE Madame [O] [L] à verser à la SA SEYNA la somme de 3.830,47 euros au titre de sa dette locative, CONDAMNE Madame [O] [L] à verser à Madame [F] [I] [C] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, CONDAMNE Madame [O] [L] à verser à Madame [F] [I] [C] et la SA SEYNA la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, REJETTE pour le surplus les demandes des parties, CONDAMNE Madame [O] [L] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire. Ainsi jugé le 02 septembre 2024. Et ont signé, Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection