Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N°24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 2
JUGEMENT DU : 30 Octobre 2024
Président : Madame PONCET, Juge,
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Septembre 2024
N° RG 24/01035 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4SWE
PARTIES :
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété “[Adresse 6]” sis [Adresse 3] - [Localité 2]
pris en la personne de son syndic en exercice la Société ERILIA (CARRE SYNDIC), dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 1]
pris en la personne de son représentant légal
représenté par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
Monsieur [O] [P], né le 30 Septembre 1993 à [Localité 5]
Madame [G] [Y], née le 04 Juillet 1997 à [Localité 5]
Tous deux demeurant [Adresse 6] - [Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Me Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] sont copropriétaires indivis des lots 126, 53 et 243 de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] [Localité 2].
Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.
Par acte de commissaires de justice en date du 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société ERILIA, a fait citer Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.
A l'audience du 25 septembre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes tout en actualisant sa créance. Il demande de débouter Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et de les condamner solidairement au paiement :
De la somme de 7 894,19 euros au titre des charges impayées arrêtées au 18 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et à compter de l’assignation en justice pour le surplus ;De la somme de 594,80 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 92 euros au titre des frais nécessaires ; De la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure avec distraction au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN
Dans ses dernières conclusions, faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] demandent au tribunal :
A titre principal : débouter le syndicat des copropriétaires « [Adresse 6] » de l’ensemble de ses demandes ; A titre reconventionnel : Condamner le syndicat des copropriétaires « [Adresse 6] » au paiement de la somme de 5 000 € au titre du préjudice de jouissance résultant du défaut d’entretien et d’administration des parties communes ; Condamner le syndicat des copropriétaires « [Adresse 6] » au paiement de la somme de 7 000 € au titre du préjudice matériel et de jouissance résultant des travaux d’intérêts collectif ayant affecté leurs parties privatives ; A titre subsidiaire : accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [P] et Madame [Y] ; En tout état de cause : Condamner le syndicat des copropriétaires « [Adresse 6] » au paiement de la somme de 3 000 € à chacun des défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Des dépens. L'affaire a été mise en délibéré au 30 octobre 2024.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,
L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. »
Sur la recevabilité
En l’espèce, par courrier recommandé en date du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.
Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.
Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.
Sur la demande principale en paiement
Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
S’agissant de la solidarité :
L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
La solidarité ne se présumant pas, les dettes nées du fonctionnement d’une indivision ne sont solidaires entre indivisaires que par l’effet de la loi ou d’une stipulation expresse.
Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 43 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
S’agissant des charges échues
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 26 octobre 2020, 30 septembre 2021, 18 juillet 2022 et du 31 juillet 2023, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mars 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 02 juin 2024,le relevé de compte arrêté au 18 septembre 2024 à la somme totale de 7 986,19 €, correspondant à 7 894,19 € dus au titre des charges et travaux et 92 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l'exercice en cours, pour un total de 594,80 €, le contrat de syndic.
Au vu des pièces fournies au débat, Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 894,19 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 18 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 02 juin 2023 sur la somme de 4 223,57 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus.
S’agissant des provisions à échoir
A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 20 mars 2024, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.
L’assemblée générale du 31 juillet 2023 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2024.
Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] au paiement de la somme de 594,80 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er octobre au 31 décembre 2024.
S’agissant des frais nécessaires
Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.
Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.
Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.
Il en résulte que Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 156,70 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit au coût de la sommation de payer du 02 juin 2023 qui, en l’espèce, ne relève pas des dépens.
Sur les dommages et intérêts
La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.
La demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle
Monsieur [O] [P] et Madame [G] [Y] formulent des demandes d’indemnisation au titre d’une part du préjudice de jouissance résultant du défaut d’entretien des parties communes et d’autre part au titre du préjudicie de jouissance et du préjudice matériel résultant de travaux d’intérêts collectif ayant affecté leurs parties privatives.
Toutefois, si dans le cadre de la procédure accélérée au fond, le juge peut statuer sur une demande de recouvrement de charges de copropriété, la demande reconventionnelle ainsi formulée ne relève pas de la procédure accélérée au fond. Or, la juridiction saisie est tenue du mode de saisine initial.
Il convient par conséquent de rejeter la demande reconventionnelle formulée à ce titre.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] demandent des délais de paiements.
Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d'accorder à Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] des délais afin de s'acquitter solidairement de la somme totale de 8 645,69 € en 12 versements d’un montant égal, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auquel s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois.
Par ailleurs, il convient de préciser qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible sans que soit nécessaire une mise en demeure préalable de payer.
Sur les demandes accessoires
Les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] supporteront les dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN.
L’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000 €.
PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société ERILIA, les sommes suivantes :
- 7 894,19 € au titre des charges de copropriété exigibles au 18 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 02 juin 2023 sur la somme de 4 223,57 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus,
- 594,80 € au titre des charges à échoir pour l'exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er octobre au 31 décembre 2024,
- 156,70 € au titre des frais de recouvrement,
REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société ERILIA ;
ACCORDE à Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] un délai de 12 mois pour se libérer du paiement de sa dette conformément à l’article 1343–5 du Code civil ;
DIT que Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] devront, en conséquence, solidairement rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 6]» situé [Adresse 3] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société ERILIA la somme de 8 645,69 €, en 12 mensualités d’un égal montant, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auquel s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois;
DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, le solde dû sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable de payer ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » situé [Adresse 3] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la société ERILIA, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [B] [K] [P] et Madame [G] [U] [D] [Y] aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN ;
RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
