Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 23/05231

N° RG 23/05231 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7KI 5ème CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND 30Z N° RG 23/05231 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7KI Minute n° 2024/00 AFFAIRE : S.C.I. 31-33 RUE DES REMPARTS C/ S.A.R.L. BOGAS Grosses délivrées le à Avocats : la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET Me Cédric JOURNU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 5ème CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 17 OCTOBRE 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Marie WALAZYC, Vice-Présidente Myriam SAUNIER, Vice-Présidente Angélique QUESNEL, Juge Greffier, lors des débats et du prononcé Pascale BUSATO, Greffier DÉBATS : A l’audience publique du 11 Juillet 2024 Délibéré au 17 octobre 2024 Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile DEMANDERESSE : S.C.I. 31-33 RUE DES REMPARTS immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 901 648 188 agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social : 331 boulevard du Président Wilson - 33000 BORDEAUX 331 boulevard du Président Wilson 33000 BORDEAUX représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant DÉFENDERESSE : N° RG 23/05231 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7KI S.A.R.L. BOGAS immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 491 791 802 prise en la personne de son gérant Monsieur [I] [N] domicilié en cette qualité au siège social : 31 rue des Remparts - 33000 BORDEAUX 51 rue des Belfort 33000 BORDEAUX représentée par Me Cédric JOURNU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant ****** EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 20 décembre 1978, madame [Y] [T] épouse [R] a donné à bail commercial à monsieur [L] [B] des locaux situés dans un immeuble 31 rue des remparts à Bordeaux, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1979, pour l’exploitation d’un hôtel. Le bail a fait l’objet d’un dernier renouvellement à compter du 1er avril 2011. Suite à l’acquisition du fonds de commerce en septembre 2006, la SARL BOGAS vient aux droits de monsieur [B]. Suite à l’acquisition de l’immeuble le 06 octobre 2021, et le partage d’une indivision le 28 octobre 2021, la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS vient aux droits de monsieur [R]. Le 06 mai 2020, la SARL BOGAS a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020. Par acte du 06 août 2020, le bailleur a consenti au renouvellement, sollicitant que le loyer soit porté à la somme annuelle de 66.000 euros hors taxes et hors charges. Par acte du 14 décembre 2021, la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS a fait signifier au preneur l’exercice de son droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce pour refuser le droit au renouvellement du bail, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Par ordonnance du 21 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux saisi par la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS a ordonné une expertise judiciaire afin d’évaluer l’indemnité d’éviction. Cette expertise judiciaire ne sera pas réalisée, les parties ayant mis en place une expertise amiable d’évaluation dont le rapport a été établi le 28 septembre 2022. Le 19 décembre 2022, la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS et la SARL BOGAS ont signé un protocole d’accord fixant notamment l’indemnité d’éviction due par le bailleur. La SARL BOGAS a restitué les lieux à la fin du mois février 2023, sans avoir perçu l’indemnité contractuellement prévue. Par acte délivré le 29 juin 2023, la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS a fait assigner la SARL BOGAS devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’annulation des articles 1 et 4 du protocole du 19 décembre 2022 et en rétractation de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction, au motif d’une fraude commise par la société BOGAS. La clôture est intervenue le 03 juillet 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS sollicite du tribunal : d’annuler les articles 1 et 4 du protocole du 19 décembre 2022,de débouter la société BOGAS de ses demandes,de condamner la société BOGAS au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande en nullité des articles du protocole du 19 décembre 2022, la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS fait valoir, au visa de l’adage « fraus omnia corrumpit » que la SARL BOGAS a adopté un comportement intentionnellement frauduleux pour obtenir une indemnité d’éviction excédant ses droits. Ainsi, elle soutient que l’expert amiable, que la société BOGAS a souhaité mandater pour éviter l’expertise judiciaire, s’est fondé sur des documents comptables transmis par la société BOGAS, dont il résultait un accroissement important du chiffre d’affaires en 2021, alors qu’il ressort des conclusions prises par la société BOGAS le 20 mars 2023, dans le cadre d’une autre procédure pendante devant cette même juridiction, que ce chiffre d’affaires comprend en réalité une somme de 105.000 euros qu’elle a reversé à sa société sœur la SAS BONAR en 2021. La SCI 31-33 RUE DES REMPARTS prétend qu’il s’agit donc d’un chiffre d’affaires intégré dans son compte de résultat alors qu’il est en réalité accompli dans un immeuble situé cours d’Albret exploité par la société BONAR, gonflant frauduleusement le chiffre d’affaires de la société BOGAS pour obtenir une évaluation la plus forte possible, mais illégitime, de l’indemnité d’éviction. Elle conteste la possibilité d’intégrer ce chiffre d’affaires provenant d’un local extérieur, l’indemnité d’éviction venant réparer les préjudices causés au locataire pour le défaut de renouvellement du bail considéré et donc du fonds exploité dans les lieux dont le preneur se trouve privé par le refus de renouvellement. Elle soutient qu’il s’agit de deux sociétés parfaitement distinctes, et que la société BOGAS n’en a pas informé l’expert. La SCI fait valoir qu’elle justifie du caractère anormal de cette progression du chiffre d’affaires sans aucune augmentation de ressources, sans réaménagement spécifique, dans un contexte covid avec des confinements partiels. Selon elle, le chiffre d’affaires a donc été « gonflé » frauduleusement pour en tirer illégitimement profit en parfaite mauvaise foi. Au soutien du rejet des demandes de la SARL BOGAS, la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS soutient par ailleurs que ce comportement frauduleux constitue un motif grave et légitime qui justifie sa rétractation de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction. Elle ajoute que la SARL BOGAS, ayant libéré les lieux le 28 février 2023, elle a perdu l’indemnité d’éviction et tout droit sur les locaux, ses demandes, ainsi que la prétention indemnitaire étant illégitimes. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 02 juillet 2024, la SARL BOGAS sollicite du tribunal de : débouter la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS de ses demandes,condamner la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS à lui payer les sommes de :10.000 euros à titre de dommages et intérêts,358.915,37 euros au titre de l’indemnité transactionnelle après compensation de l’indemnité d’occupation impayée, avec intérêts de retard au taux légal majoré de cinq points à compter du 1er juillet 2023,condamner la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL BOGAS soutient, au visa des articles 1353 alinéa 2 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile et faisant valoir que l’adage « fraus omnia corrumpit » nécessite de démontrer qu’une partie, animée d’une intention frauduleuse, a contourné une règle pour obtenir un résultat illégitime, que la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS échoue à justifier de la règle qui aurait été contournée, de son intention frauduleuse et du caractère illégitime du résultat obtenu. Ainsi, en premier lieu, la société BOGAS prétend que la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS n’invoque aucune règle qui interdirait de calculer l’indemnité d’éviction sur la base d’un chiffre d’affaires réalisé en dehors du local loué. Selon elle, l’indemnité a été calculée sur la valeur de remplacement, ce qui a conduit l’expert à évaluer le fonds de commerce en appliquant deux méthodes et en retenant la moyenne de leurs résultats. Elle prétend qu’aucune règle n’exclut de ce calcul le chiffre d’affaires réalisé à l’extérieur du local lorsque ledit local est partiellement inexploitable dès lors que la valeur du fonds est constituée notamment de la clientèle qui lui est attachée, même si par l’effet de conventions, une partie de celle-ci est hébergée dans un autre local. Elle expose qu’il s’agit d’une pratique courante pour parer à l’indisponibilité du fonds notamment lors de la réalisation de travaux, et que dans ce cas l’hôtel facture son client, puis verse à l’hôtel ayant assuré l’hébergement une rémunération convenue entre eux. La SARL BOGAS conteste donc tout caractère anormal au fait de retenir dans l’évaluation du fonds, le chiffre d’affaires réalisé à l’extérieur des locaux mais avec une clientèle attachée au fonds, cette externalisation d’une partie de sa clientèle ayant eu lieu lorsque les chambres réservées étaient indisponibles en raison d’infiltrations d’eau. A ce titre, la société BOGAS explique que les locaux sont depuis 2017 affectés de désordres dont la responsabilité incombait au bailleur et qui impactaient significativement l’exploitation de l’hôtel. Elle soutient que cinq chambres étaient insalubres, seize fenêtres ne présentant pas d’étanchéité à l’air et à l’eau, les travaux de toiture réalisés en 2021 par le bailleur ayant été imparfaits, et qu’aucun travaux n’avaient été réalisé pour la réfection des huisseries, rendant les chambres du 3ème étage inexploitable après chaque intempérie importante. Pour justifier du maintien de son activité durant la période COVID, la SARL BOGAS explique avoir travaillé avec les services de l’Etat lui permettant de consacrer la quasi-totalité de ses chambres disponibles au logement de mères isolées avec enfants. Elle ajoute que les travaux réalisés en janvier 2021 lui ont permis d’exploiter des chambres antérieurement inexploitées, et qu’elle a passé une convention avec la société BONAR pour palier à l’indisponibilité de ses chambres en mai 2021, ayant abouti à la rétrocession de 105.000 euros. En deuxième lieu, la SARL BOGAS fait valoir l’absence de justification d’une intention frauduleuse de sa part, qui aurait été caractérisée si au moment de l’externalisation d’une partie de son hébergement, elle avait su qu’elle pouvait prétendre à une indemnité d’éviction. Or, elle indique que la convention a été passée avec la société BONAR le 15 mai 2021 et portait sur la réservation de cinq studios, sur les seize détenus par cette société, pour l’hébergement de personnes confiées par le conseil départemental. Elle expose qu’à cette période elle se plaçait dans une optique de poursuite du bail du 31 rue des remparts, le bailleur ayant répondu favorablement à sa demande de renouvellement, le renoncement au renouvellement par le bailleur n’étant intervenu que le 14 décembre 2021. Elle ajoute que la preuve de cette intention de dissimuler cette information de l’externalisation n’est pas établie, dès lors qu’elle résulte du compte de résultat et que l’expert amiable a mentionné l’existence de cette dépense. Elle prétend que les propriétaires successifs de l’immeuble savent constituer des montages astucieux pour contourner les règles régissant la cession d’immeuble loués à titre commercial, et que le bailleur actuel ne peut donc soutenir ne pas avoir compris que la brusque augmentation du chiffre d’affaires était lié au recours à l’externalisation d’une partie de son activité, ou à tout le moins n’a pas eu son attention attirée par cette augmentation, à charge pour elle de l’interroger, ce qu’elle n’a jamais fait. Elle prétend à l’absence de justification des allégations de la SCI 31-33 RUE DES REMPARS sur l’existence d’une intention frauduleuse, les deux parties ayant souhaité un règlement amiable du litige, même si la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS a laissé l’expertise judiciaire se poursuivre pour éventuellement contester la transaction. La SARL BOGAS ajoute l’existence d’une duplicité de la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS dont on pourrait retenir qu’elle n’a transigé que pour obtenir le départ des lieux loués, sans intention de verser l’indemnité puisque même l’acompte de 100.000 euros, exigible fin décembre 2022, n’a jamais été versé. En troisième lieu, elle fait valoir l’absence de démonstration du résultat illégitime que la transaction lui aurait procurée en ce que les parties à l’issue des négociations ont retenu une indemnité transactionnelle de 365.000 euros, là où l’expert avait évalué l’indemnité à 380.557 euros, et que la transaction met à la charge de la société BOGAS une obligation de quitter les lieux avant le 30 juin 2023 sous peine d’une indemnité d’immobilisation s’ajoutant à l’indemnité d’occupation, ce protocole étant donc le résultat de concessions réciproques. Au soutien de sa prétention indemnitaire, la SARL BOGAS fait valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que le bailleur n’a exécuté aucune de ses obligations en ce qu’il n’a pas versé l’acompte de 100.000 euros auquel il s’était engagé et qu’il l’a incitée à quitter les lieux avant la date convenue au prétexte de travaux urgents à réaliser. Elle prétend que cette action a uniquement pour but d’empêcher la société BOGAS d’obtenir l’homologation du protocole d’accord afin d’en poursuivre l’exécution forcée. Elle soutient que son préjudice est constitué par le fait de ne pas obtenir le paiement de l’indemnité transactionnelle, ce qui la place dans une situation de trésorerie déficitaire, en ce qu’elle a dû faire l’avance des frais de licenciement de ses salariés. A l’appui de sa demande en paiement de l’indemnité convenue dans la transaction, la SARL BOGAS soutient l’absence de fraude de sa part et l’inexécution de son engagement par la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS alors que les sommes dues sont exigibles, sauf à déduire l’indemnité d‘occupation dont elle était redevable durant trois mois compris entre décembre 2022 et février 2023, et augmentée des intérêts contractuellement prévus à l’article 1 dernier alinéa du protocole transactionnel. MOTIVATION Sur la demande d’annulation des articles 1 et 4 du protocole transactionnel du 19 décembre 2022 L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L’article 2044 du code civil prévoit que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. /Ce contrat doit être rédigé par écrit. En vertu du principe « fraus omnia corrumpit » tout acte juridique accompli de mauvaise foi ou frauduleusement encourt l’annulation. En l’espèce, la transaction porte notamment sur l’évaluation du montant de l’indemnité, dont l’article L145-14 alinéa 2 du code de commerce prévoit les modalités de calcul en retenant que « cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. ». Ce texte, ni aucun texte ou jurisprudence soutenus par la SCI 31-33 DES REMPARTS qui ne fonde pas juridiquement son allégation, n’interdit de prendre en compte dans le chiffre d’affaires de la société bénéficiaire de l’indemnité, celui qu’elle aurait pu réaliser en externalisant une partie de son activité, alors que ses propres locaux n’étaient pas disponibles compte tenu des désordres les affectant. Or, la SARL BOGAS justifie que le contrat d’externalisation porte sur cinq chambres quand, dans le même temps, l’expert amiable a notamment relevé que les cinq chambres du dernier étage n’étaient que très rarement louées compte tenu de leur état. L’état de dégradation des chambres résulte également de l’expertise judiciaire diligentée dans le cadre du litige opposant le bailleur au preneur sur des manquements du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance des locaux. Ces éléments permettent donc de démontrer que l’objectif de la société BOGAS, par le conclusion de cette convention avec une autre société, était de pouvoir exploiter le même potentiel de chambres pour la clientèle de son établissement hôtelier dont l’état des locaux ne permettait pas un fonctionnement normal, sans qu’il ne puisse en être déduit l’existence du contournement d’une règle relative à la fixation du montant de l’indemnité d’éviction. En outre, la fraude suppose de rapporter la preuve d’une intention frauduleuse au moment de la conclusion de la transaction. Or, en l’espèce, il convient de constater qu’il ne peut valablement être reproché à la SARL BOGAS d’avoir intentionnellement eu recours à l’externalisation dans l’objectif de gonfler artificiellement son chiffre d’affaires afin de pouvoir bénéficier d’une indemnité d’éviction plus importante. En effet, le contrat d’externalisation a été établi le 15 mai 2021. Or, à cette période, la demande de renouvellement formée en mai 2020 et ayant été acceptée par le bailleur au mois d’août 2020, le bailleur et le preneur étaient en cours de négociation sur le renouvellement du bail et la fixation du montant du loyer. Le bailleur n’a exercé son droit d’option que le 14 décembre 2021, soit plusieurs mois après la conclusion du contrat d’externalisation. Aucun élément de preuve du dossier ne permet de démontrer qu’à cette date du 15 mai 2021, le preneur pouvait croire que les négociations avec le bailleur sur la fixation du montant du loyer de renouvellement allaient échouer. De même, au moment des négociations sur l’indemnité d’éviction, la preuve d’une intention frauduleuse de la société BOGAS n’est pas démontrée en ce qu’elle a produit des éléments comptables qui ont pu être examinés tant par le bailleur que par l’expert. Il ne peut lui être reproché d’avoir souhaité la mise en œuvre d’une expertise amiable, la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS, qui avait obtenu du juge des référés la désignation d’un expert judiciaire, pouvant s’y opposer ce qu’elle n’a pas fait. En outre, ni l’expert, ni le bailleur, pourtant professionnel de l’immobilier, n’ont sollicité d’explication sur l’accroissement du chiffre d’affaires, pourtant constaté. Ainsi, l’expert amiable a noté, sans en tirer de conséquence particulière, cet « accroissement constant du chiffre d’affaires ces dernières années ». L’expert ne peut valablement soutenir aujourd’hui avoir eu accès à des documents comptables simplifiés, alors qu’il lui appartenait, si nécessaire, de solliciter des documents complémentaires. En outre cette allégation de production de documents comptables simplifiés est insuffisante à caractériser une fraude de la part du preneur. En effet, il convient de relever que la mention « honoraire presta BONAR » apparaissait dans le compte de résultat qui a été exploité par l’expert et remis au bailleur, et était donc susceptible de provoquer une demande d’explication sur les éléments soutenus dans le cadre de la présente instance. Cette absence de questionnement ne saurait donc rétrospectivement constituer une fraude de la part de la SARL BOGAS laquelle a valablement fourni les éléments à sa disposition. La SCI 31-33 RUE DES REMPARTS ne peut valablement soutenir avoir découvert cette situation à l’occasion d’une autre procédure judiciaire opposant l’ancien bailleur à la SARL BOGAS, alors qu’elle disposait des éléments comptables dans le cadre de l’expertise amiable. Elle ne peut non plus se fonder, pour soutenir l’existence d’une fraude sur une analyse comptable, dont la date est inconnue, et qu’elle aurait pu solliciter ou produire dans le cadre de l’expertise amiable. Par ailleurs, l’expert a évalué l’indemnité d’éviction non pas en exploitant uniquement l’évolution du chiffre d’affaires, mais en se fondant sur deux méthodes : d’une part le chiffre d’affaires moyen, qui a certes évolué mais sans susciter de questionnement au regard du fait que la période concernée aurait pu être affectée par une baisse du fait de la pandémie, et d’autre part la méthode de l’excédent brut d’exploitation pour lequel aucune « anomalie » n’a été relevée. Le montant de l’indemnité d’éviction retenue n’est donc pas exclusivement fondé sur l’évolution du chiffre d’affaires dans les années précédent la fin du bail. Enfin, aucun résultat illégitime n’est démontré, dès lors que la SARL BOGAS a obtenu le versement d’une indemnité d’éviction qui lui était légalement due dès lors que le bailleur n’a pas accepté sa demande de renouvellement du bail, aux termes d’un accord comportant des concessions réciproques sur le montant de l’indemnité et le départ des lieux. Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun motif grave et légitime ne justifiant la rétractation du bailleur, il convient de rejeter la demande de la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS tendant à l’annulation des articles 1 et 4 de la transaction du 19 décembre 2022. Sur la demande en condamnation en paiement de l’indemnité d’éviction En vertu de l’article 1117 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation. En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS ne s’est pas acquittée de son obligation contractuellement prévue de régler le montant de l’indemnité d’éviction d’un montant total de 365.000 euros. Le départ de la SARL BOGAS des lieux ne la prive pas de son droit de faire exécuter l’obligation conclue avec le bailleur, celle-ci ayant pour sa part respecté son obligation de quitter les lieux fixée avant le 30 juin 2023, le départ effectif ayant eu lieu au mois de février 2023. Le montant de l’indemnité d’occupation due entre le mois de décembre 2022 et le mois de février 2023, et non versé par le preneur avant son départ, doit être déduit du montant dû par le bailleur, soit la somme, non contestée par le bailleur, de 6.084,63 euros, sur la base d’un loyer annuel de 24.338,52 euros retenu dans le protocole transactionnel. Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS à payer à la SARL BOGAS la somme de 358.915,37 euros, avec intérêts au taux légal majoré de 5% à compter du 1er juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 1er du protocole sur les intérêts de retard. Sur la demande indemnitaire formée par la SARL BOGAS En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l’espèce, l’action engagée par la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS alors qu’elle ne s’était acquittée ni de l’acompte contractuellement prévu avant le 31 décembre 2022, ni du solde devant être payé avant le 30 juin 2023, tandis que la SARL BOGAS avait quitté les lieux au mois de février 2023, doit être considérée comme abusive. En effet, il sera retenu qu’elle a uniquement pour objet d’échapper au versement d’une somme légalement et contractuellement due, alors que le bailleur disposait de tous les éléments d’information pour accepter ou non la transaction envisagée avec le preneur. Cette absence de versement de l’indemnité d’éviction occasionne nécessairement un préjudice à la SARL BOGAS qui doit supporter des frais du fait de la cessation de son activité. Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS à payer à la SARL BOGAS la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts. Sur les frais du procès Dépens En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens. Frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […] / Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […] En l’espèce, la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SARL BOGAS la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Déboute la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS de sa demande en annulation des articles 1 et 4 du protocole transactionnel du 19 décembre 2022 ; Condamne la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS à payer à la SARL BOGAS la somme de 358.915,37 euros, avec intérêts au taux légal majoré de 5% à compter du 1er juillet 2023 en exécution du protocole transactionnel du 19 décembre 2022 ; Condamne la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS à payer à la SARL BOGAS la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts ; Condamne la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS au paiement des dépens ; Condamne la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS à payer à la SARL BOGAS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SCI 31-33 RUE DES REMPARTS de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Le présent jugement a été signé par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par madame Pascale BUSATO, Greffier. LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,